GENEVE – Défauts : puis-je arrêter de payer le loyer ?

Question de Mme Irène C. à Onex : « Mon appartement est plein de défauts et la régie ne veut pas les réparer, malgré mes nombreux téléphones, des visites du gérant et des devis effectués par des entreprises. J’ai entendu dire que j’avais le droit d’arrêter de payer le loyer jusqu’à ce que la régie fasse les travaux. Est-ce exact ? »

Malheureusement non ; le locataire n’a pas le droit de cesser de payer le loyer, même si le bailleur ne supprime pas les défauts, alors que c’est son obligation légale. Le locataire qui le fait court le risque de voir son bail résilié pour défaut de paiement.

Ce qu’il faut faire c’est écrire une lettre recommandée à sa régie en rappelant les défauts et en donnant au bailleur un délai raisonnable pour les supprimer. Ce délai sera court si la régie connaît les défauts depuis longtemps.

On indiquera également que si les travaux ne sont pas exécutés dans ce délai, les loyers ultérieurs seront consignés au sens de l’article 259g du Code des obligations.

Par exemple, le locataire met en demeure le bailleur d’effectuer les travaux d’ici au 22 mars 2019 en menaçant de consigner les travaux. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire ira payer en espèces le loyer et les frais accessoires du mois d’avril, le 29 mars 2019 au plus tard (car les loyers doivent être payés par mois d’avance) auprès de la Caisse du Palais de Justice (3 Place du Bourg-de-four, 4e étage, guichet ouvert entre 9h et 12h).

La Caisse remettra au locataire des bulletins de versement pour le paiement des loyers ultérieurs.

Dans les 30 jours dès l’échéance du loyer consigné, soit jusqu’au 30 avril au plus tard, le locataire devra déposer à la Commission de conciliation en matière de Baux et Loyers ( 1 Place du Bourg-de-Four, case postale 3120, 1211 Genève 3) une requête en validation de la consignation, dans laquelle il demandera que le bailleur soit condamné à effectuer les travaux demandés et qu’une réduction proportionnelle du loyer lui soit accordée depuis le moment où le bailleur a connaissance du défaut jusqu’à sa suppression. Des formulaires sont disponibles sur le site du Pouvoir judiciaire. (http://ge.ch/justice/formulaires).

Il est aussi possible, dans certains cas, de demander soi-même un devis gratuit à une entreprise pour la suppression des défauts et de l’envoyer à sa régie en la menaçant de commander les travaux aux frais du bailleur s’ils ne sont pas exécutés rapidement. Cette méthode est toutefois délicate et il convient de bien se faire conseiller par un spécialiste avant de l’appliquer.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 mars 2019

GENEVE – Quels droits en cas de lourds travaux de rénovation ?

Question de Pierre S. à Chêne-Bourg: « De lourds travaux de rénovation seront bientôt entrepris sur mon immeuble (parmi eux isolation des façades, pose de fenêtres avec double vitrage et réfection des gaines techniques). J’appréhende ces travaux et leurs nuisances. Comment puis-je m’assurer qu’il se dérouleront convenablement, et quels seront mes droits à leur issue ?

De lourds travaux de rénovation sont naturellement susceptibles d’entraîner d’importantes nuisances, telles que : bruit, poussière, et plus généralement la perte de se sentir chez soi. Si le propriétaire est au bénéfice d’une autorisation pour les réaliser, le locataire ne pourra en principe pas s‘y opposer. Reste la question de leur mise en œuvre. Le bailleur doit en effet prendre toutes les mesures pour minimiser autant que possible leur impact, en veillant notamment à organiser rationnellement le chantier et éviter toute nuisance inutile.

Avant le début des travaux, il est important de demander à sa régie leur planning pour s’y préparer. S’il est possible de formuler des recommandations sur leur déroulement, il n’en reste pas moins que les locataires d’un immeuble ont intérêt à le faire collectivement pour que leur voix soit le mieux entendue. Durant les travaux, il est vivement recommandé de tenir un journal de bord, où sera noté leur déroulement au jour le jour, ainsi que les nuisances particulières du chantier. De même, le locataire peut prendre des photographies et des vidéos pour illustrer celui-ci. Ces informations sont destinées à documenter au mieux la demande de réduction de loyer qui sera faite après la fin des travaux. Il peut arriver que des régies proposent spontanément une réduction de loyer à l’issue des travaux. Généralement, elles se situent dans une fourchette relativement basse de ce qui pourrait être obtenu, si un tribunal devait se prononcer sur le cas. S’il n’en est pas satisfait, le locataire peut refuser et formuler une contre-proposition. Sans proposition spontanée de la régie, il lui appartiendra de la faire par écrit, en détaillant les nuisances qu’il a subies. En l’absence d’accord, le locataire devra saisir le Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur la quotité de réduction.

                                                                                            Roman SEITENFUS, Asloca Genève

Texte paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 23 février 2019  
                                                                                                

GENEVE – Mon appartement contient de l’amiante. Que faire ?

Question de Morane G. à Cartigny

« Je soupçonne mon appartement de contenir de l’amiante. Puis-je exiger du bailleur qu’il effectue un diagnostic amiante, et le contraindre à l’enlever s’il est positif ? »

Tout immeuble construit avant 1991 est susceptible de contenir de l’amiante. Si cette substance a été principalement utilisée dans les constructions des années 50 à 70, elle n’a été interdite qu’à compter de l’année 1989. On peut la trouver dans divers éléments, tels que colles à carrelage, revêtements de sol, isolation de conduites, et isolation anti-incendie. Un nombre considérable de locataires peut dès lors être confronté à ce produit. Pour autant qu’il reste lié aux éléments de construction, il ne présente cependant pas de danger pour la santé. Le risque n’est en principe présent qu’à l’occasion de travaux où la matière est libérée et inhalée. Si l’immeuble a été construit avant 1991, un locataire ne peut exiger qu’il soit débarrassé d’amiante, à moins que le contrat ne mentionne expressément que le logement ou l’immeuble en est exempt, ce qui est hautement improbable. Si la présence d’amiante n’est en tant que telle pas un défaut, elle pourrait le devenir, avec de graves conséquences sur la santé, si le bailleur ne prend pas de mesures pour éviter qu’il soit volatilisé.

Ce risque est évidemment avéré en cas de travaux de rénovation, de transformation, voire de réparation. La législation publique a prévu diverses mesures pour limiter le risque de contamination, telles que l’agrément de spécialistes, qui établiront, avant les travaux envisagés, un rapport sur la présence d’amiante, et des mesures d’assainissement si cela est nécessaire. Le risque pour le locataire n’est dès lors pas tant la présence d’amiante, mais de faire face à un bailleur peu diligent qui conduirait des travaux à la petite semaine, sans le concours de spécialistes. Il est ainsi recommandé, en cas travaux, de s’assurer auprès du bailleur qu’il a bien obtenu une autorisation. En cas de doute sur le déroulement des travaux, il est recommandé de faire immédiatement appel au SABRA, (Service de l’air, du bruit et des rayons non ionisants, avenue Sainte-Clotilde 23 à Genève. Tél 022 388 80 40) le service cantonal compétent en la matière.

On consultera aussi à profit le site internet de l’Etat de Genève pour des travaux sans dangers : https://www.travauxsansdanger.ch/fr/home

Roman Seitenfus. Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 25 janvier 2019

GENEVE – Mon bailleur invoque son besoin propre : dois-je le croire ?

Question de Monsieur Pierre D., à Genève :

« Mon propriétaire m’a donné le congé pour mon appartement au motif qu’il en aurait besoin pour y loger son fils. J’en doute un peu. Je sais qu’il est propriétaire de plusieurs appartements. Que pourrais-je faire s’y j’accepte de déménager et que le fils du propriétaire n’emménage pas dans l’appartement ? »

En premier lieu, il convient bien entendu de contester le congé dans un délai de trente jours, dès sa réception auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, afin de bloquer ses effets.

Le locataire demandera l’annulation pure et simple du congé et subsidiairement une prolongation de bail dont le maximum légal est de quatre ans.

Dans le cadre de l’examen du congé, la Commission de conciliation, puis le Tribunal des baux et loyers examineront si le besoin invoqué par le bailleur est réel ou s’il ne s’agit que d’un pur prétexte.

En effet, selon la loi, le congé est annulable s’il est contraire aux règles de la bonne foi, soit notamment s’il ne répond à aucun objectif sérieux et digne de protection.

Même s’il appartient au locataire de le démontrer, le bailleur doit collaborer à l’instruction de la procédure et notamment donner tous les éléments qui rendent hautement vraisemblable le fait que son fils a besoin de cet appartement.

Dans ce cadre, il est utile que le locataire se renseigne directement auprès du Registre foncier du Canton de Genève pour connaître la liste exhaustive des biens immobiliers propriétés du bailleur, de sa femme et de leur fils.

Si le locataire est convaincu du bien-fondé du motif invoqué, les parties pourront alors convenir d’une prolongation de bail de quelques années, afin de permettre au locataire de trouver un logement de remplacement.

Si le locataire n’est pas entièrement convaincu du motif invoqué, il peut demander que le propriétaire s’engage à lui verser une indemnité de plusieurs dizaines de milliers de francs au cas où son fils n’emménagerait pas dans l’appartement ou n’y resterait pas pendant quelques années.

Cette « peine conventionnelle » doit être négociée avec le bailleur ; elle ne peut pas être imposée par le Juge.

Si le bailleur refuse une telle convention, cela pourrait être un indice pour le locataire que le besoin propre invoqué n’est pas réel.

A défaut d’une telle convention, si le fils du bailleur n’emménage pas dans l’appartement après le départ du locataire, ce dernier ne pourra, en règle générale, réclamer aucune indemnité.

Moralité, il ne faut pas accepter trop facilement les explications données par son bailleur.

                  François Zutter, Asloca Genève        

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 février 2019                                               

GENEVE – Question de Mme Solange G à Genève : « J’habite depuis 25 ans dans l’appartement de mes parents, maintenant avec ma mère et mon fils de 15 mois, étant mère célibataire. Ma mère a écrit à la régie pour lui demander de me mettre sur le bail. Cette dernière a refusé en indiquant simplement que l’on ne mettait pas les enfants sur le bail. Pourtant je suis majeur et solvable. En a-t-elle le droit ? ».

Le contrat de bail est un contrat bilatéral conclu entre deux parties. Il est donc immuable, sauf accord entre les deux parties. Le bailleur n’a donc pas d’obligation de modifier le contrat, même si l’on pourrait penser qu’il est plus avantageux pour lui d’avoir deux locataires, donc deux débiteurs du loyer, plutôt qu’un seul. N’ayant pas d’obligation de modifier le nom des parties, le bailleur n’a donc pas non plus d’obligation de motiver son refus. Cela étant la mère de notre lectrice a bien entendu le droit d’habiter avec qui elle veut, un compagnon ou sa fille majeur et son petit-fils, cela relevant de la vie privée du locataire. La loi prévoit toutefois quelques exceptions pour qu’une modification unilatérale du contrat puisse être imposée à l’autre partie : Ainsi le bailleur peut imposer une augmentation du loyer en respectant les formes (avis de majoration sur formule officielle) et délais prescrits par la loi, étant rappelé que le locataire peut la contester devant la Commission de Conciliation en matière de baux et loyers s’il la trouve abusive. De son côté le locataire peut imposer au bailleur un colocataire, mais seulement dans des cas limités à savoir son conjoint dans les 6 mois dès la conclusion du bail ou, dans le cas d’un mariage subséquent, dans un délai de 6 mois dès le mariage. A noter que ces règles s’appliquent également aux partenaires enregistrés, à savoir un couple de personnes de même sexe selon la Loi fédérale sur le partenariat enregistré entre personnes du même sexe entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (LPart). A l’inverse, des colocataires ne peuvent pas imposer à un bailleur que le contrat ne se continue qu’avec l’un d’entre eux : cette modification est soumise au bon vouloir du propriétaire. Il peut notamment refuser si le locataire restant n’a pas un revenu suffisant pour payer facilement l’intégralité du loyer. Dans ce cas il sera utile de présenter au bailleur un nouveau colocataire solvable ou un garant pour l’inciter à laisser partir l’ancien. Exception à la soumission au bon vouloir du propriétaire, le divorce des locataires mariés ou la dissolution de leur partenariat enregistré : dans ces deux cas, la loi prévoit que le juge peut attribuer à l’un des anciens colocataires les droits et obligations qui résultent du contrat de bail portant sur le logement commun (art 121 du Code civil pour le divorce et art 32 LPart pour les partenaires enregistrés.) Dans ce cas, le bailleur ne peut pas refuser la modification du contrat, même s’il estime que le locataire restant n’est pas solvable. Il faut toutefois préciser que le locataire libéré répond solidairement du loyer jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au terme de congé prévu par le contrat ou la loi, mais pendant deux ans au plus. Attention, il ne faut pas oublier de le demander au juge, celui-ci ne s’occupant pas d’office du logement de la famille. Cela ne concerne par ailleurs que le divorce définitif et non pas l’attribution provisoire de la jouissance du logement dans le cadre de mesures protectrices de l’union conjugale.

François Zutter, Asloca Genève.

Article paru dans le supplément Immo de la Tribune de Genève du samedi 12 janvier 2019

GENEVE – Signons le référendum pour permettre la construction de logements abordables et assurer des retraites dignes !

Non à la loi 12404 ! L’Asloca, avec le Cartel intersyndical de la fonction publique, ont fait aboutir l’initiative 168 « Sauvegarder les rentes en créant des logements ». Dans la situation de pénurie de logements abordables que connait le canton de Genève, qui a comme conséquence des augmentations abusives des loyers ainsi que des évacuations injustifiées, l’Asloca s’emploie à défendre les intérêts des locataires face aux propriétaires immobiliers et leurs régies. Voici la raison pour laquelle nous avons lancé une initiative (168) afin que les sommes versées pour la recapitalisation de la Caisse de pensions de la fonction publique permettent en premier la construction de logements à loyers abordables.

Le Cartel intersyndical de la fonction publique représente les infirmiers et infirmières, les enseignant·e·s, les agent·e·s de sécurité ainsi que l’ensemble des salarié·e·s du service public en charge de fournir les prestations pour satisfaire les besoins de la population et le bon fonctionnement des activités d’une économie publique. Le 14 décembre 2018, la majorité du Grand Conseil a voté le projet de loi 12228 qui reprend l’essentiel du contenu de l’initiative. Suite à des calculs étriqués de certaines formations politiques, le Grand Conseil a voté, le même jour, le projet de loi 12404. Ceci a donné lieu à des articles ironiques de la presse face à l’adoption de deux projets, en grande partie contradictoires. La loi 12404 risque de péjorer encore plus fortement à l’avenir les rentes des salarié·e·s du service public. Cela par le biais d’un mécanisme automatique, c’est-à-dire soustrait à toute discussion démocratique.

De plus, puisque la recapitalisation de la Caisse de pensions de l’Etat de Genève (CPEG) est inévitable, autant qu’elle serve à la majorité des habitant·e·s du Canton (salarié·e·s, jeunes en formation, retraité·e·s.). Dès lors, la loi 12228 prévoit que l’Etat cède à la CPEG ses droits sur certains terrains, prioritairement dans le secteur PAV (Praille-Acacias-Vernets). La CPEG pourra y construire du logement locatif à loyers abordables.

Or, le PAV est déjà convoité par les spéculateurs qui financent les partis de droite : ils y feront très certainement des baux à durée déterminée et, plus tard, ils ne vont pas les renouveler ou vont les résilier pour relouer les appartements plus cher. Ce que la CPEG ne fera pas, car elle n’agit pas comme les propriétaires privés et leurs régies immobilières. La rente immobilière – issue des loyers payés par les salarié·e·s-locataires -ne doit pas servir à enrichir les spéculateurs !

La loi 12404 ne répond pas de façon adéquate aux exigences de l’initiative «Sauvegarder les rentes en créant des logements». Dès lors, l’Asloca soutient le référendum lancé contre la loi 12404 et s’engage à le faire signer.

Sauvegardons les rentes de la CPEG,
qui assure les infirmières, des policiers, les enseignants !

Créons du logement abordable !

Signez et faites signer le référendum contre la loi 12404 !

GENEVE – Comment peut-on contester le loyer en début du bail ?

Question de Mme Simone V. à Genève : « Je viens de louer un appartement de 4 pièces dans un vieil immeuble. Mon loyer est frs 2000.- alors que l’ancien locataire ne payait que frs 1100.-. Le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter d’autant alors qu’il n’a pas rénové l’appartement ? «

 

Contrairement à ce que l’on croit souvent, il n’y a pas de limite à l’augmentation des loyers entre locataires. Les loyers sont fixés « librement » entre les parties. Cependant, vu que la Constitution fédérale prévoit que la Confédération doit lutter contre les loyers abusifs, la loi prévoit que le locataire a le droit de contester le loyer signé dans le contrat, dans les 30 jours dès la réception des clefs, s’il estime ce loyer abusif.

Attention la contestation doit se faire uniquement auprès de la Commission de conciliation dont l’adresse figure sur le formulaire officiel de couleur verte qui doit obligatoirement être remis à tout nouveau locataire. Si le bailleur, cela arrive, n’a pas notifié ce formulaire au locataire, celui-ci peut contester le loyer en tout temps, avec effet rétroactif au début du bail.

Notre lectrice peut donc contester son loyer et en demander la diminution. S’agissant d’un immeuble ancien (plus de 30 ans selon une récente jurisprudence du TF), il appartiendra au bailleur de prouver que le nouveau loyer n’est pas abusif, notamment en produisant une demi-douzaine d’exemples de loyers d’appartements situés dans le quartier et comparables quant à l’emplacement, la dimension l’équipement, l’état et l’année de construction.

En général les bailleurs n’y arrivent pas, de sorte que le juge fixera le nouveau loyer au niveau de celui de l’ancien locataire. Le juge ne peut pas se baser sur les statistiques genevoises car elles ne sont pas suffisamment précises  et ne remplissent pas les critères susmentionnés.

En revanche, si l’appartement a été rénové, alors le loyer n’est pas libre car il doit respecter le loyer maximum fixé par la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) , qui fixe un loyer maximum de frs 1135.-, chauffage et eau chaude non compris, pour un 4 pièces, si le loyer avant rénovation est inférieur. Si le loyer avant rénovation est supérieur, le propriétaire devra relouer l’appartement au même prix.

Malheureusement, vu que la LDTR ne permet que des loyers raisonnables, de nombreux propriétaires indélicats rénovent des appartements sans demander l’autorisation du Département du Territoire. C’est toutefois à leurs risques et périls, puisque le DT peut, sur dénonciation, obliger le propriétaire à rembourser le locataire avec effet rétroactif au début du bail.

 

François Zutter, Asloca Genève

Publié dans la Tribune de Genève du 15 décembre 2018.

GENEVE – La régie refuse de me transmettre le décompte de charges détaillé.

Question de Monsieur Roland P. à Genève : « Je viens de recevoir mon décompte de charges. Les frais sont doublés par rapport à l’an passé et la régie refuse de m’envoyer le détail. Elle exige que je passe à leurs bureaux, qui sont à Lausanne ! En a-t-elle le droit ? »

Il est déplorable que la plupart des régies genevoises ne respectent pas la loi en matière de écompte de frais accessoires (appelés communément charges). En effet l’article 8 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et à ferme) prévoit que « lorsqu’un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé ».  Or les régies genevoises, à de rares exceptions près,  ne le mentionnent pas et indiquent de manière erronée que le décompte détaillé peut être consulté, dans les bureaux de la régie et sur rendez-vous, et ce dans un délai de 30 joiurs seulement.

A réception d’un tel décompte, le locataire peut donc écrire à sa régie et demander qu’on lui envoit le décompte général des charges sur l’immeuble ainsi que le tableau de répartition entre les locataires.

Le décompte général des charges mentionnera tous les coûts mis à la charge des locataires pour autant que le contrat de bail le prévoit expressément, soit, par exemple le combustible et l’énergie consommés, l’électricité du brûleur, les frais de ramonage, les frais de maintenance des installations, bref tout ce qui sert à produire du chauffage et de l’eau chaude. En revanche, sont exclus de ces décomptes, les frais de réparation ou réfection des installations, ainsi que leur amortissement.

Le tableau de répartition entre les locataires indiquera le nom de tous les locataires, la part de chacun des charges, ainsi que le mode de répartition pour le chauffage et l’eau chaude. Cette clé de répartition, en l’absence de compteurs individuels, se basera sur des critères objectifs, tels que le volume de l’appartement, le nombre de radiateurs ou de robinets ou une autre répartition calculée par un ingénieur chauffagiste. En conséquence le locataire pourra vérifier que son voisin qui a un appartement identique au sien paie le même montant, même si la taille des familles respectives est très différente.

Le locataire demandera ces documents sur 2 saisons afin de comparer l’évolution des coûts.

En cas de doute, le locataire a le droit de consulter, mais auprès de la régie cette fois, l’intégralité des factures originales.

Cela étant notre lecteur se trompe lorsqu’il indique que les frais ont doublé : en effet il faut comparer les coûts annuels (acomptes versés + solde) et non pas seulement les soldes réclamés.

Enfin si le bailleur est incapable d’effecteur un décompte, alors que le contrat le prévoit, le locataire peut prétendre au remboursement intégral des acomptes versés.

 

François Zutter, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 17 novembre 2018

GENEVE – Puis-je contester la durée déterminée de mon bail ?

Question de Marco N. à Genève: « J’ai conclu un bail d’une durée déterminée de trois ans. A mon inquiétude de devoir partir au terme de ces trois ans, la régie m’a assuré oralement que le contrat serait renouvelé si tout se passait bien. Quelques semaines avant l’échéance du contrat, j’ai demandé la confirmation qu’il serait reconduit. La régie m’a répondu que l’appartement allait être reloué à un tiers et m’a invité à partir. Les garanties orales que l’on m’a données ne sont-elles pas suffisantes pour que je puisse rester ? J’ai également appris que le bailleur, qui est une grande compagnie d’assurances possédant de nombreux immeubles, impose systématiquement des baux de durée déterminée à ses locataires.

 

Un bail de durée déterminée est un contrat qui ne se renouvelle pas automatiquement à son échéance. L’une ou l’autre des parties n’a ainsi pas besoin de le résilier. Un contrat de durée déterminée est sur le principe licite. Il peut par exemple être utile au bailleur s’il souhaite revenir à terme dans son logement. Dans des affaires relativement récentes, le Tribunal fédéral a cependant admis qu’imposer un bail de durée déterminée à un locataire pouvait constituer une fraude à la loi. Est par exemple frauduleux un tel contrat lorsqu’il a pour but de servir de période test et contraindre par la bande le locataire à ne pas faire valoir ses droits (contester le loyer initial, demander des travaux, etc…). A tout moment le locataire peut tenter de faire requalifier par un juge la durée déterminée de son contrat en durée indéterminée. Le locataire doit démontrer que les intentions du bailleur ne sont pas légales. La preuve de promesses orales est par nature difficile à rapporter. Le fait que dans le cas présent le bailleur possède un important parc immobilier et impose systématiquement des baux de durée déterminée constitue toutefois un indice qu’il n’a pas de véritable intérêt autre que de tester le locataire.

De manière générale, pour les locataires confrontés à des baux de la durée déterminée, il est important de solliciter auprès de la régie sa reconduction quelques mois avant son échéance. En cas de refus, il est non seulement possible de tenter de requalifier la durée du contrat mais également de demander sa prolongation auprès du juge, au moins 60 jours avant son échéance.

 

Roman SEITENFUS, Asloca Genève

 

Article paru dans la tribune de Genève du 3 novembre 2018

 

 

GENEVE – Le propriétaire peut-il garder les clefs de mon appartement ?

 

Question de Mme Annie C. à Thônex : « Mon bailleur a-t-il le droit de conserver un double des clés de mon appartement ? Ou d’en laisser un au concierge de l’immeuble? A-t-il le droit de les utiliser pour rentrer chez moi, que ce soit en ma présence ou en mon absence?”

 

Le contrat de bail se caractérise par la cession de l’usage de la chose contre paiement du loyer.

Le bailleur reste évidemment propriétaire de son bien, mais il n’en n’a plus l’usage, celui-ci appartenant désormais exclusivement au locataire.

 

Le bailleur n’a donc pas le droit de conserver un double des clefs, que ce soit chez lui ou chez le concierge.

Cette question va de soi pour les immeubles gérés par des régies immobilières professionnelles qui connaissent la loi, mais par pour un bailleur qui gère lui-même son bien.

En conséquence, le propriétaire n’a pas le droit de pénétrer chez le locataire, ce qui est un peu difficile à comprendre pour certains propriétaires qui se croient toujours chez eux, alors que c’est le locataire qui est chez lui.

 

Un propriétaire qui pénètre chez son locataire sans l’accord exprès de ce dernier commet une violation de domicile, soit une infraction pénale punie par le Code pénal suisse.

 

C’est une infraction grave qui ne se poursuit toutefois que sur plainte du lésé, soit le locataire, et peut être punie d’une peine de prison de 3 ans au maximum. Ce n’est donc pas une bagatelle. Attention la plainte doit être déposée dans un délai de 3 mois depuis que le locataire connait l’auteur de l’infraction.

 

Si le locataire soupçonne son bailleur de pénétrer chez lui et que celui-ci le nie, il a le droit de changer la serrure ou de rajouter un verrou supplémentaire.

 

Bien entendu le locataire peut tout à fait accepter que le bailleur conserve une clef : ce consentement doit toutefois être exprès et pas supposé. Il est par ailleurs recommandé de fixer clairement les modalités permettant au bailleur de pénétrer dans l’appartement du locataire, par exemple pour arroser les plantes du locataire lors de ses vacances, mais pas pour venir voir si le locataire tient l’appartement bien rangé.

 

Sont bien entendus réservés les cas où le bailleur doit pénétrer d’urgence dans l’appartement du locataire pour par exemple éteindre un début d’incendie ou arrêter une inondation. Dans ce cas le propriétaire, la police ou les pompiers ont le droit de forcer la porte de l’appartement. Les frais de réparation de la porte incombent au bailleur (comme c’est le cas si elle a été forcée par un cambrioleur).

 

François Zutter

Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 20 septembre 2018