Le Parlement doit rapidement trouver une solution équitable pour les locataires commerciaux

La commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national propose, dans une nouvelle variante, que les locataires doivent 40% de leur loyer à leur bailleur pendant la période de fermeture. La commission recule matériellement par rapport aux anciennes propositions du Conseil national et des Etats. Cette variante est donc une péjoration. L’Association suisse des locataires appelle les instances parlementaires compétentes à décider rapidement d’une solution politique économiquement juste qui ne ferait supporter au locataire que 30% du loyer au maximum.

Lors de la session extraordinaire du Parlement de la semaine dernière, aucune solution n’a été trouvée sur la question de la réduction des loyers commerciaux – ce, pour des raisons politiques. A présent, la commission de l’économie du Conseil national présente une nouvelle variante dans la discussion : pour les loyers commerciaux jusqu’à 20’000 CHF par mois des locaux qui ont été fermés en raison de l’ordonnance 2 Covid-19, les locataires devraient payer 40% du loyer. Pour les loyers entre 15’000 et 20’000 CHF, le locataire ou le bailleur peut opérer un Opt-out et rechercher une solution propre ou choisir d’aller en justice. Le point positif de la proposition de la commission est qu’elle est valable pour deux mois, y compris pour les locataires touchés indirectement par les mesures prises, notamment dans le domaine médical et para-médical (par ex. les physiothérapeutes selon l’art. 10a al. 2 de l’ancienne version de l’ordonnance). Cet élargissement était déjà prévu par la proposition du Conseil des Etats.

Retour en arrière

L’Association suisse des locataires note que la commission de l’économie et des redevances du Conseil national propose une nouvelle variante après l’échec lors de la session extraordinaire. Il est toutefois incompréhensible que son contenu soit un retour en arrière par rapport aux propositions du Conseil national et des Etats qui étaient sur la table (variante 30%-70%). Cette nouvelle proposition omet le fait que, juridiquement, les loyers des entreprises fermées ne sont pas dus et que cela peut être réclamé devant les tribunaux.

L’Association suisse des locataires demande qu’une meilleure variante soit rapidement mise sur la table et appelle les instances compétentes à s’accorder sur une solution politique. Des dizaines de milliers de locataires commerciaux touchés attendent depuis longtemps une solution claire et juste. Le Parlement a une grande responsabilité et doit prendre des mesures au plus tard lors de la session de juin.

Une meilleure protection des locataires contre les congés pour défaut de paiement du loyer est nécessaire

En raison de la crise économique que la Suisse s’apprête à traverser, beaucoup de locataires risquent de se trouver dans une difficulté de paiement de leur loyer pour leur habitation ou leur local commercial. Une meilleure protection des locataires pour les cas de congé pour défaut de paiement est donc nécessaire. L’Association suisse des locataires (Asloca) salue une initiative parlementaire du conseiller national genevois Christian Dandrès qui a été déposée durant cette session. Celle-ci demande que le congé soit annulé à certaines conditions en cas de paiement des arriérés de loyer.

Le locataire qui, dans les deux mois qui suivent son congé, est à nouveau à jour dans le paiement de son loyer, doit pouvoir rester pour encore six mois dans son logement, respectivement son local. A la fin de ces six mois, le congé serait annulé et le bail entrerait à nouveau en force, pour autant qu’il n’y ait pas eu de nouveaux retards de paiement. C’est ce que demande l’initiative parlementaire de Christian Dandrès.

En considérant que la majorité de la population suisse est locataire et qu’également la majorité des locaux commerciaux est louée, il est nécessaire, dans la situation actuelle, de prévoir une protection particulière en cas de congé pour défaut de paiement. La très stricte règle actuelle dans le droit du bail en cas de retard de paiement (art. 257d CO) pourrait ainsi être un peu atténuée.

Texte complet de l’initiative

Sept organisations prient le Parlement d’agir pour les locataires commerciaux

Une large alliance de sept organisations demande au Parlement fédéral, dans un appel commun, une solution nationale pour le paiement des loyers commerciaux de toutes les entreprises concernées. La situation est grave car les locataires commerciaux qui sont concernés directement ou indirectement par les mesures du Conseil fédéral pour lutter contre la pandémie de Covid-19 sont massivement frappés.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2 Covid-19 de la Confédération, les locataires commerciaux d’innombrable branches subissent de plein fouet les conséquences des mesures prises.

Retrait de la Taskforce

La Taskforce mise en place par le Conseil fédéral sur le droit du bail / les locaux commerciaux a échoué, les organisations signataires  qui y étaient représentées (Gastrosuisse, Verband der Geschäftsmieter et Association suisse des locataires) ont annoncé publiquement aujourd’hui leur retrait de cette plateforme.

Inaction du Conseil fédéral incompréhensible

Contrairement à l’Allemagne ou à l’Autriche, le Conseil fédéral refuse, pour des raisons incompréhensibles, de régler la question par le droit d’urgence bien que les représentants des locataires aient proposés des solutions constructives. C’est pour cela qu’il n’existe aujourd’hui aucune solution nationale et les conséquences économiques s’aggravent, ainsi des faillites et une pluie de procédures judiciaires menacent.

Mesures concrètes

Les organisations concernées demandent que le Parlement fédéral trouve rapidement un règlement politique pour les locataires commerciaux qui ont dû fermer ou réduire l’activité de leur entreprise en raison des mesures de lutte contre le Covid-19 ou qui ont vu leur chiffre d’affaire diminuer drastiquement.

Les demandes concrètes se trouvent dans la lettre adressée au Parlement.

Alliance des locataires commerciaux:

GastroSuisse
CoiffureSuisse
Federcommercio
Association suisse des locataires (ASLOCA)
Verband der Geschäftsmieter
Verband Schweizerischer Filialunternehmungen
Fédération suisse des centres de fitness et santé (FSCFS)

Tous les locataires commerciaux impactés par le Covid-19 doivent bénéficier d’une aide équitable!

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le fait que les commissions parlementaires proposent aujourd’hui, après de longues pressions, des solutions concrètes pour un règlement politique au sujet des loyers commerciaux pour ceux qui ont dû fermer en raison de l’ordonnance du Conseil fédéral. L’ASLOCA demande que la libération des loyers soit la même pour toutes les branches et prononcée pour toute la durée des mesures.  

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer en raison des mesures liées au Covid-19 et qui sont en difficulté pour payer leurs loyers, l’ASLOCA est satisfaite que les deux commissions de l’économie et des redevances (CER) fassent aujourd’hui pression et amènent des propositions pour une solution nationale.

La proposition énoncée la semaine dernière par la commission du National est libellée ainsi: toutes les entreprises fermées suite à la décision du Conseil fédéral ne doivent que 30% de leurs loyers pendant le temps des mesures.

La commission des Etats a, quant à elle, proposé dans sa communication d’aujourd’hui de libérer les petites entreprises et les indépendants de leur loyer net pendant deux mois pour autant que leur loyer brut ne dépasse pas 5000 CHF. Cette proposition s’applique non seulement pour les entreprises qui ont dû fermer leurs portes mais également pour celles qui ont subi une perte de chiffre d’affaire de plus de 50 %. Pour les entreprises qui ont un loyer brut de plus de 5000 CHF, il n’y a pas de solutions. Pour le cas où les locataires et les propriétaires s’accordent sur une réduction du loyer à 33% de sa valeur, l’Etat participe au paiement du loyer pour deux mois au tiers du loyer brut mais maximum pour 3000 CHF.

Pas plus de 30% de charges pour les locataires

L’ASLOCA attend maintenant du Parlement et du Conseil fédéral qu’ils agissent rapidement en adoptant une base légale qui assure l’égalité de traitement entre les locataires commerciaux concernés et qui les soulage financièrement pour toute la durée de la période de fermeture. La charge pour les locataires commerciaux ne devrait pas dépasser 30%. Il est également nécessaire d’éclaircir la relation entre les règles fédérales et les règles cantonales déjà existantes.

Prolongation demandée par la commission des affaires juridiques

La proposition de la commission des affaires juridiques du Conseil national, qui demande la prolongation de l’allongement du délai de résiliation en raison d’absence de paiement après le 31 mai et jusqu’au 13 septembre, est sur le principe bonne mais ne règle pas le problème des locataires qui ne peuvent actuellement pas payer leurs loyers en raison de la crise.

L’égalité de traitement entre les locataires commerciaux touchés par la crise du Covid-19 est essentielle

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer leurs portes en raison des mesures prises pour lutter contre la pandémie du Covid-19, l’Association suisse des locataires (Asloca) salue la pression mise par les commissions parlementaires de l’économie et des redevances (CER) sur le Conseil fédéral pour une solution nationale. L’Asloca attend qu’une telle solution assure l’égalité de traitement entre tous les locataires concernés et les soulage financièrement pour toute la durée de la fermeture des commerces.

Pour les locataires de locaux commerciaux, qui ont dû fermer en raison de la crise du Covid-19 et qui ne peuvent plus payer leurs loyers, il n’y a toujours aucune solution à l’échelle nationale. L’appel du Conseil fédéral afin que les bailleurs et les locataires trouvent une solution au niveau individuel est clairement insuffisant car les locataires sont dans une position de faiblesse.

«Nous saluons le fait que les commissions parlementaires de l’économie se sont emparées de cette problématique et ont travaillé sur des solutions. La proposition de la commission du Conseil des Etats est toutefois problématique car elle crée une inégalité de traitement. Tous les locataires commerciaux concernés ne peuvent pas en profiter. Ainsi, en raison du délai proposé, les salons de coiffure, de massage ou les jardineries, par exemple, en sont exclus. De plus, il ne s’agit que d’une solution pour les cas de rigueur. Le principe constitutionnel de l’égalité de traitement doit être respecté également dans les situations d’urgence telles que celle que nous vivons actuellement», martèle Carlo Sommaruga, président de l’Asloca suisse.

Pour une solution équitable

Au contraire, la proposition de la commission de l’économie du Conseil national respecte, selon l’Asloca, l’égalité de traitement entre tous les locataires dont les commerces ont été contraints de fermer pour lutter contre la propagation du Covid-19. L’association salue également l’aspect rétroactif de la solution et le fait qu’elle responsabilise les bailleurs.

L’Asloca attend du Conseil fédéral qu’il prévoit rapidement une base légale qui assure l’égalité de traitement des locataires commerciaux dans toute la Suisse et qui assure une garantie financière pour toute la durée de la fermeture.

«M. le conseiller fédéral, Guy Parmelin, ne laissez pas tomber les locataires commerciaux !»

Pour les locataires de commerces qui ont dû fermer à cause de la crise du Covid-19 et qui ne peuvent ainsi plus payer leur loyer, il n’y a toujours pas de solution nationale. Après que la Task force « Loyers et coronavirus » mise en place par la Confédération a échoué la semaine dernière, l’Association suisse des locataires (Asloca) demande aujourd’hui au conseiller fédéral compétent, Guy Parmelin, de réunir à nouveau les partenaires sociaux du logement dans une formule adéquate afin d’ouvrir des négociations.

«Le conseiller fédéral, Guy Parmelin, doit prendre ses responsabilités en tant que ministre du logement et trouver une solution pour toute la Suisse qui garantisse les droits des locataires figurant dans la Constitution » affirme Carlo Sommaruga, président de l’Asloca : «Après que la Task force mise en place par la Confédération n’a donné aucun résultat, M. Parmelin doit impérativement réunir à nouveau les représentants des locataires et des bailleurs. Mais pour arriver à un résultat, il faut un cercle de négociation plus restreint pour pouvoir travailler de manière efficiente», poursuit-il.

Les commissions de l’économie et des redevances soutiennent également un nouveau round de négociations. Tant la commission du Conseil national que celle des Etats ont demandé au Conseil fédéral d’agir pour les locataires des commerces qui ont dû fermer en raison des mesures de lutte contre la pandémie. Les deux commissions estiment que l’action du Conseil fédéral n’est pas suffisante dans ce domaine.

L’inaction du Conseil fédéral met en péril les droits des locataires de surfaces commerciales

Lors de sa conférence de presse d’aujourd’hui, le Conseil fédéral a demandé aux locataires et propriétaires de locaux fermés suite à la décision du 16 mars 2020 de trouver un accord à l’amiable pour le paiement des loyers durant la crise du Covid-19. L’Association suisse des locataires (Asloca) critique vivement cette approche car elle reprend les positions des milieux immobiliers et ne fait que repousser les problèmes. L’écrasante majorité des locataires est en position de faiblesse face aux propriétaires et pourrait perdre ses droits en acceptant des accords désavantageux avec le propriétaire. L’Asloca invite donc le Conseil fédéral à prendre ses responsabilités et à mettre en place des mesures au niveau national, qui protège les droits des locataires garantis dans la Constitution. Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle également les locataires à faire valoir sans tarder leurs droits et, s’il le faut, à saisir les autorités judiciaires.

Malgré la fermeture de certains commerces décidée le 16 mars, la plupart des PME doivent encore payer la totalité de leur loyer. Certains propriétaires privés ont fait des concessions aux petites entreprises. Toutefois, les grandes sociétés immobilières en particulier n’entreprennent pratiquement aucune démarche pour soulager leurs locataires. Les négociations au plus haut niveau politique entre propriétaires et locataires n’ont encore abouti à aucun résultat. “Le Conseil fédéral est maintenant d’autant plus obligé de prendre la barre et d’assurer rapidement une clarification nationale qui protège pleinement les droits constitutionnellement garantis des locataires”, déclare Carlo Sommaruga, président de l’Asloca Suisse.

Peur de perdre des locaux commerciaux

“Une solution à l’amiable peut sembler adaptée en apparence mais, dans une telle situation de négociation, les sociétés immobilières ont clairement le dessus et pourraient exploiter ce déséquilibre de pouvoir au détriment des locataires. De nombreux locataires n’oseraient pas faire leurs demandes légitimes de peur de perdre leurs locaux commerciaux”, poursuit Carlo Sommaruga. De nombreux locataires sont désécurisés par l’absence de décision du Conseil fédéral et la désinformation juridique entretenue par les milieux immobiliers.

“Il n’est pas acceptable que chaque locataire commercial doive négocier une solution individuellement avec son propriétaire”, ajoute Carlo Sommaruga. Sur la base d’un avis juridique, l’Asloca est toujours d’avis que les loyers des locaux fermés suite aux mesures sanitaires décidées afin d’endiguer le Covid-19 ne sont pas dus. Et ce, jusqu’à la fin de la fermeture.

Absence de coopération

Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle vivement tous les locataires commerciaux concernés à solliciter formellement la baisse complète de leur loyer auprès de leur bailleur, quelle que soit la proposition de ce dernier, et à faire appel aux conseils juridiques de l’Asloca ou d’un autre service de conseil spécialisé dans leur domaine d’activité. Dans tous les cas, tout accord avec le bailleur doit être vérifié par les services juridiques de l’Asloca avant signature.

Les loyers des commerces fermés ne sont pas dus. La FRI à côté de la plaque!

La Fédération romande immobilière a, dans un avis de droit publié le 30 mars, affirmé que  le droit du bail n’autorise pas les locataires à suspendre  le paiement des loyers dans les circonstances liées au Covid-19. Cet argument va à l’encontre de notre avis de droit publié le 23 mars, qui déclare que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus dès lors que l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible.

Me David Lachat confirme la position de l’Asloca dans un document détaillé.

“La solution préconisée par Me Iynedjian (ndlr: rédacteur de l’avis de droit de la FRI) ne me paraît ni juste, ni équitable. Elle fait porter au locataire commerçant l’entier des conséquences du Coronavirus: il doit assumer son loyer, sans pouvoir faire usage des locaux loués, et en plus il doit supporter sa perte commerciale.”

Analyse complète de Me David Lachat

Les loyers commerciaux ne sont pas dus: notre avis de droit

L’ASLOCA a demandé à trois avocats (Mes Brutschin, Rubli et Statsny) de formuler un avis de droit concernant le paiement des loyers des locaux commerciaux fermés en raison des mesures prises pour lutter contre le coronavirus.

Cet avis arrive à la conclusion que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus pour la période pendant laquelle l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible, contrairement à ce que les milieux immobiliers ont défendu jusqu’à maintenant.

Cliquez ici pour consulter le document entier.

 

COVID-19: 5 conseils sur vos droits de locataires

Les mesures de lutte contre la pandémie décrétées par le Conseil fédéral les 13 et 16 mars 2020 ne sont pas sans interroger les rapports entre locataires et bailleurs.

@Jehan Khodel

Ci-après, quelques questions fréquentes posées aux permanences (désormais téléphoniques) de l’ASLOCA Genève, avec des tentatives de réponses. La situation actuelle étant heureusement sans précédent, ce qui suit n’a aucune prétention à l’exhaustivité et ne peut être pris comme parole d’évangile, vu l’absence de jurisprudence en la matière.

Obligation de payer le loyer des locataires commerciaux

Savoir si le locataire commerçant est tenu au paiement du loyer est la question la plus récurrente mais aussi la plus brûlante et épineuse. Les milieux immobiliers se sont empressés de soutenir par la voix de leurs représentants que l’obligation de payer le loyer demeurait de mise, notamment pour les locataires commerciaux1, la crise actuelle relevant du risque d’entreprise qu’il appartient au locataire commerçant d’assumer. Le Conseil d’Etat genevois et les milieux immobiliers ont d’ailleurs convenu d’un Protocole d’accord le 19 mars 2020, qui présume pareille obligation et ne prévoit pour toute solution que l’engagement informel des partenaires immobiliers à envisager, selon les cas, un échelonnement de la dette de loyer et à aiguiller les locataires commerciaux vers un fonds d’aide aux entreprises. Sans garantie. Ni partage des risques. Des voix dissidentes se sont élevées, d’abord en Suisse alémanique, parmi lesquelles d’ailleurs des avocats proches des milieux immobiliers2. Les mesures prises par le Conseil fédéral (CF) visant la protection de la santé de l’ensemble de la population, il est inéquitable que les pertes économiques qui y sont liées soient attribuées aux locataires seuls.
Il est ainsi soutenable que l’interdiction faite d’exploiter certains commerces ouvre droit à une limitation de l’obligation de payer le loyer3. Les commerçants sont appelés toutefois à la prudence: il leur appartient de contacter leur bailleur pour discuter d’une solution taillée sur mesure et tenant compte de l’économie du contrat conclu en l’espèce ainsi que des difficultés économiques de part et d’autre. Les arguments juridiques n’étant pas éprouvés devant les tribunaux, une renégociation des conditions de loyer provisoire est à préférer à un procès. Une «autoréduction du loyer» sans autre communication au bailleur doit en tous les cas être proscrite.

Retard dans la remise des locaux

Si le bailleur est en retard dans la remise des locaux il tombe en demeure, certes sans sa faute si cela est lié à des problèmes dans la «chaîne de livraison» induits par les mesures du CF. Le locataire peut lui fixer un délai convenable pour délivrer la chose et, à défaut d’exécution dans le délai, il peut alternativement demander l’exécution du contrat et des dommages-intérêts (frais d’hôtel par exemple) ou, selon diverses modalités, renoncer à l’objet et demander des dommages-intérêts. Un conseil juridique est recommandé en pareils cas, avant toute action, vu la complexité de certaines règles en la matière.

Obligation de tolérer des visites en vue de la relocation ou de travaux

Le locataire doit en principe tolérer ces visites (art. 257h CO). Mais, vu le contexte actuel, il peut exiger le respect des règles posées par l’OFSP (limitation du nombre de personnes, une seule à la fois en plus de la régie, et distance de sécurité de deux mètres). Les cas particuliers de personnes à risque doivent être réservés, car il leur est recommandé d’éviter tout contact. On ne peut évidemment exiger de quiconque qu’il mette sa vie en péril pour favoriser la visite des locaux. Le locataire prudent contactera la régie pour discuter de solutions pragmatiques, étant précisé qu’il n’est pas tenu de transmettre de certificats médicaux, protection des données personnelles oblige, mais qu’en cas litige aboutissant à un procès un juge pourrait les solliciter. Là encore, la communication des parties dans le respect des règles de la bonne foi doit être préférée à toute lecture juridique intransigeante.

Déménagements

A l’heure où est rédigé cet article les déménagements ne sont pas proscrits et les entreprises de déménagement pas visées par l’ordonnance du CF du 13 mars 2020 limitant certaines activités. Si un locataire ne peut déménager avec l’aide d’amis, car ceux-ci craignent une contamination, il lui appartient de minimiser son dommage en trouvant une entreprise ou une association pouvant s’en charger. Il ne peut sans autre prétendre se départir du contrat nouvellement signé et révoquer le congé donné pour son logement actuel, en se prévalant de la crise sanitaire en cours.
S’il ne peut déménager parce qu’il est contaminé par le virus, il sera en demeure de rendre les locaux actuels et risque de devoir payer un loyer supplémentaire, mais devrait pouvoir soutenir selon nous que c’est sans sa faute, et être libéré de pareille dette. Lorsqu’il libérera les lieux, le bailleur ne pourra pas exiger de lui la prise en charge des frais de désinfection complète du logement: être malade chez soi n’est pas un usage anormal de la chose louée!

Visites chez soi

Le bailleur ne peut interdire des visites de proches du locataire si elles se déroulent dans le respect des règles posées par l’Office fédéral de la santé publique (pas plus de cinq personnes en un lieu donné). Il va de soi que dans la mesure du possible les réunions inutiles de type festif doivent être évitées.

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève