GENEVE: Votation du 7 mars 2010 :NON à la loi modifiant la Loi sur l’énergie

NON AUX TRAVAUX D’AMELIORATIONS ENERGETIQUES SUR LE DOS DES LOCATAIRES.

L’Asloca Genève recommande de voter et faire voter NON le 7 mars 2010 à la modification de la Loi sur l’énergie , car la droite du Parlement a profité de modifier la LDTR (Loi sur les Démolitions et Rénovations de maisons d’habitation) afin de permettre aux bailleurs de répercuter entièrement le coût des travaux sur les loyers.

Alors que les locataires genevois paient déjà des loyers très élevés, le Parlement a modifié la LDTR (alors que le premier projet de modification de la loi sur l’énergie ne touchait pas cette loi) pour augmenter les loyers après travaux :

Ainsi non seulement ces travaux pourront être répercutés sur les loyers, mais encore les économies d’énergie en résultant passeront dans la poche des propriétaires.

Un loyer de 1000.- par mois, charges non comprises, pour un appartement de 4 pièces pourra être augmenté d’au moins 211.– par mois :

  • Fr. 121.- par mois pour arriver à la limite des loyers LDTR
  • Fr. 40.- par mois à titre de contribution énergétique
  • Fr. 50.- au moins représentant les économies de chauffage et eau chaude.

Tout cela alors que les propriétaires recevront des subventions pour effectuer ces travaux.

Votez NON le 7 mars 2010

GENEVE: Elections au Grand Conseil du 11 octobre 2009: votez pour les candidats de l’ASLOCA

Le Parlement genevois va être renouvelé le 11 octobre 2009.

Pour continuer à défendre la cause des locataires, votez et faites voter les candidats de l’ASLOCA:

– Irène BUCHE, avocate à l’ASLOCA , liste 3, Les Socialistes

– Christian DANDRES, juriste à l’ASLOCA, liste 3, Les Socialistes

– Ernst GREINER, trésorier de l’ASLOCA, liste 1, Les Radicaux

– Christian GROBET, vice-président de l’ASLOCA, liste 8, Défense des aînés, des locataires, de l’emploi et du social.

Pour assurer l’élection de nos représentants au Grand Conseil, nous vous recommandons de rajouter à la main
les noms de tous ceux d’entre eux qui ne figurent pas sur la liste imprimée de votre choix.

GENEVE: Votations du 27 septembre 2009

L’ASLOCA Genève recommande de voter deux fois OUI le 27 septembre 2009 aux objets qui concernent les locataires:
Objet n° 4: modification de la loi générale sur le logement et la protection des locataires: OUI
Cette modification constitue le contre-projet à l’initiative de l’ASLOCA “Pour un financement juste et durable de
la politique sociale du logement par l’or de la Banque Nationale Suisse”.

Le texte soumis au vote est issu d’un accord entre l’ASLOCA et le Conseil d’Etat et vise à disposer d’un parc
plus important de logements d’utilité publique, l’objectif quantitatif passant de 15 à 20%, le financement étant
par ailleurs augmenté de 30 à 35 millions de francs par an. Enfin ce financement n’est pas limité dans le temps,
contrairement à la Loi sur le Logements d’Utilité Publique actuelle.
Objet n° 5: modification de la Loi instituant la commission en matière de baux et loyers (CCMBL): OUI

Cette modification est le fruit d’une concertation entre le Rassemblement pour une Politique Sociale du logement
(dont fait partie l’ASLOCA), la Chambre Genevoise Immobilière et la Commission de Conciliation en matière de
Baux et Loyers.

Elle vise à permettre la conclusion d’accords écrits de fixation de délais d’épreuve au locataire pour lui permettre de rattraper un arriéré de loyers, avec engagement de la part du bailleur de retirer le congé à l’expiration du délai d’épreuve.

Elle permet aussi à la CCMBL d’entériner des accords entre les parties sans avoir à les convoquer pour une audience, ce qui lui permettra de rationnaliser son fonctionnement.

François Zutter, avocat répondant, ASLOCA Genève

GENEVE: Décomptes de chauffage et d’eau chaude

Selon l’article 15B de la loi sur l’énergie, l’indice de dépense de chaleur (IDC) représente la quantité annuelle d’énergie consommée pour la production de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire).

Le calcul de cet indice est obligatoire pour tous les bâtiments existants, d’au moins 5 utilisateurs d’une installation de chauffage central, en vue de déterminer notamment leur assujettissement aux décomptes individuels des frais de chauffage.

Selon l’article 14, alinéa 7 du règlement d’application de la loi sur l’énergie, le propriétaire est tenu de faire figurer l’indice de dépense de chaleur des deux dernières années dans les décomptes annuels des frais de chauffage envoyés aux locataires.

En réalité, à Genève, la plupart des régies ne mentionnent pas ces indices dans les décomptes de chauffage. En revanche, de nombreuses régies répercutent le coût du calcul de cet indice sur les locataires par le biais du décompte de chauffage!

Or, comme on l’a vu, le calcul de cet indice ne sert ni à chauffer, ni à produire de l’eau chaude: Il ne peut donc pas être mis à la charge des locataires par le biais des frais accessoires.

Locataires: Exigez de votre régie un décompte détaillé (vous en avez le droit, conformément à l’article 8 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme) et refusez de payer les coûts du calcul de l’IDC.

Pour plus de renseignements, passez à la permanence de l’ASLOCA!

François ZUTTER, avocat répondant, ASLOCA Genève

GENEVE: Remplacement des toiles de tente

Une légende urbaine bien répandue prétend que le remplacement des toiles de tente solaire serait à la charge du locataire, même si elles ont été installées par le propriétaire. C’est en tout cas ce que répandent les régies, en particulier dans le canton de Genève. Ces dernières se retranchent habituellement derrière des conditions générales mal rédigées ou tout simplement contraires au Code des Obligations. Celui-ci prescrit en effet que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état (art. 256 CO). Selon cette même disposition, les dérogations au détriment du locataire, prévues dans des conditions générales préimprimées ou dans des baux d’habitations ou de locaux commerciaux sont nulles. C’est le cas de conditions générales qui prévoiraient que le remplacement des toiles de tente est à la charge du locataire, même si c’est le bailleur qui les a installées.

Dans le canton de Vaud, à la suite d’un jugement du Tribunal des Baux du 22 septembre 1995, les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) ont été modifiés, en ce sens que dorénavant ils prévoient que le bailleur a la charge du «remplacement des toiles de tente, si les locaux loués en sont équipés» (art. 8 des RULV de 2008, ayant force obligatoire pour tous les baux et loyers du canton de Vaud).

A Genève, il n’y a pas de conditions générales obligatoires qui s’appliquent pour tous les contrats de bail, sauf pour les immeubles subventionnés. Chaque régie rédige ses propres «règles et usages locatifs» qui sont tout sauf l’expression d’un usage.

Cela étant, même les «Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève», obligatoires pour les immeubles subventionnés sont mal rédigées en ce qui concerne les toiles de tente. En effet, il y est indiqué à l’art. 48 : «L’installation, l’entretien et le remplacement des toiles de tente sont à la charge des locataires qui doivent s’en tenir au modèle et à la teinte choisie par le bailleur. Celui-ci ne peut toutefois obliger un locataire à en installer».

Pour que cette disposition soit conforme au droit fédéral, elle doit s’interpréter dans le sens que si l’immeuble n’est pas pourvu de toiles de tente, alors leur installation est à la charge du locataire. Cela est conforme au principe qui veut que le locataire ne peut demander que des travaux d’entretien au bailleur, mais non pas des travaux à plus-value comme des installations supplémentaires. En revanche, si l’immeuble est déjà pourvu de toiles de tente, alors leur entretien, voire leur remplacement, est à la charge du bailleur. C’est ce qu’a confirmé un récent jugement du Tribunal des baux et loyers de Genève du 14 janvier 2009, qui a considéré que l’art. 48 des conditions générales était nul au sens de l’art. 256 al. 2 CO et que, de toute façon, il ne traduit pas l’expression d’un usage local au sens de l’art. 259 CO.

Aux locataires d’être vigilants et de faire valoir leurs droits avec l’aide de l’ASLOCA.

Rappelons encore que selon la tabelle d’amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires de 2007, la durée de vie d’une toile de tente en tissu est de 15 ans (c.f. Infos pratiques –> tabelles)

François ZUTTER

GENEVE: Votations cantonales du 17 mai 2009

OUI à la modification de la LDTR (objet n° 3)

Le 17 mai 2009 nous sommes appelés à voter sur une modification de la LDTR (Loi sur les Démolitions, Transformations et Rénovations de maisons d’habitation) (objet cantonal n° 3).

Cette modification est sans enjeu puisqu’il s’agit d’adapter la Commission de Recours en matière LDTR à la nouvelle organisation judiciaire; toutes les commissions de recours ont été regroupées en une seule instance de recours: la commission cantonale de recours en matière administrative.

Elle siègera toujours avec des représentants de divers milieux, notamment un représentant des milieux de défense des locataires.

Cette votation est nécessaire en raison du référendum obligatoire pour toute modification de la LDTR.

L’ASLOCA recommande donc de voter OUI

GENEVE: Droit de recours des associations

Votations du 30 novembre 2008

L’ASLOCA Genève recommande de voter NON à l’initiative du Parti radical zurichois voulant supprimer le droit de recours des associations.

Accepter cette initiative serait un mauvais signe pouvant entraîner par exemple la suppression du droit de recours de l’Asloca Genève lorsque les prescriptions de la LDTR (Loi genevoise sur les Démolitions et Rénovations de maisons d’habitation) ne sont pas respectées en matière de rénovation d’immeuble ou de vente d’appartement.

GENEVE: Votations cantonales du 30 novembre

L’ASLOCA Genève recommande de voter OUI à la modification de la LGL

En raison du référendum obligatoire imposé par la Constitution genevoise en matière de lois protégeant les locataires, les citoyens genevois sont appelés à se prononcer sur une modification de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires, le 30 novembre 2008.
Il ne s’agit que d’une modification technique qui ne remet pas en cause la protection des locataires.

L’Asloca Genève recommande donc de voter OUI à cette modification (objet n° 1 des votations cantonales)

GENEVE: Nouveau taux hypothécaire

Contestez les hausses de loyer!
L’annonce du nouveau taux hypothécaire de référence préfigure des tentatives de hausse de loyers genevois. Il ne s’agit pas d’une fatalité. Il est donc nécessaire de contester ces hausses de loyer avec l’aide de l’ASLOCA-GENEVE.

L’ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), entrée en vigueur le 1er janvier de cette année, modifie la base de calcul du taux hypothécaire de référence pour les loyers.

Alors que précédemment, les banques cantonales fixaient chacune leur taux de référence, celui-ci sera désormais déterminé sur la base du taux hypothécaire moyen des banques dont les créances hypothécaires dépassent 300 millions de francs, sous l’égide de l’Office fédéral du logement (OFL).

C’est ainsi que le nouveau taux annoncé ce jour et applicable dans l’ensemble du pays a été fixé à 3,5 %.

Pour les locataires genevois, cette publication préfigure des notifications de hausse de loyer, puisque le dernier taux publié par la Banque cantonale de Genève (BCGE) s’élevait à 3% (Bien que depuis le début de cette année, la BCGE a publié un taux se situant entre 3.25 et 4.25% “en fonction de la nature de chaque affaire et du risque qui lui est associé”!).

Pour autant, les locataires ne sont pas désarmés face à cette situation et il est indispensable qu’ils contestent toute hausse notifiée, notamment pour les motifs suivants:

1. Beaucoup des loyers actuels n’ont jamais profité de baisses de loyers lorsque les taux ont baissé.
2. Certains loyers, bien que fondés sur un taux inférieur à 3,5 % représentent déjà un rendement
abusif pour le bailleur.
3. Le bailleur peut en profiter pour introduire d’autres éléments dans le calcul de hausse.

Les hausses de loyers doivent être contestées, dans un délai de 30 jours, par courrier recommandé,
auprès de la Commission de conciliation en matière de Baux et Loyers,
Rue de Chaudronniers 7, Case postale 3120, 1211 Genève 3.

L’ASLOCA-GENEVE se tient comme toujours à disposition des locataires concernés pour tout renseignement
et afin de les aider dans cette démarche.

GENEVE: Sortie du régime HLM ou HCM

Demandez une baisse de loyer! 
Des locataires d’un immeuble HLM à Lancy viennent d’obtenir 20% de réduction de loyer, soit environ 400.- par mois, pour la prochaine échéance de leur contrat coincidant avec la sortie du régime subventionné de leur immeuble!

Nous avons déjà évoqué ce phénomène dans le Droit au Logement n° 170 de juin 2005.

N’hésitez donc pas à demander vous aussi une baisse de loyer si votre immeuble sort prochainement du régime subventionné.