GENEVE – Combien de temps puis-je sous-louer ?

Question de Roger S. à Genève : « Récemment retraités, ma femme et moi allons pouvoir réaliser le projet d’un départ à l’étranger, pour une période à déterminer, si bien que nous désirons sous-louer notre appartement. Nous ne souhaitons faire aucun profit. Est-ce qu’il y a une durée maximale légale? »

La loi érige la sous-location en droit du locataire. L’objectif est de rendre service au locataire, notamment en lui évitant, lorsqu’il doit s’absenter pour une période d’une certaine durée, de devoir choisir entre résilier son bail ou payer le loyer « à vide ». La sous-location lui permet ainsi de soulager son budget pendant une période donnée, en l’autorisant à louer lui-même à un autre, bien sûr sans abus. Le bailleur ne peut la refuser que sous certaines conditions. Parmi les motifs de refus pouvant constituer un « inconvénient majeur » pour le bailleur au sens du Code des Obligations, figure la durée excessive de la sous-location. On vise à éviter que par un détournement de l’institution, un locataire (qui dans les faits n’a plus besoin de son logement pour son usage propre) « transfère » en réalité le bail à un tiers pour lui rendre service (ce qui n’est pas prévu par la loi pour un logement). La sous-location n’a plus vocation alors à rendre service directement au locataire, mais de manière médiate à un tiers.

La loi ne dit rien quant à la durée maximale. Jadis, le Tribunal fédéral (TF) admettait largement la sous-location, pour peu que le locataire ait gardé une intention de retour dans le logement, même vague. D’aucuns ont tiré argument de cette latitude laissée par la jurisprudence, pour laisser un logement à prix raisonnable à des proches ou des amis, soutenant avoir gardé l’intention de revenir un jour dans les locaux, au lieu de les restituer à la régie, parfois en dépit d’une volonté de retour fermement établie. Ce qui n’aurait sans doute posé aucun problème hors pénurie de logement et aurait même pu être dans l’intérêt du bailleur, dispensé ainsi de trouver un « repreneur » et évitant de la sorte une perte locative et des frais de coordination, a fini par agacer les propriétaires, privés de la possibilité de récupérer les logements pour les louer plus chers à des prix jugés adaptés au marché. Au fil de diverses affaires portées devant lui, souvent lémaniques, le TF a opéré un retour de balancier, pour conclure désormais que la volonté de retour du locataire devait être ferme, et même prévisible. Prudemment, notre lecteur devrait indiquer à la régie les raisons de son départ et une date de retour, par exemple dans deux ans. Indiquer une période indéterminée est de nature à se voir refuser le droit de sous-louer.

 

Pierre STASTNY , ASLOCA Genève

Texte paru dans la Tribune de Genève du 24 juin 2017