GENEVE – La GIM me met à la porte sans ménagement

Question de Mme Brigitte S. à Genève : «  Je suis locataire de la Ville de Genève depuis de nombreuses années.  J’ai toujours donné mes revenus quand on me les a demandés. La GIM résilie mon bail sans avertissement ou discussion, au motif que je ne remplirais plus les conditions pour obtenir un logement social. Je ne sais pas ce que ça veut dire. Que puis-je faire ? »

Il faut d’abord immédiatement (dans un délai de 30 jours dès la date du congé) contester le congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dont l’adresse figure sur le formulaire officiel de résiliation de bail.

Nous avons effectivement constaté depuis une année un durcissement  de la politique de la GIM envers ses locataires : des dizaines de locataires sont venus nous consulter car ils avaient reçu le congé sans discussion préalable. Cela est très regrettable d’abord humainement , car les locataires comprennent mieux les motifs d’un congé si l’on prend la peine au préalable de le leur expliquer.

La GIM ne le fait pas car elle a peur que le locataire plaide le congé de représailles, si elle prend d’abord contact avec lui. Cette peur relève du fantasme, puisque le contact préalable porte sur le congé lui-même et pas sur autre chose.

D’autre part, le « nouveau » règlement de la GIM de 2009 prévoit expressément que la GIM doit  contacter le locataire et l’inciter à trouver une solution de relogement, avant de notifier une résiliation, ce qu’elle ne fait pas. (art 15 du règlement).

De nombreux congés sont donnés car les locataires ne rempliraient plus les conditions pour l’octroi d’un logement social de la GIM : il n’est souvent pas expliqué aux locataires si c’est leur revenu, leur fortune ou l’occupation de l’appartement qui pose problème.

En cas de sous-occupation de l’appartement,  la GIM est incapable de faire des propositions de relogement aux locataires ; en particulier elle est incapable de proposer des échanges avec des familles qui voudraient déménager dans un appartement plus grand. Pourtant les revenus et la composition du groupe familial de chaque locataire sont connus de la GIM.

De manière symptomatique, la Ville a augmenté le nombre d’appartement s à loyer libre de son parc : en 2000, tous les quelques 5000 logements de la Ville étaient des logements sociaux, sauf 247 appartements spécifiquement désignés. La nouvelle liste de 2017 mentionne 498 logements à loyer libre sans que le nombre de logements sociaux n’ait augmenté.

On est loin de la politique sociale en matière de logements que la Ville de Genève prétend mener.

 

François Zutter

Avocat répondant, Asloca Genève

 

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 10 mars 2018

 

GENEVE – Assemblée générale 2018

L’assemblée générale ordinaire de l’Asloca Genève aura lieu le MARDI 20 MARS 2018 à 19h00, à la Maison des Associations, rue des Savoises 15 à Genève.

Elle sera suivie d’une conférence publique à 20h30 : « Comment assurer des loyers abordables pour toutes et tous ? »

GENEVE – Peut-on résilier le bail d’un retraité ?

Question de Christian D. à Genève : « Je suis retraité, vit dans mon appartement depuis 15 ans, et dans mon quartier depuis des décennies. Je viens de recevoir une résiliation du bail pour le 31 mai 2018. Est-ce licite ? »

 

Rappelons d’emblée que pour espérer obtenir l’annulation du congé, le locataire doit agir sous 30 jours, à compter -par prudence- du lendemain de l’envoi du formulaire de résiliation par la régie, même s’il a été reçu plus tard. Il ne faut pas tarder !

 

La dénonciation du bail est toujours un évènement dramatique dans un contexte de pénurie de logement. C’est d’autant plus vrai pour une personne âgée : la perte du réseau social local et des habitudes routinières dans le quartier la fragilise. Elle aura beaucoup de difficultés à retisser tel réseau dans un nouveau lieu de résidence.

 

Malheureusement, le Code des obligations ne prévoit pas un régime spécial de protection contre les congés pour les aînés. Le régime ordinaire, selon lequel une résiliation est annulable seulement si son motif est contraire à la bonne foi, s’applique quels que soient l’âge du locataire et son ancienneté dans les lieux. Pareils éléments ne sont qu’exceptionnellement pris en considération dans l’examen de la validité du congé. Une résiliation peut être considérée contraire à la bonne foi, si elle consacre une disproportion des intérêts en présence : par exemple, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, si le congé est motivé par le souhait du bailleur de loger son jeune fils qui convoite un logement avec jardin parce qu’il a un gros chien; ou si le bailleur, dans un but spéculatif, entend vendre le logement libre de son occupant à un prix plus élevé, alors que le locataire en place est âgé et malade. S’il n’y a pas de disproportion des intérêts, la durée du bail et l’âge du locataire ne sont que des éléments qui lui permettent d’obtenir une prolongation du bail, qui sera au maximum de quatre ans.

 

Cette situation juridique insatisfaisante ne peut être renversée que par la modification du Code des obligations, car la protection contre les congés est réglée par le droit fédéral. Sauf à espérer que les milieux propriétaires ne mettent en place un code de conduite, qui ne serait toutefois pas contraignant. C’est pourquoi une initiative parlementaire a été déposée au Conseil National le 6 décembre 2017 (Initiative parlementaire Sommaruga 17.502 « Protégeons nos aînés des résiliations de bail abusives »), qui prévoit qu’en cas de résiliation du contrat de bail à loyer des personnes âgées, le congé doit être fondé sur un juste motif et le bailleur doit proposer une solution de relogement à proximité immédiate avec des conditions locatives analogues.

 

En toute hypothèse on doit recommander à notre lecteur de contester le congé, qui sera peut-être annulé.

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 février 2018.

 

 

 

GENEVE – Comment faire en cas de moisissures ?

 

Question de Mme Sandra B. à Genève «  J’ai eu de la moisissure dans ma salle-de-bains. La régie a fait faire les travaux mais ça recommence. La régie refuse de refaire des travaux en prétendant que c’est de ma faute, ce que je conteste. Que puis-je faire ? »

C’est au bailleur qu’il appartient d’entretenir la chose louée et d’éliminer les défauts, sauf s’il est évident que la responsabilité du locataire est engagée (ou s’il s’agit de menus travaux d’entretien comme du nettoyage).

C’est donc à la régie de mandater à nouveau une entreprise pour supprimer ces moisissures en faisant peut-être des investigations pour connaître leur origine.

Pour faire pression sur le bailleur, le locataire dispose de l’institution de la consignation du loyer.

Cela consiste à donner au bailleur, par l’intermédiaire de la régie et par courrier recommandé, un délai raisonnable pour supprimer le défaut en lui indiquant que si le défaut n’est pas réparé dans le délai, alors le loyer sera consigné.

A Genève la consignation du loyer se fait exclusivement auprès de la Caisse du Palais de Justice, 3 place du Bourg-de-Four, 4e étage (guichet ouvert de 9h à 12h.)

Notre lectrice peut donc donner à son bailleur un délai au 23 février pour la réparation des défauts.

Si les travaux ne sont pas faits dans ce délai il conviendra d’aller verser, en espèces, le loyer du mois de mars (y compris d’éventuels frais accessoires) à la Caisse du Palais le 28 février au plus tard.

En effet, selon le contrat cadre romand, le loyer est payable par mois d’avance, soit avant la fin du mois. Attention il ne faut pas se fier à d’éventuelles tolérances de la régie dans le paiement du loyer lorsqu’il est consigné.

Les loyers suivants pourront être virés au moyen de bulletin de versement fournis par la Caisse.

Dans les 30 jours dès l’échéance du loyer consigné, soit jusqu’au 30 mars, la locataire devra déposer à la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers une requête demandant que le bailleur soit condamné à faire les travaux et à accorder à la locataire une réduction de loyer avec un effet rétroactif au début des nuisances, soit plus précisément depuis le moment où le bailleur en a eu connaissance.

En matière de moisissures, qui peuvent être dommageables pour la santé, il est possible de demander simultanément l’intervention de la Police du Feu, chemin du Stand 4 1233 BERNEX (tel 022 546 66 22, policedufeu@etat.ge.ch)

Celle-ci interviendra directement auprès du propriétaire en lui ordonnant de supprimer ces nuisances.

Cette intervention est souvent plus efficace qu’une longue procédure judiciaire devant le Tribunal des Baux est Loyers.

Il est aussi possible de demander un devis gratuit à une entreprise spécialisée : ce devis sera envoyé à la régie et pourra servir d’avis d’expert dans la procédure.

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 10 février 2018

GENEVE – Quelles questions un futur bailleur peut-il poser?

Question de Sarah B. à Genève : « Je recherche activement un appartement. J’ai trouvé un objet et me suis mise en contact avec le bailleur en personne. Or, il me pose un tas de questions que je trouve intrusives. Que peut-il me demander ? »

 

A l’occasion des pourparlers contractuels, le locataire est tenu de fournir à son futur bailleur (ou à la régie) les renseignements nécessaires à l’examen de sa candidature: nom, prénom, adresse, date de naissance, numéro de téléphone, nombre d’adultes et d’enfants qui occuperont le logement, état civil, adresse électronique, profession, employeur, ordre de grandeur des revenus, poursuites en cours (sans obligation de le divulguer spontanément), animaux, source de bruit particulière (piano, par exemple), ou résiliation reçue récemment et son motif.

 

A condition d’être clairement facultatives, les questions du formulaire d’inscription peuvent également porter sur la désignation par le locataire de personnes de référence, que la régie peut contacter, si le candidat entre sérieusement en considération pour le bail. Les questions à ces derniers doivent se limiter à la confirmation des informations données dans le formulaire d’inscription ; d’autres questions ne peuvent être posées que si les circonstances l’exigent et que le locataire en a été préalablement informé.

 

La régie n’est autorisée à requérir d’autres renseignements que si des cir­constances particulières le justifient, notamment lorsqu’une loi l’exige (par exemple pour accéder aux logements subventionnés).

 

Le bailleur n’est pas autorisé à demander au candidat locataire les renseignements suivants (voir les recommandation du préposé fédéral à la protection des données au sujet des données recueillies auprès des personnes intéressées à la location d’un logement sur le site du Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence (PFPDT) ( https://www.edoeb.admin.ch/edoeb/fr/home/protection-des-donnees/wohnen-und-verkehr/Anmeldeformulare_Mietwohnungen.html ) : éventuelle contrainte de conclure le bail en raison d’une nécessité personnelle ou de la situation locale du marché du logement ou des locaux commerciaux (car cela permet en soi de contester le loyer initial donc peut dissuader le bailleur de conclure), appréciation du rapport qualité/prix du logement, appartenance éventuelle à une association de locataires, intérêt à la conclusion d’une transaction couplée (nulle), notamment à la conclusion d’un contrat d’assurance, existence d’une maladie chronique (sauf si le logement est réservé exclusivement aux invalides), indications ponctuelles sur la situation financière du candidat allant au-­delà de ce qui est en principe admissible (par exemple mention de contrats de vente par acomptes, de leasing ou encore de cessions de salaire); durée, montant du loyer et nom de la régie de l’ancien bail (en pratique les régies le demande !) ; extrait du casier judiciaire ; du point de vue de la protection des données, une telle demande est disproportionnée.

 

Le bailleur ne saurait reprocher au candidat locataire de répon­dre inexactement aux questions interdites précitées. Il n’est pas libre de refuser de répondre, car il courrait alors le risque de perdre ses chances de conclure le contrat de bail. C’est donc « pieu mensonge ».

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 27 janvier 2018

GENEVE – L’initiative Sauvegarder les rentes en créant du logement de l’Asloca et du Cartel est déposée.

 

Avec plus de 11’000 signatures, l’initiative populaire lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA* a été déposée le 4 janvier 2018.

Puisque le droit fédéral, voulu par la droite, les banques et les assurances, impose une capitalisation massive de la Caisse de Pensions de l’Etat de Genève (CPEG) et qu’il faut de ce fait dépenser des milliards, cet argent doit servir à offrir un logement abordable à la majorité des habitants du Canton (salariés.e.s, jeunes en formation, retraités.e.s).

Depuis plus de quarante ans, la crise du logement sévit à Genève.

Lorsque les quelques logements abordables construits sortent du contrôle de l’Etat, trop de propriétaires en profitent pour augmenter les loyers, pour imposer des contrats à durée déterminée ou pour donner le congé afin de relouer plus cher. Il faut que cela cesse!

Certain député de droite déclare hypocritement ne pas savoir à qui, des locataires ou des assurés à la CPEG,  la présente initiative va faire du tort. Nous pouvons le rassurer :

1) Cette initiative sert les intérêts des assurés en défendant le niveau des rentes. Faut-il rappeler que 45’000 salarié.e.s travaillent, notamment dans la santé, l’éducation, la sécurité, le social, donc en faveur de la majorité de la population. Cette initiative assure à la caisse publique un rendement supérieur à celui du projet du Conseil d’Etat. De plus, le rendement des immeubles est aussi sûr et plus socialement utile que celui du prêt simultané que l’Etat entend obtenir de la CPEG.

2) L’initiative sert l’intérêt des locataires, car elle permet la construction de milliers de logements abordables par la CPEG, qui ne commet jamais les abus dont se rendent coupables trop de propriétaires privés.

3) Elle sert aussi, de surcroît, les intérêts de tous les salarié.e.s-contribuables, car la solution proposée par l’initiative coûte moins cher, sur le long terme, que celle du Conseil d’Etat (capitalisation par des terrains constructibles au lieu du versement d’intérêts passifs).

Cette initiative est donc un projet « gagnant-gagnant-gagnant » pour l’immense majorité de la population. Du tort, elle ne peut en faire qu’à des propriétaires privés qui aimeraient s’accaparer les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets) et d’autres terrains publics, comme ils l’ont fait avec des logements en PPE, prétendument destinés à la classe moyenne, mais qu’ils se sont attribués à eux-mêmes, à leur famille ou à leurs proches!

La rente foncière ne doit pas rester le « droit divin » des propriétaires privés!

Elle doit être affectée au maximum à la majorité des salariés-contribuables.

Toutefois, restons vigilants. Cette rente foncière, les milieux immobiliers la défendront par tous les moyens imaginables : déjà, ils veulent augmenter le prix maximal que l’Etat admet lors d’un déclassement de terrains, au-delà de 1’000 francs le m2. Cela rendrait les futurs logements plus chers, tout en permettant aux propriétaires de terrains des bénéfices injustifiés!

Sauvegardons les rentes de la CPEG, qui assure les infirmières, des policiers, les enseignants !

Créons du logement abordable !

Votons et appelons à voter OUI à l’initiative !

 

Le Cartel intersyndical & L’ASLOCA

 

* Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS. Un projet de loi avec des objectifs très semblables a été déposé le 28 novembre avec le soutien du MCG également.

GENEVE – Dégâts causés par le sous-locataire. Qui paie ?

 

 

Question de Mme Sandrine T. : J’aimerais sous-louer mon appartement 3 à 4 mois. Si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du contrat ou dégrade l’appartement, qui devra payer les dégâts (autrement dit, suis-je protégée en cas de comportement répréhensible du sous-locataire?)? Le sous-locataire doit-il avoir un contrat de sous-location et doit-il payer une caution ?

 

Un contrat de sous-location entre un locataire et un sous-locataire, est un contrat de bail, qui doit respecter toutes les règles d’un contrat de location entre un bailleur et un locataire.

 

Les règles du contrat de bail s’appliquent.

 

En conséquences, si le sous-locataire fait des dégâts à l’appartement, il en est responsable vis-à-vis du locataire. Cependant ce dernier est responsable de ces dégâts vis-à-vis du bailleur.

 

Pour se protéger, le locataire exigera du sous-locataire qu’il contracte une assurance de responsabilité civile. Elle est d’ailleurs obligatoire pour tous les contrats de bail (location ou sous-location). Cette assurance protégera également le locataire contre les dégâts faits par le sous-locataire aux meubles mis à sa disposition par locataire.

 

Le locataire est par ailleurs responsable des « comportements répréhensibles » du sous-locataire, raison pour laquelle il convient de le choisir soigneusement. Un contrat de location peut être résilié à cause du comportement du sous-locataire.

 

Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est hautement recommandé, afin de bien fixer par écrit les éléments essentiels, à savoir la durée du contrat et le loyer de sous-location.

 

Le locataire, comme tout bailleur, doit notifier au sous-locataire le formulaire officiel de fixation du loyer initial, lequel informe le (sous-)locataire de son droit de contester, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le loyer s’il l’estime abusif et ce dans un délai de 30 jours dès la remise des clefs.

 

Si le locataire néglige de  notifier ce formulaire, il s’expose à voir son sous-locataire contester le loyer en tout temps, même après la fin de la sous-location.

 

En matière de sous-location, le loyer est abusif s’il s’écarte trop du loyer principal. Une majoration de plus de 20% est abusif a indiqué le Tribunal fédéral. Le loyer de sous-location ne se forme donc pas en référence aux loyers du marché (qui n’existent pas !).

 

Si le locataire exige une garantie de loyer, il doit la déposer sur un compte commun au nom du sous-locataire. A défaut le sous-locataire pourra compenser les loyers futurs avec cette garantie.

 

Enfin un conseil pratique : en cas de sous-location, pour les litiges avec le bailleur principal ou sa régie, il convient de consulter une association de défense des locataires, alors qu’en cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’adressera à une association de défense de propriétaires ou de bailleurs.

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 13 janvier 2015.

 

 

 

 

 

 

 

GENEVE – Ma régie refuse ma résiliation anticipée pour le 31 décembre.

 

Question de Guido S. à Genève : « J’ai résilié mon bail par courrier du 24 novembre pour le 31 décembre en présentant des candidats disposés à reprendre mon appartement aux mêmes conditions dès le 15 décembre déjà. Ma régie prétend qu’il faut respecter un préavis de 30 jours minimums et qu’aucune résiliation n’est acceptée pour le 31 décembre selon une clause de mon bail : Elle veut donc que je paie le loyer jusqu’au 15 janvier. A-t-elle le droit ? »

 

Non . Selon l’art 264 du Code des obligations (CO), lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer les délai ou terme de congé, il est libéré de ses obligations s’il présente au bailleur un nouveau locataire qui est solvable, qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions  et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Le Contrat Cadre Romand (CCR), applicable à tous les contrats de bail d’habitation conclu en suisse romande, précise que le locataire doit respecter un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus.

Certains contrats de bail prévoient qu’aucun congé n’est accepté pour le 31 décembre. Une telle disposition n’est pas valable, car l’art 264 du CO de même que le CCR contiennent des dispositions impératives, auxquelles les parties n’ont pas le droit de déroger.

C’est le cas de la possibilité pour le locataire de restituer la chose louée avec un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois, soit de n’importe quel mois, y compris décembre.

Il appartient au bailleur de s’organiser pour pouvoir effecteur un état des lieux de sortie pendant un jour ouvrable autour du Nouvel An.

Dans le cas de notre lecteur, celui-ci est libéré de ses obligations de payer le loyer au bailleur avec effet au 31 décembre. Si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie autour du 31 décembre, Guido devra lui restituer les clefs en les lui envoyant par courrier recommandé. Il ne faut pas qu’il les conserve jusqu’au 15 janvier.

A noter également que le bailleur devra signaler immédiatement  au locataire sortant les éventuels dégâts qu’il veut mettre à sa charge, à savoir dans les 2/3 jours ouvrables suivant la réception des clefs. Il ne peut pas par exemple se contenter d’attendre le 15 janvier. Sinon, il sera déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité (art 267a CO)

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 décembre 2017

GENEVE – Mon évier est bouché : qui doit payer ?

Question de Roman S. à Genève: « Mon évier a été bouché. J’ai signalé le problème à la régie qui m’a envoyé un plombier. L’intervention a résolu le problème. La régie m’a ensuite envoyé la facture du plombier en affirmant que selon l’article 36 lettre « i » des Conditions générales et règles et usages locatifs elle était à ma charge. Est-ce à moi de payer? » 

 

Souvent les régies soutiennent qu’il appartient au locataire de déboucher les canalisations jusqu’à la conduite collective, se basant sur des conditions générales (CG) intégrées au bail.

 

On signale d’emblée que ces CG varient selon les régies et connaissent différentes éditions, donc ne forment pas à proprement dit un usage (malgré leur nom trompeur), et partant ne lient le locataire que si elles ont été valablement intégrées au contrat (par remise au locataire et signature de celles-ci par ses soins).  En outre une clause des CG peut s’avérer nulle, parce que contraire à une règle impérative protectrice du locataire figurant dans le Code des obligations(CO), ou pas opposable parce que inattendue et s’écartant significativement de ce que pouvait attendre un signataire inexpérimenté ( « clause insolite »).

 

Or, le CO prévoit impérativement que le bailleur remet la chose louée dans un état approprié à son usage et l’entretient dans l’état convenu. Il se charge donc des travaux de réparation et élimine les défauts comme un évier bouché, ce qui est rémunéré par le loyer.

 

Cela ne vaut bien sûr pas si l’évier est entravé par la faute du locataire, par exemple parce que celui-ci y a laissé tomber un objet encombrant qui obstrue le siphon. Il revient à la régie de le dire et de le démontrer. A défaut le principe prévaut et l’entretien reste à charge du bailleur.

 

En outre, pour la paix des ménages, le CO prévoit, par exception (donc de manière restrictive) un entretien par le locataire pour les cas bagatelles, dits menus travaux. Cela se définit comme toute mesure ne nécessitant aucun savoir-faire particulier et n’exigeant pas de frais importants,  le montant à lui seul n’étant pas déterminant. (par exemple changer un flexible de douche; mais pas changer un joint de porte de frigo).

 

Dans le cas de notre lecteur, il doit payer s’il a obstrué fautivement l’évier, ce que la régie doit prouver. Il doit aussi payer si l’intervention se limitait à utiliser une simple ventouse et un produit chimique classique achetable en droguerie. Sinon, c’est à charge du bailleur, même si les CG indiquent le contraire, car elles sont nulles.

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 novembre 2017.

GENEVE – Le chauffe-eau est en panne depuis un mois : mon bailleur veut me le faire payer.

Question de Mme Doris L. à Genève : « Le chauffe-eau individuel de mon appartement, qui appartient au bailleur, est en panne depuis un mois ! La régie refuse de le changer en prétendant qu’il est tombé en panne parce que je ne l’ai pas détartré. Elle veut que j’en paie un neuf. A-t-elle le droit ? «

 

Doublement non .

D’une part l’entretien de la chose louée est à la charge du bailleur : il lui appartenait donc de faire détartrer régulièrement le chauffe-eau, ce d’autant plus que la régie n’avait donné aucune instruction en ce sens à la locataire et ne lui avait même pas remis le mode d’emploi de l’appareil ! En cours de bail seuls les menus travaux d’entretien sont à la charge du locataire : nettoyages, petites réparations que le locataire peut faire lui-même sans connaissances techniques particulières. Dès que l’intervention d’un ouvrier spécialisé est nécessaire, la réparation est à la charge du bailleur, quel que soit son coût. Toute dérogation à cette règle est nulle, même si elle figure dans le contrat de bail. Ainsi une clause qui mettrait à la charge du locataire toute réparation jusqu’à 150.- ou 1% du loyer annuel est nulle. Malheureusement de telles clauses figurent souvent dans les contrats ou les « conditions générales et règles et usages locatifs » qui ne sont en réalité que des clauses particulières imposées unilatéralement aux locataires par les milieux immobiliers. Elles ne correspondent à aucun usage au sens de la loi.

D’autre part, même si la locataire avait cassé l’appareil par sa faute, elle ne devrait pas payer l’intégralité de la facture du remplacement de l’appareil : en effet il faut toujours déduire un amortissement dû à l’usure normale, en fonction de l’âge de l’appareil.

L’usure normale est à la charge du bailleur.

Ainsi, selon les tabelles d’amortissement communes aux associations de bailleurs et de locataires (disponibles sous www.asloca.ch infos pratiques), la durée de vie d’un chauffe-eau est de 15 ans. Dès lors, si le locataire casse un chauffe-eau âgé de 10 ans, il ne doit payer qu’un tiers de la facture, soit les 5 ans non amortis sur 15. Cette règle est évidemment aussi valable lorsque le locataire restitue l’appartement à la fin du bail.

Les régies « oublient » souvent cette règle. A noter que l’âge de l’appareil doit être calculé depuis son installation évidemment et non pas depuis le début du bail.

Enfin la locataire a droit à une réduction de son loyer pour avoir été privée d’eau chaude pendant au moins un mois, étant précisé que grâce à l’intervention de l’Asloca, le chauffe-eau a finalement été changé aux frais du bailleur.

 

François Zutter, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 11 novembre 2017