GENEVE – Fin du régime HLM : les loyers doivent baisser

Question de Madame Elodie P. à Genève : « Les loyers de mon immeuble ne seront plus contrôlés par l’Etat à la fin de cette année. Que va-t-il se passer ? »

De manière paradoxale, le fait que l’immeuble sorte du régime HLM (ou d’un autre type de contrôle des loyers par l’Etat de Genève (HCM, immeuble construit en zone de développement et soumis à la LGZD, …)) n’entraîne pas de hausse de loyer même si le propriétaire ne reçoit plus de subventions.

 

Ce paradoxe s’explique par le fait qu’il y a vingt ans, au moment de la construction de l’immeuble HLM, le taux hypothécaire de référence s’élevait à environ 6% de sorte que l’Etat avait garanti au propriétaire un rendement de 8 ou 9%.

 

Ce rendement s’est plus ou moins maintenu durant les dix ou vingt ans de contrôle des loyers, puisqu’à chaque diminution de subvention (en général tous les deux ans) le propriétaire pouvait en compensation augmenter les loyers.

 

Actuellement, le taux hypothécaire de référence ne s’élève qu’à 1,5% de sorte que, selon l’article 269 du Code des obligations et la jurisprudence du Tribunal Fédéral, un propriétaire n’a pas le droit d’obtenir un rendement des fonds propres qu’il a investis supérieur à 2%, ses charges financières et d’entretien étant couvertes.

 

En d’autres termes, le rendement admissible en loyer libre est bien inférieur au rendement garanti par l’Etat lorsqu’il contrôle les loyers !

 

En conséquence, à l’heure actuelle, contrairement à ce qui se passait dans les années 1990, les loyers n’augmentent pas à la sortie du contrôle de l’Etat, mais doivent plutôt baisser.

 

Or, on le sait il n’y a pas de baisse de loyer spontanée : les locataires doivent donc la réclamer.

 

Pour ce faire, il faut que le locataire écrive à son bailleur pour demander une baisse de loyer à l’occasion de la sortie du régime HLM ou du contrôle LGZD. Attention, il convient que le bailleur ou son représentant reçoive la demande de baisse de loyer plus de trois mois avant l’échéance du contrat.

 

Si le bailleur refuse, le locataire doit saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de trente jours (ou de soixante jours dès l’envoi de la demande de baisse de loyer en cas de non-réponse).

 

Il n’est malheureusement pas possible d’indiquer le montant exact de la baisse de loyer, puisque cela dépend de la situation financière de l’immeuble ; ces dernières années, dans des situations similaires, des locataires ont déjà obtenu des baisses de l’ordre de 10 à 30% !

 

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 8 juillet 2017