GENEVE – Faut-il faire un état des lieux quand on reprend le bail de quelqu’un ?

 

Question de Mme Susi X. de Genève : « Actuellement sous-locataire d’un appartement non meublé, j’ai la possibilité de reprendre le bail à loyer à mon nom. Lorsque je résilierai le bail à loyer ainsi repris, un état des lieux de sortie me sera imposé. L’état des lieux d’entrée a été fait par le locataire qui me sous-loue actuellement l’appartement. Qu’en sera-t-il lors de mon départ ? »

Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat des lieux, qui fait normalement l’objet d’un procès-verbal. En Suisse romande, le contrat-cadre romand prévoit que l’état des lieux d’entrée est obligatoire pour les baux d’habitations. Cette visite a lieu à l’entrée du locataire, en sa présence et celle de la régie.

Notre lectrice sous-loue déjà l’objet dont elle va devenir locataire et est donc déjà entrée dans les lieux. La régie semble disposée à accepter de lui « passer le bail ». Ce passage de témoin intervient à titre de « candidature de remplacement » (le locataire des lieux propose de se voir substituer le sous-locataire), donc il n’y a pas de « nouveau bail », mais un changement des parties au bail existant, qui se concrétise en principe par un avenant. On pense ainsi fréquemment que la régie ne doit pas refaire un état des lieux d’entrée, puisqu’il n’y a pas de nouveau bail, en particulier si le repreneur est déjà en place comme ici. Cela est erroné. En effet, la reprise du bail évoquée par notre lectrice est une « restitution anticipée de la chose louée » au sens de l’art. 264 du Code des obligations. Il y a donc bien « restitution » de l’objet au bailleur. C’est au moment du changement de locataire que le bailleur doit procéder à l’état des lieux de sortie et que se posent les questions relatives aux dégâts dont le locataire sortant répond.

Notre lectrice devrait ainsi solliciter que se déroule l’état des lieux (par prudence une fois le document de transfert de bail signé !). L’exercice sera ici compliqué, car l’état des lieux se fait en principe dans des locaux vides. Or, les locaux sont vraisemblablement garnis des meubles de notre lectrice. Il serait toutefois risqué pour celle-ci de se passer d’état des lieux, car il lui serait, à la fin du bail, reproché de se prévaloir abusivement du fait que le document fait avec son prédécesseur ne lui est pas opposable. Le mieux serait que la régie, le locataire actuel et notre lectrice se rencontrent sur place, et procèdent ensemble à un état des lieux. Au besoin en déplaçant les meubles, ou en réservant chacun leurs droits jusqu’à la sortie de la nouvelle entrante, si des éléments de mobiliers ne sont pas déplaçables sans efforts exagérés (exemple : moquette posée par le locataire actuel).

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 23 juin 2018