GENEVE – Comment faire en cas de moisissures ?

 

Question de Mme Sandra B. à Genève «  J’ai eu de la moisissure dans ma salle-de-bains. La régie a fait faire les travaux mais ça recommence. La régie refuse de refaire des travaux en prétendant que c’est de ma faute, ce que je conteste. Que puis-je faire ? »

C’est au bailleur qu’il appartient d’entretenir la chose louée et d’éliminer les défauts, sauf s’il est évident que la responsabilité du locataire est engagée (ou s’il s’agit de menus travaux d’entretien comme du nettoyage).

C’est donc à la régie de mandater à nouveau une entreprise pour supprimer ces moisissures en faisant peut-être des investigations pour connaître leur origine.

Pour faire pression sur le bailleur, le locataire dispose de l’institution de la consignation du loyer.

Cela consiste à donner au bailleur, par l’intermédiaire de la régie et par courrier recommandé, un délai raisonnable pour supprimer le défaut en lui indiquant que si le défaut n’est pas réparé dans le délai, alors le loyer sera consigné.

A Genève la consignation du loyer se fait exclusivement auprès de la Caisse du Palais de Justice, 3 place du Bourg-de-Four, 4e étage (guichet ouvert de 9h à 12h.)

Notre lectrice peut donc donner à son bailleur un délai au 23 février pour la réparation des défauts.

Si les travaux ne sont pas faits dans ce délai il conviendra d’aller verser, en espèces, le loyer du mois de mars (y compris d’éventuels frais accessoires) à la Caisse du Palais le 28 février au plus tard.

En effet, selon le contrat cadre romand, le loyer est payable par mois d’avance, soit avant la fin du mois. Attention il ne faut pas se fier à d’éventuelles tolérances de la régie dans le paiement du loyer lorsqu’il est consigné.

Les loyers suivants pourront être virés au moyen de bulletin de versement fournis par la Caisse.

Dans les 30 jours dès l’échéance du loyer consigné, soit jusqu’au 30 mars, la locataire devra déposer à la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers une requête demandant que le bailleur soit condamné à faire les travaux et à accorder à la locataire une réduction de loyer avec un effet rétroactif au début des nuisances, soit plus précisément depuis le moment où le bailleur en a eu connaissance.

En matière de moisissures, qui peuvent être dommageables pour la santé, il est possible de demander simultanément l’intervention de la Police du Feu, chemin du Stand 4 1233 BERNEX (tel 022 546 66 22, policedufeu@etat.ge.ch)

Celle-ci interviendra directement auprès du propriétaire en lui ordonnant de supprimer ces nuisances.

Cette intervention est souvent plus efficace qu’une longue procédure judiciaire devant le Tribunal des Baux est Loyers.

Il est aussi possible de demander un devis gratuit à une entreprise spécialisée : ce devis sera envoyé à la régie et pourra servir d’avis d’expert dans la procédure.

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 10 février 2018

GENEVE – Quelles questions un futur bailleur peut-il poser?

Question de Sarah B. à Genève : « Je recherche activement un appartement. J’ai trouvé un objet et me suis mise en contact avec le bailleur en personne. Or, il me pose un tas de questions que je trouve intrusives. Que peut-il me demander ? »

 

A l’occasion des pourparlers contractuels, le locataire est tenu de fournir à son futur bailleur (ou à la régie) les renseignements nécessaires à l’examen de sa candidature: nom, prénom, adresse, date de naissance, numéro de téléphone, nombre d’adultes et d’enfants qui occuperont le logement, état civil, adresse électronique, profession, employeur, ordre de grandeur des revenus, poursuites en cours (sans obligation de le divulguer spontanément), animaux, source de bruit particulière (piano, par exemple), ou résiliation reçue récemment et son motif.

 

A condition d’être clairement facultatives, les questions du formulaire d’inscription peuvent également porter sur la désignation par le locataire de personnes de référence, que la régie peut contacter, si le candidat entre sérieusement en considération pour le bail. Les questions à ces derniers doivent se limiter à la confirmation des informations données dans le formulaire d’inscription ; d’autres questions ne peuvent être posées que si les circonstances l’exigent et que le locataire en a été préalablement informé.

 

La régie n’est autorisée à requérir d’autres renseignements que si des cir­constances particulières le justifient, notamment lorsqu’une loi l’exige (par exemple pour accéder aux logements subventionnés).

 

Le bailleur n’est pas autorisé à demander au candidat locataire les renseignements suivants (voir les recommandation du préposé fédéral à la protection des données au sujet des données recueillies auprès des personnes intéressées à la location d’un logement sur le site du Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence (PFPDT) ( https://www.edoeb.admin.ch/edoeb/fr/home/protection-des-donnees/wohnen-und-verkehr/Anmeldeformulare_Mietwohnungen.html ) : éventuelle contrainte de conclure le bail en raison d’une nécessité personnelle ou de la situation locale du marché du logement ou des locaux commerciaux (car cela permet en soi de contester le loyer initial donc peut dissuader le bailleur de conclure), appréciation du rapport qualité/prix du logement, appartenance éventuelle à une association de locataires, intérêt à la conclusion d’une transaction couplée (nulle), notamment à la conclusion d’un contrat d’assurance, existence d’une maladie chronique (sauf si le logement est réservé exclusivement aux invalides), indications ponctuelles sur la situation financière du candidat allant au-­delà de ce qui est en principe admissible (par exemple mention de contrats de vente par acomptes, de leasing ou encore de cessions de salaire); durée, montant du loyer et nom de la régie de l’ancien bail (en pratique les régies le demande !) ; extrait du casier judiciaire ; du point de vue de la protection des données, une telle demande est disproportionnée.

 

Le bailleur ne saurait reprocher au candidat locataire de répon­dre inexactement aux questions interdites précitées. Il n’est pas libre de refuser de répondre, car il courrait alors le risque de perdre ses chances de conclure le contrat de bail. C’est donc « pieu mensonge ».

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 27 janvier 2018

GENEVE – L’initiative Sauvegarder les rentes en créant du logement de l’Asloca et du Cartel est déposée.

 

Avec plus de 11’000 signatures, l’initiative populaire lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA* a été déposée le 4 janvier 2018.

Puisque le droit fédéral, voulu par la droite, les banques et les assurances, impose une capitalisation massive de la Caisse de Pensions de l’Etat de Genève (CPEG) et qu’il faut de ce fait dépenser des milliards, cet argent doit servir à offrir un logement abordable à la majorité des habitants du Canton (salariés.e.s, jeunes en formation, retraités.e.s).

Depuis plus de quarante ans, la crise du logement sévit à Genève.

Lorsque les quelques logements abordables construits sortent du contrôle de l’Etat, trop de propriétaires en profitent pour augmenter les loyers, pour imposer des contrats à durée déterminée ou pour donner le congé afin de relouer plus cher. Il faut que cela cesse!

Certain député de droite déclare hypocritement ne pas savoir à qui, des locataires ou des assurés à la CPEG,  la présente initiative va faire du tort. Nous pouvons le rassurer :

1) Cette initiative sert les intérêts des assurés en défendant le niveau des rentes. Faut-il rappeler que 45’000 salarié.e.s travaillent, notamment dans la santé, l’éducation, la sécurité, le social, donc en faveur de la majorité de la population. Cette initiative assure à la caisse publique un rendement supérieur à celui du projet du Conseil d’Etat. De plus, le rendement des immeubles est aussi sûr et plus socialement utile que celui du prêt simultané que l’Etat entend obtenir de la CPEG.

2) L’initiative sert l’intérêt des locataires, car elle permet la construction de milliers de logements abordables par la CPEG, qui ne commet jamais les abus dont se rendent coupables trop de propriétaires privés.

3) Elle sert aussi, de surcroît, les intérêts de tous les salarié.e.s-contribuables, car la solution proposée par l’initiative coûte moins cher, sur le long terme, que celle du Conseil d’Etat (capitalisation par des terrains constructibles au lieu du versement d’intérêts passifs).

Cette initiative est donc un projet « gagnant-gagnant-gagnant » pour l’immense majorité de la population. Du tort, elle ne peut en faire qu’à des propriétaires privés qui aimeraient s’accaparer les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets) et d’autres terrains publics, comme ils l’ont fait avec des logements en PPE, prétendument destinés à la classe moyenne, mais qu’ils se sont attribués à eux-mêmes, à leur famille ou à leurs proches!

La rente foncière ne doit pas rester le « droit divin » des propriétaires privés!

Elle doit être affectée au maximum à la majorité des salariés-contribuables.

Toutefois, restons vigilants. Cette rente foncière, les milieux immobiliers la défendront par tous les moyens imaginables : déjà, ils veulent augmenter le prix maximal que l’Etat admet lors d’un déclassement de terrains, au-delà de 1’000 francs le m2. Cela rendrait les futurs logements plus chers, tout en permettant aux propriétaires de terrains des bénéfices injustifiés!

Sauvegardons les rentes de la CPEG, qui assure les infirmières, des policiers, les enseignants !

Créons du logement abordable !

Votons et appelons à voter OUI à l’initiative !

 

Le Cartel intersyndical & L’ASLOCA

 

* Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS. Un projet de loi avec des objectifs très semblables a été déposé le 28 novembre avec le soutien du MCG également.

GENEVE – Dégâts causés par le sous-locataire. Qui paie ?

 

 

Question de Mme Sandrine T. : J’aimerais sous-louer mon appartement 3 à 4 mois. Si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du contrat ou dégrade l’appartement, qui devra payer les dégâts (autrement dit, suis-je protégée en cas de comportement répréhensible du sous-locataire?)? Le sous-locataire doit-il avoir un contrat de sous-location et doit-il payer une caution ?

 

Un contrat de sous-location entre un locataire et un sous-locataire, est un contrat de bail, qui doit respecter toutes les règles d’un contrat de location entre un bailleur et un locataire.

 

Les règles du contrat de bail s’appliquent.

 

En conséquences, si le sous-locataire fait des dégâts à l’appartement, il en est responsable vis-à-vis du locataire. Cependant ce dernier est responsable de ces dégâts vis-à-vis du bailleur.

 

Pour se protéger, le locataire exigera du sous-locataire qu’il contracte une assurance de responsabilité civile. Elle est d’ailleurs obligatoire pour tous les contrats de bail (location ou sous-location). Cette assurance protégera également le locataire contre les dégâts faits par le sous-locataire aux meubles mis à sa disposition par locataire.

 

Le locataire est par ailleurs responsable des « comportements répréhensibles » du sous-locataire, raison pour laquelle il convient de le choisir soigneusement. Un contrat de location peut être résilié à cause du comportement du sous-locataire.

 

Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est hautement recommandé, afin de bien fixer par écrit les éléments essentiels, à savoir la durée du contrat et le loyer de sous-location.

 

Le locataire, comme tout bailleur, doit notifier au sous-locataire le formulaire officiel de fixation du loyer initial, lequel informe le (sous-)locataire de son droit de contester, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le loyer s’il l’estime abusif et ce dans un délai de 30 jours dès la remise des clefs.

 

Si le locataire néglige de  notifier ce formulaire, il s’expose à voir son sous-locataire contester le loyer en tout temps, même après la fin de la sous-location.

 

En matière de sous-location, le loyer est abusif s’il s’écarte trop du loyer principal. Une majoration de plus de 20% est abusif a indiqué le Tribunal fédéral. Le loyer de sous-location ne se forme donc pas en référence aux loyers du marché (qui n’existent pas !).

 

Si le locataire exige une garantie de loyer, il doit la déposer sur un compte commun au nom du sous-locataire. A défaut le sous-locataire pourra compenser les loyers futurs avec cette garantie.

 

Enfin un conseil pratique : en cas de sous-location, pour les litiges avec le bailleur principal ou sa régie, il convient de consulter une association de défense des locataires, alors qu’en cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’adressera à une association de défense de propriétaires ou de bailleurs.

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 13 janvier 2015.

 

 

 

 

 

 

 

GENEVE – Ma régie refuse ma résiliation anticipée pour le 31 décembre.

 

Question de Guido S. à Genève : « J’ai résilié mon bail par courrier du 24 novembre pour le 31 décembre en présentant des candidats disposés à reprendre mon appartement aux mêmes conditions dès le 15 décembre déjà. Ma régie prétend qu’il faut respecter un préavis de 30 jours minimums et qu’aucune résiliation n’est acceptée pour le 31 décembre selon une clause de mon bail : Elle veut donc que je paie le loyer jusqu’au 15 janvier. A-t-elle le droit ? »

 

Non . Selon l’art 264 du Code des obligations (CO), lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer les délai ou terme de congé, il est libéré de ses obligations s’il présente au bailleur un nouveau locataire qui est solvable, qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions  et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Le Contrat Cadre Romand (CCR), applicable à tous les contrats de bail d’habitation conclu en suisse romande, précise que le locataire doit respecter un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus.

Certains contrats de bail prévoient qu’aucun congé n’est accepté pour le 31 décembre. Une telle disposition n’est pas valable, car l’art 264 du CO de même que le CCR contiennent des dispositions impératives, auxquelles les parties n’ont pas le droit de déroger.

C’est le cas de la possibilité pour le locataire de restituer la chose louée avec un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois, soit de n’importe quel mois, y compris décembre.

Il appartient au bailleur de s’organiser pour pouvoir effecteur un état des lieux de sortie pendant un jour ouvrable autour du Nouvel An.

Dans le cas de notre lecteur, celui-ci est libéré de ses obligations de payer le loyer au bailleur avec effet au 31 décembre. Si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie autour du 31 décembre, Guido devra lui restituer les clefs en les lui envoyant par courrier recommandé. Il ne faut pas qu’il les conserve jusqu’au 15 janvier.

A noter également que le bailleur devra signaler immédiatement  au locataire sortant les éventuels dégâts qu’il veut mettre à sa charge, à savoir dans les 2/3 jours ouvrables suivant la réception des clefs. Il ne peut pas par exemple se contenter d’attendre le 15 janvier. Sinon, il sera déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité (art 267a CO)

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 décembre 2017

GENEVE – Mon évier est bouché : qui doit payer ?

Question de Roman S. à Genève: « Mon évier a été bouché. J’ai signalé le problème à la régie qui m’a envoyé un plombier. L’intervention a résolu le problème. La régie m’a ensuite envoyé la facture du plombier en affirmant que selon l’article 36 lettre « i » des Conditions générales et règles et usages locatifs elle était à ma charge. Est-ce à moi de payer? » 

 

Souvent les régies soutiennent qu’il appartient au locataire de déboucher les canalisations jusqu’à la conduite collective, se basant sur des conditions générales (CG) intégrées au bail.

 

On signale d’emblée que ces CG varient selon les régies et connaissent différentes éditions, donc ne forment pas à proprement dit un usage (malgré leur nom trompeur), et partant ne lient le locataire que si elles ont été valablement intégrées au contrat (par remise au locataire et signature de celles-ci par ses soins).  En outre une clause des CG peut s’avérer nulle, parce que contraire à une règle impérative protectrice du locataire figurant dans le Code des obligations(CO), ou pas opposable parce que inattendue et s’écartant significativement de ce que pouvait attendre un signataire inexpérimenté ( « clause insolite »).

 

Or, le CO prévoit impérativement que le bailleur remet la chose louée dans un état approprié à son usage et l’entretient dans l’état convenu. Il se charge donc des travaux de réparation et élimine les défauts comme un évier bouché, ce qui est rémunéré par le loyer.

 

Cela ne vaut bien sûr pas si l’évier est entravé par la faute du locataire, par exemple parce que celui-ci y a laissé tomber un objet encombrant qui obstrue le siphon. Il revient à la régie de le dire et de le démontrer. A défaut le principe prévaut et l’entretien reste à charge du bailleur.

 

En outre, pour la paix des ménages, le CO prévoit, par exception (donc de manière restrictive) un entretien par le locataire pour les cas bagatelles, dits menus travaux. Cela se définit comme toute mesure ne nécessitant aucun savoir-faire particulier et n’exigeant pas de frais importants,  le montant à lui seul n’étant pas déterminant. (par exemple changer un flexible de douche; mais pas changer un joint de porte de frigo).

 

Dans le cas de notre lecteur, il doit payer s’il a obstrué fautivement l’évier, ce que la régie doit prouver. Il doit aussi payer si l’intervention se limitait à utiliser une simple ventouse et un produit chimique classique achetable en droguerie. Sinon, c’est à charge du bailleur, même si les CG indiquent le contraire, car elles sont nulles.

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 novembre 2017.

GENEVE – Le chauffe-eau est en panne depuis un mois : mon bailleur veut me le faire payer.

Question de Mme Doris L. à Genève : « Le chauffe-eau individuel de mon appartement, qui appartient au bailleur, est en panne depuis un mois ! La régie refuse de le changer en prétendant qu’il est tombé en panne parce que je ne l’ai pas détartré. Elle veut que j’en paie un neuf. A-t-elle le droit ? «

 

Doublement non .

D’une part l’entretien de la chose louée est à la charge du bailleur : il lui appartenait donc de faire détartrer régulièrement le chauffe-eau, ce d’autant plus que la régie n’avait donné aucune instruction en ce sens à la locataire et ne lui avait même pas remis le mode d’emploi de l’appareil ! En cours de bail seuls les menus travaux d’entretien sont à la charge du locataire : nettoyages, petites réparations que le locataire peut faire lui-même sans connaissances techniques particulières. Dès que l’intervention d’un ouvrier spécialisé est nécessaire, la réparation est à la charge du bailleur, quel que soit son coût. Toute dérogation à cette règle est nulle, même si elle figure dans le contrat de bail. Ainsi une clause qui mettrait à la charge du locataire toute réparation jusqu’à 150.- ou 1% du loyer annuel est nulle. Malheureusement de telles clauses figurent souvent dans les contrats ou les « conditions générales et règles et usages locatifs » qui ne sont en réalité que des clauses particulières imposées unilatéralement aux locataires par les milieux immobiliers. Elles ne correspondent à aucun usage au sens de la loi.

D’autre part, même si la locataire avait cassé l’appareil par sa faute, elle ne devrait pas payer l’intégralité de la facture du remplacement de l’appareil : en effet il faut toujours déduire un amortissement dû à l’usure normale, en fonction de l’âge de l’appareil.

L’usure normale est à la charge du bailleur.

Ainsi, selon les tabelles d’amortissement communes aux associations de bailleurs et de locataires (disponibles sous www.asloca.ch infos pratiques), la durée de vie d’un chauffe-eau est de 15 ans. Dès lors, si le locataire casse un chauffe-eau âgé de 10 ans, il ne doit payer qu’un tiers de la facture, soit les 5 ans non amortis sur 15. Cette règle est évidemment aussi valable lorsque le locataire restitue l’appartement à la fin du bail.

Les régies « oublient » souvent cette règle. A noter que l’âge de l’appareil doit être calculé depuis son installation évidemment et non pas depuis le début du bail.

Enfin la locataire a droit à une réduction de son loyer pour avoir été privée d’eau chaude pendant au moins un mois, étant précisé que grâce à l’intervention de l’Asloca, le chauffe-eau a finalement été changé aux frais du bailleur.

 

François Zutter, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 11 novembre 2017

 

 

 

GENEVE – Puis-je faire des trous dans les murs ? Combien ?

Question de Roman S. de Genève : « Existe-t-il une règle sur le nombre de trous qu’un locataire peut faire dans un mur ?  Quid si on me demande de changer un pan de tapisserie mais que la couleur n’existe plus ?»

D’emblée on souligne que la question de notre lecteur ne se pose évidemment qu’en fin de bail, c’est à dire au moment où il pourrait être amené à devoir payer des frais de réparation pour des défauts dont il serait tenu responsable. En cours de bail, il est maître chez lui, sauf bien sûr à causer un grave préjudice à la substance de la chose louée.

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un « usage conforme au contrat». Autorisé à utiliser les locaux conformément à leur destination, le locataire n’assume une responsabilité que s’il en fait un usage anormal, donc inattendu ou clairement excessif selon le « gros bon sens ». Il n’y a sous cet aspect pas de définition légale et il s’agit donc d’une question d’appréciation. Les autres travaux, notamment ceux résultant de l’usure normale, sont à la charge du bailleur. Le loyer est en effet réputé couvrir le coût de l’entretien résultant d’un usage normal des locaux. Enfin, est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel qu’il a causé.

En application de ces principes, on peut répondre d’abord qu’on sera souple, en matière par exemple de trous de punaises liés à la pose de posters par un ado, lorsque la chose est louée à destination d’habitation familiale. Par ailleurs, un bailleur classique d’habitation qui prévoirait dans le bail qu’on ne peut faire de trous pour poser des tableaux se verrait opposer valablement que cette convention est nulle.

D’ordinaire, on admet donc les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois (par exemple  pour  accrocher des tableaux ou une bibliothèque dans une chambre ou salon), pour peu que le locataire qui quitte l’appartement les bouche proprement au mastic.

En toute hypothèse le bailleur ne peut s’enrichir en sollicitant du locataire de participer aux frais découlant de la réparation des dégâts constatés à la sortie. Ainsi, les installations sont évaluées non pas à la valeur à neuf mais à la valeur actuelle, donc sous déduction de l’amortissement lié au passage du temps et à l’état convenu. La pratique connaît à ce titre des  tabelles de durée moyenne de vie. Les tapisseries « moyennes » sont ainsi amorties après 10 ans (voire moins pour une chambre d’enfants), si bien que notre lecteur n’aura pas à payer un sou s’il restitue un logement qui n’a pas été refait de longue date.

En cas de dégâts d’ordre esthétique comme suggéré par notre lecteur, le coût du remplacement total de l’installation apparaît disproportionné, de manière qu’on en tiendra compte dans l’appréciation du dommage subi par le bailleur.

En définitive, un locataire sortant annoncera toujours prudemment toute réclamation du bailleur à son assurance responsabilité civile. La plupart des polices d’assurance prévoient la prise en charge des indemnités dues dans de tels cas. Mais elles imposent fréquemment à l’assuré une franchise par dégât (et non par sinistre, pris globalement).

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 28 octobre 2017

GENEVE – adhérez aujourd’hui à l’ASLOCA Genève : l’adhésion sera valable jusqu’à fin 2018

Pour les nouveaux membres, à l’occasion de son 75e anniversaire, l’ASLOCA Genève prolonge la durée de validité de la cotisation 2017 jusqu’à la fin de l’année 2018.

Adhérez aujourd’hui et profitez gratuitement des conseils juridiques dispensés en nos bureaux 12 rue du Lac à Genève jusqu’à fin 2018!

Cotisation annuelle logement : frs 70.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

Cotisation annuelle pour locataires de locaux commerciaux : frs 140.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

GENEVE – Ma facture de chauffage a doublé et la régie refuse de me donner des explications

Question de Mme Laurence B. à Genève : « Ma facture de chauffage a doublé, passant de fr 112.- à 208.-. J’ai demandé des explications à ma régie, mais celle-ci m’indique que je dois me déplacer à la régie pour étudier les documents. Comment faire ? »

 

Précisons d’abord que ce ne sont pas les soldes réclamés dans le décompte qu’il faut comparer, mais les coûts annuels. Il faut donc ajouter les acomptes versés pendant l’année au solde réclamé. Dans le cas de notre lectrice, elle avait versé frs 100.- par mois, donc 1200.- par année. En conséquence, le coût pour cette saison est de frs 1408.- soit une augmentation de 7,3% par rapport aux coûts de l’année précédente en frs 1312.-

Les frais accessoires (appelés communément charges) ne sont dûs que s’ils sont expressément mentionnés dans le contrat : si un poste du décompte n’y est pas mentionné, le montant n’est pas dû. De même, le bailleur ne peut pas réclamer un solde, si le contrat prévoit un forfait de frais accessoires ou si ceux-ci sont inclus dans le loyer.

Selon la loi, la facture annuel (décompte) doit mentionner que le locataire peut exiger le décompte général des frais sur l’immeuble, ainsi que leur répartition entre les locataires.

Malheureusement les régies genevoises ne respectent pas cette disposition et indiquent de manière erronée que le locataire doit venir consulter le décompte général sur place

Or ces documents doivent être envoyés au locataire et non pas seulement consultés sur place.

Les locataires peuvent donc exiger l’envoi de ces documents en précisant qu’ils sont demandés pour la saison écoulée ainsi que pour la précédente saison (afin de pouvoir comparer l’évolution des coûts.)

En cas de doute sur l’évolution d’un poste, le locataire doit demander  des explications à la régie ou aller consulter toutes les factures auprès de la régie.

Si le bailleur n’établit pas un décompte, alors que le bail prévoit la perception des frais accessoires par acomptes, alors le locataire a le droit de réclamer le remboursement intégral des acomptes versés.

De son côté le bailleur ne peut réclamer un solde de frais accessoires que pour les 5 dernères années (délai de prescription).

François Zutter, avocat répondant.

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 14 octobre 2017