GENEVE – Combien de temps puis-je sous-louer ?

Question de Roger S. à Genève : « Récemment retraités, ma femme et moi allons pouvoir réaliser le projet d’un départ à l’étranger, pour une période à déterminer, si bien que nous désirons sous-louer notre appartement. Nous ne souhaitons faire aucun profit. Est-ce qu’il y a une durée maximale légale? »

La loi érige la sous-location en droit du locataire. L’objectif est de rendre service au locataire, notamment en lui évitant, lorsqu’il doit s’absenter pour une période d’une certaine durée, de devoir choisir entre résilier son bail ou payer le loyer « à vide ». La sous-location lui permet ainsi de soulager son budget pendant une période donnée, en l’autorisant à louer lui-même à un autre, bien sûr sans abus. Le bailleur ne peut la refuser que sous certaines conditions. Parmi les motifs de refus pouvant constituer un « inconvénient majeur » pour le bailleur au sens du Code des Obligations, figure la durée excessive de la sous-location. On vise à éviter que par un détournement de l’institution, un locataire (qui dans les faits n’a plus besoin de son logement pour son usage propre) « transfère » en réalité le bail à un tiers pour lui rendre service (ce qui n’est pas prévu par la loi pour un logement). La sous-location n’a plus vocation alors à rendre service directement au locataire, mais de manière médiate à un tiers.

La loi ne dit rien quant à la durée maximale. Jadis, le Tribunal fédéral (TF) admettait largement la sous-location, pour peu que le locataire ait gardé une intention de retour dans le logement, même vague. D’aucuns ont tiré argument de cette latitude laissée par la jurisprudence, pour laisser un logement à prix raisonnable à des proches ou des amis, soutenant avoir gardé l’intention de revenir un jour dans les locaux, au lieu de les restituer à la régie, parfois en dépit d’une volonté de retour fermement établie. Ce qui n’aurait sans doute posé aucun problème hors pénurie de logement et aurait même pu être dans l’intérêt du bailleur, dispensé ainsi de trouver un « repreneur » et évitant de la sorte une perte locative et des frais de coordination, a fini par agacer les propriétaires, privés de la possibilité de récupérer les logements pour les louer plus chers à des prix jugés adaptés au marché. Au fil de diverses affaires portées devant lui, souvent lémaniques, le TF a opéré un retour de balancier, pour conclure désormais que la volonté de retour du locataire devait être ferme, et même prévisible. Prudemment, notre lecteur devrait indiquer à la régie les raisons de son départ et une date de retour, par exemple dans deux ans. Indiquer une période indéterminée est de nature à se voir refuser le droit de sous-louer.

 

Pierre STASTNY , ASLOCA Genève

Texte paru dans la Tribune de Genève du 24 juin 2017

GENEVE – Rénovation de l’appartement : le bailleur peut-il doubler le prix ?

Question de Myriam D. à Genève : « J’ai loué un nouvel appartement et je constate que le loyer a doublé par rapport à celui de l’ancien locataire : il payait 1000.- par mois pour son 4 pièces et le loyer a passé à 2’500.-. Le propriétaire me dit que c’est parce qu’il a entièrement rénové l’appartement : nouvelle cuisine, nouveaux carrelages, nouvelles faïences, nouveaux WC et salle-de-bains, peinture des murs plafonds et boiseries, ponçage des parquets. A-t-il le droit de dépasser la règle de 10% maximum d’augmentation de loyer au changement de locataire ? »

D’abord, la règle de 10% maximum d’augmentation de loyer au changement de locataire est une légende urbaine : il n’y a pas de maximum. Les loyers sont librement fixés par les parties, soit unilatéralement par le bailleur.

Le locataire peut (doit) toutefois contester le loyer auprès de la Commission de conciliation dans les 30 jours dès la réception des clefs. Le formulaire officiel, qui doit être remis au locataire pour tout nouveau bail, le rappelle. (si aucun formulaire n’est remis, la contestation peut être faite en tout temps.)

Ensuite la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovation de maisons d’habitation (LDTR) limite toutefois les hausses de loyer après rénovation d’un appartement.

Après travaux, le loyer ne doit pas dépasser une fourchette située entre frs 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année (soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois provisions pour chauffage et eau chaude uniquement non comprises)

La LDTR prévoit d’abord qu’une autorisation de l’Etat est nécessaire pout tous travaux de transformation ou de rénovation d’un immeuble ou d’un appartement isolé. C’est dans cette autorisation que l’Etat fixera le loyer maximum à ne pas dépasser après rénovation.

Manifestement le propriétaire de Myriam a fait les travaux illégalement, à savoir sans demander l’autorisation de l’Etat. Nous devons malheureusement constater de nombreuses infractions en la matière et l’Etat ne se donne pas les moyens de faire des contrôles.

Myriam peut donc signaler le cas au Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE), office des autorisations de construire, 5 rue David-Dufour, 1211 Genève 8.

Celui-ci, après enquête auprès du bailleur, autorisera les travaux a posteriori, mais fixera le loyer à probablement 1135.- par mois (le maximum de la fourchette) et ordonnera au bailleur de rembourser le trop-perçu depuis le début du bail !

Il pourra aussi infliger au propriétaire une amende, dont le maximum peut s’élever jusqu’à 20’000.- en cas de récidive !

Il est également possible de signaler de tels travaux même s’ils ont été effectués il y a plusieurs années, y compris aussi avant l’entrée du locataire précédent. En effet la prescription pour de telles infractions à la loi est de 30 ans.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la tribune de Genève du 9 juin 2017

GENEVE – Le loyer peut-il être modifié en cours de bail ?

Question de Vanessa V. à Genève : « Mon propriétaire m’ a fait un bail à loyer de 3 ans, renouvelable la suite, qui a débuté le 1er juillet 2016. Il y a quelques jours, il m’a adressé une lettre avec un avenant, en indiquant une augmentation des « charges communes » de 50.-, à compter du 1er juillet 2017. Est-elle dans son droit ? Puis-je refuser de signer ce nouveau bail? D autre part, je lui ai adressé immédiatement ma résiliation anticipée pour fin juin 2017. Cela peut-il me libérer de mes engagements contractuels?»

En règle générale, le loyer d’une habitation n’est pas modifiable pendant la durée du bail prévue (ici trois ans initiaux) :on ne change pas les règles du jeu en plein match. Le code des obligations réserve toutefois des clauses contractuelles expresses, prévoyant l’indexation du loyer ou l’échelonnement même en cours de bail, ce que la loi soumet néanmoins à des conditions particulières. Dans le cas de notre lecteur, seul pourrait être envisagée l’hypothèse d’un loyer échelonné (qui augmente par paliers chaque année), car la loi soumet ces contrats à la condition que la durée soit de trois ans minimum. Mais si cela était avéré, la bailleresse n’aurait pas soumis un avenant pour signature mais aurait adressé un avis de confirmation d’échelon.

Un bail peut en outre prévoir que le loyer ne couvre pas toutes les charges, et que certaines sont en quelque sorte sorties du loyer, et payées à part. On parle de frais accessoires. Notre lecteur soit vérifier sur son contrat si une clause claire lui indique de quelles charges il s’agit, une expression comme « charges communes » étant insuffisante, puisque trop vague. En toute hypothèse, l’augmentation du forfait ou de l’acompte de charges ne peut être faite sans respect de l’échéance du contrat et donc n’est pas exigible avant 2019 (prochain terme).

Bien sûr les parties peuvent s’entendre, mais vu que le locataire est économiquement plus faible que le bailleur sur le marché du logement, le bailleur doit, en cas de modification consensuelle, l’informer de ses droits de s’opposer à des modifications du bail. En l’espèce, notre lecteur peut refuser de signer l’avenant. S’il l’a signé en pensant être tenu de le faire, il doit prochainement le faire connaître à son bailleur en l’informant qu’il considère que l’accord est nul, vu le défaut d’information donnée à sa conclusion.

Enfin, le bailleur peut tenter de modifier le contrat unilatéralement. Il doit le faire par une formule officielle adressée au locataire, qui comporte les  informations qui permettent à ce dernier de s’y opposer. Dans ce cas le locataire a le droit de résilier son bail, s’il préfère ne pas s’y opposer et partir. Ce congé ne peut toutefois pas être donné de manière anticipée, mais seulement pour le terme prévu, donc en 2019. Notre lecteur doit donc rapidement proposer un candidat solvable à son bailleur, disposé à reprendre le bail (aux mêmes conditions donc sans la hausse de fr. 50.-).

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans la Tribune de Genève du 27 mai 2017

GENEVE – Construction: Sortie de crise au PAV

Le secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV) a bénéficié en juin 2016 d’un nouvel accord avec le gouvernement genevois pour construire plus d’appartements à loyer contrôlé.

En 2014, le magistrat Antonio Hodgers avait annoncé qu’il entendait modifier la loi concernant le secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV). Il ouvrait ainsi une crise avec les signataires de l’accord sur lequel repose la loi (10788) adoptée par le Grand Conseil le 23 juin 2011.

Le Conseil d’Etat engageait un bras de fer avec au premier chef l’ASLOCA, qui s’était battue pour que la réalisation du PAV n’accroisse pas la pénurie de logements. Après quelques mois de discussions, le gouvernement a admis la nécessité de ne pas agir de manière unilatérale et de sauvegarder les intérêts essentiels des locataires. Un nouvel accord a pu être signé le 17 juin 2016 et a donné lieu au dépôt d’un projet de loi (12052) qui est à l’examen devant la Commission d’aménagement du Grand Conseil.

L’ASLOCA se félicite qu’une solution ait pu être trouvée pour la réalisation de ce secteur d’importance qui représente, à long terme, plus de 12 000 nouveaux logements.

Quelques rappels

Le secteur PAV, qui représente 130 hectares, avait focalisé l’intérêt de l’ancien conseiller d’Etat Mark Muller, qui entendait faire une City à la genevoise. Initialement le projet ne devait pas servir aux locataires mais à la réalisation de bureaux. L’ASLOCA avait combattu l’incohérence du Conseil d’Etat, qui faisait peu de cas des conséquences d’un tel projet sur la pénurie de logements. Comment en effet accueillir de nouvelles entreprises sans se préoccuper de loger leurs employés?

Si le projet libéral avait vu le jour, la pénurie de logements aurait été fortement aggravée. Se heurtant à un mur, l’ASLOCA, notamment, fut contrainte de s’opposer au projet par référendum avant que le magistrat libéral accepte d’entamer des pourparlers.

Avancées pour la population genevoise

L’accord de juin 2016 repose sur deux principes: le nombre de logements à réaliser augmente avec un ratio de deux logements pour un emploi; le nombre de logements d’utilité public reste identique (6000) avec une augmentation des logements HBM (2300 au lieu de 2000).

A cela s’ajoutent 2550 logements locatifs soumis au régime de la zone de développement, soit à un contrôle des loyers par l’etat pour correspondre au besoin de la majorité de la population et 1150 logements sans affectation prédéterminée. Cela signifie – c’est une ombre au tableau – que ces 1150 logements pourraient être destinés à la vente en propriétés par étages. Cependant, cette concession faite par l’ASLOCA est encadrée par l’obligation que ces logements réalisés sur des terrains de l’Etat le soient en droit de superficie. Il s’agit d’une cautèle importante dont se sont indignés les milieux immobiliers.

Reste à savoir si les députés représentant ces derniers au Grand Conseil accepteront le projet de loi qui entérine ce nouvel accord puisque, depuis le début de la législature 2013-2018, ils multiplient leurs attaques contre tous les instruments destinés à lutter contre la spéculation, dont le projet de loi PAV fait partie. Affaire à suivre…

Christian Dandrès
Avocat
ASLOCA Genève

GENEVE – Peut-on me mettre à la rue à l’expiration de la prolongation du bail?

Question de Mme L.M.à Genève « Mon bail avait été résilié le 23 novembre 2015 pour le 30 juin 2016. A l’audience de la Commission de conciliation, j’ai accepté une prolongation de bail unique jusqu’au 30 avril 2017. Je n’ai toujours pas trouvé d’appartement de remplacement. Je regrette d’avoir signé pur une prolongation aussi courte. Que va-t-il se passer le 30 avril ? La régie peut-elle me jeter à la rue ? «

 

La réponse est heureusement non. Toute évacuation d’un locataire doit être précédée d’une décision d’un juge, précisément du Juge du Tribunal des Baux et Loyers.

Cela signifie que le 30 avril, la régie n’a pas le droit de forcer la locataire à quitter son appartement : En particulier elle ne peut pas appeler la police pour ce fait.

 

Le bailleur doit déposer dès le 1er mai une requête en évacuation auprès du tribunal des Baux et Loyers. Celui-ci appointera une audience dans les semaines qui suivent.

 

A cette audience, à laquelle il est fondamental que le locataire se présente, seront présents, outre les 3 membres du Tribunal, un représentant de l’Hospice Général et un représentant de l ‘Office Cantonal du Logement et de la Planification Foncière.

 

Selon l’art 30 de la Loi d’application du code civil suisse et d’autres lois fédérales en matière civile (LACC), le Tribunal peut « pour des motifs humanitaires, surseoir à l’exécution du jugement d’évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire »

 

En d’autres termes, le Tribunal peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour trouver une solution de relogement. En revanche le Tribunal ne peut pas renoncer à exécuter le logement ordonnant l’évacuation du locataire. Seul le bailleur peut y renoncer, soit parce qu’il a changé d’avis, soit parce que le locataire a mis à jour le loyer dans les cas d’évacuation pour défaut de paiement.

 

Pour obtenir ce délai, le locataire devra démonter avoir fait des recherches sérieuses d’un appartement de remplacement, soit notamment en s’inscrivant auprès de l’Office cantonal du logement, 26 rue du Stand à Genève, de la Gérance Immobilière Municipale, 5 rue de l’Hôtel-de-Ville à Genève, ainsi que d’autres bailleurs sociaux.

 

Le locataire qui ne se présente pas à l’audience du Tribunal risque malheureusement que celui-ci ordonne son évacuation immédiate.

Celle-ci sera exécutée par la Police après l’intervention d’un huissier judiciaire. Les biens du locataire seront entreposés pour une durée limitée dans un garde-meubles.

 

François ZUTTER, ASLOCA Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 8 avril 2017.

GENEVE – Politique du logement: Pour des loyers correspondant à nos revenus

L’ASLOCA défend le principe des loyers calculés selon la situation financière du locataire.

La presse s’est récemment fait l’écho d’une baisse des loyers à Genève. La crise économique restreint le nombre de personnes aptes à payer des loyers très élevés pour des appartements conventionnels, le plus souvent avec l’aide de leurs employeurs. Les loyers les plus élevés peuvent donc fléchir, mais, pour la majorité, les loyers continuent à croître.

Faiblesse de la loi

Cette situation s’explique par un taux de rotation élevé des locataires à Genève et une faiblesse de la loi. En effet, si le droit du bail et les lois de protection des locataires assurent une protection efficace contre les hausses de loyer en cours de contrat, il n’en va pas ainsi des hausses de loyer au changement de locataire. Or les hausses les plus importantes ont lieu à la conclusion du bail.

Certes, le locataire peut contester son loyer initial et obtient, lorsqu’il agit, d’excellents résultats. Il n’en demeure pas moins que peu de locataires utilisent cette possibilité, dans la mesure où ils en sont bien souvent empêchés par leur bailleur au moyen de contrats à durée déterminée.

Des solutions existent pour enrayer la spirale des loyers, mais elles nécessitent une modification du droit fédéral. Or le Parlement suisse est totalement soumis aux intérêts des bailleurs et refuse la moindre amélioration de la situation des locataires.

Dans certains cantons, il existe une marge de manoeuvre pour améliorer la situation. A Genève, le droit cantonal contient une protection contre des hausses de loyer après travaux et contre la spéculation liée aux ventes à la découpe des immeubles (LDTR). Les communes et l’Etat mènent également une politique du logement même si elle est encore inadaptée à la gravité du problème.

En fonction du budget du locataire

La Ville de Genève dispose d’un important parc de logements. Le loyer varie dans une fourchette, selon la capacité financière du locataire. Si le plafond des loyers fixé par la Ville est trop élevé eu égard aux exigences du droit du bail, le plancher permet de tenir compte de la situation des personnes disposant de très faibles revenus.

Ce système doit être défendu contre les attaques auxquelles sont soumises en ce moment les politiques sociales par une majorité politique de plus en plus inféodée aux seuls intérêts des propriétaires et des bailleurs. Ces derniers voient d’un mauvais oeil les collectivités publiques tenter de lutter contre la spéculation.

L’ASLOCA défendra donc le principe des loyers calculés selon la situation financière du locataire et le plancher de loyers dont peuvent heureusement bénéficier les locataires les plus pauvres. Cette politique permet notamment aux aînés de se loger, alors que la Confédération refuse de prévoir des prestations complémentaires adaptées aux loyers élevés pratiqués dans la plupart des cantons. L’ASLOCA appelle la Ville de Genève à renforcer son système et à étendre le nombre de logements soumis à celui-ci.

Christian Dandrès
Avocat
ASLOCA Genève

GENEVE – Projet de loi contre la LDTR : Un requin s’en prend aux locataires

Une fois de plus le député-propriétaire Ronald Zacharias a déposé un projet de loi pour tenter d’empêcher les recours des associations de locataires.

Ronald Zacharias, député-propriétaire genevois, a déposé un projet de loi visant à supprimer la qualité pour recourir de l’ASLOCA. Sous couvert de promouvoir l’accès à la propriété, ce projet vise en réalité à s’engouffrer dans une carence de l’administration pour faciliter les ambitions spéculatives des grands propriétaires.

Pour rappel, la LDTR protège le parc locatif contre la spéculation, notamment en fixant des règles en matière de hausses après travaux et de congés-ventes, à savoir les résiliations en vue de forcer le locataire en place à acheter son logement.

Le Tribunal fédéral a jugé, à plusieurs reprises, l’importance de préserver le parc immobilier locatif existant, surtout en période de pénurie. Cet intérêt est d’autant plus fort que depuis une décennie la moitié des logements construits sont destinés à la vente. Dès lors, si le parc immobilier locatif était laissé à la libre disposition des propriétaires, il fondrait comme neige au soleil. Par ailleurs, les logements vendus seraient rendus plus chers sans que les locataires n’en tirent un avantage. Les limitations posées dans la LDTR sont donc indispensables.

Malheureusement les autorités chargées de l’application de la LDTR ont souvent fait preuve de carence dans l’examen des dossiers qui leur étaient soumis par les propriétaires. De nombreuses ventes d’appartements ont été autorisées alors qu’elles n’auraient pas dû l’être.

Une mauvaise volonté politique

Ces carences relèvent d’une volonté politique de ne pas appliquer la LDTR. Peu à peu le service qui s’occupe des autorisations de vente a été affaibli pour ne compter bientôt qu’un collaborateur. Encore faut-il noter que ce dernier n’est pas juriste alors que la mise en oeuvre de cette loi présente une complexité certaine.

Cette tendance ne date pas d’aujourd’hui. Aussi, la loi confère un droit de recours aux associations, notamment à l’ASLOCA. Cela garantit une certaine effectivité aux dispositions de la LDTR. Cette qualité pour recourir est un garde-fou qui pallie les trop fréquentes lacunes de l’administration.

Droit de recours de l’ASLOCA

Supprimer le droit de recours de l’ASLOCA et des associations risquerait de faire de la LDTR un tigre de papier. Or les propriétaires, assistés d’avocats spécialisés, ont souvent fait preuve d’une forme de génie juridique pour tenter de faire prendre des vessies pour des lanternes en matière de vente à la découpe des immeubles. Face à cela, le «deuxième regard» de l’ASLOCA est un élément déterminant pour veiller à la poursuite des intérêts visés par la LDTR. Pour faire passer leur énième projet de loi contre la LDTR, les milieux immobiliers invoquent de nouveau l’accès à la propriété comme principal instrument pour soulager les locataires des loyers abusifs qu’ils leur imposent.

Il faut donc une fois encore rappeler que les principaux obstacles à l’achat d’un logement ne sont ni l’ASLOCA ni la LDTR, mais les prix prohibitifs qui découlent de la spéculation pratiquée sans vergogne par les auteurs du projet de loi. Il faut aussi rappeler que la population a surtout besoin de logements locatifs bon marché, ce que vise la LDTR.

Damien Chervaz
Avocat
ASLOCA Genève

GENEVE – J’ai reçu le congé: puis-je avoir une prolongation?

Question de Lucien B. de Genève : « Mon bail a été résilié il y a deux jours pour son échéance du 30 juin. Le propriétaire a besoin  du logement pour son jeune fils, qui vit chez lui. Je ne le conteste pas, car je les connais tous les deux. Je vis toutefois avec ma femme dans un 4 pièces depuis 25 ans, avec mon seul enfant bientôt indépendant et deux chats, et viens de perdre mon emploi à 6 mois de la retraite. Que faire ? »

La loi prévoit que le locataire a le droit de demander une prolongation de son bail, même si le congé, qui lui est notifié au moyen d’un formulaire spécial, devait être valable. La prolongation du bail doit être demandée auprès de la Commission des baux et loyers, par requête adressée au plus tard le 30ème jour après la réception du congé. La résiliation étant supposée reçue le jour où le destinataire pouvait aller la chercher à la poste, même si par exemple le recommandé est effectivement retiré après quelques jours d’attente, il faut prudemment compter les 30 jours dès la date notée sur l’enveloppe contenant la résiliation.

Si le bienfondé du congé n’est pas remis en question par le locataire, la prolongation du bail fera le plus souvent l’objet d’un accord entre les parties, qui sera homologué par la Commission de conciliation. Sinon, celle-ci peut rendre une proposition de jugement (un genre de décision de Salomon que les parties peuvent accepter ou non), et en cas de désaccord c’est le juge du tribunal des baux qui fixera la durée de la prolongation. Le maximum est de 4 ans pour un logement. Dans ces limites, la durée est fixée eu égard aux circonstances du cas (durée du bail, état du marché locatif, autres difficultés prévisibles du locataire à se reloger, urgence du besoin du bailleur, etc.).

Dans le cas de notre lecteur, la longue durée du bail et le court préavis (à peine trois mois avant l’échéance) plaident pour une prolongation, surtout en période de pénurie. Le fait d’avoir perdu son emploi et une prochaine retraite vont rendre les recherches plus compliquées, donc potentiellement plus longues. Avoir des animaux peut aussi être un frein. En outre, le fait que l’enfant du couple soit bientôt indépendant peut amener les locataires à différer un peu leur recherche, pour une fois l’enfant parti du nid, trouver un logement plus petit et plus adapté. Enfin, le jeune âge du fils du bailleur permet d’exiger de celui-ci d’attendre quelque peu. Le résultat d’une pesée des intérêts dépend bien sûr de la manière dont le juge utilisera la large marge d’appréciation que lui réserve la loi. Une prolongation du bail de trois au moins semblerait toutefois ici justifiée. Il faut garder à l’esprit que bien souvent, le locataire aura trouvé une solution de relogement avant le terme maximal, si bien qu’il libérera le logement avant l’échéance de la prolongation.

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans la Tribune de Genève du 25 mars 2017

GENEVE – Je n’ai pas reçu le recommandé: le congé est-il valable?

Question de Geneviève T. à Carouge : « Je me suis absentée 10 jours en automne et n’ai pas pu retirer un lettre recommandée. Je me suis dit que si c’était important, le destinataire allait m’en renvoyer une rapidement. Malheureusement c’était une lettre de résiliation de ma régie. Elle a attendu un mois et demi avant de me la renvoyer en m’indiquant que le congé était valable et que je devais rendre mon appartement. Peut-elle faire cela ? »

Malheureusement oui, comme le vient de le confirmer le Tribunal fédéral : une lettre recommandée qui n’est pas retirée par son destinataire est considérée comme reçue ; en conséquence la communication qu’elle contenait déploie tous ses effets, par exemple, une lettre de résiliation donnée par le bailleur qui n’est pas retirée est considérée comme reçue et le congé entre en vigueur.

L’on peut toutefois déplorer le manque de bonne foi du bailleur qui a manifestement attendu l’expiration du délai de contestation de 30 jours pour informer la locataire du congé qu’il lui avait envoyé.

Le TF a rappelé sa jurisprudence selon laquelle une lettre recommandée est considérée comme reçue « dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la poste selon l’avis de retrait ; s’agissant soit du jour-même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres, si l’on peut attendre du destinataire qu’il retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour ». Il ne s’agit donc pas du dernier jour du délai de garde qui fait partir le délai de 30 jours pour contester un congé mais bien le premier jour.

Le TF estime qu’il incombe au destinataire de supporter le risque qu’il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la lettre de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence ou de vacances.

Contrairement à ce que l’on croit souvent, un pli recommandé refusé n’est précisément pas contesté mais au contraire accepté : la communication qu’il contient déploie tous ses effets.

Vu la brièveté des délais à sauvegarder en matière de droit du bail (en général seulement 30 jours), il est indispensable que le locataire qui s’absente une semaine prenne des précautions pour que son courrier soit tout de même non seulement reçu mais ouvert en son absence.

Il convient donc de donner une procuration postale à un voisin ou un ami en lui demandant également d’ouvrir les lettres afin d’éventuellement agir.

Une autre solution est de faire garder son courrier à la poste : A ce moment-là le courrier recommandé attendra sagement le retour du locataire (il en coûte Frs. 20.- pour une demande faite au guichet ou Frs. 8.- pour une demande faite sur internet). Cette méthode n’est toutefois valable que si l’absence n’est pas supérieure à un mois.

 

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 11 mars 2017.