Attention aux clauses nulles ! – par Pierre Stastny

Les clauses contractuelles et les conditions générales d’un bail peuvent contenir des exigences qui peuvent se révéler nulles. L’ASLOCA peut en contrôler la teneur.

Il est regrettable de constater régulièrement, à l’examen des baux d’habitation, qu’ils contiennent des clauses défavorisant le locataire qui contreviennent à des règles de droit impératif. Ces documents sont souvent des documents standardisés qui ont été rédigés par des régies professionnelles. En fait, de pareilles stipulations sont nulles car le droit impératif* est justement prévu pour protéger la partie faible au contrat, si bien que son contenu fait obstacle à celui de la clause contraire. Mais passons en revue quelques classiques.
Entretien des équipements ménagers
On trouve souvent dans les baux des articles stipulant que sont à charge du locataire les frais de réparation des équipements électroménagers garnissant les lieux. C’est faux! Le locataire doit tout au plus assurer la maintenance de ces biens, donc nettoyer les filtres du lave-vaisselle, remplacer le filtre de hotte, etc. Bref, il doit exécuter ce qui n’exige aucun savoir-faire exagéré et qui n’entraîne pas de frais disproportionnés. Pour résumer: la paix contractuelle commande que le locataire prenne ces travaux à sa charge plutôt que de les demander à son bailleur. Mais si une panne dont le locataire n’est pas responsable survient sur un four, il ne lui appartient pas de payer sa réparation, même si le bail le prescrit, car la loi prévoit impérativement le contraire.
Le mythe de peinture chaque 10 ans
De nombreux baux prévoient que le bailleur ne doit payer pour la réfection de la peinture que pour une pièce tous les 10 ans. Et bon nombre de locataires le croient d’ailleurs. En réalité, tout dépend des circonstances. Si la peinture se détériore par un usage normal des lieux, le locataire peut en demander la réfection même avant l’écoulement de 10 ans. Il peut donc ne pas limiter ses demandes d’entretien à une seule pièce. Que le bail dise le contraire ne sera pas opposable au locataire. En principe, la réfection de la peinture normale (de la dispersion) peut être demandée après
huit ans déjà, si l’état de vétusté le justifie.
Les travaux à charge du locataire
Souvent encore, les baux mettent à charge du locataire des frais comme le débouchage des conduites, même si le locataire n’est pas responsable de leur obstruction. Ces exigences peuvent aller jusqu’au remplacement des sangles de stores ou de la toile de tente du balcon. On a même observé une demande de remplacer des vitres. Et ce, même si le locataire ne les a pas cassées ! Les tribunaux l’ont déjà maintes fois rappelé: une réfection qui n’est «pas simple et pas chère» ne peut être mise à charge du locataire. Sauf cas particuliers, ce dernier paie uniquement ce qui a trait à du menu entretien. Il existe encore d’autres types de clauses discutables dans les clauses contractuelles et dans d’autres conditions générales. Pensez toujours à faire contrôler leur teneur par l’ASLOCA quand la régie vous indique que vous êtes tenu par ce que vous avez signé!