Bataille des loyers commerciaux: mépris parlementaire

La réduction des loyers commerciaux est de 60%, au niveau fédéral. Dans quelques cantons, des solutions plus favorables sont en vigueur.

Depuis des décennies, la doctrine majoritaire, à savoir la majorité des auteurs en matière de droit du bail et les tribunaux, mais dans des décisions éparses, a clairement expliqué que sur la base du droit en vigueur, lorsqu’il y a un défaut qui empêche le locataire d’utiliser le logement ou les locaux commerciaux, le loyer doit être réduit. Peu importe si le défaut empêchant l’usage de la chose louée est matériel, comme une inondation des locaux, ou immatériel, comme le changement d’un dispositif légal empêchant l’usage de la chose malgré la disponibilité de la chose louée. L’obligation de cessation d’activité des commerces décrétée par le Conseil fédéral le 16 mars 2020 est manifestement un défaut immatériel. L’avis de droit commandé par l’ASLOCA à Mes Sarah Brutschin, Pierre Stastny et Xavier Rubli comme les articles postérieurs du grand expert Me David Lachat le confirment.

Attaque des milieux immobiliers

Pour contrer cette évidence et éviter de libérer les locataires du 100% du loyer pour la période de fermeture, les milieux immobiliers ont suscité une génération spontanée de spécialistes autoproclamés du droit du bail, contestant la position doctrinale majoritaire et soutenant que seule la voie de la négociation du cas par cas devait être empruntée. Le résultat espéré était de créer la confusion dans les esprits des politiques et surtout de placer les bailleurs en situation de force dans la négociation avec les locataires en difficultés financières.

Refus multiples du Conseil fédéral

Sous cette perspective, le refus d’agir du Conseil fédéral et son rejet des motions des Chambres fédérales lui demandant d’agir sont un succès des milieux immobiliers. Le Conseil fédéral, sous le couvert d’arguties juridiques, a clairement épousé les exigences du capital immobilier contre les difficultés financières des commerçants, alors que durant cette dernière décennie les revenus immobiliers ont été indécents.

Session sans solution

On aurait imaginé que, lors de la session parlementaire extraordinaire Covid-19 de début mai, les Chambres fédérales allaient empoigner sérieusement le sujet. On a toutefois assisté à une pantomime dont les pires clowns ont été les élus PDC. Alors que le Conseil national proposait une réduction générale de 70% du loyer des commerçants ayant dû fermer leurs locaux et le Conseil des Etats une réduction de 100% pour les loyers de moins de 5000 francs puis une réduction décroissante de 100% à 66% pour les loyers jusqu’à 8000 francs, les élus PDC du Conseil national et leur président, estimant avoir été méprisés par leurs sénateurs, refusèrent de passer au vote final et d’adopter une motion demandant au Conseil fédéral d’agir. Pire, lorsque les débats reprirent en commission, les élus PDC proposaient une solution moins avantageuse avec une réduction de loyer limitée à 60% pour les locataires commerciaux jusqu’à 15 000 francs, soit moins que ne prévoyaient les deux solutions précédentes. S’il y a eu mépris, c’est surtout à l’égard des locataires commerciaux de la part de l’UDC et du PLR, qui, positionnés sur la défense des milieux immobiliers, ont refusé toute solution, et du PDC, pleutre, qui a préféré mettre la priorité sur son conflit interne, puis s’est replié sur des positions plus proches des milieux immobiliers.

Mépris politique invraisemblable

C’est donc cette dernière solution de réduction de seulement 60% du loyer pendant la période de fermeture obligatoire du commerce que les Chambres fédérales ont imposé au Conseil fédéral à la session parlementaire d’été. Bien sûr, pour les petits locataires commerciaux, c’est mieux que de devoir encourir des frais importants pour obtenir leurs droits devant les tribunaux, mais c’est bien loin de la réduction totale à laquelle ils auraient eu droit. Un mépris politique invraisemblable envers toutes celles et ceux qui font le tissu économique de nos villes. Il ne restera pas impuni.

Par chance, dans les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Genève, Bâle-Ville et Bâle-Campagne, l’ASLOCA a réussi à négocier des solutions pragmatiques, avec interventions financières des cantons, plus avantageuses pour les bailleurs comme pour les locataires. Des solutions à utiliser à fond avant l’entrée en vigueur dans quelques mois de la solution fédérale moins favorable.