NEUCHATEL – Conseils à la signature d’un nouveau bail

NEUCHATELOISE

Voici nos conseils avant de signer un nouveau bail :

–       bien lire le contrat dans son intégralité, en particulier les clauses non pré-imprimées ;

–       les parties sont libres de fixer la durée du bail, de son renouvellement, ainsi que le délai de résiliation (sous réserve du minimum de 3 mois de préavis) ; en pratique, elles sont imposées par les gérances ; attention aux longs délais, surtout si le loyer est élevé, il ne faut pas hésiter à les rediscuter ;

–       se renseigner sur la validité de certaines clauses, il n’est pas rare qu’elles soient contraires aux dispositions légales impératives (p. ex. frais de rappel ou de résiliation anticipée, interdiction de sous-louer) ;

–       demander la garantie que l’acompte de charges est suffisant pour couvrir les frais, pour ne pas avoir de mauvaise surprise au moment du décompte ;

–       avoir le budget suffisant pour payer le loyer, même si l’on a l’intention de contester le loyer initial après la remise de l’appartement ;

–       dans la mesure du possible, éviter la colocation ; en cas de problèmes, chacun est débiteur de tout le loyer, et la résiliation n’est valable que si elle est signée par tous les colocataires.

 

NEUCHÂTEL – Nouvelle présidence

Communiqué aux médias

Neuchâtel, le 17 mars 2017

Nouvelle présidence à l’ASLOCA neuchâteloise

L’ASLOCA neuchâteloise a élu à sa présidence Jonathan Gretillat lors de son assemblée générale annuelle. Le jeune avocat de 29 ans prend ainsi la succession de Bernard Soguel, qui se retire après un mandat de huit ans de bons et loyaux services en faveur de la défense des droits des locataires.

 

Réunis à Neuchâtel le 15 mars 2017 à l’occasion de leur assemblée générale annuelle, les membres de l’ASLOCA neuchâteloise ont pris congé de leur président Bernard Soguel, ancien Conseiller d’Etat. Après 8 années de bons et loyaux services à la tête de la section neuchâteloise de l’ASLOCA, Bernard Soguel n’a pas souhaité solliciter un nouveau mandat. Pour lui succéder à la présidence de l’association, les membres ont élu Jonathan Gretillat, avocat au barreau, 29 ans et habitant de Neuchâtel.

 

Le comité de l’association a également été renouvelé et se compose désormais des personnes suivantes : Carole Aubert, Olivier Correvon, Céline De Weck, Pierre Dubois, Jonathan Gretillat, Baptiste Hurni, Anne-Marie Jacopin, Marie-Claire Jeanprêtre Pittet, Silvia Locatelli, Philippe Merz et Céline Vara.

 

Alors qu’une étude récente menée par la banque Raiffeisen démontre que les prix des loyers devraient être 40% moins chers s’ils avaient évolué conformément à la loi, l’ASLOCA dénonce une application laxiste du droit du bail en Suisse. La section neuchâteloise de l’association, forte de près de 9’400 membres au début de l’année 2017, est dès lors plus résolue que jamais à poursuivre activement son action en faveur de la défense des droits des locataires dans le canton.

NEUCHÂTEL – Élections du 2 avril 2017: Des candidats représentatifs des locataires

Les élections cantonales neuchâteloises du 2 avril 2017 constituent un enjeu important pour les locataires dans un canton où leur proportion est supérieure à la moyenne suisse (environ 70%). Deux actions sont à entreprendre en priorité:

  1. La formule officielle. La nécessité de l’utilisation de la formule officielle remise en début de bail est variable dans le canton puisque la pénurie de logements est évaluée en fonction des districts (et de la taille des appartements!) par le truchement de renvois législatifs nombreux. Or, le canton se définissant aujourd’hui comme un espace, il conviendrait de considérer que globalement le canton est en crise et que la formule est par conséquent obligatoire sur tout son territoire.
  2. Les logements d’utilité publique. Le canton de Neuchâtel a adopté il y a quelques années une loi et accepté un crédit-cadre permettant la construction de logements d’utilité publique. C’est bien et louable, mais aujourd’hui, si les projets existent, ils peinent à voir le jour et à se concrétiser. L’Etat, propriétaire de nombreux terrains, a un rôle à jouer en constituant des droits de superficie pour les acteurs d’utilité publique.

Joël Desaules au Grand Conseil

avocat – 51 ans – Les Verts

“Pour un habitat social et durable”
Père de trois filles, j’ai rejoint l’étude d’avocats Desaules & de Weck-Immelé à Neuchâtel en 2011 et j’ai été élu au Conseil général en 2015. Je préside l’association Habitat Durable Neuchâtel et représente les locataires au sein de la Chambre de conciliation en matière de bail à loyer du Tribunal de La Chaux-de-Fonds, Neuchâtel et Boudry. Très conscient d’un développement durable, je me suis investi en 2016 dans la création de la Coopérative solaire Neuchâtel (coopsol.ch).


Sylvie Fassbind-Ducommun au Grand Conseil

avocate, députée – 63 ans – socialiste

“Etre à l’écoute de vos préoccupations”
Avec quatre enfants que j’ai élevés seule, j’ai exercé mon activité d’avocate au barreau comme indépendante, en ayant créé ma propre étude. J’ai l’énorme chance d’avoir pu concilier mon rôle de mère et ma fonction d’avocate, que j’ai toujours exercée avec beaucoup de plaisir en cherchant à être proche de ceux qui en ont le plus besoin, souvent les plus fragiles de notre société. Je représentante les locataires à la Chambre de conciliation du canton de Neuchâtel.


Jonathan Gretillat au Grand Conseil

avocat – 29 ans – socialiste

“Penser global, agir local”
Que ce soit au Parlement communal de Neuchâtel, où je siège depuis huit ans, ou dans ma pratique d’avocat au barreau, le logement et la politique immobilière sont au coeur de mon action quotidienne. Aujourd’hui, je souhaite poursuivre cet engagement et apporter ma pierre à l’édifice au Grand Conseil neuchâtelois. Ma conviction: agir localement et concrètement pour une société ouverte sur le monde, solidaire et respectueuse de l’environnement, de l’égalité des chances ainsi que des générations futures.


Baptiste Hurni au Grand Conseil

avocat – 30 ans – socialiste

“Des logements à loyer abordable”
Député depuis dix ans, je m’engage pour que la prochaine législature soit celle de la concrétisation en matière de construction de logements à loyer abordable. S’il faut saluer les dernières réalisations (les Héliotropes à Cernier, Le Corbusier à La Chaux-de-Fonds), le marché neuchâtelois reste trop spéculatif et a besoin de davantage d’appartements sortis de la pression du rendement. A travers l’application cantonale de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, le canton dispose d’un puissant outil pour encourager ce type de logement.


Philippe Merz au Grand Conseil

directeur du CEFNA – 56 ans – socialiste

“Un canton, un espace moderne et solidaire”
Titulaire d’une licence en science politique, je suis membre du Parti socialiste depuis 1978 et membre de l’ASLOCA dès 1988. Représentant des locataires auprès de l’autorité régionale de conciliation, j’ai pris la présidence de l’ASLOCA des Montagnes neuchâteloises avec le but avoué de réussir la fusion avec l’ASLOCA du Littoral. Cela a conduit à une professionnalisation de la protection des locataires dans le Haut du canton.


Céline Vara au Grand Conseil

avocate et prés. des Verts neuchâtelois – 32 ans – Les Verts

“Qualité de vie pour tous”
Engagée chez les Verts depuis treize ans, j’ai siégé au législatif de ma commune de Cortaillod avant d’être élue au Conseil communal. Mes dicastères principaux regroupaient la mobilité, les travaux publics, l’action sociale et l’accueil extrafamilial. A l’été 2016, j’ai quitté la politique communale pour reprendre la présidence de mon parti et préparer la naissance de ma fille. Parallèlement, j’exerce comme avocate indépendante et représente les locataires au sein de la Chambre de conciliation.


 

NEUCHÂTEL – Horaire et fermeture Noël – Nouvel An

HORAIRE SPECIAL FIN D’ANNEE – NEUCHATEL ET LA CHAUX-DE-FONDS
PERMANENCE DE NEUCHATEL :
HORAIRE DU LUNDI 19 AU JEUDI 22 DECEMBRE : lundi à jeudi matin de 8h30 à 11h45 et lundi, mardi, jeudi après-midi de 14h à 16h.
FERMETURE DU JEUDI 22 DECEMBRE 2016 16H00 AU MARDI 3 JANVIER 2017 8H30.
PERMANENCE DE LA CHAUX-DE-FONDS :
HORAIRE DU MARDI 20 DECEMBRE le matin de 8h30 à 11h45 et l’après-midi de 14h à 16h,
JEUDI 22 DECEMBRE le matin de 8h30 à 11h45.
FERMETURE DU JEUDI 22 DECEMBRE 2016 11H45 AU JEUDI 5 JANVIER 2017 8H30.
NOUS SOUHAITONS A TOUTES ET TOUS DE BELLES FETES DE NOEL ET NOS VOEUX LES MEILLEURS POUR 2017.

NEUCHÂTEL – Contestation du loyer initial: Tout vient à point à qui sait attendre

Le Tribunal cantonal de Neuchâtel a récemment mis fin à une saga judiciaire qui durait depuis trois ans au sujet de la contestation d’un loyer initial.

Un jeune couple avec un enfant, puis deux, avait déménagé dans un appartement de 3 pièces situé dans le quartier populaire des Uttins à Peseux. Le loyer net du précédent locataire, de 965 francs, avait été augmenté à 1050 francs.

Contestant ce loyer dans le délai de trente jours dès la remise des clefs, les locataires ont demandé que le bailleur fournisse les documents nécessaires à un calcul de rendement. Ils étaient prêts néanmoins à accepter un loyer identique à celui du précédent locataire, alors qu’il était probable que ce dernier n’avait pas bénéficié des baisses du taux hypothécaire. Mais un tel arrangement, bien que très raisonnable, n’était pas possible.

Arguments irrecevables du bailleur
Dès la séance de conciliation, l’avocat représentant le propriétaire, qui n’avait déposé aucun document, n’a cessé de marteler que le loyer devait être examiné en comparaison avec ceux du quartier, et que la preuve en incombait aux locataires. Il a également remis en cause la recevabilité de la contestation, ignorant que le délai pour contester commençait à la date de la remise de l’appartement (de la chose, dit pourtant clairement la loi) et non à celle de la signature du bail. Il prétendait aussi que les locataires n’avaient pas démontré avoir été contraints de conclure le bail, alors que cette preuve n’est nécessaire que si la commune où se situe l’immeuble ne connaît pas la pénurie de logements. Peseux se trouve pourtant depuis longtemps dans la liste des communes où sévit la pénurie établie chaque année par le Conseil d’Etat. La jurisprudence du Tribunal fédéral est très claire: à moins que l’immeuble ne soit ancien, on ne peut refuser un calcul de rendement aux locataires qui le demandent. Ceux-ci ont donc saisi le Tribunal d’instance en exigeant ce fameux calcul; à défaut, ils ont conclu que leur loyer net devait être fixé à 700 francs. L’attitude du bailleur en procédure par son mandataire n’était pas loin d’une véritable obstruction. Invité à déposer les documents utiles, il n’a déposé que l’acte d’acquisition dont le prix de l’immeuble était caviardé. Les autres documents nécessaires (état locatif, charges d’exploitation, clef de répartition) n’ont jamais été déposés. Le bailleur a recouru une première fois au Tribunal cantonal pour s’opposer à une ordonnance de preuves constatant qu’il fallait procéder à un calcul de rendement et non à l’examen des loyers du quartier. Il a perdu. Il a ensuite demandé plusieurs délais, notamment motivés par la recherche des documents requis, pour dire finalement que c’était inutile puisqu’il fallait appliquer les loyers comparatifs! Pour finir, seuls l’acte d’acquisition non caviardé de l’immeuble et un document bancaire ont été déposés. Il a donc fallu improviser sur la base de ce prix, remplacer la clef de répartition par une photographie de l’immeuble, faire des projections de calcul, pour convaincre le tribunal que le loyer demandé était raisonnable. Une année plus tard, sur nouveau recours du bailleur, le Tribunal cantonal a donné son verdict: rejeté.

C’est donc bien un loyer de 700 francs qui a été jugé raisonnable depuis le début du contrat. En cours de procédure, le taux hypothécaire avait baissé d’un quart de point et le loyer a ainsi encore pu être diminué à 679 francs.

L’ASLOCA ne peut que féliciter ces locataires persévérants qui ont eu l’heureuse surprise de recevoir plus de 14 000 francs pour les fêtes de Pâques en remboursement des loyers payés en trop. La facture pour le bailleur a été salée avec plus de 6000 francs pour l’ensemble des frais d’avocat des locataires, plus les siens.

NEUCHÂTEL – Assemblé générale ordinaire 2016

INVITATION A L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE DU
Mardi 22 mars 2016, à 19h15
A l’aula du CIFOM, Serre 62 à La Chaux-de-Fonds

Ordre du jour :

1. Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire 2015

2. Rapports
a) du Président
b) de la caissière
c) des vérificateurs de comptes

3. Discussion et adoption des rapports

4. Elections
a) du (de la) Président(e)
b) du Comité
c) des vérificateurs de comptes

5. Divers

La partie statutaire sera suivie d’un exposé de M. Carlo Sommaruga,
secrétaire général de l’ASLOCA romande, Conseiller national, sur le thème : « Les défis de la défense des locataires sous la coupole fédérale et au sein de l’ASLOCA ».

Les membres qui souhaitent prendre connaissance des comptes avant la séance peuvent s’adresser à nos bureaux au 032 724 54 24, dès le mois de février.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire 2015 sera à disposition sur place, ainsi que les comptes arrêtés au 31 décembre 2015.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations les meilleures.

Pour le Comité :
Bernard Soguel, Président

NEUCHÂTEL – Frais de conciergerie: Décompte des charges: des précisions, s.v.p!

Plusieurs locataires d’un immeuble de La Chaux-de-Fonds ont constaté que les frais de conciergerie avaient presque doublé entre deux exercices. Connaissant bien la concierge, ils ont eu la confirmation que son revenu annuel, fiche de salaire à l’appui, était resté inchangé, et qu’il ne correspondait donc pas au montant facturé aux locataires dans les décomptes de charges.

Frais effectifs!
De nombreux courriers ont été adressés à la gérance pour obtenir des explications concernant cette différence, sans succès. Celle-ci a seulement répondu que le montant facturé correspondait à des frais effectifs. Sans plus de précisions, l’ASLOCA a conseillé aux locataires de ne payer les frais de conciergerie qu’à hauteur du salaire perçu par la concierge et d’indiquer à la gérance que le solde serait versé à réception d’explications et de documents permettant de justifier cette différence.

Cette tactique a été choisie sachant que la bailleresse et la gérance avaient changé suite à la vente de l’immeuble, et que, par conséquent, les locataires ne prenaient pas le risque de voir leurs baux résiliés pour non-paiement d’un solde de charges.

Pour toute réponse, la gérance a mis aux poursuites le seul locataire encore combatif, bien qu’elle ne dispose d’aucun titre de mainlevée, et elle a saisi la chambre de conciliation.

Un système tripartite
En préparant l’audience, l’ASLOCA a découvert que la gestion du service de conciergerie a été conf iée à une société anonyme qui appartient au même groupe que la société gérante. Le système de conciergerie est tripartite. Un premier contrat est conclu entre le concierge et la société intermédiaire, qui, dans le cas d’espèce, prévoyait un salaire mensuel d’environ 900 francs, et un deuxième contrat a été établi entre la société intermédiaire et la bailleresse, facturé aux locataires, dans le décompte de charges, à environ 1560 francs. Il s’est même avéré que la société gérante, la société intermédiaire et la bailleresse avaient un administrateur commun. Lors de l’audience, aucune autre explication n’a été fournie qui permette de justifier la différence contestée. La conciliation a néanmoins abouti. La bailleresse a renoncé à ses prétentions et a retiré les poursuites intentées contre le locataire.

Cette issue est heureuse pour le locataire, mais malheureuse pour la question de principe puisqu’elle n’a permis aucun éclaircissement, alors que la majorité des locataires ont payé l’intégralité des soldes réclamés. Toutefois, on voit mal qu’il ne s’agisse pas d’un montage financier destiné à s’accaparer des sommes d’argent sans aucune contre-prestation ni sans aucun rapport avec l’utilisation de la chose louée. Ce procédé est manifestement illégal sous l’angle du droit du bail, et la question se pose sérieusement sur le plan pénal. Il est mentionné sur le site de la société qui assumait la gestion de la conciergerie que cette dernière gère plus de 700 immeubles en Suisse. Si ce système est appliqué pour chacun d’entre eux, on peut imaginer le profit fait sur le dos des locataires.

Ce système tendant à se généraliser, nous invitons les locataires à être particulièrement attentifs aux frais de conciergerie dans les décomptes de charges, et à demander des précisions à la gérance (ou au concierge) concernant ces frais. Il faut exiger copie du contrat conclu entre le concierge et la gérance ou la société gérant ce service pour vérif ier que c’est bien le montant qui est facturé dans le décompte des charges.

Anne Ducommun Bois
Avocate
ASLOCA Neuchâtel