Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – Ma demande de sous-location a été refusée, que faire ?

Question de Mme Sula V., de Satigny : j’ai informé ma régie de mon souhait de sous-louer mon appartement à une amie, qui est solvable, pour une période de deux ans, durant laquelle je serai à l’étranger. Néanmoins, ma bailleresse a refusé cette sous-location, m’indiquant que je n’ai pas le droit de sous-louer mon logement plus d’un an. Que puis-je faire ?

Le droit fédéral prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou une partie de son logement avec le consentement de la bailleresse. Dans ce cadre, il demeure lié par son bail, mais cède l’usage de l’appartement à une autre personne moyennant paiement d’un sous-loyer. Héberger à titre gratuit des membres de la famille ou des amis n’est en revanche pas une sous-location.

Relevons que vis-à-vis du bailleur, le sous-locataire n’a, sauf exception, ni droits ni obligations. Ainsi, notre lectrice demeura responsable vis-à-vis de sa bailleresse, par exemple, en cas de problèmes quant au paiement du loyer.

La bailleresse ne peut s’opposer à une sous-location que dans trois hypothèses : si le locataire refuse d’indiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location sont abusives – notamment relativement au montant du loyer – ou si la sous-location présente pour la bailleresse des inconvénients majeurs, qu’elle devra prouver.

La loi ne fixe pas de limite de temps qui encadrerait le droit de sous-louer ni n’indique que celle-ci a un caractère provisoire. Selon la jurisprudence cependant, les locataires doivent avoir une intention claire et réelle de revenir dans l’appartement. Naturellement, cette règle doit être nuancée en cas de sous-location partielle, dans le cadre de laquelle, le locataire n’a par définition pas quitté son logement.

En l’espèce, notre lectrice ne peut pas se voir refuser le droit de sous-louer son appartement parce qu’elle entend le faire pendant plus d’un an, si elle a bien l’intention de réintégrer celui-ci. Il s’agit donc d’un refus injustifié. Si la bailleresse persiste dans sa position, notre lectrice pourrait saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire constater que les conditions de la sous-location sont valables.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genèveu

Article publié dans la Tribune de Genève du 10 novembre 2021

GENÈVE – Résiliation du bail de conjoints séparés

Question de M. Léo S., de Versoix : « Mon bail a récemment été résilié pour le 30 juin 2022, pour un motif inconnu. Ma femme, qui est cotitulaire du bail, dont je suis pourtant séparé et avec qui je ne suis pas en bonne entente, a également reçu ce congé alors même que le Tribunal m’a attribué la jouissance exclusive de l’appartement, dans le cadre de la séparation. Que faire pour protéger mes droits par rapport à mon bailleur et ma femme? »

Les locataires jouissent d’une protection contre les congés qui contreviennent aux règles de la bonne foi. Ces derniers sont annulables. Tel est le cas d’un congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, par exemple si le motif invoqué apparaît manifestement être un prétexte.

La loi prévoit que le congé doit être motivé par le bailleur si le locataire le demande, ce que notre lecteur devrait faire rapidement, afin de déterminer si le congé apparaît abusif. Le bailleur doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif allégué.

Notre lecteur dispose d’un délai de 30 jours à partir du moment où le congé pouvait parvenir dans sa sphère de possession (et non pas à partir du moment où il a effectivement retiré le courrier recommandé !) pour déposer une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le fait que la résiliation est donnée pour le 30 juin 2022, date qui paraît pourtant lointaine, n’y change rien.

Quant au fait que notre lecteur soit séparé et non divorcé de sa femme, cela a des implications. En effet, si le Tribunal a décidé que celui-ci est le seul à pouvoir utiliser l’appartement, tous deux restent néanmoins titulaires des droits et obligations relatifs au bail. C’est la raison pour laquelle la résiliation a également été notifiée à l’épouse de notre lecteur.

Si cette dernière n’acceptait pas de contester le congé aux côtés de notre lecteur, celui-ci devrait impérativement diriger la requête non seulement contre son bailleur, mais également contre sa femme, sinon la résiliation ne serait pas contestée valablement !

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 13 octobre 2021

GENÈVE – Congé donné pour besoin propre du propriétaire, que faire ?

Question de Maurice U. de Genève : « Mon bail a été résilié il y a deux jours pour son échéance du 31 décembre. Le propriétaire a besoin du logement pour son jeune fils. Je ne le conteste pas, car je les connais. Je vis là avec ma femme depuis 25 ans, avec mon seul enfant bientôt indépendant et deux chiens, et viens de perdre mon emploi à 6 mois de la retraite. Que faire ? »

La loi prévoit que le locataire a le droit de demander une prolongation de son bail, même si le congé qui lui est notifié est valable. La prolongation du bail doit être demandée auprès de l’autorité de conciliation, par requête adressée au plus tard le 30ème jour après la réception du congé. La résiliation est supposée reçue le jour où le destinataire pouvait aller la chercher à la poste, même si par exemple le recommandé est effectivement retiré après quelques jours d’attente. Il faut par prudence compter les 30 jours dès la date notée sur l’enveloppe contenant la résiliation.

Si le congé n’est pas remis en question par le locataire, la prolongation du bail fera le plus souvent l’objet d’un accord entre les parties, qui sera homologué par la Commission de conciliation. En cas de désaccord, c’est en général le juge du Tribunal des baux (plus rarement à Genève, l’autorité de conciliation) qui fixera la durée de la prolongation. Le maximum est de 4 ans pour un logement. Dans ces limites, la durée est fixée eu égard aux circonstances du cas.

Dans le cas de notre lecteur, la longue durée du bail et le court préavis (à peine trois mois avant l’échéance) plaident pour une prolongation, surtout en période de pénurie. Le fait d’avoir perdu son emploi et une prochaine retraite vont rendre les recherches plus compliquées, donc potentiellement plus longues. Avoir des animaux peut aussi être un frein. En outre, le fait que l’enfant du couple soit bientôt indépendant peut amener les locataires à différer un peu leur recherche, pour une fois l’enfant parti du nid, trouver un logement plus adapté. Enfin, le jeune âge du fils du bailleur permet d’exiger de celui-ci d’attendre quelque peu. Le résultat d’une pesée des intérêts dépend bien sûr de la manière dont le juge utilisera la large marge d’appréciation que lui réserve la loi.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 29 septembre 2021

[Note de l’ASLOCA : voir aussi Mon bailleur invoque son besoin propre : dois-je le croire ?]

GENÈVE – Sortie du régime HLM, quelle implication ?

Question de Mme Alice S., de Genève : « J’ai appris qu’au 31 décembre 2021, mon immeuble ne sera plus contrôlé par l’État. Quelles implications cela aura sur mon loyer ? »

Dans le cadre de l’encouragement à la construction de logements d’utilité publique, le Canton de Genève contrôle les loyers d’immeubles soumis au régime HLM pendant une période donnée, le plus souvent 20 ans. Ce régime accorde des taux de rendement généreux aux propriétaires, qui, paradoxalement, au moment où le régime HLM s’achève, peuvent s’avérer abusifs au sens du droit du bail, le taux hypothécaire ayant baissé dans l’intervalle. Relevons qu’il existe un autre type de contrôle des loyers pour les logements construits en zone de développements, qui expire après 10 ans.

À l’heure actuelle, les loyers ne devraient pas augmenter à la sortie du contrôle de l’État, mais devraient plutôt baisser. C’est la raison pour laquelle nous conseillons à notre lectrice de demander une diminution de son loyer en raison de la fin du contrôle étatique, en se prévalant du critère du rendement net, étant rappelé que le droit du bail ne prévoit pas de baisse automatique. Il est difficile de faire un pronostic précis, mais, ces dernières années, les locataires ont pu obtenir des baisses de loyer de l’ordre de 10 à 30% ensuite de cette démarche, le plus souvent dans le cadre d’un accord amiable.

Notre lectrice doit adresser, par courrier recommandé, sa demande de baisse de loyer, qui doit impérativement être reçue par la régie au plus tard le 30 septembre 2021. Si elle reçoit une réponse négative ou qu’une baisse insuffisante lui est octroyée, elle devra saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de trente jours. Elle devra également saisir cette instance en cas d’absence de réponse. Il est préférable de se renseigner auprès de spécialistes sur la procédure à suivre, le respect de plusieurs délais étant essentiel. Enfin, si sa régie devait spontanément proposer à notre lectrice une baisse de loyer, il lui est conseillé de s’assurer que celle-ci est suffisante avant de l’accepter, l’expérience montrant que, très souvent, une diminution plus importante peut en fait être obtenue.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 15 septembre 2021

GENÈVE – Que faire en cas de défauts constatés à l’entrée dans le logement ?

Question de Mayla E. à Bardonnex: « Je viens d’intégrer un nouvel appartement. Lors de l’état des lieux d’entrée, j’ai tenté de signaler plusieurs problèmes à la régie (saleté, fusibles et douilles manquant, etc). Il m’a été répondu que je devais prendre l’appartement « en l’état » et qu’aucune intervention ne serait effectuée. Puis-je réclamer des travaux pour remédier à ces problèmes ? »

La loi prévoit que le locataire peut exiger la remise en état de la chose si, au moment de la délivrance, celle-ci présente des défauts, que ceux-ci restreignent l’usage pour lequel elle a été louée ou qu’il s’agisse de défauts ne nécessitant que de menus travaux.

Ainsi, si pendant le bail, il est attendu des locataires de remédier aux menus défauts, à savoir ceux qui ne requièrent ni savoir-faire ni matériel particuliers pour les supprimer, en début de bail, la situation est différente. En effet, au début du contrat, le locataire peut exiger du bailleur qu’il remédie également à ce genre de défauts. L’obligation de remise en état porte alors sur tout type de défauts, quelque soit l’ampleur de l’entrave qu’ils causent, dès lors qu’ils ne sont pas imputables aux locataires.

Notre lectrice peut ainsi exiger du bailleur des travaux pour remédier, par exemple, tant à un dysfonctionnement des radiateurs, à un problème d’étanchéité des fenêtres, à un mauvais fonctionnement de la ventilation qu’à un problème de saleté (sols, vitres, …), de fusibles à changer ou encore de cheminée à nettoyer.

Il sera relevé que le bailleur a l’obligation de remédier à ces défauts même s’il n’est pas responsable de la survenance de ceux-ci.

Soulignons, en outre, que toute clause, contractuelle ou autre, qui viserait à restreindre ou supprimer, à l’avance, les droits des locataires notamment celui de demander l’exécution de travaux en cas de défaut de la chose louée n’est pas valable juridiquement.

Il est conseillé à notre lectrice de documenter autant que possible les défauts constatés et leur ampleur, étant précisé qu’elle n’est en revanche pas tenue d’en démontrer la cause ou l’origine, et d’écrire, dès que possible, un courrier recommandé à la régie, pour exiger qu’il y soit remédié.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 18 août 2021

GENEVE – Contester une résiliation est (inutilement) compliqué !

Question de Samuel S. de Genève : « Mon bail a été résilié pour son échéance sans motif. Puis-je le contester sans l’aide d’un conseil juridique?»

Une résiliation peut être annulée si elle est abusive. Le droit prévoit à cet effet un mécanisme de contestation : il faut, sous 30 jours au maximum après réception du congé, saisir l’autorité de conciliation d’une requête, ce qui est rappelé au locataire sur un formulaire officiel qui doit obligatoirement lui être remis par le bailleur, sous peine de nullité du congé. Cela a l’air simple…mais il n’en est rien.

D’abord le délai de 30 jours court déjà, lorsque la communication de la régie est faite par recommandé (comme c’est presque toujours le cas), le lendemain de l’avis postal laissé par le facteur dans la boîte aux lettres et invitant à retirer le pli. Donc si le locataire va chercher son courrier à la poste le dernier jour du délai de garde…il a déjà perdu six jours du délai pour contester le congé ! Et comme l’avis officiel censé l’orienter sur ses droits lui dit qu’il a 30 jours « dès réception » pour faire valoir ceux-ci, il s’imagine que le délai court à partir de son passage à la poste… Au risque de ne pas pouvoir sauvegarder ses droits dans le délai impératif prévu par la loi. Moralité : il ne faut jamais tarder à saisir l’autorité de conciliation.

La requête adressée à celle-ci devrait en théorie pouvoir être rédigée de manière simple par quiconque. Malheureusement, l’inutile complication du droit de procédure rend pareille démarche périlleuse. Par exemple, si plusieurs personnes sont titulaires du bail, elles doivent toutes agir ensemble : si un époux signe seul la requête et omet de la faire signer à sa conjointe, la contestation est irrecevable! Par ailleurs, la procédure doit être dirigée contre tous les bailleurs et pas contre la régie. Et le propriétaire a parfois changé en cours de bail…ce qui crée le risque d’assigner en justice la mauvaise personne, et de voir sa demande écartée de ce seul fait ! Une récente motion au Parlement fédéral qui demandait de clarifier le contenu de la formule a été rejetée, ce qui est regrettable.

Enfin la loi prévoit que le bailleur ne doit motiver le congé qu’à la demande du locataire. La motivation permet pourtant au destinataire de pouvoir contester une résiliation en connaissance de cause. Toutefois, un congé non motivé reste valable si bien que le silence du bailleur ne dispense pas le locataire de contester la résiliation dans le délai précité. Le bailleur devra ultérieurement, dans la procédure devant la juridiction des baux, préciser les raisons présidant à sa décision de mettre un terme au bail.

Conclusion : il vaut mieux se faire assister dans une démarche, pourtant censée être simple et gratuite.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 30 juin 2021

GENEVE – Remise en état de l’appartement, qui en a la charge ?

Question de Constantin D. à Champel : « Je restitue mon appartement le 30 juin prochain. J’ai passé 10 ans dans cet appartement sans que des travaux n’aient été effectués. Or, la régie m’indique qu’elle entend mettre à ma charge la réfection des peintures et le ponçage des parquets. En a-t-elle le droit ? »

La loi prévoit qu’à la fin du bail, les locataires doivent restituer les locaux dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. En d’autres termes, les locataires n’assument une responsabilité que s’ils font un usage anormal des locaux, lequel s’apprécie en fonction de la destination de ceux-ci (logement, atelier, commerce, etc.).

S’il peut être attendu des locataires de prendre en charge, au moment de la restitution de l’appartement, le nettoyage et les menues réparations qui sont de leur responsabilité en cours de bail – à savoir celles qui ne requièrent ni savoir-faire ni matériel particuliers, ils ne répondent en revanche pas des défauts qui résultent d’une usure normale. Ceux-ci demeurent à la charge de la bailleresse, tenue d’entretenir elle-même son bien.

Par exemple, accrocher des cadres au mur d’un appartement relève d’un usage normal. Ainsi, sauf cas particuliers, les locataires n’auront qu’à reboucher les trous mais pas à repeindre les murs.

Dans tous les cas, il faut prendre en compte la durée de vie des installations, selon les tabelles établies paritairement entre les associations de bailleurs et de locataires. Il ressort de celles-ci que la longévité des peintures (dispersion) est de huit ans et celle des parquets de 10 ans.
Aussi, même à considérer que les locataires ont fait un usage anormal des locaux – crayonnage d’enfants sur les murs par exemple, ils ne doivent assumer le coût des travaux qu’à hauteur de la valeur actuelle de l’installation, selon sa durée de vie.

Dans le cas de notre lecteur, il est peu probable que la régie soit légitimée à lui réclamer des frais de réparation, étant donné que le bail a duré 10 ans et qu’il n’y a pas eu de travaux durant cette période. En effet, même à considérer que l’appartement présente des défauts excédant l’usure normale, tant la peinture que les parquets sont amortis.
En cas de doute, il aura tout intérêt, lors de l’état des lieux de sortie, à indiquer à côté de sa signature que : « celle-ci ne vaut pas reconnaissance d’une quelconque responsabilité quant aux défauts que la bailleresse entend mettre à ma charge ».

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 16 juin 2021

GENEVE – Assurance ménage, est-elle obligatoire ?

Question de Elio S. à Chêne-Bourg : « Je viens de signer un bail. La régie me demande de faire une assurance responsabilité civile mais aussi une assurance-ménage couvrant le risque de bris de glace. En a-t-elle le droit ? »

Les obligations du locataire sont définies par le bail ou les conditions générales. La plupart des baux et les conditions générales classiques à Genève prévoient en effet que le locataire doive s’assurer en responsabilité civile (RC) et pour le bris de glace. Toutefois, ce qui figure dans le bail et ses annexes n’est pas forcément licite. Le droit du bail prévoit des règles protectrices limitant les abus du bailleur, qui sont impératives et donc prévalent sur les règles du contrat.

Il faut ici distinguer l’assurance RC et celle de ménage. La première couvre les risques de dommages provoqués par le preneur (le locataire) au patrimoine d’autrui. Elle prendra ainsi en charge le remplacement d’une vitre cassée accidentellement par le locataire. L’obligation faite à ce dernier de s’assurer en RC est donc valable, et même utile pour lui, car il se prémunit contre le fait de payer pour un dégât qu’il a causé.

Le second type d’assurance couvre en principe le patrimoine du preneur contre certains évènements (vol, dégât d’eau ou incendie). Les assureurs y incluent parfois les risques de bris de glace, y compris sur la chose louée, couvrant alors le risque même s’il se réalise sur le patrimoine du bailleur et sans comportement imputable au locataire (par exemple, si la vitre est brisée par suite d’intempéries ou de vandalisme). L’obligation faite au locataire de conclure pareille assurance est discutable dans un contrat de bail. Il appartient au bailleur de couvrir son bâtiment contre les risques précités, non-imputables au locataire. De plus, l’assureur-ménage paie une valeur à neuf, sans tenir compte de la vétusté, ce qui dépasse l’obligation imposable à un locataire. Partant, une clause contraignant le locataire à prendre une assurance-ménage couvrant le risque de bris de glace, y compris causé par des tiers sans sa faute, est nulle, puisque consacrant une transaction couplée au sens de l’art. 254 CO.

Ceci étant dit, les compagnies d’assurances prévoient des paquets incluant la RC et le ménage. La différence de prime pour la couverture du bris de vitre peut être minime, si bien que batailler pour pareille valeur litigieuse peut s’avérer inopportun. Le locataire peut se renseigner auprès de son assureur sur le surcoût engendré, puis décider en conséquence s’il entend agir en constatation de la nullité d’une clause litigieuse du bail.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 2 juin 2021

GENEVE – Les loyers du marché, un motif pour refuser une demande de baisse ?

Question de Anka R. de Plan-les-Ouates : “J’ai demandé une diminution de loyer pour mon appartement pour la prochaine échéance, soit le 1er septembre. Ma régie m’a néanmoins répondu, en date du 17 mai 2021, que la bailleresse ne peut pas baisser mon loyer car il correspond aux loyers du marché. En dix ans de bail, je n’ai jamais demandé de baisse. Or, j’avais cru comprendre que la baisse du taux hypothécaire me donnait droit à une diminution de loyer. Dois-je renoncer à ma demande ?”

Notre lectrice est tout à fait légitime à demander une baisse de loyer.

En cours de bail, et selon l’évolution des critères de fixation du loyer, les locataires peuvent demander une baisse de loyer pour l’échéance, soit le terme de résiliation, moyennant le respect d’un préavis, qui est le plus souvent de 3 mois mais qui peut être plus long à teneur du contrat.

Vu que le loyer de notre lectrice semble avoir été fixé en dernier lieu il y a 10 ans, il faut examiner l’évolution, depuis cette date, des trois critères de fixation du loyer – le taux hypothécaire, l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) et les charges d’exploitation – pour déterminer, moyennant compensation entre eux, la baisse de loyer à laquelle elle a le droit.

Le taux hypothécaire a, comme le rappelle notre lectrice, en effet baissé depuis 2011 (constituant un facteur de baisse de 15,25%), tout comme l’ISPC. Pour ce qui est des charges d’exploitation, il revient à la bailleresse d’en prouver l’éventuelle hausse pour s’en prévaloir.

Quant au motif que la bailleresse invoque pour s’opposer à la demande, soit les loyers du marché, notion que ne connaît pas la loi, laquelle se réfère aux loyers usuels, elle devra le prouver. Or, en l’état de la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est particulièrement difficile d’en faire la preuve.

Pour faire valoir son droit à une baisse de loyer, notre lectrice devra saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans les 30 jours suivant la réponse de la régie, soit d’ici au 16 juin 2021. Le plus souvent, un accord est trouvé dans ce cadre.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 19 mai 2021

GENEVE – Entretien de l’appartement, qui paye quoi ?

Question de Alma S., à Genève : « Le robinet de l’évier fuit. La régie m’a adressé un bon de travail. Un collaborateur de l’entreprise mandatée a démonté tout le robinet qu’il a remplacé par un modèle neuf. L’intervention a pris un quart d’heure. Est-ce à moi de payer? »

Par principe, les travaux d’entretien sont à charge du bailleur. C’est à lui en effet qu’il appartient d’entretenir le capital (son immeuble) dont il tire des fruits (les loyers). Les loyers payés au fil du temps par le locataire comprennent ainsi une part de réserve d’entretien, que le bailleur liquidera au fil du temps, selon les besoins liés à l’usure normale des installations.

La loi déroge à ce principe afin que le bailleur ne soit pas sollicité à la moindre bagatelle (changer une ampoule). Néanmoins, le locataire ne paie qu’exceptionnellement, pour les « menus travaux » relevant de l’entretien, sous réserve de sa responsabilité quant à l’apparition du défaut. Il faut que deux conditions soient réalisées en même temps : premièrement, les travaux doivent pouvoir être faits par quiconque, sans connaissances spécialisées ; deuxièmement, les frais sont limités (en principe pas plus de fr. 100.- ). Il s’agit par exemple de changer une ampoule, le flexible (tuyau) ou le pommeau de la douche, etc. Les conditions générales des contrats contiennent des listes de travaux censés être à charge du locataire, mais elles sont erronées et vieillottes, car selon celles-ci, par exemple, la pose de fenêtres doubles ou d’une sangle de store, voire des toiles de tente du balcon, seraient à charge du locataire ! Or cela nécessite un savoir-faire technique, si ce n’est des frais importants… Si une seule condition n’est pas réalisée, les frais sont imputables au bailleur. Ainsi, un joint de frigo est à sa charge, car s’il est peu cher, il est difficile à installer.

Dans le cas de notre lectrice, l’intervention ne s’est pas limitée à la pose d’un joint de robinet (facile à exécuter à moindre frais, donc à payer par le locataire), mais à une intervention plus technique avec remplacement de robinetterie, si bien que cela doit être payé par le bailleur. Sauf bien sûr si la locataire a cassé le robinet par un usage inapproprié, auquel cas elle avisera son assurance RC.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 5 mai 2021