Consultation relative à la loi sur les loyers commerciaux

L’Association suisse des locataires (Asloca) a participé à la consultation relative à la nouvelle loi sur les loyers commerciaux. Celle-ci prévoit une remise de loyer de 60 % pour les établissements qui ont dû fermer en raison des mesures de lutte contre la pandémie de Covid-19. Cette proposition reste en-deçà du compromis politique demandé par l’Asloca, qui plaide pour que les locataires ne soient redevables que de 30 % au maximum des loyers commerciaux. La solution du Conseil fédéral méconnaît le fait que du point de vue juridique, aucun loyer n’est exigible lorsque des établissements sont obligés de fermer par ordre des autorités ; les locataires peuvent faire valoir ce droit devant la justice, comme l’a montré un avis de droit commandé par l’Asloca.

La loi contribue néanmoins à alléger quelque peu les charges d’une grande partie des locataires de locaux commerciaux concernés par les mesures de lutte contre le Covid-19. Elle permettra ainsi d’éviter des faillites et du chômage.

Cetteloi de durée limitée n’est pas encore sous toit, mais doit d’abord être débattue et adoptée par le Parlement. L’Asloca demande au Conseil fédéral de la soumettre le plus rapidement possible au vote. Comme il s’agit d’une loi urgente, elle pourrait entrer en vigueur de suite, procurant très rapidement l’aide nécessaire aux personnes concernées. De nombreux restaurants, salons de coiffure, cabinets médicaux et autres commerces menacés de faillite ont besoin d’un soutien immédiat.

Réponse à la consultation du Conseil fédéral relative à la loi fédérale sur les loyers et fermages pendant les fermetures d’établissements et les restrictions visant à lutter contre le coronavirus (COVID-19) (PDF)

Bataille des loyers commerciaux: mépris parlementaire

La réduction des loyers commerciaux est de 60%, au niveau fédéral. Dans quelques cantons, des solutions plus favorables sont en vigueur.

Depuis des décennies, la doctrine majoritaire, à savoir la majorité des auteurs en matière de droit du bail et les tribunaux, mais dans des décisions éparses, a clairement expliqué que sur la base du droit en vigueur, lorsqu’il y a un défaut qui empêche le locataire d’utiliser le logement ou les locaux commerciaux, le loyer doit être réduit. Peu importe si le défaut empêchant l’usage de la chose louée est matériel, comme une inondation des locaux, ou immatériel, comme le changement d’un dispositif légal empêchant l’usage de la chose malgré la disponibilité de la chose louée. L’obligation de cessation d’activité des commerces décrétée par le Conseil fédéral le 16 mars 2020 est manifestement un défaut immatériel. L’avis de droit commandé par l’ASLOCA à Mes Sarah Brutschin, Pierre Stastny et Xavier Rubli comme les articles postérieurs du grand expert Me David Lachat le confirment.

Attaque des milieux immobiliers

Pour contrer cette évidence et éviter de libérer les locataires du 100% du loyer pour la période de fermeture, les milieux immobiliers ont suscité une génération spontanée de spécialistes autoproclamés du droit du bail, contestant la position doctrinale majoritaire et soutenant que seule la voie de la négociation du cas par cas devait être empruntée. Le résultat espéré était de créer la confusion dans les esprits des politiques et surtout de placer les bailleurs en situation de force dans la négociation avec les locataires en difficultés financières.

Refus multiples du Conseil fédéral

Sous cette perspective, le refus d’agir du Conseil fédéral et son rejet des motions des Chambres fédérales lui demandant d’agir sont un succès des milieux immobiliers. Le Conseil fédéral, sous le couvert d’arguties juridiques, a clairement épousé les exigences du capital immobilier contre les difficultés financières des commerçants, alors que durant cette dernière décennie les revenus immobiliers ont été indécents.

Session sans solution

On aurait imaginé que, lors de la session parlementaire extraordinaire Covid-19 de début mai, les Chambres fédérales allaient empoigner sérieusement le sujet. On a toutefois assisté à une pantomime dont les pires clowns ont été les élus PDC. Alors que le Conseil national proposait une réduction générale de 70% du loyer des commerçants ayant dû fermer leurs locaux et le Conseil des Etats une réduction de 100% pour les loyers de moins de 5000 francs puis une réduction décroissante de 100% à 66% pour les loyers jusqu’à 8000 francs, les élus PDC du Conseil national et leur président, estimant avoir été méprisés par leurs sénateurs, refusèrent de passer au vote final et d’adopter une motion demandant au Conseil fédéral d’agir. Pire, lorsque les débats reprirent en commission, les élus PDC proposaient une solution moins avantageuse avec une réduction de loyer limitée à 60% pour les locataires commerciaux jusqu’à 15 000 francs, soit moins que ne prévoyaient les deux solutions précédentes. S’il y a eu mépris, c’est surtout à l’égard des locataires commerciaux de la part de l’UDC et du PLR, qui, positionnés sur la défense des milieux immobiliers, ont refusé toute solution, et du PDC, pleutre, qui a préféré mettre la priorité sur son conflit interne, puis s’est replié sur des positions plus proches des milieux immobiliers.

Mépris politique invraisemblable

C’est donc cette dernière solution de réduction de seulement 60% du loyer pendant la période de fermeture obligatoire du commerce que les Chambres fédérales ont imposé au Conseil fédéral à la session parlementaire d’été. Bien sûr, pour les petits locataires commerciaux, c’est mieux que de devoir encourir des frais importants pour obtenir leurs droits devant les tribunaux, mais c’est bien loin de la réduction totale à laquelle ils auraient eu droit. Un mépris politique invraisemblable envers toutes celles et ceux qui font le tissu économique de nos villes. Il ne restera pas impuni.

Par chance, dans les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Genève, Bâle-Ville et Bâle-Campagne, l’ASLOCA a réussi à négocier des solutions pragmatiques, avec interventions financières des cantons, plus avantageuses pour les bailleurs comme pour les locataires. Des solutions à utiliser à fond avant l’entrée en vigueur dans quelques mois de la solution fédérale moins favorable.

Loyers commerciaux : Le Conseil des Etats accepte la solution nationale – L’Asloca demande une mise en oeuvre rapide de la loi

Aujourd’hui, le Conseil des Etats s’est prononcé par 20 Oui, 19 Non et 4 abstention en faveur d’une solution nationale 40-60% dans la question controversée des loyers commerciaux. Cela offre à une grande partie des locataires commerciaux concerné par les restrictions dues au Covid-19 un soulagement financier important et apporte enfin une égalité de traitement dans le pays. L’Association suisse des locataires (Asloca) demande au Conseil fédéral de préparer une législation temporaire dans la mesure du possible pour un vote à la session d’automne. Si la loi est déclarée urgente, elle peut entrer immédiatement en vigueur et ainsi l’aide nécessaire pourrait arriver rapidement aux personnes concernées.

«Les personnes concernées ne peuvent pas attendre davantage. Beaucoup de restaurants, de salons de coiffure et d’autres commerces ont un besoin urgent de soutien et ne veulent pas faire faillite. Nous demandons ainsi au Conseil fédéral de mettre en œuvre rapidement la décision du Parlement et de faire voter si possible la législation temporaire lors de la session d’automne», déclare le président de l’Asloca, Carlo Sommaruga.

La solution 40-60% est en-deça du compromis politique proposé par l’Asloca, qui demandait que maximum 30% des loyers soit mis à charge des locataires commerciaux. «Le Parlement a été largement dans le sens de la branche immobilière, qui a procédé à un lobby intense ces deux derniers mois», ajoute Carlo Sommaruga.  La solution ne reconnaît pas que juridiquement les loyers ne sont pas dû pendant la fermeture, ce qui peut être reconnu devant les tribunaux. Cela a été démontré dans un avis de droit commandé par l’Asloca.»

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.

Lien vers la motion :
https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20203460

Le Parlement doit rapidement trouver une solution équitable pour les locataires commerciaux

La commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national propose, dans une nouvelle variante, que les locataires doivent 40% de leur loyer à leur bailleur pendant la période de fermeture. La commission recule matériellement par rapport aux anciennes propositions du Conseil national et des Etats. Cette variante est donc une péjoration. L’Association suisse des locataires appelle les instances parlementaires compétentes à décider rapidement d’une solution politique économiquement juste qui ne ferait supporter au locataire que 30% du loyer au maximum.

Lors de la session extraordinaire du Parlement de la semaine dernière, aucune solution n’a été trouvée sur la question de la réduction des loyers commerciaux – ce, pour des raisons politiques. A présent, la commission de l’économie du Conseil national présente une nouvelle variante dans la discussion : pour les loyers commerciaux jusqu’à 20’000 CHF par mois des locaux qui ont été fermés en raison de l’ordonnance 2 Covid-19, les locataires devraient payer 40% du loyer. Pour les loyers entre 15’000 et 20’000 CHF, le locataire ou le bailleur peut opérer un Opt-out et rechercher une solution propre ou choisir d’aller en justice. Le point positif de la proposition de la commission est qu’elle est valable pour deux mois, y compris pour les locataires touchés indirectement par les mesures prises, notamment dans le domaine médical et para-médical (par ex. les physiothérapeutes selon l’art. 10a al. 2 de l’ancienne version de l’ordonnance). Cet élargissement était déjà prévu par la proposition du Conseil des Etats.

Retour en arrière

L’Association suisse des locataires note que la commission de l’économie et des redevances du Conseil national propose une nouvelle variante après l’échec lors de la session extraordinaire. Il est toutefois incompréhensible que son contenu soit un retour en arrière par rapport aux propositions du Conseil national et des Etats qui étaient sur la table (variante 30%-70%). Cette nouvelle proposition omet le fait que, juridiquement, les loyers des entreprises fermées ne sont pas dus et que cela peut être réclamé devant les tribunaux.

L’Association suisse des locataires demande qu’une meilleure variante soit rapidement mise sur la table et appelle les instances compétentes à s’accorder sur une solution politique. Des dizaines de milliers de locataires commerciaux touchés attendent depuis longtemps une solution claire et juste. Le Parlement a une grande responsabilité et doit prendre des mesures au plus tard lors de la session de juin.

Une meilleure protection des locataires contre les congés pour défaut de paiement du loyer est nécessaire

En raison de la crise économique que la Suisse s’apprête à traverser, beaucoup de locataires risquent de se trouver dans une difficulté de paiement de leur loyer pour leur habitation ou leur local commercial. Une meilleure protection des locataires pour les cas de congé pour défaut de paiement est donc nécessaire. L’Association suisse des locataires (Asloca) salue une initiative parlementaire du conseiller national genevois Christian Dandrès qui a été déposée durant cette session. Celle-ci demande que le congé soit annulé à certaines conditions en cas de paiement des arriérés de loyer.

Le locataire qui, dans les deux mois qui suivent son congé, est à nouveau à jour dans le paiement de son loyer, doit pouvoir rester pour encore six mois dans son logement, respectivement son local. A la fin de ces six mois, le congé serait annulé et le bail entrerait à nouveau en force, pour autant qu’il n’y ait pas eu de nouveaux retards de paiement. C’est ce que demande l’initiative parlementaire de Christian Dandrès.

En considérant que la majorité de la population suisse est locataire et qu’également la majorité des locaux commerciaux est louée, il est nécessaire, dans la situation actuelle, de prévoir une protection particulière en cas de congé pour défaut de paiement. La très stricte règle actuelle dans le droit du bail en cas de retard de paiement (art. 257d CO) pourrait ainsi être un peu atténuée.

Texte complet de l’initiative

Sept organisations prient le Parlement d’agir pour les locataires commerciaux

Une large alliance de sept organisations demande au Parlement fédéral, dans un appel commun, une solution nationale pour le paiement des loyers commerciaux de toutes les entreprises concernées. La situation est grave car les locataires commerciaux qui sont concernés directement ou indirectement par les mesures du Conseil fédéral pour lutter contre la pandémie de Covid-19 sont massivement frappés.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2 Covid-19 de la Confédération, les locataires commerciaux d’innombrable branches subissent de plein fouet les conséquences des mesures prises.

Retrait de la Taskforce

La Taskforce mise en place par le Conseil fédéral sur le droit du bail / les locaux commerciaux a échoué, les organisations signataires  qui y étaient représentées (Gastrosuisse, Verband der Geschäftsmieter et Association suisse des locataires) ont annoncé publiquement aujourd’hui leur retrait de cette plateforme.

Inaction du Conseil fédéral incompréhensible

Contrairement à l’Allemagne ou à l’Autriche, le Conseil fédéral refuse, pour des raisons incompréhensibles, de régler la question par le droit d’urgence bien que les représentants des locataires aient proposés des solutions constructives. C’est pour cela qu’il n’existe aujourd’hui aucune solution nationale et les conséquences économiques s’aggravent, ainsi des faillites et une pluie de procédures judiciaires menacent.

Mesures concrètes

Les organisations concernées demandent que le Parlement fédéral trouve rapidement un règlement politique pour les locataires commerciaux qui ont dû fermer ou réduire l’activité de leur entreprise en raison des mesures de lutte contre le Covid-19 ou qui ont vu leur chiffre d’affaire diminuer drastiquement.

Les demandes concrètes se trouvent dans la lettre adressée au Parlement.

Alliance des locataires commerciaux:

GastroSuisse
CoiffureSuisse
Federcommercio
Association suisse des locataires (ASLOCA)
Verband der Geschäftsmieter
Verband Schweizerischer Filialunternehmungen
Fédération suisse des centres de fitness et santé (FSCFS)

Tous les locataires commerciaux impactés par le Covid-19 doivent bénéficier d’une aide équitable!

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le fait que les commissions parlementaires proposent aujourd’hui, après de longues pressions, des solutions concrètes pour un règlement politique au sujet des loyers commerciaux pour ceux qui ont dû fermer en raison de l’ordonnance du Conseil fédéral. L’ASLOCA demande que la libération des loyers soit la même pour toutes les branches et prononcée pour toute la durée des mesures.  

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer en raison des mesures liées au Covid-19 et qui sont en difficulté pour payer leurs loyers, l’ASLOCA est satisfaite que les deux commissions de l’économie et des redevances (CER) fassent aujourd’hui pression et amènent des propositions pour une solution nationale.

La proposition énoncée la semaine dernière par la commission du National est libellée ainsi: toutes les entreprises fermées suite à la décision du Conseil fédéral ne doivent que 30% de leurs loyers pendant le temps des mesures.

La commission des Etats a, quant à elle, proposé dans sa communication d’aujourd’hui de libérer les petites entreprises et les indépendants de leur loyer net pendant deux mois pour autant que leur loyer brut ne dépasse pas 5000 CHF. Cette proposition s’applique non seulement pour les entreprises qui ont dû fermer leurs portes mais également pour celles qui ont subi une perte de chiffre d’affaire de plus de 50 %. Pour les entreprises qui ont un loyer brut de plus de 5000 CHF, il n’y a pas de solutions. Pour le cas où les locataires et les propriétaires s’accordent sur une réduction du loyer à 33% de sa valeur, l’Etat participe au paiement du loyer pour deux mois au tiers du loyer brut mais maximum pour 3000 CHF.

Pas plus de 30% de charges pour les locataires

L’ASLOCA attend maintenant du Parlement et du Conseil fédéral qu’ils agissent rapidement en adoptant une base légale qui assure l’égalité de traitement entre les locataires commerciaux concernés et qui les soulage financièrement pour toute la durée de la période de fermeture. La charge pour les locataires commerciaux ne devrait pas dépasser 30%. Il est également nécessaire d’éclaircir la relation entre les règles fédérales et les règles cantonales déjà existantes.

Prolongation demandée par la commission des affaires juridiques

La proposition de la commission des affaires juridiques du Conseil national, qui demande la prolongation de l’allongement du délai de résiliation en raison d’absence de paiement après le 31 mai et jusqu’au 13 septembre, est sur le principe bonne mais ne règle pas le problème des locataires qui ne peuvent actuellement pas payer leurs loyers en raison de la crise.

L’égalité de traitement entre les locataires commerciaux touchés par la crise du Covid-19 est essentielle

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer leurs portes en raison des mesures prises pour lutter contre la pandémie du Covid-19, l’Association suisse des locataires (Asloca) salue la pression mise par les commissions parlementaires de l’économie et des redevances (CER) sur le Conseil fédéral pour une solution nationale. L’Asloca attend qu’une telle solution assure l’égalité de traitement entre tous les locataires concernés et les soulage financièrement pour toute la durée de la fermeture des commerces.

Pour les locataires de locaux commerciaux, qui ont dû fermer en raison de la crise du Covid-19 et qui ne peuvent plus payer leurs loyers, il n’y a toujours aucune solution à l’échelle nationale. L’appel du Conseil fédéral afin que les bailleurs et les locataires trouvent une solution au niveau individuel est clairement insuffisant car les locataires sont dans une position de faiblesse.

«Nous saluons le fait que les commissions parlementaires de l’économie se sont emparées de cette problématique et ont travaillé sur des solutions. La proposition de la commission du Conseil des Etats est toutefois problématique car elle crée une inégalité de traitement. Tous les locataires commerciaux concernés ne peuvent pas en profiter. Ainsi, en raison du délai proposé, les salons de coiffure, de massage ou les jardineries, par exemple, en sont exclus. De plus, il ne s’agit que d’une solution pour les cas de rigueur. Le principe constitutionnel de l’égalité de traitement doit être respecté également dans les situations d’urgence telles que celle que nous vivons actuellement», martèle Carlo Sommaruga, président de l’Asloca suisse.

Pour une solution équitable

Au contraire, la proposition de la commission de l’économie du Conseil national respecte, selon l’Asloca, l’égalité de traitement entre tous les locataires dont les commerces ont été contraints de fermer pour lutter contre la propagation du Covid-19. L’association salue également l’aspect rétroactif de la solution et le fait qu’elle responsabilise les bailleurs.

L’Asloca attend du Conseil fédéral qu’il prévoit rapidement une base légale qui assure l’égalité de traitement des locataires commerciaux dans toute la Suisse et qui assure une garantie financière pour toute la durée de la fermeture.

«M. le conseiller fédéral, Guy Parmelin, ne laissez pas tomber les locataires commerciaux !»

Pour les locataires de commerces qui ont dû fermer à cause de la crise du Covid-19 et qui ne peuvent ainsi plus payer leur loyer, il n’y a toujours pas de solution nationale. Après que la Task force « Loyers et coronavirus » mise en place par la Confédération a échoué la semaine dernière, l’Association suisse des locataires (Asloca) demande aujourd’hui au conseiller fédéral compétent, Guy Parmelin, de réunir à nouveau les partenaires sociaux du logement dans une formule adéquate afin d’ouvrir des négociations.

«Le conseiller fédéral, Guy Parmelin, doit prendre ses responsabilités en tant que ministre du logement et trouver une solution pour toute la Suisse qui garantisse les droits des locataires figurant dans la Constitution » affirme Carlo Sommaruga, président de l’Asloca : «Après que la Task force mise en place par la Confédération n’a donné aucun résultat, M. Parmelin doit impérativement réunir à nouveau les représentants des locataires et des bailleurs. Mais pour arriver à un résultat, il faut un cercle de négociation plus restreint pour pouvoir travailler de manière efficiente», poursuit-il.

Les commissions de l’économie et des redevances soutiennent également un nouveau round de négociations. Tant la commission du Conseil national que celle des Etats ont demandé au Conseil fédéral d’agir pour les locataires des commerces qui ont dû fermer en raison des mesures de lutte contre la pandémie. Les deux commissions estiment que l’action du Conseil fédéral n’est pas suffisante dans ce domaine.

L’inaction du Conseil fédéral met en péril les droits des locataires de surfaces commerciales

Lors de sa conférence de presse d’aujourd’hui, le Conseil fédéral a demandé aux locataires et propriétaires de locaux fermés suite à la décision du 16 mars 2020 de trouver un accord à l’amiable pour le paiement des loyers durant la crise du Covid-19. L’Association suisse des locataires (Asloca) critique vivement cette approche car elle reprend les positions des milieux immobiliers et ne fait que repousser les problèmes. L’écrasante majorité des locataires est en position de faiblesse face aux propriétaires et pourrait perdre ses droits en acceptant des accords désavantageux avec le propriétaire. L’Asloca invite donc le Conseil fédéral à prendre ses responsabilités et à mettre en place des mesures au niveau national, qui protège les droits des locataires garantis dans la Constitution. Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle également les locataires à faire valoir sans tarder leurs droits et, s’il le faut, à saisir les autorités judiciaires.

Malgré la fermeture de certains commerces décidée le 16 mars, la plupart des PME doivent encore payer la totalité de leur loyer. Certains propriétaires privés ont fait des concessions aux petites entreprises. Toutefois, les grandes sociétés immobilières en particulier n’entreprennent pratiquement aucune démarche pour soulager leurs locataires. Les négociations au plus haut niveau politique entre propriétaires et locataires n’ont encore abouti à aucun résultat. “Le Conseil fédéral est maintenant d’autant plus obligé de prendre la barre et d’assurer rapidement une clarification nationale qui protège pleinement les droits constitutionnellement garantis des locataires”, déclare Carlo Sommaruga, président de l’Asloca Suisse.

Peur de perdre des locaux commerciaux

“Une solution à l’amiable peut sembler adaptée en apparence mais, dans une telle situation de négociation, les sociétés immobilières ont clairement le dessus et pourraient exploiter ce déséquilibre de pouvoir au détriment des locataires. De nombreux locataires n’oseraient pas faire leurs demandes légitimes de peur de perdre leurs locaux commerciaux”, poursuit Carlo Sommaruga. De nombreux locataires sont désécurisés par l’absence de décision du Conseil fédéral et la désinformation juridique entretenue par les milieux immobiliers.

“Il n’est pas acceptable que chaque locataire commercial doive négocier une solution individuellement avec son propriétaire”, ajoute Carlo Sommaruga. Sur la base d’un avis juridique, l’Asloca est toujours d’avis que les loyers des locaux fermés suite aux mesures sanitaires décidées afin d’endiguer le Covid-19 ne sont pas dus. Et ce, jusqu’à la fin de la fermeture.

Absence de coopération

Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle vivement tous les locataires commerciaux concernés à solliciter formellement la baisse complète de leur loyer auprès de leur bailleur, quelle que soit la proposition de ce dernier, et à faire appel aux conseils juridiques de l’Asloca ou d’un autre service de conseil spécialisé dans leur domaine d’activité. Dans tous les cas, tout accord avec le bailleur doit être vérifié par les services juridiques de l’Asloca avant signature.