GENEVE – Mon bailleur espionne mes allées et venues!

Question de Monsieur Bernard W. à Genève : « Il y a quelques années, notre bailleur nous avait remis des clés d’accès à l’appartement et à l’immeuble, munies d’une puce électronique permettant d’entrer dans l’immeuble par simple contact.
Lors du remplacement de l’une de ces clés, la régie m’indique que tous les passages sont « enregistrés dans une base de données qui peut être utilisée en cas d’atteintes aux biens ou aux personnes ». Est-ce légal ? Par ailleurs la régie ajoute que si une clé perdue, et non annoncée comme telle à la régie, était utilisée par une personne malveillante, on pourrait m’accuser de ces malversations ! »
Cette question est réglée par la Loi fédérale sur la Protection des Données du 19 juin 1992 (LPD).
Cette loi vise à protéger la personnalité et les droits fondamentaux des personnes qui font l’objet d’un traitement de données.
Celui qui collecte des données a l’obligation d’informer la personne concernée de toute collecte de données sensibles ou de profil de la personnalité la concernant, ce qui n’a manifestement pas été le cas en l’occurrence.
Ces données doivent donc être effacées et ne plus être collectées.
Il est dès par ailleurs injustifié, non seulement d’enregistrer les entrées et sorties des locataires dans un immeuble, mais encore de conserver ces données pour un temps indéterminé.
Notre lecteur doit donc écrire à sa régie pour lui demander qu’elle lui communique toutes les données le concernant, qu’elle cesse de collecter ces données et efface toutes les données qui ont déjà été enregistrées.
Le locataire peut aussi se plaindre auprès du Préposé fédéral à la protection des données nommé par le Conseil fédéral (PFPDT, Feldeggweg 1, 3003 Berne).
( https://www.edoeb.admin.ch/edoeb/fr/home/protection-des-donnees/generalites/protection-des-donnees.html )
A noter que le remplacement d’une telle clé n’est pas gratuit, puisque la régie a facturé Frs. 320.- au locataire !
Il vaut donc mieux ne pas en perdre, ce d’autant plus que la régie prétend qu’en cas de changement de locataire, et en cas de manque d’une clé, elle serait contrainte de remplacer le cylindre et de commander un nouveau jeu de clé à la charge du locataire sortant « pour des raisons évidentes de sécurité pour le locataire suivant ».
Ce travail est tout à fait exagéré, puisqu’il ne se fait pas lorsqu’il s’agit de clés simples ; de plus s’agissant de clés munies d’une puce, il suffirait, probablement, de reprogrammer la puce plutôt que de changer tout le cylindre.

François ZUTTER – ASLOCA, Genève.

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 12 mai 2018

GENEVE – Le logement n’a pas la surface annoncée!

Question de Jean-Michel V. de Genève : « Je viens d’emménager dans un appartement qui selon l’annonce de la régie ferait 76 m2 mais qui ne fait que 49 m2. Ma régie m’a expliqué qu’il fallait compter le balcon également. Quels sont mes droits? »
La surface d’un logement se définit comme celle habitable, sans les armoires, les murs ou le balcon.

En cas d’indication erronée de la surface, le lésé peut d’abord se prévaloir des règles sur l’erreur pour invalider le contrat, totalement (afin de restituer les locaux) ou partiellement ( et exiger l’ajustement proportionnel du loyer). L’erreur doit être essentielle, donc porter sur un fait que la loyauté commerciale permet de considérer comme un élément nécessaire du contrat. Il doit s’agir d’un élément objectivement important, ce qui est le cas pour la surface d’un logement selon le Tribunal fédéral, même si le contrat mentionne une « surface approximative ». La jurisprudence considère qu’une différence supérieure à 10 % est significative. Subjectivement, la surface doit en outre avoir exercé une influence décisive sur la volonté de conclure (sans cette circonstance, on n’aurait pas passé le contrat ou pas à ces conditions). Ce n’est pas le cas si le locataire ne s’est pas préoccupé au moment de conclure d’éclaircir une incertitude manifeste, comme une différence si importante de surface qu’elle est perceptible à l’œil nu. Le locataire n’est en revanche pas tenu de contrôler les surfaces indiquées en les mesurant. L’élément subjectif manque aussi si des circonstances particulières font apparaître que la surface n’avait pas un caractère essentiel (locataire qui a pris le logement dans l’urgence, après un divorce). Pour être admis à se prévaloir de son erreur, il faut le faire rapidement (dans l’année qui suit la découverte), par prudence par écrit, et de surcroît ne pas manifester par son comportement une quelconque volonté de maintenir le contrat (par exemple, ne pas demander de réduction de loyer, car cela équivaut à ratifier le contrat). Dans le cas de notre lecteur, la différence des surfaces est de 55%, si bien qu’on risque de lui opposer avec succès que pareille différence était manifeste et qu’il devait s’en préoccuper avant de conclure.

Le lésé peut alternativement choisir de se prévaloir de la garantie contre les défauts, pour résilier le bail avec effet immédiat ; ou le maintenir mais demander une réduction du loyer, voire des dommages-intérêts (exemple : meubles sur mesure qui doivent être revendus à perte). Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter. Cela peut découler de l’annonce. Si la surface est considérée comme une qualité promise par le bailleur, son absence constitue un défaut et justifie une réduction proportionnelle du loyer. Il est ici difficile de répondre à ce lecteur sans plus d’éléments (contrat, annonce, annexes).

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article publié dans le supplément Immo de la Tribune de Genève du samedi 27 avril 2018.

GENEVE – ETAT DES LIEUX : NE SIGNEZ PAS DE CONVENTION DE SORTIE

ETAT DES LIEUX : NE SIGNEZ PAS DE CONVENTION DE SORTIE

Question de Monsieur Renaud P. à Genève : « J’ai restitué mon appartement après 18 ans d’occupation. Lors de l’état des lieux de sortie, le régisseur m’a fait signer, en plus de l’état des lieux de sortie proprement dit, une convention de sortie sur sa tablette informatique. Je réalise maintenant que j’ai  reconnu devoir à la régie plus de frs 5000.- pour quelques problèmes de peinture, dont frs 1000.- pour le remplacement d’un flexible de douche ! Malgré les propos rassurants du régisseur disant que je devais déclarer les dégâts à mon assurance, je me sens trompé. »

 

Cette manière de faire n’est pas correcte. L’état des lieux de sortie doit être une « photographie » de l’appartement que l’on comparera ultérieurement à celle prise lors de l’état des lieux d’entrée. Ce n’est pas à ce moment que l’on peut déterminer si le locataire est responsable de dégâts et surtout pas le montant qu’il doit au bailleur.

 

En effet, même si le locataire est responsable de dégâts, il ne doit pas verser au bailleur l’intégralité de la facture de réparation, mais seulement le montant non couvert pas l’usure normale. Par exemple, si après 5 ans d’occupation, la peinture des murs doit être refaite à cause du locataire, il ne devra payer au bailleur que le 50% de la facture, car les peintures ont une durée de vie de 10 ans. Cette durée de vie se calcule bien sûr depuis la date à laquelle le bailleur a remis à neuf l’installation et non pas depuis le début du bail.

 

Cette déduction pour usure normale est également effectuée par l’assurance responsabilité civile du locataire. Par ailleurs, celle-ci ne prendra en charge un sinistre que pour des dégâts accidentels, arrivés en une fois, et non pas pour des dégâts volontaires ou répétitifs.

 

Le problème des tablettes électroniques pour établir les états des lieux de sortie est que le locataire ne voit pas exactement ce qu’il signe, étant précisé que cette « signature » ne vaut pas à notre avis reconnaissance de dette au sens de l’art 82 de la loi sur les poursuites. En effet une signature doit être manuscrite et en original, ce qui n’est pas le cas d’une « signature » avec l’ongle sur une tablette électronique.

 

Le fait que la convention de sortie signée par notre lecteur mentionne le contraire est une pression supplémentaire inadmissible sur le locataire, afin de l’inciter à verser au bailleur des montants non dûs.

 

Notre lecteur doit donc écrire une lettre recommandée à sa régie en indiquant qu’il invalide sa signature sur la convention de sortie.

 

On rappellera enfin qu’il appartient au bailleur de prouver que la chose est affectée d’un dégât et que celui-ci n’était pas présent au début du bail et qu’il excède l’usure normale.

 

François Zutter

Avocat répondant, Asloca Genève

Article paru dans le Supplément Immo de la Tribune de Genève du 14 avril 2018

 

GENEVE – GIM : NON, Mme SALERNO, discuter, expliquer, traiter les locataires avec humanité, ne peuvent pas engendrer des congés de représailles.

La Gérance Immobilière Municipale (GIM) est prise d’une frénésie de congés depuis environ une année. De nombreux locataires ont reçu leur congé au motif qu’ils ne rempliraient plus les conditions pour rester dans un logement social de la Ville de Genève.

Ces congés sont brutaux, sans explications détaillées et surtout ne sont précédés d’aucune discussion avec le locataire.

Le règlement de la GIM de 2009, prévoit pourtant qu’elle doit d’abord prendre contact avec le locataire, lui proposer des solutions de relogement avant de résilier le bail.

Mme SALERNO, conseillère administrative en charge de la GIM, explique que le Code des obligations ne lui permettrait pas de le faire, sous peine que le locataire plaide le congé de représailles.

C’est faux : Mme SALERNO doit arrêter de répandre cette contre-vérité et modifier les pratiques de la GIM.

Il y a congé de représailles si le locataire demande quelque chose, par exemple une baisse de loyer ou des travaux d’entretien dans son appartement, et pour toute réponse le bailleur résilie le bail.

Dans le cas de la GIM, les locataires ne demandent rien : c’est la GIM qui les contacterait pour parler de leurs revenus ou de leur taux d’occupation, en leur expliquant que la situation pourrait entraîner une résiliation de bail.

Si un accord n’est pas trouvé (le locataire déménage spontanément ou accepte une proposition de relogement de la GIM) et que la GIM résilie, en aucun cas ce congé ne peut être taxé de représailles.

Il est inadmissible que les locataires de la GIM soient traités de cette manière.

Le mécontentement est tel qu’il a conduit à la (re)naissance d’une Association des locataires de la GIM!

 

François ZUTTER, avocat-répondant, Asloca Genève

 

GENEVE – Une victoire d’étape

« Dépenser 4 milliards sans la garantie de construire un seul logement abordable? Non merci. »
Une victoire d’étape pour les salarié·e·s au service de la population (santé, éducation, sécurité, social) et pour les locataires !

Le 16 janvier, nous annoncions le dépôt de l’initiative « Sauvegarder les rentes en créant du logement », lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA*. Cette initiative, munie de 11’740 signatures, a été validée le 21 février par la Chancellerie.

Un projet de loi (PL 12228) avec des objectifs très semblables à ceux de l’initiative, déposé le 28 novembre, vient d’être approuvé, en date du 28 mars, par la Commission des finances du Grand Conseil. Le Conseil d’État a quant à lui déposé un projet de loi (PL 12188) qui péjore fortement les rentes des infirmières, des policiers, des enseignants sans imposer la construction d’un seul logement abordable, notamment sur les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets). Les représentants des milieux immobiliers au Grand Conseil (les partis de droite) veulent privatiser ces terrains et réserver aux privés la rente foncière qui en découle (en ne versant qu’une modeste redevance à la collectivité). Les 4 milliards que le Conseil d’État veut affecter à la Caisse de pensions de l’État de Genève (CPEG) doivent servir aussi aux habitants du Canton ! Une majorité de droite doit donc être évitée aux prochains élections !

Le projet de loi Dandrès/Velasco, soutenu à la commission des finances par le PS, les Verts, Ensemble à gauche et le MCG, est en outre moins cher que celui du Conseil d’État, à prestations égales.

D’ores et déjà, si le projet de loi du Conseil d’État devait être approuvé par le Grand Conseil, nous appelons à un référendum et nous invitons les salarié·e·s de la fonction publique et les locataires à le soutenir massivement. Il faut défendre les salarié.e.s au service de la population contre une baisse des rentes et les locataires contre les abus commis par les propriétaires privés. Ces derniers n’hésitent pas à imposer des baux à durée déterminée ou à résilier pour relouer plus cher, alors que la CPEG ne commet pas de tels abus.

Le Cartel intersyndical & l’Asloca

*Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS.

GENEVE – Incendie dans l’immeuble : quelles conséquences ?

Question de Jacques B. à Genève : «Quelles sont les conséquences sur les rapports de  bail en cas d’incendie ? »

En Suisse, l’on compte environ 20’000 feux d’appartements ou de maison chaque année. Les conséquences en sont parfois désastreuses. Près de 40 personnes par an décèdent dans ce type d’évènements et environ 200 individus sont gravement brûlés. Mais avec quelles conséquences sur les rapports de bail ?

Si le logement est totalement détruit, et que cela n’est pas imputable au bailleur, il y a impossibilité pour celui-ci d’exécuter le contrat de bail. Le bailleur ne peut plus fournir sa prestation principale, soit la remise et la conservation du bien. Le contrat est aussitôt dissous et ce sans indemnités. Le locataire doit se voir restituer le loyer pro rata temporis, à savoir la part de loyer payé pour le temps dont il ne profitera pas du logement. Les charges sont dues jusqu’au jour de l’incendie, donc un décompte ultérieur pourra en tenir compte.

Le plus souvent, seule une partie du bien est touchée. Fréquemment cela est dû à des courts circuits, ou à une manipulation maladroite d’un accélérateur de combustion, ou encore à une cigarette mal éteinte. Seule est abîmée la chambre à coucher ou la cuisine, et le logement reste habitable. Dans ces cas le contrat perdure. Si le locataire est à l’origine du sinistre, il est tenu de réparer le dommage en résultant pour le bailleur. Il lui doit le loyer complet, et des dommages-intérêts (frais de réparation du logement et du bâtiment). En général une assurance RC, obligatoire, couvre le locataire pour ce sinistre. Si par contre le locataire n’a rien à se reprocher, il aura droit à une réduction du loyer appropriée pour la perte de jouissance des locaux, même sans faute du bailleur. Pour obtenir réparation d’autres dommages auprès du bailleur (meubles détruits ou séjour à l’hôtel, par exemple) une faute du bailleur (ou d’un de ses auxiliaires) est nécessaire, dans la survenance de l’incendie, ou au moins le sinistre doit être lié à un défaut d’entretien de l’immeuble.  Souvent toutefois il sera plus simple de solliciter son assurance ménage, et plus avantageux, car elle rembourse les objets détruits en tenant compte de la valeur à neuf, alors que le bailleur fautif couvrirait une valeur compte tenu de l’amortissement dû au passage du temps. En cas de gros dégâts sur la chose, le locataire pourra résilier son bail sans préavis, si le bailleur ne répare pas ceux-ci dans un délai convenable.

 

Pierre Stastny, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 mars 2018

 

 

 

GENEVE – Conférence publique 20 mars 2018 : « Comment assurer des loyers abordables pour tous ? »

L’ASLOCA Genève vous invite à une conférence publique qui se tiendra le mardi 20 mars à 20h30, à l’issue de son assemblée générale annuelle, Maison des Associations, 15 rue des Savoises à Genève.

COMMENT ASSURER DES LOYERS ABORDABLES POUR TOUTES ET TOUS ?

Les enjeux politiques de la prochaine législature.

Débat avec Messieurs Antonio HODGERS, Conseiller d’Etat, Pablo CRUCHON, candidat au Grand Conseil et vice-président de l’Asloca Genève, Alexandre DE SENARCLENS, candidat au Conseil d’Etat et Président du PLR et Bertrand REICH, Président des Fondations HBM et Président sortant de la CGI.

Entrée libre.

GENEVE – La GIM me met à la porte sans ménagement

Question de Mme Brigitte S. à Genève : «  Je suis locataire de la Ville de Genève depuis de nombreuses années.  J’ai toujours donné mes revenus quand on me les a demandés. La GIM résilie mon bail sans avertissement ou discussion, au motif que je ne remplirais plus les conditions pour obtenir un logement social. Je ne sais pas ce que ça veut dire. Que puis-je faire ? »

Il faut d’abord immédiatement (dans un délai de 30 jours dès la date du congé) contester le congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dont l’adresse figure sur le formulaire officiel de résiliation de bail.

Nous avons effectivement constaté depuis une année un durcissement  de la politique de la GIM envers ses locataires : des dizaines de locataires sont venus nous consulter car ils avaient reçu le congé sans discussion préalable. Cela est très regrettable d’abord humainement , car les locataires comprennent mieux les motifs d’un congé si l’on prend la peine au préalable de le leur expliquer.

La GIM ne le fait pas car elle a peur que le locataire plaide le congé de représailles, si elle prend d’abord contact avec lui. Cette peur relève du fantasme, puisque le contact préalable porte sur le congé lui-même et pas sur autre chose.

D’autre part, le « nouveau » règlement de la GIM de 2009 prévoit expressément que la GIM doit  contacter le locataire et l’inciter à trouver une solution de relogement, avant de notifier une résiliation, ce qu’elle ne fait pas. (art 15 du règlement).

De nombreux congés sont donnés car les locataires ne rempliraient plus les conditions pour l’octroi d’un logement social de la GIM : il n’est souvent pas expliqué aux locataires si c’est leur revenu, leur fortune ou l’occupation de l’appartement qui pose problème.

En cas de sous-occupation de l’appartement,  la GIM est incapable de faire des propositions de relogement aux locataires ; en particulier elle est incapable de proposer des échanges avec des familles qui voudraient déménager dans un appartement plus grand. Pourtant les revenus et la composition du groupe familial de chaque locataire sont connus de la GIM.

De manière symptomatique, la Ville a augmenté le nombre d’appartement s à loyer libre de son parc : en 2000, tous les quelques 5000 logements de la Ville étaient des logements sociaux, sauf 247 appartements spécifiquement désignés. La nouvelle liste de 2017 mentionne 498 logements à loyer libre sans que le nombre de logements sociaux n’ait augmenté.

On est loin de la politique sociale en matière de logements que la Ville de Genève prétend mener.

 

François Zutter

Avocat répondant, Asloca Genève

 

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 10 mars 2018

 

GENEVE – Assemblée générale 2018

L’assemblée générale ordinaire de l’Asloca Genève aura lieu le MARDI 20 MARS 2018 à 19h00, à la Maison des Associations, rue des Savoises 15 à Genève.

Elle sera suivie d’une conférence publique à 20h30 : « Comment assurer des loyers abordables pour toutes et tous ? »

GENEVE – Peut-on résilier le bail d’un retraité ?

Question de Christian D. à Genève : « Je suis retraité, vit dans mon appartement depuis 15 ans, et dans mon quartier depuis des décennies. Je viens de recevoir une résiliation du bail pour le 31 mai 2018. Est-ce licite ? »

 

Rappelons d’emblée que pour espérer obtenir l’annulation du congé, le locataire doit agir sous 30 jours, à compter -par prudence- du lendemain de l’envoi du formulaire de résiliation par la régie, même s’il a été reçu plus tard. Il ne faut pas tarder !

 

La dénonciation du bail est toujours un évènement dramatique dans un contexte de pénurie de logement. C’est d’autant plus vrai pour une personne âgée : la perte du réseau social local et des habitudes routinières dans le quartier la fragilise. Elle aura beaucoup de difficultés à retisser tel réseau dans un nouveau lieu de résidence.

 

Malheureusement, le Code des obligations ne prévoit pas un régime spécial de protection contre les congés pour les aînés. Le régime ordinaire, selon lequel une résiliation est annulable seulement si son motif est contraire à la bonne foi, s’applique quels que soient l’âge du locataire et son ancienneté dans les lieux. Pareils éléments ne sont qu’exceptionnellement pris en considération dans l’examen de la validité du congé. Une résiliation peut être considérée contraire à la bonne foi, si elle consacre une disproportion des intérêts en présence : par exemple, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, si le congé est motivé par le souhait du bailleur de loger son jeune fils qui convoite un logement avec jardin parce qu’il a un gros chien; ou si le bailleur, dans un but spéculatif, entend vendre le logement libre de son occupant à un prix plus élevé, alors que le locataire en place est âgé et malade. S’il n’y a pas de disproportion des intérêts, la durée du bail et l’âge du locataire ne sont que des éléments qui lui permettent d’obtenir une prolongation du bail, qui sera au maximum de quatre ans.

 

Cette situation juridique insatisfaisante ne peut être renversée que par la modification du Code des obligations, car la protection contre les congés est réglée par le droit fédéral. Sauf à espérer que les milieux propriétaires ne mettent en place un code de conduite, qui ne serait toutefois pas contraignant. C’est pourquoi une initiative parlementaire a été déposée au Conseil National le 6 décembre 2017 (Initiative parlementaire Sommaruga 17.502 « Protégeons nos aînés des résiliations de bail abusives »), qui prévoit qu’en cas de résiliation du contrat de bail à loyer des personnes âgées, le congé doit être fondé sur un juste motif et le bailleur doit proposer une solution de relogement à proximité immédiate avec des conditions locatives analogues.

 

En toute hypothèse on doit recommander à notre lecteur de contester le congé, qui sera peut-être annulé.

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 février 2018.