FRIBOURG – Le Tribunal revoit la hausse à la baisse

Les locataires doivent accepter une hausse de loyer suite à des travaux dans leur immeuble uniquement si ces derniers leur apportent une plus-value acceptée par la loi. 

Suite à d’importants travaux réalisés dans son immeuble, notamment le remplacement des conduites d’eau, des écoulements, la rénovation des salles de bains et des cuisines, un propriétaire a pris la décision d’imposer à tous ses locataires une augmentation de loyer d’environ 10% du loyer initial.

Contestez les augmentations de loyer

Dès la réception de l’augmentation de loyer, plusieurs locataires, sur conseil de l’ASLOCA, ont manifesté leur opposition, en soutenant que les travaux réalisés n’apportaient pas de confort supplémentaire et que, dès lors, aucune augmentation de loyer ne pouvait leur être imposée. Le litige opposant le propriétaire et les locataires mécontents a été porté jusqu’au Tribunal cantonal, celui-ci a donné raison aux locataires. En effet, l’immeuble datant des années cinquante n’avait pas bénéficié de rénovations depuis sa construction. Ainsi ces travaux n’ont servi qu’à maintenir sa valeur.

Parmi les travaux générateurs de plus-value, nous pouvons citer: les travaux d’agrandissement, l’apport de prestations nouvelles, la rénovation de grande qualité, l’amélioration énergétique du bâtiment ainsi que des réparations importantes.

La jurisprudence fédé-rale a retenu comme réparations importantes le cas d’un propriétaire qui a rénové dans son immeuble les cuisines, les salles de bains, les toilettes, les conduites sanitaires, les sols, les murs et l’installation électrique pour un montant cinq fois supérieur aux loyers encaissés. C’est dans ce contexte qu’intervient l’art. 14 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux). Il est important de relever qu’en justice le locataire a la possibilité d’expliquer que les travaux ne peuvent pas être considérés comme étant des travaux justifiant une hausse de loyer. Ce qui est le cas par exemple du remplacement d’une installation défaillante telle que le lave-vaisselle. De même, s’il est nécessaire d’effectuer des travaux suite, par exemple, à la rupture d’une canalisation d’eau dans le mur d’un appartement et que cela nécessite le démontage du lavabo et du carrelage afin d’atteindre ladite fuite, il est évident que le propriétaire va devoir prendre à sa charge la pose du carrelage précédemment retiré. Dans ce genre de cas, le propriétaire ne peut pas réclamer d’augmentation de loyer, car ces travaux ne comportent aucune plus-value.

Entretien de l’immeuble ou plus-value?

Face à des travaux de rénovation ou de réparation effectués spécifiquement dans son logement ou dans l’immeuble tout entier, le locataire diligent doit être particulièrement attentif à la nature des travaux entrepris par le propriétaire. Les quelques distinctions exposées ci-dessus devraient permettre de faire la différence entre les travaux générant des plus-values et ceux qui relèvent de l’entretien de l’immeuble.

Il ne faut pas hésiter à demander à son propriétaire de produire les décomptes des travaux effectués ainsi que les pièces justificatives qui y sont liées. Il ne faut pas non plus se priver de contester les augmentations de loyer réclamées. En effet, dans le cas exposé ci-dessus, les locataires ayant renoncé à contester ces augmentations se les sont vues imposées par le bailleur et cela malgré la décision du Tribunal cantonal. Seuls ceux qui ont agi en justice ont vu leur augmentation de loyer modérée.

FRIBOURG – Stop aux frais de conciergerie exorbitants

Peu regardant sur les frais de conciergerie qu’il peut refacturer à ses locataires, le bailleur en abuse trop souvent. L’ASLOCA n’est pas d’accord.

En matière de bail à loyer, le bailleur a la possibilité de mettre les frais de conciergerie à la charge des locataires en sus de leur loyer net. Il suffit pour cela que le contrat de bail le prévoie expressément ou que le bailleur ait annoncé la perception de ces frais par le biais de la formule officielle. Lorsque le bailleur a opté pour cette solution, il est en droit selon le Code des obligations de facturer aux locataires les frais effectifs qu’il a dû assumer pour la conciergerie. Comme le bailleur sait qu’il peut refacturer l’entier des frais aux locataires, on constate qu’il est souvent peu regardant pour limiter les dépenses. Il a ainsi tendance à choisir des entreprises de nettoyage beaucoup plus onéreuses que si les travaux étaient confiés à un des habitants de l’immeuble.

Ras-le-bol des locataires
C’est la situation à laquelle plusieurs locataires du canton de Fribourg sont confrontés. Durant longtemps, la conciergerie de leur immeuble était assurée par un des habitants. Les frais y relatifs étaient raisonnables, les nettoyages réalisés de manière satisfaisante et le concierge toujours sur place pour répondre aux demandes des uns et des autres. Le bailleur a néanmoins décidé de confier ce travail à une entreprise sans en avertir les locataires. Ce changement a conduit à une très forte augmentation des frais de conciergerie: plus du double!

Pour les locataires l’addition est salée: leur décompte individuel de charges annuel présente une augmentation de plus de 800 francs uniquement pour la conciergerie! C’est inacceptable.

Bien décidés à fai re changer cette pratique, plusieurs d’entre eux ont déposé une action devant le Tribunal des baux afin de contester les décomptes de charges litigieux et faire fixer les frais de conciergerie à un montant raisonnable.

Il n’y a pas encore de jurisprudence sur cette problématique, mais la doctrine semble favorable aux locataires. Plusieurs auteurs estiment que les frais de conciergerie ne doivent pas être exagérés. Si le bailleur accorde un salaire beaucoup trop élevé à son service de conciergerie ou qu’il lui demande des prestations qui dépassent largement celles de l’entretien courant de l’immeuble, ce n’est pas aux locataires de supporter les frais exorbitants qui en découlent. Dans le canton de Fribourg, on admet en principe un montant de 30 à 40 francs par mois et par appartement pour les frais de conciergerie. Ce montant peut néanmoins être revu à la hausse pour tenir compte des particularités des aménagements extérieurs.

Selon la doctrine, les frais de conciergerie peuvent également être considérés comme raisonnables lorsqu’ils ne dépassent pas 3,5% du montant total des loyers nets versés par les locataires de l’immeuble. Dans le cas des locataires qui ont saisi le Tribunal des baux, les frais de conciergerie facturés dépassent largement ces limites. Nous ne manquerons pas de vous informer du résultat de cette affaire dans un des prochains numéros du «Droit au logement».Affaire à suivre.

FRIBOURG – Ils doivent être définis, même en cas de forfait

Même en cas de facturation au forfait, la loi exige l’inscription détaillée des frais accessoires dans le texte du contrat de bail.

Certains bailleurs veulent s’éviter le souci d’établir des décomptes annuels de frais accessoires. Ils prévoient alors dans le contrat que les frais accessoires font l’objet d’un forfait. Mais cela ne les dispense pas d’indiquer précisément dans le texte même du bail quels sont les frais accessoires ainsi mis à la charge du locataire. Cette exigence de l’article 257a alinéa 2 du Code des obligations vaut en effet aussi en cas de facturation forfaitaire.

Forfait ou charges comprises?
Ce mode de facturation ne doit pas être confondu avec le loyer «charges comprises», situation dans laquelle aucune augmentation des frais accessoires ne peut entrer en considération: seul le loyer dans son intégralité peut éventuellement être augmenté, mais aussi réduit selon les règles prévues aux articles 269 à 270a du Code des obligations, protégeant le locataire contre les loyers abusifs. Cela signifie par exemple que, même si le bailleur peut établir une augmentation effective des charges d’exploitation de son immeuble, le locataire pourra néanmoins s’opposer à toute augmentation du loyer si un calcul de rendement démontre que celui-ci reste supérieur au taux maximum admissible (actuellement: 2,75%). C’est probablement pourquoi peu de bailleurs choisissent, en pratique, la solution du loyer «charges comprises», seule situation dans laquelle il n’est pas nécessaire de détailler les charges dans le contrat.

Frais clairement définis
Lorsque des frais accessoires sont facturés de manière forfaitaire, il importe au contraire qu’ils soient clairement déf inis, puisque le montant du forfait doit être calculé sur la base de la moyenne des trois derniers exercices et qu’il peut être adapté, pour la prochaine échéance du bail, au cas où il s’écarte trop de l’évolution des frais effectifs, selon l’alinéa 2 de l’article 4 de l’ordonnance sur le bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Contenu du forfait
Ce qui précède a été confirmé par un arrêt que le Tribunal cantonal fribourgeois a rendu le 6 novembre 2012. Dans cette affaire, le bailleur a été condamné à restituer aux locataires le forfait mensuel de 150 francs que ceux-ci avaient versé pendant toute la durée du bail. En effet, aucun accord conforme aux exigences de l’article 257a du Code des obligations n’avait été passé au sujet des frais accessoires compris dans le forfait. Il apparaissait même que les parties avaient une perception différente du contenu du forfait et le bailleur avait de surcroît ajouté d’autres frais accessoires dans ses déclarations en audience à ceux que son avocat dans ses écritures avait définis comme compris dans le forfait.

Les frais accessoires, facturés forfaitairement ou non, doivent être clairement déterminés dans le texte même du contrat; à défaut, ils sont compris dans le loyer et restent à la charge du bailleur.

FRIBOURG – L’ASLOCA Fribourg part en campagne

Nouvelle équipe, nouveaux objectifs et une campagne promotionnelle basée sur l’humour avec un concours de dessins, l’ASLOCA Fribourg fait peau neuve et le fait savoir, pour toujours mieux assurer la défense des locataires.

Qui dit nouvelle équipe aux commandes dit également nouveaux objectifs. le comité de la section fribourgeoise de l’ASLOCA s’en est fixé un de taille puisqu’il s’agit ni plus ni moins de doubler le nombre de membres d’ici à cinq ans. En chiffres, cela se traduit par le passage de 5400 à 10 000 membres.

Plus de membres pour plus de présence

La raison de cette volonté d’élargissement est simple: une augmentation du nombre de membres permettra à la section fribourgeoise d’atteindre la taille nécessaire pour offrir des services plus nombreux et plus performants aux locataires et ainsi garantir leur protection de manière optimale.

A titre de comparaison, l’ASLOCA Neuchâtel compte, pour un bassin de population comparable, la dizaine de milliers de membres que l’ASLOCA Fribourg vise à atteindre.

Un concours pour une campagne 100% locale

Pour parvenir à cet objectif ambitieux, le comité cantonal a décidé de lancer une campagne de promotion par voie de presse, d’affichage et la distribution d’un tout-ménage. plutôt que de confier directement l’illustration de ces supports à un professionnel, un grand concours s’adressant à tous les habitants et habitantes de Fribourg a été lancé. Des prix intéressants récompenseront les artistes reconnus, amateurs ou en devenir qui soumettront leurs créations artistiques sur le thème «mon voisin, mon proprio et moi». L’illustration choisie sera utilisée et déclinée tout au long de la campagne, offrant au lauréat une large visibilité au niveau du canton tandis que l’asloCa Fribourg bénéficiera d’une nouvelle identité visuelle dynamique marquée de la griffe d’un artiste du cru.

L’objectif principal de cette campagne est d’encourager le plus de locataires possible à venir grossir les rangs de l’ASLOCA Fribourg. Trop d’entre eux ignorent encore purement et simplement l’existence de notre association indispensable à la protection de leurs droits en matière de bail. Il est dès lors nécessaire de rendre attentive cette large part de la population à ses droits et aux moyens dont elle dispose pour les faire valoir.

Humour et originalité

Il ne s’agit toutefois en aucun cas de déterrer la hache de guerre face aux propriétai-res, et c’est pour cette raison que, lors de la désignation du vainqueur, un accent particu-lier sera mis sur l’originalité et l’humour avec lesquels le sujet aura été traité.

Un premier bilan de l’impact de la campagne sur le grand public sera réalisé au mois de juin de cette année, permettant ainsi de définir la stratégie de communication pour les années à venir.

Au-delà des affiches et des prospectus, l’ASLOCA Fribourg s’efforcera de réaliser son objectif par une présence accrue aux côtés des locataires, tant par le biais des permanences juridiques que par un engagement sans relâche pour la défense de leurs intérêts.

Romont – nouvel emplacement pour les consultations du jeudi soir

À partir du jeudi 3 janvier 2013, les consultations du jeudi soir à Romont n’auront plus lieu au Café de l’Ange, mais bien au Centre portugais, route de la Condémine 3.
Les horaires sont inchangés: le 1er et le 3e jeudi du mois de 19h à 20h (sauf jours fériés et mois d’août).

Le concours de dessin de l’ASLOCA-Fribourg est lancé !

L’ASLOCA-Fribourg organise un concours de dessin ouvert à tous les dessinateurs, graphistes et illustrateurs amateurs, professionnels ou en voie de formation, résidant dans le canton de Fribourg ou pouvant faire valoir un lien avec celui-ci. Le thème de ce concours est « Mon voisin, mon proprio et moi ! ». Les oeuvres doivent s’inspirer de tranches de vie ou de situations drôles et décalées qui traitent des relations entre propriétaire et locataires, mais aussi entre voisins, ou qui parlent plus largement du logement et de l’habitat collectif sous un angle original.
La participation en est gratuite, et les 3 meilleurs projets sont dotés de prix en espèces. Les oeuvres primées par le jury pourront être utilisées ultérieurement par l’association, notamment dans le cadre de la campagne promotionnelle de notre section cantonale qui aura lieu en 2013.
La date limite d’envoi des dessins est le vendredi 18 janvier 2013; les résultats seront annoncés officiellement le vendredi 15 février 2013.

FRIBOURG – Le locataire a droit à la formule officielle!

Un propriétaire fribourgeois a remplacé l’installation du chauffage sans en informer avec la «formule officielle» ses locataires, qui ont vu leurs charges augmenter. Il s’en mord les doigts aujourd’hui.

Lorsque le propriétaire entend introduire de nouvelles prétentions à l’encontre de son locataire, et modifier le contrat de bail, il est impératif qu’il le fasse par la «formule officielle». Le locataire pourra ainsi connaître ses droits et sa capacité à contester ces nouvelles prétentions. Dans le cas qui nous intéresse, un locataire d’une maison de six appartements dans un village fribourgeois versait des acomptes et obtenait des montants en retour lorsque le décompte du chauffage annuel était effectué. Il y a environ deux ans, le propriétaire décide de remplacer la chaudière à mazout par une installation de chauffage à distance, alimentée par des pellets. Ce double changement de système de chauffage n’a pas été notifié par la «formule officielle», mais par une simple circulaire adressée aux locataires.

Mauvaise surprise
S’en vient l’année suivante le premier décompte chauffage et frais accessoires basé sur le nouveau système. Quelle ne fut alors pas la surprise du locataire de recevoir un décompte chauffage dans lequel non seulement rien ne lui était restitué, mais en plus il devait encore s’acquitter d’un montant supplémentaire. Une contestation de ce décompte a été déposée devant la Commission de conciliation compétente aux motifs notamment que, en changeant de système de chauffage le propriétaire introduisait des charges supplémentaires. N’ayant pas utilisé la «formule officielle», ces nouvelles prétentions devaient être frappées de nullité.

«Formule officielle» absolument nécessaire!
Deux questions se sont rapidement posées. En ce qui concerne l’introduction du chauffage à distance, il apparaît que le propriétaire est en droit d’imputer au locataire l’entier des coûts facturés par le fournisseur. Ainsi, avec ce nouveau chauffage, le locataire se verra contraint de supporter des coûts tels que les frais de réparation, d’amortissement ou encore les services d’installation (art. 6a OBLF). Par conséquent, dans ce cas, il ne fait aucun doute que la «formule officielle» doit être utilisée par le propriétaire, puisqu’il introduit de nouvelles prétentions à l’encontre du locataire. Celui-ci doit dès lors être informé précisément de la situation ainsi que de sa capacité à la contester.

La situation est plus délicate en ce qui concerne la mise en place d’un chauffage à pellets qui n’introduit pas de prime abord de nouvelles prétentions. Dans ce cas, on pourrait imaginer que, en l’absence de nouvelles prétentions de la part du bailleur, il ne lui soit pas utile de faire usage de la «formule officielle». Toutefois, dans la pratique, ce n’est que lors du décompte final des frais accessoires annuels que le locataire pourra déterminer s’il y a eu introduction ou non de nouvelles charges. Si tel est le cas et en l’absence d’utilisation de la «formule officielle» par le bailleur, le locataire pourra invoquer la nullité et être libéré de ces nouvelles prétentions.

Dans notre cas, le bailleur, après avoir refusé tout accord en Commission de conciliation, a finalement admis son erreur devant le Tribunal des baux. Il a annulé les factures adressées au locataire.

N’hésitez pas à consulter nos services en cas de doute pour vérifier vos décomptes de chauffage!