L’arrêt du Tribunal fédéral mène à de plus hauts loyers pour les locaux d’habitation et commerciaux

Le Tribunal fédéral a publié aujourd’hui un nouvel arrêt, qui prévoit un changement de pratique du calcul du rendement net pour les loyers des locaux commerciaux et d’habitation. Pour les propriétaires immobiliers, les rendements admissibles ont plus que doublé par rapport à l’ancienne jurisprudence. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique vertement cette décision clairement en faveur du lobby immobilier. L’association combat au Parlement une proposition similaire pour l’augmentation des rendements. Ce jugement et cette proposition vont mener à de plus hauts loyers en Suisse.

Dans son arrêt du 26 octobre 2020 (4A_554/2019), le Tribunal fédéral a changé le calcul du loyer admissible des locaux d’habitation et commerciaux en fonction du rendement net. Est considéré comme admissible – soit non abusif – un rendement de 2% en plus du taux hypothécaire de référence (pour autant que le taux de référence soit équivalent ou inférieur à 2%). Cela signifie des rendements plus que doublés par rapport à l’ancienne jurisprudence. Avec un taux hypothécaire actuellement de 1,25%, les rendements devaient se monter à 1,75% avant, et peuvent désormais, avec la nouvelle jurisprudence, se monter à 3,25%.

« Un exemple chiffré de l’Association suisse des locataires montre que pour une maison de quatre appartements, le loyer admissible par appartement selon l’ancienne situation juridique se montait à CHF 1344.00 par mois. Avec un rendement net de 3,25%, un loyer de CHF 1979.00 serait désormais admissible. Cela signifie une augmentation du loyer de CHF 635.00 par mois et CHF 7608.00 par an » a déclaré le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga.

Profits massifs des propriétaires immobiliers
Le Tribunal fédéral justifie sa décision par le fait que les rendements des caisses de pension et des autres propriétaires immobiliers sont trop faibles. « C’est une décision politique du Tribunal fédéral » a ainsi commenté Carlo Sommaruga. Economiquement, cela se présente de la façon suivante : la jurisprudence du jour garanti aux investisseurs pour le marché du logement des rendements sûrs et stables, contrairement aux investissements dans des actions, obligations ou comptes en banque qui ont soit des risques plus élevés, soit des intérêts plus faibles, voire négatifs.

« C’est une argumentation catastrophique, totalement favorable aux propriétaires » a ajouté Carlo Commaruga. « Les loyers en Suisse n’ont cessé d’augmenter depuis les années 1990 et les propriétaires immobiliers ont engrangé des profits massifs sur le dos des locataires. » Une étude de la banque Raiffeisen démontre que les loyers sont actuellement 40% plus haut que ce qu’ils devraient être selon le droit du bail.

De multiples loyers contraires au droit restent un problème majeur
Selon le droit actuel, un loyer est abusif s’il permet d’obtenir un rendement excessif (art. 269 CO). L’arrêt du Tribunal fédéral ne change pas le fait qu’en Suisse, depuis des années, beaucoup de loyers fournissent aux bailleurs·eresses des rendements excessifs et sont ainsi contraires au droit. L’ASLOCA soutient ses membres afin qu’ils contestent ces loyers non conformes à la jurisprudence.

Le Conseil des Etats décide le 15.12 sur l’augmentation des rendements
« Ce qui est piquant, c’est que la décision du Tribunal fédéral tombe juste deux semaines avant la session d’hiver du Parlement, durant laquelle le Conseil des Etat va débattre de l’initiative du représentant PLR des milieux immobiliers, Olivier Feller. » a déclaré Carlo Sommaruga. Celle-ci demande une augmentation massive des rendements pour le bailleur ou la bailleresse. L’ASLOCA combat fermement cette proposition. L’association a déjà menacé de lancer le référendum si ces initiatives des milieux immobiliers venaient à passer, afin de combattre ces affaiblissements massifs dans la protection des locataires.

La protection des locataires pendant la crise du Coronavirus est d’autant plus importante
L’ASLOCA demande urgemment au Conseil des Etats de refuser l’initiative Feller. Ce serait également un signe fort au Tribunal fédéral pour qu’il corrige sa décision à l’avenir. « Particulièrement en ces temps de coronavirus, où des milliers de locataires commerciaux et d’habitation font face à des difficultés financières et ont du mal à payer leur loyer, il est totalement absurde d’augmenter les rendements du côté immobilier et ainsi d’augmenter les loyers. » a déclaré Carlo Sommaruga. Que les loyers sont trop hauts, la population suisse le constate aussi. Dans une publication récente de l’Office fédéral du logement, 91 % (!) des personnes interrogées disent que les loyers sont en général ou en partie trop haut en Suisse.

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Factsheet de l’ASLOCA sur le calcul du rendement
Lien vers l’arrêt du Tribunal fédéral

Le Conseil national laisse de l’espoir aux locataires commerciaux

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) est soulagée de la décision du jour du Conseil national au sujet de la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. Une courte majorité du Conseil a accepté l’entrée en matière sur la loi et donne ainsi un nouvel espoir aux locataires commerciaux. Des milliers d’entre elles et d’entre eux n’ont trouvé jusqu’à présent aucune solution de leur bailleur ou bailleresse et se trouvent dans une situation financière compliquée. Le Conseil des États doit maintenant suivre, afin de mettre la loi sous toit le plus vite possible.

Avec un nombre de voix de 91 : 89 (4 abstentions), le Conseil national a décidé aujourd’hui d’entrer en matière sur la nouvelle loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. « Au vu de la deuxième vague de la pandémie et de la situation financière préoccupante de beaucoup d’entreprises qui ont subi de grosses pertes en raison de la crise du Coronavirus, nous sommes très contents que le Conseil national soit prêt à donner un soutien minimal aux locataires commerciaux. » a commenté Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA.

 Les personnes touchées étaient clairement en faveur de la loi

La procédure de consultation sur la loi sur les loyers commerciaux montre que le cercle des personnes concernées a clairement affirmé la nécessité de la loi. Parmi eux sont compris des associations des branches de la gastronomie, de l’événementiel, du secteur commercial, des fitness, des coiffeurs et de la santé, ainsi qu’une partie des propriétaires.

Récemment, l’étude commandée par le Conseil fédéral sur la situation des locataires commerciaux dans le cadre de la pandémie de Covid-19, a montré que seulement 31% des locataires commerciaux avait jusqu’à présent trouvé une solution avec leur bailleur ou bailleresse sur la question des loyers. « Il reste encore des milliers de cas dans toute la Suisse sans solution » a déclaré Carlo Sommaruga. « Des restaurants, des salons de coiffures, des centres de soins, des fitness ou d’autres commerces, ils attendent tous et toutes une règle claire, ce qu’apporte la loi sur les loyers commerciaux. Elle permettra un important soulagement financier et pourra éviter des faillites. »

La balle est dans le camp du Conseil des Etats

L’ASLOCA demande au Conseil des Etats, d’entrer en matière sur la loi lors de la session d’hiver, afin qu’elle puisse être rapidement adoptée. « Si la loi fédérale limitée dans le temps est adoptée et déclarée urgente lors de la session d’hiver, elle pourrait entrer immédiatement en vigueur et les commerces seraient enfin soulagés financièrement » a ajouté Carlo Sommaruga.

Opposition incompréhensible du lobby immobilier

« Nous espérons sincèrement que la loi va également passer au Conseil des Etats » a déclaré Carlo Sommaruga. Le lobby immobilier se mobilise depuis des mois contre la loi. « L’opposition de la branche immobilière contre la loi est absurde, puisque la remise partielle ne représente pour les bailleurs et bailleresses qu’une perte annuelle de maximum 2% sur la masse des loyers. Sur la durée de vie d’un immeuble de 100 ans, cette perte serait minime » La branche immobilière a profité économiquement ces 15 dernières années d’une augmentation massive des loyers commerciaux et en parallèle de taux hypothécaires historiquement bas. « Les bailleurs et bailleresses peuvent ainsi supporter sans problème une telle perte locative. »

La solution 40/60 pourcent

Avec la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux, les locataires payeront 40% du loyer pendant la fermeture imposée de leur local et les bailleurs et bailleresses supporteront les 60% restants. Cela est une solution politique acceptable pour l’ASLOCA afin d’éviter de longues et coûteuses procédures judiciaires.

Le Conseil national doit faire preuve de cohérence sur les loyers commerciaux

Une courte majorité de la commission des affaires juridiques du Conseil national a refusé aujourd’hui l’entrée en matière sur le projet de loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique fortement cette décision. Après que le Parlement a donné, en juin, le mandat de travailler sur une loi, celui-ci doit maintenant également être mis en œuvre. Des milliers de locataires commerciaux n’ont encore pas trouvé de solution avec leur bailleur ou bailleresse. L’ASLOCA demande au Conseil national d’entrer en matière sur cette loi lors de la session extraordinaire d’octobre, pour qu’elle puisse être rapidement adoptée et que les personnes concernées puissent avoir rapidement de la clarté sur leur situation.

Lors de la session de juin, une majorité du Parlement a donné mandat au Conseil fédéral, de travailler sur une loi mettant en œuvre la solution 40/60 sur laquelle le Parlement s’est finalement entendu après plusieurs aller-retours. Avec la nouvelle loi Covid-19 sur les loyers commerciaux, les locataires ne paieraient que 40 % de leur loyer pendant la période de fermeture de leurs locaux et les bailleurs ou bailleresses en supporterait 60%. Cela représente une solution politique, qui est acceptable aux yeux de l’ASLOCA afin d’éviter de longues et coûteuses procédures judiciaires qui sont juridiquement possibles.

Le rapport sur le monitoring du Conseil fédéral publié mercredi sur la situation des loyers commerciaux durant la pandémie de Covid-19 montre que seulement 31% des locataires commerciaux ont obtenu une concession sur le loyer de la part de leur bailleur ou bailleresse. « Il reste encore des milliers de cas dans toute la Suisse qui se trouvent aujourd’hui sans solutions » a déclaré le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga. « Des restaurants, salons de coiffure, cabinets médicaux, centres de fitness et d’autres commerces : ils attendent tous et toutes une règle claire. Pour ces petites entreprises, la nouvelle loi sur les loyers commerciaux est urgemment nécessaire. Cela permettrait un soulagement financier important et pourrait éviter des faillites. »

La consultation sur la loi sur les loyers commerciaux a montré que le cercle des personnes intéressées a clairement pointé la nécessité de la loi. Parmi eux se trouvent les représentants des secteurs de la restauration, de l’événementiel et du commerce ainsi que le secteur de la santé, les fitness, les coiffeurs et coiffeuses, et une partie des représentant-e-s des propriétaires.

L’ASLOCA demande au Conseil national, lors de la session extraordinaire du 29 octobre d’entrer en matière sur la loi, pour qu’elle puisse ainsi être rapidement adoptée. « La loi ne vient pas trop tard, si le Parlement prend sérieusement son propre mandat. Si la loi limitée dans le temps est adoptée et déclarée urgente à la session d’hiver, elle pourrait entrer immédiatement en vigueur et les commerçant-e-s pourraient enfin être soulagé-e-s » a ajouté Carlo Sommaruga.

La crise du Coronavirus rend les locataires suisses anxieux sur la perte de leur logement

A l’occasion de la journée mondiale de l’habitat de l’ONU, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a établi un questionnaire en ligne sur la situation des locataires en Suisse durant la période de la crise du Coronavirus. Les résultats du sondage montrent que la situation financière de beaucoup de locataires s’est empirée pendant la crise du Coronavirus, et que la peur d’une perte de logement est répandue. L’ASLOCA demande dans ce contexte une meilleure protection contre les résiliations et un moratoire sur les expulsions, tant que la Suisse sera en situation particulière.

43,6% des participants et participantes au sondage affirment que depuis la crise du coronavirus, ils et elles ont plus de peine à payer leur loyer qu’auparavant. Comme raisons importantes à cela sont mentionnées une diminution du revenu en raison du chômage partiel, d’une fermeture (partielle) de leur commerce, de la perte de leur travail, ou encore d’une baisse d’activité de leur entreprise.

La préoccupation de la perte du logement est importante. Parmi les locataires qui ont de grandes difficultés depuis la crise du Coronavirus à régler leur loyer, presque la moitié (49,2 %) craignent que leur bail puisse être résilié à cause d’un retard de paiement dans les deux prochaines années.

Les études de la Confédération coïncident avec les résultats du sondage
« Les résultats de notre sondage sont inquiétants. Ils coïncident avec les témoignages d’une étude publiée récemment par l’Office fédéral du logement (OFL) qui avertissait d’une péjoration des problèmes de logement en Suisse à cause de la crise du Coronavirus. » a déclaré le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga. L’étude de l’OFL montre qu’une augmentation importante du chômage ou un chômage partiel de longue durée avec réduction du salaire vont faire augmenter sensiblement la part de situation de logement problématique. Aujourd’hui déjà, selon l’étude, un quart des ménages doivent se contenter de conditions de logements insatisfaisantes.

Empêcher les résiliations – Moratoire sur les expulsions
« Le Conseil fédéral doit observer attentivement la situation des locataires privés dans la crise du coronavirus. Il doit absolument empêcher qu’une vague de résiliation de bail arrive, car les locataires ne sont pas responsables de leurs difficultés de paiement dues à la crise du Coronavirus » a expliqué Carlo Sommaruga.

L’ASLOCA demande ainsi une meilleure protection contre les résiliations en période de Coronavirus et cela en particulier pour les retards de paiement. L’ASLOCA demande que ces résiliations soient considérées comme abusives pendant la période particulière, si le retard de paiement est dû au Coronavirus. « De plus, il est nécessaire, tant que la Suisse se trouve dans une situation particulière, d’édicter un moratoire sur les expulsions et ceci également pour des raisons sanitaires. Durant une pandémie, nous ne pouvons pas simplement mettre à la rue des familles ou des groupes vulnérables » a ajouté le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga.

L’ASLOCA a mené le sondage en ligne du 14.09.2020 au 28.09.2020 sur les réseaux sociaux.

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Le Parlement doit rapidement clarifier la situation avec la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux

Le Conseil fédéral a transmis aujourd’hui son message à propos de la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux au Parlement. Les commerçants concernés par une fermeture de leur établissement et qui ont des difficultés à payer leur loyer attendent une solution fédérale depuis des mois. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande au Parlement d’adopter rapidement la loi et d’apporter enfin de la clarté pour les personnes concernées de toute la Suisse.

«Beaucoup de commerçants n’ont toujours pas trouvé de solution concernant le paiement de leur loyer avec leurs bailleurs, notamment parce que ces derniers ne montrent pas de bonne volonté envers leur locataire. Les personnes concernées ne peuvent plus attendre. Beaucoup de restaurants, salon de coiffure, cabinets médicaux et d’autres commerçants ont urgemment besoin d’aide. Nous recevons en permanence des avis de faillites des commerces de ces locataire», a déclaré le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga.

Loi à traiter de manière urgente
«L’ASLOCA demande au Parlement d’adopter cette loi temporaire à la session d’hiver et de la déclarer urgente afin d’amener enfin de la clarté dans la situation des locataires. La loi pourrait ainsi entrer immédiatement en vigueur et enfin soulager les personnes concernées financièrement.»

Le message du Conseil fédéral reprend la solution 40-60 sur laquelle le Parlement s’est entendu après des débats difficiles. Les locataires ne paieraient, dans ce cas de figure, que 40% de leur loyer pendant la période de fermeture ou de restriction imposée et les bailleurs supporterait 60% du loyer.

Loyers pas dus
Cette solution 40-60 ignore toutefois, que les loyers pour la période de restriction n’est juridiquement pas dû et que cela peut être réclamé devant les tribunaux. Ceci a été montré dans un avis de droit établi sur mandat de l’ASLOCA. La solution 40-60 offre cependant à une partie importante des locataires commerciaux touchés par les mesures de restriction liées au Covid-19 un soulagement financier certain. Elle propose une solution uniforme pour toute la Suisse ainsi que pour tous les cas pour lesquels il n’y avait jusqu’à maintenant pas d’accord avec le bailleur et pour lesquels aucune solution cantonale ou communale n’a pu être appliquée.

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève au maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.
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Le Conseil des États doit empêcher un affaiblissement de la protection des locataires en pleine période de pandémie

Permettre aux bailleurs d’augmenter massivement leurs profits et affaiblir la protection des locataires en Suisse en pleine crise du Covid-19 ? C’est ce que visent quatre initiatives parlementaires du lobby immobilier. La commission des affaires juridiques du Conseil des États en a rejeté hier trois initiatives et réclame une révision équilibrée du droit du bail. Par contre, la commission soutient l’initiative Merlini / Markwalder, qui désavantagerait gravement les locataires en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Alors que la crise économique consécutive à la pandémie de Covid-19 frappe durement de nombreux locataires, il est hors de question de restreindre la protection dont ils bénéficient. C’est pourquoi le Conseil des États doit rejeter les quatre interventions parlementaires lors de la session d’automne.

 

Beaucoup de gens peinent actuellement à payer leur loyer. À en croire l’indice des loyers, ceux-ci ont augmenté de presque 20 % depuis 2005, alors que durant la même période, le renchérissement général ne dépassait pas 5 % et que les salaires plafonnaient. La crise du coronavirus a encore accentué la problématique. De nombreux preneurs à bail privé ou commercial sont financièrement sous pression. Pour l’ASLOCA, il est proprement indécent de réclamer précisément en ce moment une augmentation de la marge de profit des bailleurs sur le marché de la location, ou un affaiblissement du dispositif légal protégeant les locataires.

L’ASLOCA est satisfaite que la commission ait rejeté les initiatives Feller et Nantermod. L’initiative d’Olivier Feller de la Fédération romande immobilière veut augmenter le rendement admissible des fonds propres en multipliant par quatre la majoration maximale du taux hypothécaire de référence, qui passerait ainsi de 0,5 à 2 %. Il s’ensuivrait des hausses de loyer massives. Avec ses deux initiatives, Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), cherche à restreindre les possibilités offertes aux locataires de se défendre contre les loyers abusifs. Le Conseil des États doit absolument rejeter ces initiatives.

Risque de péjoration de la protection des locataires en cas de besoin du bailleur

L’ASLOCA juge incompréhensible que la commission soutienne l’initiative Merlini / Markwalder, qui défavoriserait les locataires en cas de besoin du bailleur. L’initiative veut limiter les voies juridiques dont disposent aujourd’hui les locataires lésés. L’ASLOCA va s’engager pour que le Conseil des États refuse cet objet.

Pour une révision du droit du bail équilibrée

Comme les deux Chambres ont déjà accepté cinq autres initiatives parlementaires relatives au droit du bail, une révision de celui-ci est en préparation. Elle doit impérativement être équilibrée. L’ASLOCA n’acceptera aucun affaiblissement des droits des locataires, déjà notoirement insuffisants. Le cas échéant, elle n’hésitera pas à saisir le référendum.

Loyers commerciaux : Le Conseil des Etats accepte la solution nationale – L’Asloca demande une mise en oeuvre rapide de la loi

Aujourd’hui, le Conseil des Etats s’est prononcé par 20 Oui, 19 Non et 4 abstention en faveur d’une solution nationale 40-60% dans la question controversée des loyers commerciaux. Cela offre à une grande partie des locataires commerciaux concerné par les restrictions dues au Covid-19 un soulagement financier important et apporte enfin une égalité de traitement dans le pays. L’Association suisse des locataires (Asloca) demande au Conseil fédéral de préparer une législation temporaire dans la mesure du possible pour un vote à la session d’automne. Si la loi est déclarée urgente, elle peut entrer immédiatement en vigueur et ainsi l’aide nécessaire pourrait arriver rapidement aux personnes concernées.

«Les personnes concernées ne peuvent pas attendre davantage. Beaucoup de restaurants, de salons de coiffure et d’autres commerces ont un besoin urgent de soutien et ne veulent pas faire faillite. Nous demandons ainsi au Conseil fédéral de mettre en œuvre rapidement la décision du Parlement et de faire voter si possible la législation temporaire lors de la session d’automne», déclare le président de l’Asloca, Carlo Sommaruga.

La solution 40-60% est en-deça du compromis politique proposé par l’Asloca, qui demandait que maximum 30% des loyers soit mis à charge des locataires commerciaux. «Le Parlement a été largement dans le sens de la branche immobilière, qui a procédé à un lobby intense ces deux derniers mois», ajoute Carlo Sommaruga.  La solution ne reconnaît pas que juridiquement les loyers ne sont pas dû pendant la fermeture, ce qui peut être reconnu devant les tribunaux. Cela a été démontré dans un avis de droit commandé par l’Asloca.»

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.

Lien vers la motion :
https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20203460

Et les loyers augmentent encore! Les rendements doivent rester limités

Les chiffres publiés aujourd’hui par l’Office fédéral de la statistique le confirment: les montants des loyers ont encore augmenté depuis le dernier relevé. Le développement des loyers en Suisse ne connaît depuis des années qu’une seule direction vers le haut : au total les loyers ont augmenté de 19% depuis décembre 2005. Cela pèse massivement sur le revenu des ménages des locataires.

Contrairement aux déclarations répétées, il n’y a pas de détente sur les montants des loyers pour les locataires en Suisse. «On ne peut vraiment pas parler de loyers en baisse. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique le montrent clairement: depuis 2005 selon l’index des loyers, ceux-ci ont augmenté de presque 20%, alors que dans le même temps le renchérissement général est en dessous des 5%. Pour l’Association suisse des locataires (Asloca), cela signifie qu’une part disproportionnée du loyer se trouve dans le revenu des ménages. Il n’y pas de trace de détente des loyers», explique Carlo Sommaruga, président de l’Asloca.

Les loyers augmentent à cause d’une orientation vers le rendement

Pour les locataires en Suisse, il est toujours difficile de trouver un logement abordable. Le problème est particulièrement aigu dans les villes et les agglomérations. «Toujours plus de logements appartiennent aujourd’hui à de grands groupes immobiliers comme Swiss life, l’UBS, etc., qui acquièrent généralement des immeubles entiers. Aujourd’hui, ce genre de groupes est propriétaire de 39% des logements en Suisse alors qu’il y a dix ans, cette part n’était que de 29%. Pour ces entreprises, les rendements sont malheureusement au premier plan, ce qui conduit à une constante augmentation des loyers», ajoute Carlo Sommaruga.

Dans le même temps, depuis 2009, les intérêts ont massivement chuté et ainsi les frais financiers des bailleurs ont baissé. Seule une petite partie de cette baisse est arrivée aux locataires, et celle-ci a été plus que compensée par une augmentation massive des prix des loyers en cas de relocation ou par des rénovations.

Contrôler les rendements

Au vu de ces constats de fond, il est important que les rendements puissent être contrôlés et rester limités, comme c’est le cas aujourd’hui. Des initiatives parlementaires des milieux immobiliers veulent anéantir cette protection (Iv. Pa. Feller 17.491). L’Association suisse des locataires se battra de toutes ses forces contre ce genre de propositions.

Loyers commerciaux: le Conseil national se prononce pour une solution fédérale

Le Conseil national s’est prononcé aujourd’hui sur la question encore très controversée des loyers commerciaux. Il a accepté par 98 oui contre 84 non et 12 abstentions une répartition du paiement des loyers entre locataires et bailleurs à 40/60%. Une seconde proposition, selon laquelle les locataires n’auraient dû payer que 30% de leur loyer, a été retirée. La solution décidée aujourd’hui par le Conseil national assure une égalité de traitement nationale pour les locataires commerciaux qui ont été touchés par les mesures de restrictions liées au Covid-19 et assure pour la majorité d’entre eux une réduction des charges financières. Cette solution ne répond cependant pas à la proposition de compromis politique de l’Association suisse des locataires (Asloca), qui demandait que les locataires supportent au maximum 30% de leurs loyers. Ceci d’autant plus qu’il ressort de l’analyse juridique que les commerces fermés ne doivent pas de loyers du tout.

«Pour la plupart des locataires de restaurants, de salon de coiffure ou d’autres commerces, une solution nationale sur les loyers commerciaux est désormais en place. Pour qu’elle soit effective, le Conseil des Etats doit toutefois encore la valider. Malheureusement, sur le partage des coûts entre locataires et bailleurs, le Conseil national est largement allé dans le sens de la branche immobilière, qui a exercé un lobby intensif sur le Parlement au cours de ces deux derniers mois», déclare Carlo Sommaruga, président de l’Asloca suisse. «En acceptant cette solution, le Conseil national ne reconnaît pas que, juridiquement, le loyer des commerçants ayant subi une fermeture n’est pas dû et que cela pourrait être revendiqué devant les tribunaux. Pourtant, ce point a été démontré dans un avis de droit commandé par l’Association suisse des locataires.»

Exploitants indirectement touchés aussi concernés

Selon la solution du Conseil national, les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève jusqu’à 20’000 CHF/mois et qui ont dû fermer en raison des mesures prises pour lutter contre le Covid-19, doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent, quant à eux, renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF, les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de la solution validée par le Conseil national est qu’elle couvre également, pendant maximum deux mois, les exploitants indirectement touchées par les décisions du Conseil fédéral (par exemple les physiothérapeutes).  Les éventuels accords déjà trouvés entre bailleurs et locataires restent valables.

Lundi prochain, ce sera au tour du Conseil des Etats de débattre sur la solution validée aujourd’hui par le Conseil national.

Le Parlement doit rapidement trouver une solution équitable pour les locataires commerciaux

La commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national propose, dans une nouvelle variante, que les locataires doivent 40% de leur loyer à leur bailleur pendant la période de fermeture. La commission recule matériellement par rapport aux anciennes propositions du Conseil national et des Etats. Cette variante est donc une péjoration. L’Association suisse des locataires appelle les instances parlementaires compétentes à décider rapidement d’une solution politique économiquement juste qui ne ferait supporter au locataire que 30% du loyer au maximum.

Lors de la session extraordinaire du Parlement de la semaine dernière, aucune solution n’a été trouvée sur la question de la réduction des loyers commerciaux – ce, pour des raisons politiques. A présent, la commission de l’économie du Conseil national présente une nouvelle variante dans la discussion : pour les loyers commerciaux jusqu’à 20’000 CHF par mois des locaux qui ont été fermés en raison de l’ordonnance 2 Covid-19, les locataires devraient payer 40% du loyer. Pour les loyers entre 15’000 et 20’000 CHF, le locataire ou le bailleur peut opérer un Opt-out et rechercher une solution propre ou choisir d’aller en justice. Le point positif de la proposition de la commission est qu’elle est valable pour deux mois, y compris pour les locataires touchés indirectement par les mesures prises, notamment dans le domaine médical et para-médical (par ex. les physiothérapeutes selon l’art. 10a al. 2 de l’ancienne version de l’ordonnance). Cet élargissement était déjà prévu par la proposition du Conseil des Etats.

Retour en arrière

L’Association suisse des locataires note que la commission de l’économie et des redevances du Conseil national propose une nouvelle variante après l’échec lors de la session extraordinaire. Il est toutefois incompréhensible que son contenu soit un retour en arrière par rapport aux propositions du Conseil national et des Etats qui étaient sur la table (variante 30%-70%). Cette nouvelle proposition omet le fait que, juridiquement, les loyers des entreprises fermées ne sont pas dus et que cela peut être réclamé devant les tribunaux.

L’Association suisse des locataires demande qu’une meilleure variante soit rapidement mise sur la table et appelle les instances compétentes à s’accorder sur une solution politique. Des dizaines de milliers de locataires commerciaux touchés attendent depuis longtemps une solution claire et juste. Le Parlement a une grande responsabilité et doit prendre des mesures au plus tard lors de la session de juin.