GENEVE – Le logement n’a pas la surface annoncée!

Question de Jean-Michel V. de Genève : « Je viens d’emménager dans un appartement qui selon l’annonce de la régie ferait 76 m2 mais qui ne fait que 49 m2. Ma régie m’a expliqué qu’il fallait compter le balcon également. Quels sont mes droits? »
La surface d’un logement se définit comme celle habitable, sans les armoires, les murs ou le balcon.

En cas d’indication erronée de la surface, le lésé peut d’abord se prévaloir des règles sur l’erreur pour invalider le contrat, totalement (afin de restituer les locaux) ou partiellement ( et exiger l’ajustement proportionnel du loyer). L’erreur doit être essentielle, donc porter sur un fait que la loyauté commerciale permet de considérer comme un élément nécessaire du contrat. Il doit s’agir d’un élément objectivement important, ce qui est le cas pour la surface d’un logement selon le Tribunal fédéral, même si le contrat mentionne une « surface approximative ». La jurisprudence considère qu’une différence supérieure à 10 % est significative. Subjectivement, la surface doit en outre avoir exercé une influence décisive sur la volonté de conclure (sans cette circonstance, on n’aurait pas passé le contrat ou pas à ces conditions). Ce n’est pas le cas si le locataire ne s’est pas préoccupé au moment de conclure d’éclaircir une incertitude manifeste, comme une différence si importante de surface qu’elle est perceptible à l’œil nu. Le locataire n’est en revanche pas tenu de contrôler les surfaces indiquées en les mesurant. L’élément subjectif manque aussi si des circonstances particulières font apparaître que la surface n’avait pas un caractère essentiel (locataire qui a pris le logement dans l’urgence, après un divorce). Pour être admis à se prévaloir de son erreur, il faut le faire rapidement (dans l’année qui suit la découverte), par prudence par écrit, et de surcroît ne pas manifester par son comportement une quelconque volonté de maintenir le contrat (par exemple, ne pas demander de réduction de loyer, car cela équivaut à ratifier le contrat). Dans le cas de notre lecteur, la différence des surfaces est de 55%, si bien qu’on risque de lui opposer avec succès que pareille différence était manifeste et qu’il devait s’en préoccuper avant de conclure.

Le lésé peut alternativement choisir de se prévaloir de la garantie contre les défauts, pour résilier le bail avec effet immédiat ; ou le maintenir mais demander une réduction du loyer, voire des dommages-intérêts (exemple : meubles sur mesure qui doivent être revendus à perte). Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter. Cela peut découler de l’annonce. Si la surface est considérée comme une qualité promise par le bailleur, son absence constitue un défaut et justifie une réduction proportionnelle du loyer. Il est ici difficile de répondre à ce lecteur sans plus d’éléments (contrat, annonce, annexes).

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article publié dans le supplément Immo de la Tribune de Genève du samedi 27 avril 2018.