Le Parlement doit rapidement clarifier la situation avec la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux

Le Conseil fédéral a transmis aujourd’hui son message à propos de la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux au Parlement. Les commerçants concernés par une fermeture de leur établissement et qui ont des difficultés à payer leur loyer attendent une solution fédérale depuis des mois. L’Association suisse des locataires (Asloca) demande au Parlement d’adopter rapidement la loi et d’apporter enfin de la clarté pour les personnes concernées de toute la Suisse.

«Beaucoup de commerçants n’ont toujours pas trouvé de solution concernant le paiement de leur loyer avec leurs bailleurs, notamment parce que ces derniers ne montrent pas de bonne volonté envers leur locataire. Les personnes concernées ne peuvent plus attendre. Beaucoup de restaurants, salon de coiffure, cabinets médicaux et d’autres commerçants ont urgemment besoin d’aide. Nous recevons en permanence des avis de faillites des commerces de ces locataire», a déclaré le président de l’Asloca Carlo Sommaruga.

Loi à traiter de manière urgente
«L’Asloca demande au Parlement d’adopter cette loi temporaire à la session d’hiver et de la déclarer urgente afin d’amener enfin de la clarté dans la situation des locataires. La loi pourrait ainsi entrer immédiatement en vigueur et enfin soulager les personnes concernées financièrement.»

Le message du Conseil fédéral reprend la solution 40-60 sur laquelle le Parlement s’est entendu après des débats difficiles. Les locataires ne paieraient, dans ce cas de figure, que 40% de leur loyer pendant la période de fermeture ou de restriction imposée et les bailleurs supporterait 60% du loyer.

Loyers pas dus
Cette solution 40-60 ignore toutefois, que les loyers pour la période de restriction n’est juridiquement pas dû et que cela peut être réclamé devant les tribunaux. Ceci a été montré dans un avis de droit établi sur mandat de l’Asloca. La solution 40-60 offre cependant à une partie importante des locataires commerciaux touchés par les mesures de restriction liées au Covid-19 un soulagement financier certain. Elle propose une solution uniforme pour toute la Suisse ainsi que pour tous les cas pour lesquels il n’y avait jusqu’à maintenant pas d’accord avec le bailleur et pour lesquels aucune solution cantonale ou communale n’a pu être appliquée.

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève au maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.
Liens:

 

Le Conseil des États doit empêcher un affaiblissement de la protection des locataires en pleine période de pandémie

Permettre aux bailleurs d’augmenter massivement leurs profits et affaiblir la protection des locataires en Suisse en pleine crise du Covid-19 ? C’est ce que visent quatre initiatives parlementaires du lobby immobilier. La commission des affaires juridiques du Conseil des États en a rejeté hier trois initiatives et réclame une révision équilibrée du droit du bail. Par contre, la commission soutient l’initiative Merlini / Markwalder, qui désavantagerait gravement les locataires en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Alors que la crise économique consécutive à la pandémie de Covid-19 frappe durement de nombreux locataires, il est hors de question de restreindre la protection dont ils bénéficient. C’est pourquoi le Conseil des États doit rejeter les quatre interventions parlementaires lors de la session d’automne.

 

Beaucoup de gens peinent actuellement à payer leur loyer. À en croire l’indice des loyers, ceux-ci ont augmenté de presque 20 % depuis 2005, alors que durant la même période, le renchérissement général ne dépassait pas 5 % et que les salaires plafonnaient. La crise du coronavirus a encore accentué la problématique. De nombreux preneurs à bail privé ou commercial sont financièrement sous pression. Pour l’Asloca, il est proprement indécent de réclamer précisément en ce moment une augmentation de la marge de profit des bailleurs sur le marché de la location, ou un affaiblissement du dispositif légal protégeant les locataires.

L’Asloca est satisfaite que la commission ait rejeté les initiatives Feller et Nantermod. L’initiative d’Olivier Feller de la Fédération romande immobilière veut augmenter le rendement admissible des fonds propres en multipliant par quatre la majoration maximale du taux hypothécaire de référence, qui passerait ainsi de 0,5 à 2 %. Il s’ensuivrait des hausses de loyer massives. Avec ses deux initiatives, Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), cherche à restreindre les possibilités offertes aux locataires de se défendre contre les loyers abusifs. Le Conseil des États doit absolument rejeter ces initiatives.

Risque de péjoration de la protection des locataires en cas de besoin du bailleur

L’Asloca juge incompréhensible que la commission soutienne l’initiative Merlini / Markwalder, qui défavoriserait les locataires en cas de besoin du bailleur. L’initiative veut limiter les voies juridiques dont disposent aujourd’hui les locataires lésés. L’Asloca va s’engager pour que le Conseil des États refuse cet objet.

Pour une révision du droit du bail équilibrée

Comme les deux Chambres ont déjà accepté cinq autres initiatives parlementaires relatives au droit du bail, une révision de celui-ci est en préparation. Elle doit impérativement être équilibrée. L’Asloca n’acceptera aucun affaiblissement des droits des locataires, déjà notoirement insuffisants. Le cas échéant, elle n’hésitera pas à saisir le référendum.

Loyers commerciaux : Le Conseil des Etats accepte la solution nationale – L’Asloca demande une mise en oeuvre rapide de la loi

Aujourd’hui, le Conseil des Etats s’est prononcé par 20 Oui, 19 Non et 4 abstention en faveur d’une solution nationale 40-60% dans la question controversée des loyers commerciaux. Cela offre à une grande partie des locataires commerciaux concerné par les restrictions dues au Covid-19 un soulagement financier important et apporte enfin une égalité de traitement dans le pays. L’Association suisse des locataires (Asloca) demande au Conseil fédéral de préparer une législation temporaire dans la mesure du possible pour un vote à la session d’automne. Si la loi est déclarée urgente, elle peut entrer immédiatement en vigueur et ainsi l’aide nécessaire pourrait arriver rapidement aux personnes concernées.

«Les personnes concernées ne peuvent pas attendre davantage. Beaucoup de restaurants, de salons de coiffure et d’autres commerces ont un besoin urgent de soutien et ne veulent pas faire faillite. Nous demandons ainsi au Conseil fédéral de mettre en œuvre rapidement la décision du Parlement et de faire voter si possible la législation temporaire lors de la session d’automne», déclare le président de l’Asloca, Carlo Sommaruga.

La solution 40-60% est en-deça du compromis politique proposé par l’Asloca, qui demandait que maximum 30% des loyers soit mis à charge des locataires commerciaux. «Le Parlement a été largement dans le sens de la branche immobilière, qui a procédé à un lobby intense ces deux derniers mois», ajoute Carlo Sommaruga.  La solution ne reconnaît pas que juridiquement les loyers ne sont pas dû pendant la fermeture, ce qui peut être reconnu devant les tribunaux. Cela a été démontré dans un avis de droit commandé par l’Asloca.»

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.

Lien vers la motion :
https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20203460

Et les loyers augmentent encore! Les rendements doivent rester limités

Les chiffres publiés aujourd’hui par l’Office fédéral de la statistique le confirment: les montants des loyers ont encore augmenté depuis le dernier relevé. Le développement des loyers en Suisse ne connaît depuis des années qu’une seule direction vers le haut : au total les loyers ont augmenté de 19% depuis décembre 2005. Cela pèse massivement sur le revenu des ménages des locataires.

Contrairement aux déclarations répétées, il n’y a pas de détente sur les montants des loyers pour les locataires en Suisse. «On ne peut vraiment pas parler de loyers en baisse. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique le montrent clairement: depuis 2005 selon l’index des loyers, ceux-ci ont augmenté de presque 20%, alors que dans le même temps le renchérissement général est en dessous des 5%. Pour l’Association suisse des locataires (Asloca), cela signifie qu’une part disproportionnée du loyer se trouve dans le revenu des ménages. Il n’y pas de trace de détente des loyers», explique Carlo Sommaruga, président de l’Asloca.

Les loyers augmentent à cause d’une orientation vers le rendement

Pour les locataires en Suisse, il est toujours difficile de trouver un logement abordable. Le problème est particulièrement aigu dans les villes et les agglomérations. «Toujours plus de logements appartiennent aujourd’hui à de grands groupes immobiliers comme Swiss life, l’UBS, etc., qui acquièrent généralement des immeubles entiers. Aujourd’hui, ce genre de groupes est propriétaire de 39% des logements en Suisse alors qu’il y a dix ans, cette part n’était que de 29%. Pour ces entreprises, les rendements sont malheureusement au premier plan, ce qui conduit à une constante augmentation des loyers», ajoute Carlo Sommaruga.

Dans le même temps, depuis 2009, les intérêts ont massivement chuté et ainsi les frais financiers des bailleurs ont baissé. Seule une petite partie de cette baisse est arrivée aux locataires, et celle-ci a été plus que compensée par une augmentation massive des prix des loyers en cas de relocation ou par des rénovations.

Contrôler les rendements

Au vu de ces constats de fond, il est important que les rendements puissent être contrôlés et rester limités, comme c’est le cas aujourd’hui. Des initiatives parlementaires des milieux immobiliers veulent anéantir cette protection (Iv. Pa. Feller 17.491). L’Association suisse des locataires se battra de toutes ses forces contre ce genre de propositions.

Loyers commerciaux: le Conseil national se prononce pour une solution fédérale

Le Conseil national s’est prononcé aujourd’hui sur la question encore très controversée des loyers commerciaux. Il a accepté par 98 oui contre 84 non et 12 abstentions une répartition du paiement des loyers entre locataires et bailleurs à 40/60%. Une seconde proposition, selon laquelle les locataires n’auraient dû payer que 30% de leur loyer, a été retirée. La solution décidée aujourd’hui par le Conseil national assure une égalité de traitement nationale pour les locataires commerciaux qui ont été touchés par les mesures de restrictions liées au Covid-19 et assure pour la majorité d’entre eux une réduction des charges financières. Cette solution ne répond cependant pas à la proposition de compromis politique de l’Association suisse des locataires (Asloca), qui demandait que les locataires supportent au maximum 30% de leurs loyers. Ceci d’autant plus qu’il ressort de l’analyse juridique que les commerces fermés ne doivent pas de loyers du tout.

«Pour la plupart des locataires de restaurants, de salon de coiffure ou d’autres commerces, une solution nationale sur les loyers commerciaux est désormais en place. Pour qu’elle soit effective, le Conseil des Etats doit toutefois encore la valider. Malheureusement, sur le partage des coûts entre locataires et bailleurs, le Conseil national est largement allé dans le sens de la branche immobilière, qui a exercé un lobby intensif sur le Parlement au cours de ces deux derniers mois», déclare Carlo Sommaruga, président de l’Asloca suisse. «En acceptant cette solution, le Conseil national ne reconnaît pas que, juridiquement, le loyer des commerçants ayant subi une fermeture n’est pas dû et que cela pourrait être revendiqué devant les tribunaux. Pourtant, ce point a été démontré dans un avis de droit commandé par l’Association suisse des locataires.»

Exploitants indirectement touchés aussi concernés

Selon la solution du Conseil national, les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève jusqu’à 20’000 CHF/mois et qui ont dû fermer en raison des mesures prises pour lutter contre le Covid-19, doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent, quant à eux, renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF, les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de la solution validée par le Conseil national est qu’elle couvre également, pendant maximum deux mois, les exploitants indirectement touchées par les décisions du Conseil fédéral (par exemple les physiothérapeutes).  Les éventuels accords déjà trouvés entre bailleurs et locataires restent valables.

Lundi prochain, ce sera au tour du Conseil des Etats de débattre sur la solution validée aujourd’hui par le Conseil national.

Le Parlement doit rapidement trouver une solution équitable pour les locataires commerciaux

La commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national propose, dans une nouvelle variante, que les locataires doivent 40% de leur loyer à leur bailleur pendant la période de fermeture. La commission recule matériellement par rapport aux anciennes propositions du Conseil national et des Etats. Cette variante est donc une péjoration. L’Association suisse des locataires appelle les instances parlementaires compétentes à décider rapidement d’une solution politique économiquement juste qui ne ferait supporter au locataire que 30% du loyer au maximum.

Lors de la session extraordinaire du Parlement de la semaine dernière, aucune solution n’a été trouvée sur la question de la réduction des loyers commerciaux – ce, pour des raisons politiques. A présent, la commission de l’économie du Conseil national présente une nouvelle variante dans la discussion : pour les loyers commerciaux jusqu’à 20’000 CHF par mois des locaux qui ont été fermés en raison de l’ordonnance 2 Covid-19, les locataires devraient payer 40% du loyer. Pour les loyers entre 15’000 et 20’000 CHF, le locataire ou le bailleur peut opérer un Opt-out et rechercher une solution propre ou choisir d’aller en justice. Le point positif de la proposition de la commission est qu’elle est valable pour deux mois, y compris pour les locataires touchés indirectement par les mesures prises, notamment dans le domaine médical et para-médical (par ex. les physiothérapeutes selon l’art. 10a al. 2 de l’ancienne version de l’ordonnance). Cet élargissement était déjà prévu par la proposition du Conseil des Etats.

Retour en arrière

L’Association suisse des locataires note que la commission de l’économie et des redevances du Conseil national propose une nouvelle variante après l’échec lors de la session extraordinaire. Il est toutefois incompréhensible que son contenu soit un retour en arrière par rapport aux propositions du Conseil national et des Etats qui étaient sur la table (variante 30%-70%). Cette nouvelle proposition omet le fait que, juridiquement, les loyers des entreprises fermées ne sont pas dus et que cela peut être réclamé devant les tribunaux.

L’Association suisse des locataires demande qu’une meilleure variante soit rapidement mise sur la table et appelle les instances compétentes à s’accorder sur une solution politique. Des dizaines de milliers de locataires commerciaux touchés attendent depuis longtemps une solution claire et juste. Le Parlement a une grande responsabilité et doit prendre des mesures au plus tard lors de la session de juin.

Une meilleure protection des locataires contre les congés pour défaut de paiement du loyer est nécessaire

En raison de la crise économique que la Suisse s’apprête à traverser, beaucoup de locataires risquent de se trouver dans une difficulté de paiement de leur loyer pour leur habitation ou leur local commercial. Une meilleure protection des locataires pour les cas de congé pour défaut de paiement est donc nécessaire. L’Association suisse des locataires (Asloca) salue une initiative parlementaire du conseiller national genevois Christian Dandrès qui a été déposée durant cette session. Celle-ci demande que le congé soit annulé à certaines conditions en cas de paiement des arriérés de loyer.

Le locataire qui, dans les deux mois qui suivent son congé, est à nouveau à jour dans le paiement de son loyer, doit pouvoir rester pour encore six mois dans son logement, respectivement son local. A la fin de ces six mois, le congé serait annulé et le bail entrerait à nouveau en force, pour autant qu’il n’y ait pas eu de nouveaux retards de paiement. C’est ce que demande l’initiative parlementaire de Christian Dandrès.

En considérant que la majorité de la population suisse est locataire et qu’également la majorité des locaux commerciaux est louée, il est nécessaire, dans la situation actuelle, de prévoir une protection particulière en cas de congé pour défaut de paiement. La très stricte règle actuelle dans le droit du bail en cas de retard de paiement (art. 257d CO) pourrait ainsi être un peu atténuée.

Texte complet de l’initiative

Sept organisations prient le Parlement d’agir pour les locataires commerciaux

Une large alliance de sept organisations demande au Parlement fédéral, dans un appel commun, une solution nationale pour le paiement des loyers commerciaux de toutes les entreprises concernées. La situation est grave car les locataires commerciaux qui sont concernés directement ou indirectement par les mesures du Conseil fédéral pour lutter contre la pandémie de Covid-19 sont massivement frappés.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2 Covid-19 de la Confédération, les locataires commerciaux d’innombrable branches subissent de plein fouet les conséquences des mesures prises.

Retrait de la Taskforce

La Taskforce mise en place par le Conseil fédéral sur le droit du bail / les locaux commerciaux a échoué, les organisations signataires  qui y étaient représentées (Gastrosuisse, Verband der Geschäftsmieter et Association suisse des locataires) ont annoncé publiquement aujourd’hui leur retrait de cette plateforme.

Inaction du Conseil fédéral incompréhensible

Contrairement à l’Allemagne ou à l’Autriche, le Conseil fédéral refuse, pour des raisons incompréhensibles, de régler la question par le droit d’urgence bien que les représentants des locataires aient proposés des solutions constructives. C’est pour cela qu’il n’existe aujourd’hui aucune solution nationale et les conséquences économiques s’aggravent, ainsi des faillites et une pluie de procédures judiciaires menacent.

Mesures concrètes

Les organisations concernées demandent que le Parlement fédéral trouve rapidement un règlement politique pour les locataires commerciaux qui ont dû fermer ou réduire l’activité de leur entreprise en raison des mesures de lutte contre le Covid-19 ou qui ont vu leur chiffre d’affaire diminuer drastiquement.

Les demandes concrètes se trouvent dans la lettre adressée au Parlement.

Alliance des locataires commerciaux:

GastroSuisse
CoiffureSuisse
Federcommercio
Association suisse des locataires (ASLOCA)
Verband der Geschäftsmieter
Verband Schweizerischer Filialunternehmungen
Fédération suisse des centres de fitness et santé (FSCFS)

Tous les locataires commerciaux impactés par le Covid-19 doivent bénéficier d’une aide équitable!

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le fait que les commissions parlementaires proposent aujourd’hui, après de longues pressions, des solutions concrètes pour un règlement politique au sujet des loyers commerciaux pour ceux qui ont dû fermer en raison de l’ordonnance du Conseil fédéral. L’ASLOCA demande que la libération des loyers soit la même pour toutes les branches et prononcée pour toute la durée des mesures.  

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer en raison des mesures liées au Covid-19 et qui sont en difficulté pour payer leurs loyers, l’ASLOCA est satisfaite que les deux commissions de l’économie et des redevances (CER) fassent aujourd’hui pression et amènent des propositions pour une solution nationale.

La proposition énoncée la semaine dernière par la commission du National est libellée ainsi: toutes les entreprises fermées suite à la décision du Conseil fédéral ne doivent que 30% de leurs loyers pendant le temps des mesures.

La commission des Etats a, quant à elle, proposé dans sa communication d’aujourd’hui de libérer les petites entreprises et les indépendants de leur loyer net pendant deux mois pour autant que leur loyer brut ne dépasse pas 5000 CHF. Cette proposition s’applique non seulement pour les entreprises qui ont dû fermer leurs portes mais également pour celles qui ont subi une perte de chiffre d’affaire de plus de 50 %. Pour les entreprises qui ont un loyer brut de plus de 5000 CHF, il n’y a pas de solutions. Pour le cas où les locataires et les propriétaires s’accordent sur une réduction du loyer à 33% de sa valeur, l’Etat participe au paiement du loyer pour deux mois au tiers du loyer brut mais maximum pour 3000 CHF.

Pas plus de 30% de charges pour les locataires

L’ASLOCA attend maintenant du Parlement et du Conseil fédéral qu’ils agissent rapidement en adoptant une base légale qui assure l’égalité de traitement entre les locataires commerciaux concernés et qui les soulage financièrement pour toute la durée de la période de fermeture. La charge pour les locataires commerciaux ne devrait pas dépasser 30%. Il est également nécessaire d’éclaircir la relation entre les règles fédérales et les règles cantonales déjà existantes.

Prolongation demandée par la commission des affaires juridiques

La proposition de la commission des affaires juridiques du Conseil national, qui demande la prolongation de l’allongement du délai de résiliation en raison d’absence de paiement après le 31 mai et jusqu’au 13 septembre, est sur le principe bonne mais ne règle pas le problème des locataires qui ne peuvent actuellement pas payer leurs loyers en raison de la crise.

L’égalité de traitement entre les locataires commerciaux touchés par la crise du Covid-19 est essentielle

Après que le Conseil fédéral a laissé seuls les locataires de locaux commerciaux qui ont dû fermer leurs portes en raison des mesures prises pour lutter contre la pandémie du Covid-19, l’Association suisse des locataires (Asloca) salue la pression mise par les commissions parlementaires de l’économie et des redevances (CER) sur le Conseil fédéral pour une solution nationale. L’Asloca attend qu’une telle solution assure l’égalité de traitement entre tous les locataires concernés et les soulage financièrement pour toute la durée de la fermeture des commerces.

Pour les locataires de locaux commerciaux, qui ont dû fermer en raison de la crise du Covid-19 et qui ne peuvent plus payer leurs loyers, il n’y a toujours aucune solution à l’échelle nationale. L’appel du Conseil fédéral afin que les bailleurs et les locataires trouvent une solution au niveau individuel est clairement insuffisant car les locataires sont dans une position de faiblesse.

«Nous saluons le fait que les commissions parlementaires de l’économie se sont emparées de cette problématique et ont travaillé sur des solutions. La proposition de la commission du Conseil des Etats est toutefois problématique car elle crée une inégalité de traitement. Tous les locataires commerciaux concernés ne peuvent pas en profiter. Ainsi, en raison du délai proposé, les salons de coiffure, de massage ou les jardineries, par exemple, en sont exclus. De plus, il ne s’agit que d’une solution pour les cas de rigueur. Le principe constitutionnel de l’égalité de traitement doit être respecté également dans les situations d’urgence telles que celle que nous vivons actuellement», martèle Carlo Sommaruga, président de l’Asloca suisse.

Pour une solution équitable

Au contraire, la proposition de la commission de l’économie du Conseil national respecte, selon l’Asloca, l’égalité de traitement entre tous les locataires dont les commerces ont été contraints de fermer pour lutter contre la propagation du Covid-19. L’association salue également l’aspect rétroactif de la solution et le fait qu’elle responsabilise les bailleurs.

L’Asloca attend du Conseil fédéral qu’il prévoit rapidement une base légale qui assure l’égalité de traitement des locataires commerciaux dans toute la Suisse et qui assure une garantie financière pour toute la durée de la fermeture.