GENEVE – Les taux hypothécaires baissent mais pas mon loyer. Pourquoi ?

 

Question de Irina R. à Chêne-Bourg : « J’entends régulièrement les médias dire que le taux hypothécaire de référence est très bas, ayant en outre baissé depuis de nombreuse années. D’après eux, ce taux a une influence sur les loyers, mais le mien ne baisse pas. Pourquoi ?

Le droit du bail a établi plusieurs méthodes et critères pour déterminer les loyers, en cas de contestation. L’un des critères le plus important est le taux hypothécaire de référence. Ce taux de référence est une valeur estimée par l’Office fédéral du logement. Elle est fondée sur la moyenne des taux hypothécaires pratiqués par les banques suisses, soit les taux d’intérêts auxquels les banques prêtent de l’argent destiné à l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit d’une valeur légale et unique pour toute la Suisse. Cette valeur, parmi d’autres éléments, sert de base de calcul pour déterminer ce qu’un bailleur est en droit de retirer financièrement de son immeuble. Le système construit par le législateur, expliqué schématiquement, tisse ainsi un lien entre ce que le propriétaire immobilier peut retirer de l’investissement de son bien, avec celui obtenu par les banques au moyen de leurs prêts.

En Suisse romande, une infime minorité de bailleurs répercute systématiquement les baisses du taux hypothécaire de référence sur ses loyers. Il appartient ainsi aux locataires de faire valoir leur droit à une baisse de loyer, lors d’une baisse du taux. Cette baisse doit être calculée selon la variation du taux hypothécaire applicable au contrat, et celui dit de « référence ». Par exemple, une baisse du taux de 2,25% à 1,5% (taux actuel) peut entraîner une baisse maximale de 8,26%. Le taux applicable au contrat peut être différent pour chaque locataire puisqu’il dépend du moment où le contrat a été conclu et des éventuelles variations ultérieures du loyer. Il n’est ainsi pas possible de dire dans le cas de notre lectrice si elle pourrait prétendre à une baisse, ni pour quelle échéance. Cela dit, le taux actuel est le plus bas jamais enregistré. Cela signifie que tous les locataires (soit une très grande majorité) dont le taux contractuel est plus élevé que le taux de référence actuel sont susceptibles de prétendre à une baisse de loyer.

Roman SEITENFUS, titulaire du brevet d’avocat, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du  24 août 2019