« 78 milliards de francs » : une étude montre la redistribution massive dans le marché locatif

Une étude actuelle montre l’énorme redistribution qui existe dans le marché immobilier locatif : bien que les loyers auraient dû baisser en raison de l’évolution des principaux facteurs de coûts, ils ont fortement augmenté. Cette évolution mène, entre 2006 et 2021, à une redistribution allant des parties locataires aux parties bailleresses d’un total de 78 milliards de francs. Seulement pour l’année 2021, cela représente 10 milliards de francs. Un ménage locataire a ainsi payé en moyenne 370 francs par mois en trop, ou 26% du loyer. Le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir. L’Association suisse des locataires (ASLOCA Suisse) demande un contrôle effectif des loyers.

« Les résultats de l’étude sont choquants. Il s’agit de sommes immenses, qui ont été transférées des parties locataires vers les parties bailleresses. En 2021, c’est en moyenne 370 francs ou 26% du loyer net par mois par ménage de locataires qui partent au bailleur ou à la bailleresse, pour lesquels il n’y a pas de base juridique. De l’argent qui manque au budget des ménages locataires à la fin du mois. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse Carlo Sommaruga.

Les loyers moyens ont augmenté de 22.1% entre 2005 et 2021 selon une étude menée par le renommé bureau BASS sur mandat de l’ASLOCA. C’est 18% de plus que l’indice suisse des prix à la consommation (loyers +22,1%, IPC +3,8%, voir tableau 1).

Selon les facteurs de coûts – évolution des taux hypothécaires, inflation et coûts d’entretien – une baisse des niveaux des loyers de 10,3% aurait dû être constatée. Les loyers ont au contraire augmenté de 36.1%, plus fortement que ce qui aurait été attendu en fonction des principaux facteurs de coûts (voir tableau 2).

Une redistribution immense
Cette évolution mène à une redistribution entre parties locataires et bailleresses d’un total de 78 milliards entre 2006 et 2021, soit presque 5 milliards par an. De plus, l’ampleur du phénomène ne cesse de croître. Rien que pour l’année 2021, la redistribution estimée atteint pour l’ensemble du pays 10,4 milliards ou 26% (voir tableau 3) ; cela représente par logement loué en moyenne 370 francs par mois.
Enrichissement massif sur le dos des locataires
Alors où sont les raisons de l’augmentation massive des loyers ? « Il est montré que les bailleurs et bailleresses ajustent souvent le loyer vers le haut en cas de changement de locataire, même lorsque les coûts baissent. Durant les dernières années, la baisse du taux hypothécaire de référence n’a été répercuté partiellement que dans une relation de bail sur six. » a expliqué Carlo Sommaruga. « Cela a permis aux bailleurs et bailleresses d’obtenir des rendements bien au-dessus de ce qui est définis dans le droit du bail. »

L’ASLOCA demande un contrôle des loyers
« La situation est grave. Le ministre de l’Économie et du logement Guy Parmelin, le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir » a déclaré Carlo Sommaruga. « L’ASLOCA demande urgemment un contrôle effectif des loyers. » Au Parlement, une proposition correspondante qui a été déposée en même temps au Conseil national et au Conseil des Etats en juin 2021 par Jacqueline Badran, membre du comité de l’ASLOCA Suisse et Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, est pendante. Celle-ci devrait assurer qu’à l’avenir les loyers abusifs par des rendements trop élevés soient évités. « Pour les bailleurs et bailleresses qui louent trois logements ou plus, une révision périodique obligatoire devrait être introduite, afin de contrôler les rendements effectifs. » a ajouté Carlo Sommaruga. « Nous ne sommes plus disposés à regarder grand nombre de propriétaires s’enrichir illégalement sans conséquences. »

Figure 1 : L’évolution des loyers en Suisse entre novembre 2005 et novembre 2021

Figure 2 : Indice des prix à la consommation, indice des loyers effectif et indice des loyers attendu sur la base des principaux facteurs de coût pertinents selon le droit de bail en vigueur, novembre 2005 à novembre 2021.

Figure 3 : Évolution du transfert annuel de richesses des locataires au profit des bailleurs/bailleresses entre 2006 et 2021 (point de départ : 2005)

À télécharger
Résumé de l’étude BASS “Évolution et rendements sur le marché de la location 2006 – 2021” (7 pages)
Étude BASS complète (56 pages, en allemand)

Plus d’informations
Initiative parlementaire Sommaruga: Révision périodique des rendements locatifs immobiliers
Initiative parlementaire Badran: Soumettre les rendements locatifs des logements à des contrôles périodiques

Là où le bât blesse pour les locataires

Un sondage de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) mené dans toute la Suisse, montre que plus de 70% des locataires ont ou ont eu un problème dans leur relation de bail. Trois quarts ont eu des difficultés à trouver un logement adéquat et abordable. Le déséquilibre des forces entre les parties locataires et bailleresses mène à ce que les locataires ne se défendent souvent pas, même lorsqu’ils ou elles en ont la possibilité légale. Les personnes interrogées souhaitent très majoritairement des règles efficaces pour contrer la hausse des loyers et une meilleure protection des locataires.

L’institut de sondage Sotomo a mené un sondage représentatif dans toute la Suisse sur mandat de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) : plus de 18’000 locataires ont ainsi donné des informations sur leur situation locative, leurs expériences du marché du logement et leurs demandes en matière de politique de la location.

Intensité importante du problème
Environ trois quarts des locataires ont eu des difficultés lors de la recherche de logement, à trouver une habitation adéquate ou abordable. Les problèmes apparaissent dans les territoires urbains comme ruraux, mais sont accentués dans les villes. Plus de 70% des locataires ont ou ont eu des problèmes dans leur relation de bail, par exemple dans l’entretien du logement, en cas de défaut ou en lien avec des rénovations. Une grande partie de ces problèmes reste irrésolue.

Un déséquilibre des forces structurel dans la relation de bail
Les locataires estiment qu’une bonne relation avec leur bailleur ou bailleresse est très importante. Cela signifie également un fort rapport de dépendance dans la relation de bail dans lequel le locataire est la partie faible face à la partie bailleresse. Cette dépendance s’illustre dans la peur d’une résiliation du bail qui est considérée comme très contraignante.

Le déséquilibre structurel des forces entre partie bailleresse et locataire conduit à ce que les locataires ne font souvent pas valoir leurs droits, même s’ils en ont la possibilité juridique. Cela se manifeste par exemple par le fait que quatre personnes interrogées sur dix n’ont pas demandé une baisse de loyer basée sur la baisse du taux hypothécaire de référence par crainte de détériorer leur relation avec leur bailleur ou bailleresse. En même temps, la partie bailleresse ne fait que très rarement des concessions « volontaires » aux locataires (p. ex. seuls 6% des bailleurs et bailleresses reportent automatiquement la baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers).

Dans les cas où les locataires font valoir leurs droits, ils obtiennent le plus souvent gain de cause : en cas de contestation du loyer initial, les locataires ont obtenu un succès (partiel) dans 67% et 82% des cas. En cas de baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires de logement ont été victorieux·ses dans 63% des cas.

Une grande adhésion pour une amélioration de la protection des locataires
Le droit du bail actuel exige que les locataires soient actifs pour faire valoir leurs droits. Les locataires veulent prioritairement des améliorations juridiques, qui s’appliquent automatiquement ou qui instaurent un contrôle par des tiers. Ainsi le risque pour le locataire de se mettre en danger individuellement face à son bailleur ou sa bailleresse tomberait. Une répercussion automatique des baisses de loyer, la transparence du loyer précédent ou un contrôle du rendement de la partie bailleresse (contrôle des prix des loyers) suscitent par exemple une grande adhésion. Les propositions concrètes pour l’amélioration de la protection des locataires trouve une grande acceptation auprès des personnes interrogées comme par exemple une meilleure protection contre les résiliations (notamment en cas de rénovation).

Les résultats montrent clairement le besoin d’agir pour une amélioration de la protection des locataires et du logement. En ce moment pourtant sont déployés des efforts pour limiter les sous-locations ou faciliter les résiliations de baux pour les besoins propres du bailleur, ce qui renforcerait encore davantage le lien de dépendance entre les parties locataires et bailleresses.

À télécharger
Étude de Sotomo « Habiter en location »

Oui à l’initiative sur la protection du logement à Bâle-Ville : premier canton suisse alémanique à introduire un contrôle des loyers

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le Oui à l’initiative sur la protection du logement dans le canton de Bâle-Ville. Ainsi pour la première fois un canton suisse alémanique introduit des dispositions pour freiner les hausses excessives de loyers lors de rénovations. Le résultat de la votation, avec 53,12% voix pour, montre que la majorité des votant·e·s bâlois·e·s veut réagir aux développements problématiques sur le marché du logement avec des mesures concrètes.

« Ce n’est pas que dans des villes comme Bâle que des résiliations massives de baux ont lieu en raison de rénovations d’habitations orientées sur le profit. Les locataires concerné·e·s sont souvent contraint·e·s de payer un loyer bien plus élevé pour un nouveau logement. » a déclaré Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Depuis 2018, plus de 5500 personnes ont vu leur bail résilié à Bâle. Ces résiliations sont particulièrement dures pour les séniors qui vivent parfois depuis des dizaines d’années dans le même logement, pour les familles et pour les personnes à bas revenus. La classe moyenne souffre aussi toujours plus de ces résiliations et de manière générale, de l’augmentation des loyers.

Signal important pour la Suisse
« La population en a apparemment assez avec la maximisation incontrôlée des profits à ses dépens, notamment de la part de grands groupes d’assurance ou d’entreprises immobilières. Le résultat de la votation est un signal pour toute la Suisse. Les locataires disent stop à des excès de loyers et à la seule recherche de rendement des firmes immobilières. Le logement est un droit fondamental et doit être accessible à toutes et tous, à un prix accessible et adapté. » a ajouté Carlo Sommaruga.
Des règles similaires à celles demandées dans l’initiative sur la protection du logement lancée par l’ASLOCA de Bâle-Ville existent déjà aujourd’hui dans les cantons de Genève et Vaud. L’ASLOCA examine avec ses sections comment des systèmes de contrôles des loyers analogues pourraient être mis en place dans d’autres villes ou cantons.

Taux hypothécaire de référence : les locataires qui ne l’ont pas encore fait peuvent toujours faire valoir une réduction du loyer

Le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail reste à 1,25%. Ainsi depuis la dernière baisse de mars 2020 il n’y a pas de nouveau droit à une réduction de loyer. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) appelle toutefois tous et toutes les locataires, dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence actuel, de faire valoir leur droit à une baisse de loyer.

Aujourd’hui l’Office fédéral du logement (OFL) a communiqué que le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail est établi à 1,25% et reste ainsi au même niveau que lors de la dernière publication. Il n’y a donc pas de base à une nouvelle demande en réduction de loyer. Les locataires dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence de 1,25% peuvent toutefois toujours faire valoir leur droit non encore exigé à une baisse contre leur bailleur.

Les locataires doivent être actifs

La demande de baisse du loyer en cas de baisse du taux hypothécaire de référence est un droit important de la partie locataire. La plupart des ménages peuvent économiser plusieurs centaines de francs par an avec une baisse. Alors que dans la plupart des cas la baisse n’est pas automatiquement répercutée sur le∙la locataire par la partie bailleresse, les locataires doivent être eux-mêmes actifs et demander leur droit à une baisse de loyer par écrit à leur bailleur∙esse.

Des milliards sont retirés des budgets des ménages locatifs à cause de l’absence de répercutions de la baisse sur le loyer

Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse d’un quart de point, les loyers en Suisse devraient baisser d’environ un milliard. En regardant l’évolution depuis 2009, les loyers auraient dû baisser d’environ 8,5 milliards de francs en prenant en compte les différentes baisses du taux hypothécaire de référence. Au lieu de cela, les loyers augmentent depuis des années. En demandant une baisse du loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires en Suisse ont une possibilité concrète de lutter contre l’explosion des loyers.

Offre de conseil de l’ASLOCA

L’Association suisse des locataires aide les locataires dans leurs démarches de demande de baisse de loyer avec des lettres-type et des informations, et mets à disposition une offre de conseils juridiques.

Plus d’information à ce sujet : https://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/

Le Conseil fédéral doit soutenir les locataires

Le Conseil fédéral rejette catégoriquement toutes les demandes de l’ASLOCA. Il est temps d’envoyer un courriel au Président de la Confédération, Guy Parmelin !

Action spectaculaire à Lausanne pour davantage de logements abordables : Tour Bel-Air: stop à la spéculation

Hier soir, l’appel est apparu en lettres rouges et blanches sur la façade de la tour Bel-Air à Lausanne pour la votation du 9 février : oui à davantage de logements abordables – stop à la spéculation. Les flyers distribués au centre-ville évoquent en particulier la résistance à Crédit Suisse, qui a congédié quelque mille locataires à Lausanne, Bâle et Zurich pour transformer les immeubles et faire bondir les loyers.

L’appel projeté sur la façade de la tour Bel-Air était spectaculaire hier, à l’heure des derniers achats au cœur de Lausanne. En lettres géantes, il rappelait aux citoyennes et citoyens l’appui nécessaire à l’initiative pour plus de logements abordables d’ici le 9 février prochain dans les urnes. Il faut en effet soustraire bien plus d’habitations à la spéculation, en encourageant les coopératives qui mettent à disposition des logements sans but lucratif et visent des quartiers vivants.

Les flyers remis aux passants se réfèrent notamment à l’action exemplaire menée par les locataires que Crédit Suisse a congédié dans deux tours du parc de la Rouvraie à Lausanne. Mais la résistance des habitantes et habitants n’est pas unique. A Bâle et à Zurich, d’autres résiliations de bail massives mobilisent les gens concernés contre des transformations qui visent d’abord à accroître les profits de la deuxième banque du pays. Dans les trois villes, ce sont près de 1000 locataires qui ont reçu leur congé entre fin 2018 et l’an dernier.

Voter OUI à « Davantage de logements abordables », c’est stopper clairement les opérations spéculatives, qui font bondir les loyers. C’est donner aux collectivités publiques les moyens de favoriser des logements à la portée des familles, des jeunes et des séniors.

Lien vers les photos de l’appel paraissant sur la tour Bel-Air :

https://drive.google.com/drive/folders/1jbnjCoj60xi05Aa_lJ2yOEaRJ6TL58rH