Les loyers commerciaux ne sont pas dus: notre avis de droit

L’ASLOCA a demandé à trois avocats (Mes Brutschin, Rubli et Statsny) de formuler un avis de droit concernant le paiement des loyers des locaux commerciaux fermés en raison des mesures prises pour lutter contre le coronavirus.

Cet avis arrive à la conclusion que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus pour la période pendant laquelle l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible, contrairement à ce que les milieux immobiliers ont défendu jusqu’à maintenant.

Cliquez ici pour consulter le document entier.

 

COVID-19: 5 conseils sur vos droits de locataires

Les mesures de lutte contre la pandémie décrétées par le Conseil fédéral les 13 et 16 mars 2020 ne sont pas sans interroger les rapports entre locataires et bailleurs.

@Jehan Khodel

Ci-après, quelques questions fréquentes posées aux permanences (désormais téléphoniques) de l’ASLOCA Genève, avec des tentatives de réponses. La situation actuelle étant heureusement sans précédent, ce qui suit n’a aucune prétention à l’exhaustivité et ne peut être pris comme parole d’évangile, vu l’absence de jurisprudence en la matière.

Obligation de payer le loyer des locataires commerciaux

Savoir si le locataire commerçant est tenu au paiement du loyer est la question la plus récurrente mais aussi la plus brûlante et épineuse. Les milieux immobiliers se sont empressés de soutenir par la voix de leurs représentants que l’obligation de payer le loyer demeurait de mise, notamment pour les locataires commerciaux1, la crise actuelle relevant du risque d’entreprise qu’il appartient au locataire commerçant d’assumer. Le Conseil d’Etat genevois et les milieux immobiliers ont d’ailleurs convenu d’un Protocole d’accord le 19 mars 2020, qui présume pareille obligation et ne prévoit pour toute solution que l’engagement informel des partenaires immobiliers à envisager, selon les cas, un échelonnement de la dette de loyer et à aiguiller les locataires commerciaux vers un fonds d’aide aux entreprises. Sans garantie. Ni partage des risques. Des voix dissidentes se sont élevées, d’abord en Suisse alémanique, parmi lesquelles d’ailleurs des avocats proches des milieux immobiliers2. Les mesures prises par le Conseil fédéral (CF) visant la protection de la santé de l’ensemble de la population, il est inéquitable que les pertes économiques qui y sont liées soient attribuées aux locataires seuls.
Il est ainsi soutenable que l’interdiction faite d’exploiter certains commerces ouvre droit à une limitation de l’obligation de payer le loyer3. Les commerçants sont appelés toutefois à la prudence: il leur appartient de contacter leur bailleur pour discuter d’une solution taillée sur mesure et tenant compte de l’économie du contrat conclu en l’espèce ainsi que des difficultés économiques de part et d’autre. Les arguments juridiques n’étant pas éprouvés devant les tribunaux, une renégociation des conditions de loyer provisoire est à préférer à un procès. Une «autoréduction du loyer» sans autre communication au bailleur doit en tous les cas être proscrite.

Retard dans la remise des locaux

Si le bailleur est en retard dans la remise des locaux il tombe en demeure, certes sans sa faute si cela est lié à des problèmes dans la «chaîne de livraison» induits par les mesures du CF. Le locataire peut lui fixer un délai convenable pour délivrer la chose et, à défaut d’exécution dans le délai, il peut alternativement demander l’exécution du contrat et des dommages-intérêts (frais d’hôtel par exemple) ou, selon diverses modalités, renoncer à l’objet et demander des dommages-intérêts. Un conseil juridique est recommandé en pareils cas, avant toute action, vu la complexité de certaines règles en la matière.

Obligation de tolérer des visites en vue de la relocation ou de travaux

Le locataire doit en principe tolérer ces visites (art. 257h CO). Mais, vu le contexte actuel, il peut exiger le respect des règles posées par l’OFSP (limitation du nombre de personnes, une seule à la fois en plus de la régie, et distance de sécurité de deux mètres). Les cas particuliers de personnes à risque doivent être réservés, car il leur est recommandé d’éviter tout contact. On ne peut évidemment exiger de quiconque qu’il mette sa vie en péril pour favoriser la visite des locaux. Le locataire prudent contactera la régie pour discuter de solutions pragmatiques, étant précisé qu’il n’est pas tenu de transmettre de certificats médicaux, protection des données personnelles oblige, mais qu’en cas litige aboutissant à un procès un juge pourrait les solliciter. Là encore, la communication des parties dans le respect des règles de la bonne foi doit être préférée à toute lecture juridique intransigeante.

Déménagements

A l’heure où est rédigé cet article les déménagements ne sont pas proscrits et les entreprises de déménagement pas visées par l’ordonnance du CF du 13 mars 2020 limitant certaines activités. Si un locataire ne peut déménager avec l’aide d’amis, car ceux-ci craignent une contamination, il lui appartient de minimiser son dommage en trouvant une entreprise ou une association pouvant s’en charger. Il ne peut sans autre prétendre se départir du contrat nouvellement signé et révoquer le congé donné pour son logement actuel, en se prévalant de la crise sanitaire en cours.
S’il ne peut déménager parce qu’il est contaminé par le virus, il sera en demeure de rendre les locaux actuels et risque de devoir payer un loyer supplémentaire, mais devrait pouvoir soutenir selon nous que c’est sans sa faute, et être libéré de pareille dette. Lorsqu’il libérera les lieux, le bailleur ne pourra pas exiger de lui la prise en charge des frais de désinfection complète du logement: être malade chez soi n’est pas un usage anormal de la chose louée!

Visites chez soi

Le bailleur ne peut interdire des visites de proches du locataire si elles se déroulent dans le respect des règles posées par l’Office fédéral de la santé publique (pas plus de cinq personnes en un lieu donné). Il va de soi que dans la mesure du possible les réunions inutiles de type festif doivent être évitées.

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève

Locataires: les grands oubliés!

Les mesures prises contre la propagation du coronavirus ne tiennent pas compte de la problématique des locataires.

Les salariés, les indépendants et les locataires sont les premières victimes économiques de la crise liée à la pandémie du coronavirus. Comme première priorité, le Conseil fédéral a visé le maintien du revenu des salariés et des indépendants et le maintien de l’activité économique par le financement des entreprises.
Pour les salariés, il a admis, pour éviter des licenciements massifs, l’usage des indemnités pour réduction de l’horaire de travail, de manière facilitée et sans délai d’attente. Le salaire est couvert jusqu’à 12 350 fr. par mois, mais il est indemnisé à 80%.

Secteur privé soutenu massivement

Pour les indépendants, il a prévu une indemnité journalière maximale. Le maximum est de 196 fr., ce qui correspond à une indemnisation à 80% d’un revenu mensuel de 7350 fr.
Pour les entreprises, le Conseil fédéral a mis à disposition 20 milliards de francs d’aide immédiate sous la forme de crédits transitoires. Des crédits à taux zéro dont il est fort à parier que le remboursement sera progressivement abandonné au gré des faillites en raison de l’impossibilité de remboursement. En résumé, un subventionnement massif du secteur privé avec une aide pouvant aller jusqu’à 20 millions de francs pour les grosses entreprises.

Locataires abandonnés à leur sort

Pour les locataires…. A ce stade: rien! Nada!
Sauf bien sûr une misérable prolongation de 30 jours à 90 jours du délai de mise en demeure de paiement du loyer en retard avant résiliation du bail. Un effet de manches du Conseil fédéral pour faire croire que l’on agit. Nous demandions une suspension des congés. Comment imaginer qu’un locataire d’un logement ayant perdu son emploi ou bénéficié d’un revenu à 80% puisse payer le loyer en retard et le loyer courant en trois mois, alors qu’en Suisse près de 1,5 million de personnes ont une fortune inférieure à 3000 fr.! Pour les locataires commerciaux il en va de même. Comment un coiffeur qui a fermé pendant trois mois pourra-t-il dès l’ouverture payer le loyer courant et rattraper ceux en retard?
Aucune aide fédérale directe pour ces locataires de logements ou de locaux commerciaux, si ce n’est l’aide sociale pour les locataires de logements et, pour les locataires commerciaux, l’endettement ou la perte du bail avec fin de l’activité professionnelle, dans laquelle ils ont souvent investi toutes leurs économies.

Problèmes restés sans solutions

Mais d’autres problèmes importants subsistent et n’ont pas trouvé de réponse du Conseil fédéral.
Tout d’abord, la question des délais de contestation des hausses de loyer et de résiliation du bail. Alors que tous les délais de procédure figurant dans le Code de procédure civile (CPC) ont été suspendus par une prolongation des féries judiciaires du 21 mars au 19 avril, les deux délais évoqués, qui sont inscrits dans le Code des obligations pour des motifs historiques, n’ont pas été prolongés. Un message clair du Conseil fédéral aux locataires qui doivent rester confinés: l’exercice de vos droits, on s’en moque!

Déménagements autorisés

Ensuite les déménagements et les évacuations. Le Conseil fédéral, qui répète à l’envi la distanciation sociale de deux mètres et l’impérieux devoir de rester à la maison, tout particulièrement pour les personnes à risque, a déclaré simultanément que les déménagements pouvaient avoir lieu… Le chaos assuré et des frais en jeu dès qu’un locataire ne souhaite ou ne peut quitter son logement: c’est pour cela que l’ASLOCA plaidait pour le gel des déménagements avec une dérogation en cas d’accord entre les parties.

Activité commerciale stoppée net

Mais l’enjeu financier le plus important est celui des loyers des locataires de surfaces commerciales qui ont dû clore leur activité dès le 17 mars. Avec une activité au point mort, il n’y a aucun chiffre d’affaires et aucun revenu. Mais le locataire doit faire face aux charges habituelles: salaires, loyer, impôts et charges sociales. Les salaires sont pris en charge par l’assurance-chômage dans le cadre de la réduction de l’horaire de travail, le paiement des impôts comme des charges sociales est suspendu. Mais, pour le loyer, rien.
L’ASLOCA défend une position claire, fondée sur la doctrine majoritaire: les locataires dont les locaux ont été fermés en raison des mesures cantonales ou fédérales liées à la crise sanitaire du COVID-19 doivent être libérés du paiement du loyer et des charges pour la durée des mesures. Ils ont droit à une réduction totale du loyer si l’activité ne peut pas du tout être poursuivie et à une réduction partielle si l’activité peut être poursuivie partiellement. C’est une solution juste et équitable. Le locataire supporte ses charges et la perte de revenu et le bailleur la perte locative.
Mais à ce jour le Conseil fédéral fait la sourde oreille, permettant aux bailleurs de continuer à encaisser, comme des pachas, les surprofits locatifs qu’ils touchent depuis des années suite à la décrue des taux hypothécaires.

Nous conseillons instamment à ces locataires de refuser un abandon de leur droit à la gratuité du loyer avant que la question de principe ne soit réglée par le Conseil fédéral et de consulter sans faute l’ASLOCA avant toute signature d’une convention avec sa régie ou son bailleur.

Carlo Sommaruga

Président ASLOCA Suisse

Déménagement: décision incompréhensible et absurde du Conseil fédéral

Selon la communication du Conseil fédéral du jour, les déménagements et les changements de logement doivent se dérouler comme en temps normal. Cette décision est en contradiction crasse avec la recommandation de la Confédération « Restez à la maison » et n’est, en pratique, presque pas compatible avec les recommandations sanitaires de la Confédération.

L’Association suisse des locataires considère la décision du Conseil fédéral comme incompréhensible. La santé des locataires, en particulier les groupes vulnérables et les personnes âgées, n’est pas suffisamment protégée. Dans la pratique, d’innombrable questions restent sans réponses, comme par exemple, qui prend en charge les nuits d’hôtels ou les garde-meubles de ménages empêchés de déménager quand un appartement n’est pas disponible car la personne qui y habite ne peut pas déménager pour des raisons de santé ? Que se passe-t-il lorsque, malgré la remise de bail, le logement ne peut être laissé pour des raisons de santé ? L’ASLOCA appelle tous les partenaires à se conformer strictement aux recommandations sanitaires de l’OFSP et demande aux propriétaires de logement de l’aide pour les locataires concernés.

Mesure insuffisante

La prolongation à 90 jours du délai de mise en demeure de paiement du locataire en cas d’arriérés de paiement du loyer entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 (article 257d alinéa 1 du CO) et résiliation du bail en cas de non-paiement est une mesure totalement insuffisante. Il est évident que les locataires de logements et de surfaces commerciales n’arriveront pas à trouver les ressources financières pour régler les loyers arriérés sans s’endetter lourdement. Le problème n’est que repoussé.

L’Association suisse des locataires va continuer à œuvrer dans la Taskforce afin de trouver des solutions justes et praticables pour les autres questions du droit du bail qui doivent être réglées de manière urgente (notamment les loyers des locaux commerciaux).

La création d’une Taskforce est une étape importante afin de rapidement trouver des solutions pour les locataires

L’Association suisse des locataires se réjouit que le Conseil fédéral ait reconnu l’importance de la thématique du logement dans la crise du Coronavirus et qu’il l’ait pris en main. La table ronde convoquée le 24 mars par le conseiller fédéral Guy Parmelin était une étape nécessaire et montre que tous les acteurs ont la volonté de rechercher des solutions praticables. La création d’une Taskforce intégrant les associations est une étape importante afin de donner des éclaircissements rapides et que les décisions nécessaires soient prises.

L’association suisse des locataires se réjouit que les associations de bailleurs et de locataires reconnaissent tous deux que presque aucun changement d’appartement ou de déménagement ne sont possibles au vu des règles sanitaires de l’OFSP. Les changements de logement et les déménagements doivent donc être actuellement en principe gelés, sauf dans les cas où les règles sanitaires de l’OFSP peuvent être respectées et que les locataires et les bailleurs sont tous les deux d’accord.

Avis de droit concernant l’exemption des frais de location pour les locataires des locaux commerciaux

En raison de la fermeture de certains commerces ordonnée par la Confédération et les cantons, les locataires ne peuvent plus utiliser leurs locaux normalement et sont donc dans l’incapacité de générer un chiffre d’affaires. Par conséquent, les locataires de ces commerces doivent être exemptés des frais de location. L’ASLOCA demande au Conseil fédéral de trancher cette question le plus rapidement possible, faute de quoi des dizaines de milliers de locataires commerciaux envahiront les tribunaux.

Cette demande est soulignée par un avis de droit demandé par l’ASLOCA à trois avocats (Mes Sarah Brutschin, Bâle, Xavier Rubli, Lausanne et Pierre Stastny, Genève) concernant le paiement des loyers des locaux commerciaux fermés en raison des mesures prises pour lutter contre le coronavirus. Cet avis arrive à la conclusion que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus pour la période pendant laquelle l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible, contrairement à ce que les milieux immobiliers ont défendu jusqu’à maintenant.

Pour les autres demandes matérielles de l’Association suisse des locataires (suspension des délais pour les congés et les hausses de loyer, protection contre les congés en cas de non-paiement du loyer, protection contre les expulsions), nous vous renvoyons à notre communiqué du 19 mars dernier.

L’Association suisse des locataires s’efforcera, dans le cadre de la Taskforce, de trouver des bonnes solutions aussi bien pour les locataires privés, que pour les locataires de locaux commerciaux.

Le Conseil fédéral doit donner une réponse claire aux locataires

Pour beaucoup de locataires, règne une grande incertitude sur la portée des mesures que la Confédération et les cantons ont prises pour lutter contre le Coronavirus. Preuve en est le grand nombre de demandes formulés par les locataires à l’ASLOCA ces derniers jours. C’est pourquoi elle a aujourd’hui écrit une nouvelle lettre au Conseil fédéral. L’ASLOCA demande une clarification rapide et détaillée sur les points cités ci-dessous. La situation est particulièrement urgente en ce qui concerne les frais de location des locataires commerciaux car le paiement des loyers commerciaux menace actuellement l’existence de centaines de milliers de PME.

1. Exemption des frais de location pour les locataires des locaux commerciaux

En raison de la fermeture de certains commerces ordonnée par la Confédération et les cantons, les locataires ne peuvent plus utiliser leurs locaux normalement et sont donc dans l’incapacité générer un chiffre d’affaires. Par conséquent, les locataires de ces commerces doivent être exemptés des frais de location. L’ASLOCA demande au Conseil fédéral de trancher cette question le plus rapidement possible, faute de quoi des dizaines de milliers de locataires commerciaux envahiront les tribunaux.

2. Suspension du délai pour la contestation de résiliation et de hausse de loyer

L’ASLOCA demande au Conseil fédéral de suspendre le délai de 30 jours prévu par le droit des obligations pour contester les hausses de loyer ou les résiliations de bail. Les locataires n’ont pas la possibilité de se renseigner correctement sur leurs droits en raison de la situation extraordinaire (services de conseil fermés).

3. Protection contre les congés en raison d’un non-paiement de loyer

Le Conseil fédéral doit garantir une protection contre les congés pour les privés ou les locataires de locaux commerciaux qui ne pourraient pas payer leur loyer en raison d’une absence de salaire ou de la fermeture de leurs commerces. L’ASLOCA demande que les locataires ne soient pas congédiés et que le Conseil fédéral suspende le délai de 30 jours de paiement du loyer sous peine de résiliation. Les loyers restent dus mais un délai est ainsi accordé.

4. Protection contre les expulsions

L’ASLOCA demande que toutes les expulsions de locaux d’habitation ou commerciaux soient suspendus à moins que le bailleur ou les autorités cantonales proposent une alternative appropriée.

5. Situation juridique en cas d’impossibilité de déménager

Beaucoup d’entreprises de déménagement et de nettoyage ne travaillent plus. De plus, les personnes à risque et malades sont dans l’incertitude quant à leur capacité de déménager. Le Conseil fédéral doit vite éclaircir qui peut déménager et comment la situation juridique est réglée en cas d’impossibilité de déménager.

6. Condition au versement d’aides étatiques

Si la Confédération ou les cantons devaient indemniser les bailleurs, elle doit d’abord garantir que ces indemnités soient versées uniquement à des bailleurs qui ne demandent pas des loyers abusifs.

 

 

Le Conseil fédéral doit protéger les locataires

Le Conseil fédéral ainsi que plusieurs cantons ont, ces derniers jours, annoncés plusieurs mesures en lien avec la pandémie de Covid-19. Dans la situation actuelle, la protection des locataires n’est pas garantie. C’est pourquoi l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a prié aujourd’hui le Conseil fédéral d’adopter un arrêté fédéral urgent afin de suspendre les délais qui pourraient impacter négativement les locataires privés ou commerciaux.

Cette demande concerne en particulier les délais prévus dans le droit des obligations et en procédure civile. Les locataires qui ne peuvent plus payer leurs loyers en raison des mesures de lutte contre le Covid-19, notamment parce qu’ils ne recevraient plus de salaire ou perderaient leur revenu en raison de la fermeture obligatoire de leur commerce, doivent être particulièrement protégés. L’ASLOCA demande que ces locataires ne soient pas expulsés, et ce même après la fin de la crise. La Cour européenne a d’ailleurs pris une décision similaire hier.

Suspension des expulsions

Le Conseil fédéral doit aussi prendre en considération les moyens financiers nécessaires au payement du loyer dans ses mesures économiques et l’aide sociale.

De plus, l’ASLOCA demande que toute les mesures d’exécution forcée soient suspendues, puisque les autorités ne sont plus capables de reloger en urgence les locataires qui seraient concernés par ces expulsions.