VAUD – Contrat de bail: Clauses ambiguës: frais remboursés

Le contrat de bail et ses annexes doivent être rédigés de manière précise pour que le locataire puisse avoir une idée concrète de ce que va lui coûter son logement.

Dans un arrêt du 5 avril 2016, le Tribunal cantonal vaudois a ordonné au propriétaire de rembourser à ses locataires l’intégralité des montants que ces derniers avaient payés pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires depuis le début de leur bail. Cette décision était motivée par le fait que le propriétaire n’avait pas réussi à expliquer son calcul de répartition des frais de chauffage et eau chaude, et que les clauses du bail concernant les autres frais accessoires étaient nulles en raison de leur ambiguïté.

Contrat de bail peu clair

Les locataires louent un appartement de deux pièces et demie à Nyon depuis le 15 décembre 2011. Le bail prévoit, à son article 3, un «acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires » de 150 francs par mois. Jusqu’ici, tout est clair. Mais la suite est un tunnel de complications et d’ambiguïtés. essayons de comprendre quelque chose à ce parcours tortueux. L’article 3 fait un renvoi à un article 5 qui stipule que le locataire participe aux taxes publiques telles que la taxe d’épuration et la taxe d’enlèvement des ordures, ainsi que… (ligne non remplie). L’article 6 du bail renvoie à des clauses additionnelles 1 à 25. La clause 24 prévoit une liste de frais accessoires à charge du locataire relatifs à la ventilation, à l’électricité des locaux communs, à la conciergerie, à l’eau froide, aux abonnements d’entretien des extincteurs, des ascenseurs, aux taxes d’épuration des eaux et déchets, ainsi qu’au téléréseau si celui-ci n’est pas facturé directement au locataire.

Contestation du décompte des charges

Les locataires paient le supplément relatif aux exercices 2011-2012 et 2012-2013, puis contestent le décompte 2013-2014. Ils saisissent alors la commission de conciliation, puis le Tribunal des baux du litige. Devant le tribunal, les locataires demandent à ce que les clauses 5 et 24 concernant les frais accessoires soient déclarées nulles. Ils contestent par ailleurs les décomptes de chauffage et d’eau chaude compte tenu d’erreurs dans les clés de répartition appliquées. Ils demandent à ce que tous les frais de chauffage, eau chaude et accessoires payés pour les trois exercices établis leur soient remboursés. Le Tribunal des baux vaudois donne entièrement raison aux locataires par jugement du 23 juin 2015. Il rappelle qu’en concluant le contrat le locataire doit comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer. Il a droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat. Ainsi, une liste non exhaustive impliquant des «notamment» est contraire au droit. Il en est de même d’une clause qui renvoie à une liste contenue dans des conditions générales. en l’espèce, la lecture du contrat et de son annexe ne permet pas au locataire de se faire une idée concrète, au moment de signer le bail, des frais qu’il devra assumer en sus du loyer pour l’utilisation de l’appartement. Par conséquent, les clauses 5 et 24 sont nulles. Ne sont toutefois pas touchés par la nullité les frais de chauffage et d’eau chaude, qui sont mis à la charge des locataires sans ambiguïté par l’article 3 du bail.

Clé de répartition incohérente

S’agissant de la répartition des frais de chauffage et d’eau chaude, le bailleur n’a pas été en mesure d’expliquer comment il est arrivé à la proportion indiquée dans ses décomptes entre les frais de chauffage et ceux d’eau chaude. en outre, dans les trois décomptes figurent à chaque fois des chiffres différents pour le volume total de l’immeuble. Dès lors, faute de disposer de bases de calcul fi ables, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier la répartition et les calculs effectués par le bailleur. Les décomptes n’étant pas conformes, les montants payés par les locataires pour le chauffage et l’eau chaude doivent leur être remboursés.

Confirmation du Tribunal cantonal

Le Tribunal cantonal vaudois, amené à statuer sur ce cas suite au recours du bailleur, confirme intégralement le jugement du Tribunal des baux dans son arrêt du 5 avril 2016. en cas de doute sur l’exactitude du décompte de frais accessoires, le locataire a intérêt à consulter l’ASLOCA pour le faire vérifier.

Nicole Tille
Juriste
ASLOCA Vaud

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