JURISPRUDENCE: Contestation du loyer initial : aussi pour les locaux commerciaux.

Le Tribunal fédéral vient de confirmer une baisse du loyer initial de 26% pour un commerçant genevois, soit un montant supérieur à Frs 800.- par mois!

C’est une nouvelle tout-à-fait réjouissante qui montre que cela vaut se battre pour contester son loyer.

Rappelons que le locataire n’a qu’un délai de 30 jours pour contester le loyer initial auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Le délai court dès la remise des clefs et non pas dès la signature du contrat.

La requête est recevable si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au locataire précédent OU si le locataire a été contraint de signer le bail par nécessité personnelle OU en raison de la situation de pénurie sur le marchéà des locaux commerciaux.

Locataires commerçants : défendez-vous! Cela en vaut la peine.

François Zutter
avocat répondant
Asloca Genève

GENEVE: L’assemblée constituante a achevé ses travaux

L’Assemblée constituante a remis sa copie le 26 juin 2012. Celle-ci sera soumise au peuple genevois le 14 octobre 2012.  Présentation des enjeux pour les locataires.

Dans ce journal, nous avons présenté à plusieurs reprises les enjeux de la réforme de la Constitution genevoise. Nous rappelions que, si le droit du bail figure dans la législation fédérale, l’aménagement du territoire, la politique du logement et celle de l’habitat social incombent aux cantons.

A Genève, la Constitution contient les règles essentielles permettant aux collectivités de lutter contre la spéculation foncière et, ainsi, de protéger les intérêts des locataires. Depuis plusieurs décennies, l’ASLOCA a porté une dizaine d’initiatives populaires qui ont pour la plupart abouti à une modification de la Constitution en faveur des droits des locataires.

Ainsi, la forte présence des milieux immobiliers au sein de l’Assemblée constituante et le soutien de la majorité de celle-ci dont ils jouissent faisaient craindre le pire.

Bilan nuancé
A l’heure du bilan, on peut constater qu’il s’est trouvé des constituants pour remettre au pas les ayatollahs des milieux immobiliers. Certains avaient en effet, au début des travaux de cette assemblée, fait adopter des dispositions qui, si elles avaient été confirmées lors du vote final, auraient rendu inapplicables les règles destinées à favoriser la construction de logements à loyer abordable. Toutefois, malgré ce rappel à l’ordre, la Chambre immobilière est parvenue au final à faire passer ses idées.

Changement de la ligne politique
La nouvelle Constitution cristallise en effet un changement de philosophie dans la manière de concrétiser le droit au logement. Celle-ci n’est pas sans rappeler la ligne politique adoptée par Mark Muller de 2007 à 2011.

Aujourd’hui la Constitution prévoit que l’Etat et les communes mènent une politique du logement axée sur les constructions qui répondent aux besoins de la majorité de la population, soit de la classe moyenne et des personnes à faibles revenus. L’accent est mis prioritairement sur les appartements locatifs à loyer libre ou subventionné.

Le projet de Constitution affirme, quant à lui, la volonté de la majorité de ses rédacteurs de limiter les outils de régulation du marché immobilier et de favoriser la propriété. Ceux-ci limitent en effet les bénéfices sur les terrains à bâtir afin d’éviter que les futurs logements ne soient inaccessibles à la majorité de la population.

Dans le même sens, le projet prévoit aussi que l’Etat n’axerait plus son action sur la création de logements abordables, mais qu’il devrait favoriser tout type d’habitat. Ainsi, les contribuables devraient par exemple soutenir la construction et la promotion de logements destinés à la vente alors que le prix de ceux-ci atteint, selon les statistiques cantonales, une moyenne de 1,2 million de francs pour les appartements et de 2,4 millions de francs pour les villas.

En vue des votations cantonales genevoises du 14 octobre 2012, l’Assemblée des délégués de l’ASLOCA a débattu du projet et estimé qu’elle n’appellerait pas à le soutenir.

Toutefois, dans la mesure où elle a estimé que ce texte contenait quelques avancées dans d’autres domaines que le logement, elle s’est abstenue de donner une recommandation de vote.

GENEVE: Les loyers indexés à l’inflation doivent baisser

L’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) est en baisse : l’indice de juin 2012 est à 99.5 points alors qu’il était à 100.5 en juin 2011, soit une baisse de 1,1%.

Cet indice s’élevait même à 100.8 en avril 2011 ou à 100.4 en octobre 2008.

Certains contrats de bail prévoient que le loyer est indexé à l’ISPC : il faut pour cela que le contrat soit conclu pour une durée de 5 ans minimum et qu’il prévoit expressément l’indexation du loyer à l’inflation.

La loi prévoit aussi qu’en cas de baisse de l’indice, comme c’est le cas actuellement, les loyers doivent être adaptés en proportion. (article 17 al 2 de l’Ordonnace sur le bail à loyer et le bail à ferme, OBLF)

Aucun bailleur ne le fait.

Vérifiez l’évolution de l’indice sur nos tabelles et réclamez une baisse de loyer à votre bailleur.

Celle-ci doit entrer en vigueur immédiatement, la loi ne prévoyant aucun délai.

GENEVE: Sortie HLM : les loyers doivent baisser!

De nombreux immeubles de Genève sont récemment sortis ou vont sortir prochainement du régime HLM.

Ainsi c’est le cas de plusieurs centaines de logement à Montbrillant (avenue de France) ou aux Charmilles (Promenade de l’Europe).

Pendant les 20 ans de contrôle des loyers par l’Etat, celui-ci garantit aux propriétaires des rendements élevés, plus élevés que ce que permet le droit privé pour les loyers libres.

Actuellement les taux hypothécaires sont très bas et le taux officiel de référence pour les loyers vient encore de baisser pour atteindre le plancher historique de 2,25% depuis le 1er juin 2012.

C’est pourquoi à la sortie du régime HLM, les bailleurs devraient baisser les loyers, le rendement garanti par l’Etat sous régime HLM devenant abusif en loyer libre.

Locataires : demandez des baisses de loyer, vous y avez droit.

Celles-ci peuvent être importantes suivant le financement de l’immeuble, soit jusqu’à 10 ou 20%!

Cela vaut donc la peine de venir consulter l’Asloca pour faire examiner votre loyer et vous faire aider dans cette démarche.

François Zutter

avocat répondant

Asloca Genève

GENEVE: Votez deux fois NON le 17 juin

  • VOTATIONS FEDERALES : L’ASLOCA recommande de voter encore une fois NON à l’EPARGNE LOGEMENT, mesure inutile qui consiste seulement à offrir des cadeaux fiscaux à ceux qui n’en ont pas besoin.
  • VOTATIONS CANTONALES : L’ASLOCA recommande de voter NON à la Loi sur l’organisation des institutions de droit public (sujet no 4) afin de garder un contrôle et une participation démocratiques de nos institutions. Plus d’information dans l’article paru dans Droit au logement No 205, page 6.

GENEVE: Aboutissement officiel des deux initiatives populaires de L’ASLOCA

Le Conseil d’Etat a constaté ce 7 septembre 2011 l’aboutissement de deux initiatives populaire de l’ASLOCA.

La vérification des signatures déposées à l’appui de l’initiative populaire cantonale « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! (Renforcement de la LDTR) » a donné les résultats suivants :

  • nombre de signatures annoncées par les déposants : 14’145
  • nombre de signatures contrôlées : 11’305
  • nombre de signatures validées : 10’041

La vérification des signatures déposées à l’appui de l’initiative populaire cantonale « Bureaux et logements de luxe, ça suffit ! Construisons des logements locatifs et bon marché » a donné les résultats suivants :

  • nombre de signatures annoncées par les déposants : 14’073
  • nombre de signatures contrôlées : 11’249
  • nombre de signatures validées : 10’031

Le nombre de 10’000 signatures exigé par la Constitution (art. 64) pour chaque texte est atteint, et les deux initiatives ont donc abouti.

COMMUNICATION – ASLOCA GENEVE: les deux initiatives ont abouti

Les 2 initiatives de l’Asloca ont abouti et ont été déposées à la Chancellerie.

Merci à tous ceux qui les ont signées ou ont aidé à la récolte des signatures.

GENEVE: Le peuple genevois refuse la fondation mammouth

Le peuple genevois a largement rejeté le projet de fondation mammouth du Conseil d’Etat le 13 février 2011, marquant par là son attachement à des Fondations Immobilières de Droit Public proches des citoyens.

Merci à toutes les citoyennes et ltous les citoyens qui ont permis ce succès.

GENEVE: NON à la fondation mammouth le 13 février 2011

 Le 13 février 2011, votez NON à la modification de la Loi générale sur le logement (objet cantonal no 2)

Alors que les 4 fondations immobilières de droit public (FIDP) existant à Genève jouent un rôle social de proximité fondamental dans la politique du logement, le Conseiller d’Etat Mark MULLER veut les fusionner en une fondation unique, déconnectée des réalités sociales et entièrement sous sa coupe.

Or, plusieurs dizaines de citoyen-ne-s, politiques et représentant-e-s associatifs siègent actuellement dans les 4 fondations et y font un travail remarquable. Sous prétexte de soi-disant dysfonctionnements, Mark MULLER veut que le logement social à Genève (6’500 logements aujourd’hui, 25’000 demain !) soit géré en petit comité, par des personnes qu’il pourrait nommer à sa guise, excluant par-là tout contrôle démocratique sur ces institutions !

Cette main basse politique opérée sur le logement social est inacceptable. Elle remet en cause la volonté populaire qui avait clairement refusé la professionnalisation des conseils d’administration des entreprises publiques.

Le projet de Mark MULLER, loin d’améliorer l’efficacité des fondations, entraînerait d’importants coûts supplémentaires pour l’Etat au profit des bailleurs privés. Il verrait en outre la généralisation des méthodes pratiquées par les régisseurs privés et qui font le drame de bon nombre de locataires.

Il va à l’encontre non seulement des intérêts de la collectivité publique, mais aussi des principaux intéressés, les locataires.

COMMUNIQUE DE PRESSE – ASLOCA GENEVE

BAISSE DU TAUX HYPOTHCAIRE DE REFERENCE : LES LOCATAIRES DOIVENT EXIGER UNE BAISSE DE LEUR LOYER

Avec l’annonce de ce jour d’un taux hypothécaire de référence à 2,75%, c’est la troisième baisse consécutive du taux hypothécaire annoncée par l’Office fédéral du logement depuis octobre 2008. Cette baisse globale de 3,5% à 2,75% sur deux ans justifie une baisse totale de loyer de 8,26%. Il est donc temps pour les locataires d’exiger une baisse de loyer, ce d’autant plus que les charges effectives des bailleurs n’ont jamais été aussi basses.

Depuis l’introduction début 2008 de la nouvelle méthode de détermination du taux hypothécaire de référence, appliquée pour la première fois le 1er octobre 2008 avec un taux de 3,5%, c’est la troisième baisse consécutive du taux hypothécaire de référence qui intervient. Le taux hypothécaire passant de 3,5% à 2,75%, c’est au total une baisse de 8,26% qui doit être accordée pour ce facteur aux locataires. Pour la baisse de ce jour du taux hypothécaire de 3% à 2,75%, c’est une baisse de 2,91% qui doit être appliquée sur les loyers.

La grande majorité des locataires n’a pas bénéficié de la répercussion sur les loyers des baisses du taux hypothécaire. Or, cela représente des centaines, voire des milliers de francs que chaque locataire verse par année en trop à son bailleur. Il est donc indispensable que chaque locataire fasse valoir ses droits à la baisse de loyer.

Il faut rappeler que la baisse de loyer n’est pas automatique. Pour l’obtenir, les locataires doivent adresser au plus vite par courrier à leur bailleur une demande de baisse de loyer pour la plus prochaine échéance contractuelle. Le bailleur dispose de 30 jours pour répondre. Si le locataire ne reçoit pas de réponse dans ce délai ou si la réponse est insatisfaisante, il doit s’adresser dans les 30 jours qui suivent à l’autorité de conciliation. Les locataires sont tous invités à s’adresser aux consultations de l’ASLOCA pour faire examiner leur loyer et s’informer précisément sur les démarches à entreprendre.

L’ASLOCA relève que l’inexorable mais lente décrue du taux hypothécaire de référence au regard des taux variables actuellement exceptionnellement bas démontre l’effet de lissage de la méthode actuelle de fixation du taux de référence. Cela supprime de fait l’effet yoyo dévastateur pour les locataires. L’ASLOCA s’en réjouit pour ses effets bénéfiques à moyen et long terme. Elle relève toutefois que la différence entre la moyenne effective des taux hypothécaires pratiqués en Suisse – aujourd’hui à 2,65% – et le taux hypothécaire de référence servant au calcul des loyers – aujourd’hui à 2,75% – n’est pas justifiée. Elle porte préjudice uniquement aux locataires. L’Office fédéral du logement doit proposer une adaptation de la méthode.

L’ASLOCA souligne cependant que le niveau global des loyers excessivement élevé ne pourra baisser de manière conséquente et durable que si de nombreux nouveaux logements bon marché sont offerts à la location. Les autorités municipales, cantonales et fédérales portent clairement la responsabilité de la pénurie de logements et de leur cherté dans les centres urbains. L’on ne peut laisser s’installer des dizaines de milliers de nouveaux résidents en Suisse sans des mesures d’accompagnement. Il est temps que l’encouragement en faveur du logement d’utilité publique s’impose dans les faits et qu’il se concrétise sous forme de subventions directes ou indirectes ou sous forme de mesures d’aménagement.

Pour tout contact : Carlo Sommaruga, Secrétaire général