GENEVE – L’initiative Sauvegarder les rentes en créant du logement de l’Asloca et du Cartel est déposée.

 

Avec plus de 11’000 signatures, l’initiative populaire lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA* a été déposée le 4 janvier 2018.

Puisque le droit fédéral, voulu par la droite, les banques et les assurances, impose une capitalisation massive de la Caisse de Pensions de l’Etat de Genève (CPEG) et qu’il faut de ce fait dépenser des milliards, cet argent doit servir à offrir un logement abordable à la majorité des habitants du Canton (salariés.e.s, jeunes en formation, retraités.e.s).

Depuis plus de quarante ans, la crise du logement sévit à Genève.

Lorsque les quelques logements abordables construits sortent du contrôle de l’Etat, trop de propriétaires en profitent pour augmenter les loyers, pour imposer des contrats à durée déterminée ou pour donner le congé afin de relouer plus cher. Il faut que cela cesse!

Certain député de droite déclare hypocritement ne pas savoir à qui, des locataires ou des assurés à la CPEG,  la présente initiative va faire du tort. Nous pouvons le rassurer :

1) Cette initiative sert les intérêts des assurés en défendant le niveau des rentes. Faut-il rappeler que 45’000 salarié.e.s travaillent, notamment dans la santé, l’éducation, la sécurité, le social, donc en faveur de la majorité de la population. Cette initiative assure à la caisse publique un rendement supérieur à celui du projet du Conseil d’Etat. De plus, le rendement des immeubles est aussi sûr et plus socialement utile que celui du prêt simultané que l’Etat entend obtenir de la CPEG.

2) L’initiative sert l’intérêt des locataires, car elle permet la construction de milliers de logements abordables par la CPEG, qui ne commet jamais les abus dont se rendent coupables trop de propriétaires privés.

3) Elle sert aussi, de surcroît, les intérêts de tous les salarié.e.s-contribuables, car la solution proposée par l’initiative coûte moins cher, sur le long terme, que celle du Conseil d’Etat (capitalisation par des terrains constructibles au lieu du versement d’intérêts passifs).

Cette initiative est donc un projet « gagnant-gagnant-gagnant » pour l’immense majorité de la population. Du tort, elle ne peut en faire qu’à des propriétaires privés qui aimeraient s’accaparer les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets) et d’autres terrains publics, comme ils l’ont fait avec des logements en PPE, prétendument destinés à la classe moyenne, mais qu’ils se sont attribués à eux-mêmes, à leur famille ou à leurs proches!

La rente foncière ne doit pas rester le « droit divin » des propriétaires privés!

Elle doit être affectée au maximum à la majorité des salariés-contribuables.

Toutefois, restons vigilants. Cette rente foncière, les milieux immobiliers la défendront par tous les moyens imaginables : déjà, ils veulent augmenter le prix maximal que l’Etat admet lors d’un déclassement de terrains, au-delà de 1’000 francs le m2. Cela rendrait les futurs logements plus chers, tout en permettant aux propriétaires de terrains des bénéfices injustifiés!

Sauvegardons les rentes de la CPEG, qui assure les infirmières, des policiers, les enseignants !

Créons du logement abordable !

Votons et appelons à voter OUI à l’initiative !

 

Le Cartel intersyndical & L’ASLOCA

 

* Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS. Un projet de loi avec des objectifs très semblables a été déposé le 28 novembre avec le soutien du MCG également.

GENEVE – Dégâts causés par le sous-locataire. Qui paie ?

 

 

Question de Mme Sandrine T. : J’aimerais sous-louer mon appartement 3 à 4 mois. Si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du contrat ou dégrade l’appartement, qui devra payer les dégâts (autrement dit, suis-je protégée en cas de comportement répréhensible du sous-locataire?)? Le sous-locataire doit-il avoir un contrat de sous-location et doit-il payer une caution ?

 

Un contrat de sous-location entre un locataire et un sous-locataire, est un contrat de bail, qui doit respecter toutes les règles d’un contrat de location entre un bailleur et un locataire.

 

Les règles du contrat de bail s’appliquent.

 

En conséquences, si le sous-locataire fait des dégâts à l’appartement, il en est responsable vis-à-vis du locataire. Cependant ce dernier est responsable de ces dégâts vis-à-vis du bailleur.

 

Pour se protéger, le locataire exigera du sous-locataire qu’il contracte une assurance de responsabilité civile. Elle est d’ailleurs obligatoire pour tous les contrats de bail (location ou sous-location). Cette assurance protégera également le locataire contre les dégâts faits par le sous-locataire aux meubles mis à sa disposition par locataire.

 

Le locataire est par ailleurs responsable des « comportements répréhensibles » du sous-locataire, raison pour laquelle il convient de le choisir soigneusement. Un contrat de location peut être résilié à cause du comportement du sous-locataire.

 

Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est hautement recommandé, afin de bien fixer par écrit les éléments essentiels, à savoir la durée du contrat et le loyer de sous-location.

 

Le locataire, comme tout bailleur, doit notifier au sous-locataire le formulaire officiel de fixation du loyer initial, lequel informe le (sous-)locataire de son droit de contester, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le loyer s’il l’estime abusif et ce dans un délai de 30 jours dès la remise des clefs.

 

Si le locataire néglige de  notifier ce formulaire, il s’expose à voir son sous-locataire contester le loyer en tout temps, même après la fin de la sous-location.

 

En matière de sous-location, le loyer est abusif s’il s’écarte trop du loyer principal. Une majoration de plus de 20% est abusif a indiqué le Tribunal fédéral. Le loyer de sous-location ne se forme donc pas en référence aux loyers du marché (qui n’existent pas !).

 

Si le locataire exige une garantie de loyer, il doit la déposer sur un compte commun au nom du sous-locataire. A défaut le sous-locataire pourra compenser les loyers futurs avec cette garantie.

 

Enfin un conseil pratique : en cas de sous-location, pour les litiges avec le bailleur principal ou sa régie, il convient de consulter une association de défense des locataires, alors qu’en cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’adressera à une association de défense de propriétaires ou de bailleurs.

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 13 janvier 2015.

 

 

 

 

 

 

 

GENEVE – Ma régie refuse ma résiliation anticipée pour le 31 décembre.

 

Question de Guido S. à Genève : « J’ai résilié mon bail par courrier du 24 novembre pour le 31 décembre en présentant des candidats disposés à reprendre mon appartement aux mêmes conditions dès le 15 décembre déjà. Ma régie prétend qu’il faut respecter un préavis de 30 jours minimums et qu’aucune résiliation n’est acceptée pour le 31 décembre selon une clause de mon bail : Elle veut donc que je paie le loyer jusqu’au 15 janvier. A-t-elle le droit ? »

 

Non . Selon l’art 264 du Code des obligations (CO), lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer les délai ou terme de congé, il est libéré de ses obligations s’il présente au bailleur un nouveau locataire qui est solvable, qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions  et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Le Contrat Cadre Romand (CCR), applicable à tous les contrats de bail d’habitation conclu en suisse romande, précise que le locataire doit respecter un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus.

Certains contrats de bail prévoient qu’aucun congé n’est accepté pour le 31 décembre. Une telle disposition n’est pas valable, car l’art 264 du CO de même que le CCR contiennent des dispositions impératives, auxquelles les parties n’ont pas le droit de déroger.

C’est le cas de la possibilité pour le locataire de restituer la chose louée avec un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois, soit de n’importe quel mois, y compris décembre.

Il appartient au bailleur de s’organiser pour pouvoir effecteur un état des lieux de sortie pendant un jour ouvrable autour du Nouvel An.

Dans le cas de notre lecteur, celui-ci est libéré de ses obligations de payer le loyer au bailleur avec effet au 31 décembre. Si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie autour du 31 décembre, Guido devra lui restituer les clefs en les lui envoyant par courrier recommandé. Il ne faut pas qu’il les conserve jusqu’au 15 janvier.

A noter également que le bailleur devra signaler immédiatement  au locataire sortant les éventuels dégâts qu’il veut mettre à sa charge, à savoir dans les 2/3 jours ouvrables suivant la réception des clefs. Il ne peut pas par exemple se contenter d’attendre le 15 janvier. Sinon, il sera déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité (art 267a CO)

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 décembre 2017

GENEVE – Mon évier est bouché : qui doit payer ?

Question de Roman S. à Genève: « Mon évier a été bouché. J’ai signalé le problème à la régie qui m’a envoyé un plombier. L’intervention a résolu le problème. La régie m’a ensuite envoyé la facture du plombier en affirmant que selon l’article 36 lettre « i » des Conditions générales et règles et usages locatifs elle était à ma charge. Est-ce à moi de payer? » 

 

Souvent les régies soutiennent qu’il appartient au locataire de déboucher les canalisations jusqu’à la conduite collective, se basant sur des conditions générales (CG) intégrées au bail.

 

On signale d’emblée que ces CG varient selon les régies et connaissent différentes éditions, donc ne forment pas à proprement dit un usage (malgré leur nom trompeur), et partant ne lient le locataire que si elles ont été valablement intégrées au contrat (par remise au locataire et signature de celles-ci par ses soins).  En outre une clause des CG peut s’avérer nulle, parce que contraire à une règle impérative protectrice du locataire figurant dans le Code des obligations(CO), ou pas opposable parce que inattendue et s’écartant significativement de ce que pouvait attendre un signataire inexpérimenté ( « clause insolite »).

 

Or, le CO prévoit impérativement que le bailleur remet la chose louée dans un état approprié à son usage et l’entretient dans l’état convenu. Il se charge donc des travaux de réparation et élimine les défauts comme un évier bouché, ce qui est rémunéré par le loyer.

 

Cela ne vaut bien sûr pas si l’évier est entravé par la faute du locataire, par exemple parce que celui-ci y a laissé tomber un objet encombrant qui obstrue le siphon. Il revient à la régie de le dire et de le démontrer. A défaut le principe prévaut et l’entretien reste à charge du bailleur.

 

En outre, pour la paix des ménages, le CO prévoit, par exception (donc de manière restrictive) un entretien par le locataire pour les cas bagatelles, dits menus travaux. Cela se définit comme toute mesure ne nécessitant aucun savoir-faire particulier et n’exigeant pas de frais importants,  le montant à lui seul n’étant pas déterminant. (par exemple changer un flexible de douche; mais pas changer un joint de porte de frigo).

 

Dans le cas de notre lecteur, il doit payer s’il a obstrué fautivement l’évier, ce que la régie doit prouver. Il doit aussi payer si l’intervention se limitait à utiliser une simple ventouse et un produit chimique classique achetable en droguerie. Sinon, c’est à charge du bailleur, même si les CG indiquent le contraire, car elles sont nulles.

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 novembre 2017.

GENEVE – Le chauffe-eau est en panne depuis un mois : mon bailleur veut me le faire payer.

Question de Mme Doris L. à Genève : « Le chauffe-eau individuel de mon appartement, qui appartient au bailleur, est en panne depuis un mois ! La régie refuse de le changer en prétendant qu’il est tombé en panne parce que je ne l’ai pas détartré. Elle veut que j’en paie un neuf. A-t-elle le droit ? «

 

Doublement non .

D’une part l’entretien de la chose louée est à la charge du bailleur : il lui appartenait donc de faire détartrer régulièrement le chauffe-eau, ce d’autant plus que la régie n’avait donné aucune instruction en ce sens à la locataire et ne lui avait même pas remis le mode d’emploi de l’appareil ! En cours de bail seuls les menus travaux d’entretien sont à la charge du locataire : nettoyages, petites réparations que le locataire peut faire lui-même sans connaissances techniques particulières. Dès que l’intervention d’un ouvrier spécialisé est nécessaire, la réparation est à la charge du bailleur, quel que soit son coût. Toute dérogation à cette règle est nulle, même si elle figure dans le contrat de bail. Ainsi une clause qui mettrait à la charge du locataire toute réparation jusqu’à 150.- ou 1% du loyer annuel est nulle. Malheureusement de telles clauses figurent souvent dans les contrats ou les « conditions générales et règles et usages locatifs » qui ne sont en réalité que des clauses particulières imposées unilatéralement aux locataires par les milieux immobiliers. Elles ne correspondent à aucun usage au sens de la loi.

D’autre part, même si la locataire avait cassé l’appareil par sa faute, elle ne devrait pas payer l’intégralité de la facture du remplacement de l’appareil : en effet il faut toujours déduire un amortissement dû à l’usure normale, en fonction de l’âge de l’appareil.

L’usure normale est à la charge du bailleur.

Ainsi, selon les tabelles d’amortissement communes aux associations de bailleurs et de locataires (disponibles sous www.asloca.ch infos pratiques), la durée de vie d’un chauffe-eau est de 15 ans. Dès lors, si le locataire casse un chauffe-eau âgé de 10 ans, il ne doit payer qu’un tiers de la facture, soit les 5 ans non amortis sur 15. Cette règle est évidemment aussi valable lorsque le locataire restitue l’appartement à la fin du bail.

Les régies « oublient » souvent cette règle. A noter que l’âge de l’appareil doit être calculé depuis son installation évidemment et non pas depuis le début du bail.

Enfin la locataire a droit à une réduction de son loyer pour avoir été privée d’eau chaude pendant au moins un mois, étant précisé que grâce à l’intervention de l’Asloca, le chauffe-eau a finalement été changé aux frais du bailleur.

 

François Zutter, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 11 novembre 2017

 

 

 

GENEVE – Puis-je faire des trous dans les murs ? Combien ?

Question de Roman S. de Genève : « Existe-t-il une règle sur le nombre de trous qu’un locataire peut faire dans un mur ?  Quid si on me demande de changer un pan de tapisserie mais que la couleur n’existe plus ?»

D’emblée on souligne que la question de notre lecteur ne se pose évidemment qu’en fin de bail, c’est à dire au moment où il pourrait être amené à devoir payer des frais de réparation pour des défauts dont il serait tenu responsable. En cours de bail, il est maître chez lui, sauf bien sûr à causer un grave préjudice à la substance de la chose louée.

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un « usage conforme au contrat». Autorisé à utiliser les locaux conformément à leur destination, le locataire n’assume une responsabilité que s’il en fait un usage anormal, donc inattendu ou clairement excessif selon le « gros bon sens ». Il n’y a sous cet aspect pas de définition légale et il s’agit donc d’une question d’appréciation. Les autres travaux, notamment ceux résultant de l’usure normale, sont à la charge du bailleur. Le loyer est en effet réputé couvrir le coût de l’entretien résultant d’un usage normal des locaux. Enfin, est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel qu’il a causé.

En application de ces principes, on peut répondre d’abord qu’on sera souple, en matière par exemple de trous de punaises liés à la pose de posters par un ado, lorsque la chose est louée à destination d’habitation familiale. Par ailleurs, un bailleur classique d’habitation qui prévoirait dans le bail qu’on ne peut faire de trous pour poser des tableaux se verrait opposer valablement que cette convention est nulle.

D’ordinaire, on admet donc les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois (par exemple  pour  accrocher des tableaux ou une bibliothèque dans une chambre ou salon), pour peu que le locataire qui quitte l’appartement les bouche proprement au mastic.

En toute hypothèse le bailleur ne peut s’enrichir en sollicitant du locataire de participer aux frais découlant de la réparation des dégâts constatés à la sortie. Ainsi, les installations sont évaluées non pas à la valeur à neuf mais à la valeur actuelle, donc sous déduction de l’amortissement lié au passage du temps et à l’état convenu. La pratique connaît à ce titre des  tabelles de durée moyenne de vie. Les tapisseries « moyennes » sont ainsi amorties après 10 ans (voire moins pour une chambre d’enfants), si bien que notre lecteur n’aura pas à payer un sou s’il restitue un logement qui n’a pas été refait de longue date.

En cas de dégâts d’ordre esthétique comme suggéré par notre lecteur, le coût du remplacement total de l’installation apparaît disproportionné, de manière qu’on en tiendra compte dans l’appréciation du dommage subi par le bailleur.

En définitive, un locataire sortant annoncera toujours prudemment toute réclamation du bailleur à son assurance responsabilité civile. La plupart des polices d’assurance prévoient la prise en charge des indemnités dues dans de tels cas. Mais elles imposent fréquemment à l’assuré une franchise par dégât (et non par sinistre, pris globalement).

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 28 octobre 2017

GENEVE – adhérez aujourd’hui à l’ASLOCA Genève : l’adhésion sera valable jusqu’à fin 2018

Pour les nouveaux membres, à l’occasion de son 75e anniversaire, l’ASLOCA Genève prolonge la durée de validité de la cotisation 2017 jusqu’à la fin de l’année 2018.

Adhérez aujourd’hui et profitez gratuitement des conseils juridiques dispensés en nos bureaux 12 rue du Lac à Genève jusqu’à fin 2018!

Cotisation annuelle logement : frs 70.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

Cotisation annuelle pour locataires de locaux commerciaux : frs 140.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

GENEVE – Ma facture de chauffage a doublé et la régie refuse de me donner des explications

Question de Mme Laurence B. à Genève : « Ma facture de chauffage a doublé, passant de fr 112.- à 208.-. J’ai demandé des explications à ma régie, mais celle-ci m’indique que je dois me déplacer à la régie pour étudier les documents. Comment faire ? »

 

Précisons d’abord que ce ne sont pas les soldes réclamés dans le décompte qu’il faut comparer, mais les coûts annuels. Il faut donc ajouter les acomptes versés pendant l’année au solde réclamé. Dans le cas de notre lectrice, elle avait versé frs 100.- par mois, donc 1200.- par année. En conséquence, le coût pour cette saison est de frs 1408.- soit une augmentation de 7,3% par rapport aux coûts de l’année précédente en frs 1312.-

Les frais accessoires (appelés communément charges) ne sont dûs que s’ils sont expressément mentionnés dans le contrat : si un poste du décompte n’y est pas mentionné, le montant n’est pas dû. De même, le bailleur ne peut pas réclamer un solde, si le contrat prévoit un forfait de frais accessoires ou si ceux-ci sont inclus dans le loyer.

Selon la loi, la facture annuel (décompte) doit mentionner que le locataire peut exiger le décompte général des frais sur l’immeuble, ainsi que leur répartition entre les locataires.

Malheureusement les régies genevoises ne respectent pas cette disposition et indiquent de manière erronée que le locataire doit venir consulter le décompte général sur place

Or ces documents doivent être envoyés au locataire et non pas seulement consultés sur place.

Les locataires peuvent donc exiger l’envoi de ces documents en précisant qu’ils sont demandés pour la saison écoulée ainsi que pour la précédente saison (afin de pouvoir comparer l’évolution des coûts.)

En cas de doute sur l’évolution d’un poste, le locataire doit demander  des explications à la régie ou aller consulter toutes les factures auprès de la régie.

Si le bailleur n’établit pas un décompte, alors que le bail prévoit la perception des frais accessoires par acomptes, alors le locataire a le droit de réclamer le remboursement intégral des acomptes versés.

De son côté le bailleur ne peut réclamer un solde de frais accessoires que pour les 5 dernères années (délai de prescription).

François Zutter, avocat répondant.

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 14 octobre 2017

GENEVE – Quand le bailleur doit-il enclencher le chauffage ?

Question de Monsieur Maurizio L. à Thônex :
« J’ai froid dans mon appartement ; ma régie prétend qu’elle ne doit pas enclencher le chauffage avant le 15 octobre. A-t-elle raison ? »
Bien sûr que non ! Selon l’art. 256 du Code des obligations, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Les appartements sont loués à usage d’habitation de sorte que l’on doit pouvoir y résider en tout temps sans y avoir froid.

Cela étant, aucune loi ne définit quelle est la température minimale que le propriétaire doit garantir dans son immeuble. On admet généralement que la température idéale varie en fonction de l’utilisation de la pièce : dans le salon et la cuisine, il doit faire environ 20°; dans les chambres à coucher une température de 18° suffit. En revanche, dans la salle de bains, on doit pouvoir obtenir une température de 21° à 22°.

Si la température des locaux est inférieure à ces valeurs, l’appartement est affecté d’un défaut que le bailleur doit supprimer. Pour cela, il convient bien entendu que le locataire signale à son bailleur la température insuffisante de son appartement. Après avoir téléphoné à la régie, on confirmera cet avis des défauts par courrier électronique ou lettre.

Tant que dure le défaut, le locataire est en droit de solliciter une réduction de loyer, à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. C’est la raison pour laquelle il est important de confirmer les conversations téléphoniques par écrit. A titre d’exemple, un locataire a déjà obtenu en justice une réduction de loyer de 20% au motif que la température dans son appartement était inférieure à 18°.

On indiquera encore que les températures susmentionnées s’appliquent de 7h00 à 23h00 et que le chauffage peut être baissé de 23h00 à 7h00 pour réduire la consommation de combustible. La température ne doit toutefois pas tomber en dessous de 16°.

Si le bailleur fait la sourde oreille pour enclencher le chauffage, il peut être utile que les locataires se groupent et lui adressent une pétition.

En dernière extrémité, il est également possible de saisir le Tribunal des baux et loyers d’une requête de mesures provisionnelles tendant à ce que le Tribunal ordonne au bailleur d’enclencher le chauffage. Le Tribunal convoquera alors rapidement les parties. En cas d’urgence particulière, le Tribunal peut même ordonner des mesures provisionnelles immédiatement, sans entendre la partie adverse ; on parle alors de mesures superprovisionnelles au sens de l’art. 265 du Code de procédure civile.

Afin que la décision du Tribunal soit efficace, on lui demandera que le bailleur soit condamné à payer une amende d’ordre de CHF 1’000,- au plus pour chaque jour d’inexécution.

Heureusement, le recours à de telles procédures n’est en général pas nécessaire.

Pierre Stastny

Article publié dans le Supplément Immobilier de la Tribune de Genève du 30 septembre 2017

GENEVE – Attention à l’état des lieux de sortie!

 

Question de Mme Séverine A. de Lancy : « Lors du pré-état des lieux de sortie, la gérante a admis que l’appartement était dans un état d’usure normale. A l’état des lieux définitif, changement de discours : elle voulait me facturer des frais de nettoyage et de serrurerie pour 1300.- ! J’ai demandé un délai pour faire le nettoyage : elle a refusé et m’a fait signer sur son appareil électronique ce qu’elle m’a présenté comme étant un procès-verbal. En réalité le texte correspondait à une reconnaissance de dette. Est-ce normal ? »

 

Il faut faire très attention à ce que l’on signe. En droit suisse, sauf exception, on ne peut pas revenir sur ce que l’on a signé. Avec les nouveaux moyens électroniques d’état des lieux de sortie, il est difficile de voir exactement ce qui est noté et ce que l’on signe, ce d’autant plus que l’on ne reçoit pas immédiatement une copie du document, comme cela était le cas avec les PV sous forme de papier.

 

Il n’est pas interdit de se mettre d’accord, lors de l’état des lieux de sortie, sur le paiement par le locataire d’un montant forfaitaire pour la réparation de dégâts. Cela a le mérite de la rapidité et de pouvoir, après paiement, récupérer la garantie de loyer. (Un accord de ce type avant l’état des lieux de sortie est nul selon la loi)

 

En conséquence, il faut bien réfléchir avant de signer un tel accord : si après coup, on se rend compte qu’on a été trompé, il convient d’écrire une lettre recommandée au bailleur en indiquant que l’on invalide l’accord pour erreur essentielle. Le délai pour se faire est d’une année. Il faut évidemment invalider l’accord avant le paiement.

 

Il faut par ailleurs rappeler que même si le locataire a commis des dégâts à l’appartement, il ne doit pas rembourser au bailleur l’intégralité de la facture de réparation : celui-ci doit en tous les cas déduire un amortissement dû à l’usure normale des différentes installations depuis leur pose par le bailleur (et non pas depuis le début du bail) . Par exemple, les papiers-peints ont une durée de vie de 10 ans ; si après 8 ans de bail, le locataire restitue les locaux avec des murs crayonnés par ses enfants, il ne devra payer que 20% de la facture de remise en état (pour autant que les tapisseries aient été neuves à l’entrée).

 

On rappelera encore que le bailleur doit signaler les défauts au locataire immédiatement, soit lors de l’état des lieux de sortie ou quelques jours après. Un délai d’une semaine est déjà  tardif et le locataire ne doit plus rien.

 

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 16 septembre 2017