COMMUNICATION – ASLOCA GENEVE: les deux initiatives ont abouti

Les 2 initiatives de l’Asloca ont abouti et ont été déposées à la Chancellerie.

Merci à tous ceux qui les ont signées ou ont aidé à la récolte des signatures.

GENEVE: Le peuple genevois refuse la fondation mammouth

Le peuple genevois a largement rejeté le projet de fondation mammouth du Conseil d’Etat le 13 février 2011, marquant par là son attachement à des Fondations Immobilières de Droit Public proches des citoyens.

Merci à toutes les citoyennes et ltous les citoyens qui ont permis ce succès.

GENEVE: NON à la fondation mammouth le 13 février 2011

 Le 13 février 2011, votez NON à la modification de la Loi générale sur le logement (objet cantonal no 2)

Alors que les 4 fondations immobilières de droit public (FIDP) existant à Genève jouent un rôle social de proximité fondamental dans la politique du logement, le Conseiller d’Etat Mark MULLER veut les fusionner en une fondation unique, déconnectée des réalités sociales et entièrement sous sa coupe.

Or, plusieurs dizaines de citoyen-ne-s, politiques et représentant-e-s associatifs siègent actuellement dans les 4 fondations et y font un travail remarquable. Sous prétexte de soi-disant dysfonctionnements, Mark MULLER veut que le logement social à Genève (6’500 logements aujourd’hui, 25’000 demain !) soit géré en petit comité, par des personnes qu’il pourrait nommer à sa guise, excluant par-là tout contrôle démocratique sur ces institutions !

Cette main basse politique opérée sur le logement social est inacceptable. Elle remet en cause la volonté populaire qui avait clairement refusé la professionnalisation des conseils d’administration des entreprises publiques.

Le projet de Mark MULLER, loin d’améliorer l’efficacité des fondations, entraînerait d’importants coûts supplémentaires pour l’Etat au profit des bailleurs privés. Il verrait en outre la généralisation des méthodes pratiquées par les régisseurs privés et qui font le drame de bon nombre de locataires.

Il va à l’encontre non seulement des intérêts de la collectivité publique, mais aussi des principaux intéressés, les locataires.

COMMUNIQUE DE PRESSE – ASLOCA GENEVE

BAISSE DU TAUX HYPOTHCAIRE DE REFERENCE : LES LOCATAIRES DOIVENT EXIGER UNE BAISSE DE LEUR LOYER

Avec l’annonce de ce jour d’un taux hypothécaire de référence à 2,75%, c’est la troisième baisse consécutive du taux hypothécaire annoncée par l’Office fédéral du logement depuis octobre 2008. Cette baisse globale de 3,5% à 2,75% sur deux ans justifie une baisse totale de loyer de 8,26%. Il est donc temps pour les locataires d’exiger une baisse de loyer, ce d’autant plus que les charges effectives des bailleurs n’ont jamais été aussi basses.

Depuis l’introduction début 2008 de la nouvelle méthode de détermination du taux hypothécaire de référence, appliquée pour la première fois le 1er octobre 2008 avec un taux de 3,5%, c’est la troisième baisse consécutive du taux hypothécaire de référence qui intervient. Le taux hypothécaire passant de 3,5% à 2,75%, c’est au total une baisse de 8,26% qui doit être accordée pour ce facteur aux locataires. Pour la baisse de ce jour du taux hypothécaire de 3% à 2,75%, c’est une baisse de 2,91% qui doit être appliquée sur les loyers.

La grande majorité des locataires n’a pas bénéficié de la répercussion sur les loyers des baisses du taux hypothécaire. Or, cela représente des centaines, voire des milliers de francs que chaque locataire verse par année en trop à son bailleur. Il est donc indispensable que chaque locataire fasse valoir ses droits à la baisse de loyer.

Il faut rappeler que la baisse de loyer n’est pas automatique. Pour l’obtenir, les locataires doivent adresser au plus vite par courrier à leur bailleur une demande de baisse de loyer pour la plus prochaine échéance contractuelle. Le bailleur dispose de 30 jours pour répondre. Si le locataire ne reçoit pas de réponse dans ce délai ou si la réponse est insatisfaisante, il doit s’adresser dans les 30 jours qui suivent à l’autorité de conciliation. Les locataires sont tous invités à s’adresser aux consultations de l’ASLOCA pour faire examiner leur loyer et s’informer précisément sur les démarches à entreprendre.

L’ASLOCA relève que l’inexorable mais lente décrue du taux hypothécaire de référence au regard des taux variables actuellement exceptionnellement bas démontre l’effet de lissage de la méthode actuelle de fixation du taux de référence. Cela supprime de fait l’effet yoyo dévastateur pour les locataires. L’ASLOCA s’en réjouit pour ses effets bénéfiques à moyen et long terme. Elle relève toutefois que la différence entre la moyenne effective des taux hypothécaires pratiqués en Suisse – aujourd’hui à 2,65% – et le taux hypothécaire de référence servant au calcul des loyers – aujourd’hui à 2,75% – n’est pas justifiée. Elle porte préjudice uniquement aux locataires. L’Office fédéral du logement doit proposer une adaptation de la méthode.

L’ASLOCA souligne cependant que le niveau global des loyers excessivement élevé ne pourra baisser de manière conséquente et durable que si de nombreux nouveaux logements bon marché sont offerts à la location. Les autorités municipales, cantonales et fédérales portent clairement la responsabilité de la pénurie de logements et de leur cherté dans les centres urbains. L’on ne peut laisser s’installer des dizaines de milliers de nouveaux résidents en Suisse sans des mesures d’accompagnement. Il est temps que l’encouragement en faveur du logement d’utilité publique s’impose dans les faits et qu’il se concrétise sous forme de subventions directes ou indirectes ou sous forme de mesures d’aménagement.

Pour tout contact : Carlo Sommaruga, Secrétaire général

GENEVE: Signez les 2 initiatives de l’ASLOCA Genève

L’ASLOCA lance deux initiatives

Sous couvert de lutte contre la pénurie d’appartements, la majorité politique de Genève fait de ce canton le terrain de jeux des spéculateurs qui suppriment les logements bon marché au profit d’appartements de luxe ou destinés à la vente. Des immeubles populaires sont rachetés à des fins spéculatives et les locataires sont mis sous pression pour les contraindre à accepter des loyers élevés ou à acheter leur logement. D’autres bâtiments sont purement et simplement rasés pour permettre la construction de logements de luxe.

Alors que 60 % de la population genevoise vit avec moins de CHF 6’000.00 par mois, les autorités cantonales continuent à accorder la priorité aux logements à vendre. 

Il est donc temps que les locataires sifflent la fin de la récréation pour les promoteurs ! 

Les solutions de l’ASLOCA contre la pénurie et la spéculation immobilière 

« Bureau et logements de luxe ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché »
La première initiative repose notamment sur les trois piliers suivants:

  • Lutter contre la pénurie de logements : 

Il s’agit de prévoir un taux de répartition équilibré entre emploi et logement en instaurant le principe « un emploi, un logement » pour toutes nouvelles surfaces construites. L’initiative exige de même des coefficients minimaux d’utilisation du sol de manière à ne pas gaspiller les terrains. Les immeubles devront ainsi être d’un certain gabarit de 4 à 10 étages. Les appartements construits ne devront pas dépasser les 120 à 140 m2 en moyenne, sachant qu’aujourd’hui un appartement de quatre pièces ne dépasse pas 80 m2.

  • Construire des logements pour les besoins des classes moyennes et populaires :

Cet objectif peut être atteint en fixant un taux de répartition entre logements en location et logements en propriété. Tant que la pénurie subsistera, la part de logements locatifs devra être de 50 % en zone ordinaire, de 80 % en zone de développement et de 100 % si le terrain déclassé était situé en zone agricole.

  • Lutter contre la spéculation foncière :

Aujourd’hui l’Etat autorise certains propriétaires fonciers à obtenir des plus-values inouïes sur le dos des locataires des immeubles qui seront construits sur ces parcelles. Un propriétaire peut revendre son terrain, après déclassement par l’Etat, 45 fois plus cher qu’il ne l’a payé. L’initiative prévoit de limiter la possibilité de répercuter le prix d’achat du terrain sur le loyer des futurs locataires à CHF 100.- le mètre carré en zone anciennement agricole et à CHF 700.- dans les autres secteurs.

« Stop au retour des congés-ventes. halte à la spéculation! « 
La seconde initiative vise à lutter contre les congés ventes et les hausses de loyers après travaux. Elle prévoit notamment:

  • Lutter contre les congés-ventes :

Avec la pénurie renaît les pratiques de certains propriétaires de vendre les immeubles, appartement par appartement. Les locataires sont alors congédiés avant la vente pour augmenter le prix ou après par le nouvel acquéreur au motif qu’il souhaite y habiter. L’initiative prévoit de renforcer la loi existante (LDTR) pour garantir que l’affectation locative soit maintenue.

  • Préserver les logements aux loyers modérés :

Nous assistons à une tendance de certains propriétaires d’acheter des immeubles dans le but de les démolir et de bâtir à la place des logements de luxe. Cette pratique supprime des appartements dont les loyers se situent d’ordinaire en-dessous des prix du marché, en congédiant les locataires en place. L’initiative prévoit de limiter les démolitions dans les cas où la reconstruction permettrait de doubler le nombre de logements offerts au public.

  • Maintenir les loyers des logements les meilleurs marchés :

Les travaux améliorant la qualité des bâtiments peuvent entraîner des hausses de loyers importantes. La LDTR protège les locataires en plafonnant les loyers après travaux durant 3 ou 5 ans, en fonction de l’importance des travaux. L’initiative prévoit de doubler cette période pour coïncider avec la durée moyenne des baux.

GENEVE: Votation du 7 mars 2010 :NON à la loi modifiant la Loi sur l’énergie

NON AUX TRAVAUX D’AMELIORATIONS ENERGETIQUES SUR LE DOS DES LOCATAIRES.

L’Asloca Genève recommande de voter et faire voter NON le 7 mars 2010 à la modification de la Loi sur l’énergie , car la droite du Parlement a profité de modifier la LDTR (Loi sur les Démolitions et Rénovations de maisons d’habitation) afin de permettre aux bailleurs de répercuter entièrement le coût des travaux sur les loyers.

Alors que les locataires genevois paient déjà des loyers très élevés, le Parlement a modifié la LDTR (alors que le premier projet de modification de la loi sur l’énergie ne touchait pas cette loi) pour augmenter les loyers après travaux :

Ainsi non seulement ces travaux pourront être répercutés sur les loyers, mais encore les économies d’énergie en résultant passeront dans la poche des propriétaires.

Un loyer de 1000.- par mois, charges non comprises, pour un appartement de 4 pièces pourra être augmenté d’au moins 211.– par mois :

  • Fr. 121.- par mois pour arriver à la limite des loyers LDTR
  • Fr. 40.- par mois à titre de contribution énergétique
  • Fr. 50.- au moins représentant les économies de chauffage et eau chaude.

Tout cela alors que les propriétaires recevront des subventions pour effectuer ces travaux.

Votez NON le 7 mars 2010

GENEVE: Elections au Grand Conseil du 11 octobre 2009: votez pour les candidats de l’ASLOCA

Le Parlement genevois va être renouvelé le 11 octobre 2009.

Pour continuer à défendre la cause des locataires, votez et faites voter les candidats de l’ASLOCA:

– Irène BUCHE, avocate à l’ASLOCA , liste 3, Les Socialistes

– Christian DANDRES, juriste à l’ASLOCA, liste 3, Les Socialistes

– Ernst GREINER, trésorier de l’ASLOCA, liste 1, Les Radicaux

– Christian GROBET, vice-président de l’ASLOCA, liste 8, Défense des aînés, des locataires, de l’emploi et du social.

Pour assurer l’élection de nos représentants au Grand Conseil, nous vous recommandons de rajouter à la main
les noms de tous ceux d’entre eux qui ne figurent pas sur la liste imprimée de votre choix.

GENEVE: Votations du 27 septembre 2009

L’ASLOCA Genève recommande de voter deux fois OUI le 27 septembre 2009 aux objets qui concernent les locataires:
Objet n° 4: modification de la loi générale sur le logement et la protection des locataires: OUI
Cette modification constitue le contre-projet à l’initiative de l’ASLOCA “Pour un financement juste et durable de
la politique sociale du logement par l’or de la Banque Nationale Suisse”.

Le texte soumis au vote est issu d’un accord entre l’ASLOCA et le Conseil d’Etat et vise à disposer d’un parc
plus important de logements d’utilité publique, l’objectif quantitatif passant de 15 à 20%, le financement étant
par ailleurs augmenté de 30 à 35 millions de francs par an. Enfin ce financement n’est pas limité dans le temps,
contrairement à la Loi sur le Logements d’Utilité Publique actuelle.
Objet n° 5: modification de la Loi instituant la commission en matière de baux et loyers (CCMBL): OUI

Cette modification est le fruit d’une concertation entre le Rassemblement pour une Politique Sociale du logement
(dont fait partie l’ASLOCA), la Chambre Genevoise Immobilière et la Commission de Conciliation en matière de
Baux et Loyers.

Elle vise à permettre la conclusion d’accords écrits de fixation de délais d’épreuve au locataire pour lui permettre de rattraper un arriéré de loyers, avec engagement de la part du bailleur de retirer le congé à l’expiration du délai d’épreuve.

Elle permet aussi à la CCMBL d’entériner des accords entre les parties sans avoir à les convoquer pour une audience, ce qui lui permettra de rationnaliser son fonctionnement.

François Zutter, avocat répondant, ASLOCA Genève

GENEVE: Décomptes de chauffage et d’eau chaude

Selon l’article 15B de la loi sur l’énergie, l’indice de dépense de chaleur (IDC) représente la quantité annuelle d’énergie consommée pour la production de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire).

Le calcul de cet indice est obligatoire pour tous les bâtiments existants, d’au moins 5 utilisateurs d’une installation de chauffage central, en vue de déterminer notamment leur assujettissement aux décomptes individuels des frais de chauffage.

Selon l’article 14, alinéa 7 du règlement d’application de la loi sur l’énergie, le propriétaire est tenu de faire figurer l’indice de dépense de chaleur des deux dernières années dans les décomptes annuels des frais de chauffage envoyés aux locataires.

En réalité, à Genève, la plupart des régies ne mentionnent pas ces indices dans les décomptes de chauffage. En revanche, de nombreuses régies répercutent le coût du calcul de cet indice sur les locataires par le biais du décompte de chauffage!

Or, comme on l’a vu, le calcul de cet indice ne sert ni à chauffer, ni à produire de l’eau chaude: Il ne peut donc pas être mis à la charge des locataires par le biais des frais accessoires.

Locataires: Exigez de votre régie un décompte détaillé (vous en avez le droit, conformément à l’article 8 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme) et refusez de payer les coûts du calcul de l’IDC.

Pour plus de renseignements, passez à la permanence de l’ASLOCA!

François ZUTTER, avocat répondant, ASLOCA Genève

GENEVE: Remplacement des toiles de tente

Une légende urbaine bien répandue prétend que le remplacement des toiles de tente solaire serait à la charge du locataire, même si elles ont été installées par le propriétaire. C’est en tout cas ce que répandent les régies, en particulier dans le canton de Genève. Ces dernières se retranchent habituellement derrière des conditions générales mal rédigées ou tout simplement contraires au Code des Obligations. Celui-ci prescrit en effet que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état (art. 256 CO). Selon cette même disposition, les dérogations au détriment du locataire, prévues dans des conditions générales préimprimées ou dans des baux d’habitations ou de locaux commerciaux sont nulles. C’est le cas de conditions générales qui prévoiraient que le remplacement des toiles de tente est à la charge du locataire, même si c’est le bailleur qui les a installées.

Dans le canton de Vaud, à la suite d’un jugement du Tribunal des Baux du 22 septembre 1995, les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) ont été modifiés, en ce sens que dorénavant ils prévoient que le bailleur a la charge du «remplacement des toiles de tente, si les locaux loués en sont équipés» (art. 8 des RULV de 2008, ayant force obligatoire pour tous les baux et loyers du canton de Vaud).

A Genève, il n’y a pas de conditions générales obligatoires qui s’appliquent pour tous les contrats de bail, sauf pour les immeubles subventionnés. Chaque régie rédige ses propres «règles et usages locatifs» qui sont tout sauf l’expression d’un usage.

Cela étant, même les «Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève», obligatoires pour les immeubles subventionnés sont mal rédigées en ce qui concerne les toiles de tente. En effet, il y est indiqué à l’art. 48 : «L’installation, l’entretien et le remplacement des toiles de tente sont à la charge des locataires qui doivent s’en tenir au modèle et à la teinte choisie par le bailleur. Celui-ci ne peut toutefois obliger un locataire à en installer».

Pour que cette disposition soit conforme au droit fédéral, elle doit s’interpréter dans le sens que si l’immeuble n’est pas pourvu de toiles de tente, alors leur installation est à la charge du locataire. Cela est conforme au principe qui veut que le locataire ne peut demander que des travaux d’entretien au bailleur, mais non pas des travaux à plus-value comme des installations supplémentaires. En revanche, si l’immeuble est déjà pourvu de toiles de tente, alors leur entretien, voire leur remplacement, est à la charge du bailleur. C’est ce qu’a confirmé un récent jugement du Tribunal des baux et loyers de Genève du 14 janvier 2009, qui a considéré que l’art. 48 des conditions générales était nul au sens de l’art. 256 al. 2 CO et que, de toute façon, il ne traduit pas l’expression d’un usage local au sens de l’art. 259 CO.

Aux locataires d’être vigilants et de faire valoir leurs droits avec l’aide de l’ASLOCA.

Rappelons encore que selon la tabelle d’amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires de 2007, la durée de vie d’une toile de tente en tissu est de 15 ans (c.f. Infos pratiques –> tabelles)

François ZUTTER