FRIBOURG – Le bailleur n’avait pas de preuves valables!

Dans certains cas c’est au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif. Mais la partie n’en est pas pour autant gagnée. A Fribourg, malgré les statistiques apportées par le bailleur, le locataire a eu gain de cause en contestant son loyer initial, qui avait pour ainsi dire doubler!

Dans un arrêt récent (ATF 139 III 13), le Tribunal fédéral a jugé que, lorsque le bailleur motive l’augmentation du loyer initial au moyen du critère des loyers usuels et que l’on est en présence d’un immeuble ancien, c’est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d’en prouver le caractère abusif au regard des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

Preuve du bailleur
Toutefois, si le locataire apporte la preuve de faits qui permettent de constater qu’est probablement abusive la hausse du loyer initial (par exemple parce que la conjoncture actuelle rend injustifiable une telle hausse de loyer et fait apparaître la différence de loyer comme très certainement abusive), c’est alors au bailleur de démontrer que le loyer initial arrêté contractuellement n’est pas abusif.

Statistiques officielles
Pour démontrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers usuels, le bailleur doit se référer soit à au moins cinq exemples comparables, soit aux statistiques officielles. Il importe dès lors de déterminer le type de statistiques qu’un bailleur est susceptible d’invoquer pour justifier une augmentation du loyer initial. Une cause récemment jugée par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine apporte d’intéressantes réponses à cette question.

Loyer 41,89% plus cher!
Dans une affaire où le loyer net initial d’un logement situé en ville de Fribourg dans un ancien bâtiment construit en 1950 avait subi une augmentation massive de 41,89% par comparaison avec celui que versait le locataire précédent et avait été fixé à 1050 francs, le bailleur s’est référé à trois statistiques différentes pour tenter de démontrer que le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

Tout d’abord, le bailleur a fait valoir que l’établissement Wüest & Partner avait indiqué dans sa publication «Immomonitoring 2013/2, Edition de printemps» que le loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en ville de Fribourg variait en 2013 entre 980 et 1600 francs. Le Tribunal des baux a refusé de prendre en compte cette statistique, au motif qu’il s’agit là d’une statistique «privée», établie par les seuls milieux immobiliers. Le bailleur s’est ensuite référé à trois tableaux de l’Office fédéral de la statistique:

  • le premier au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces dans l’agglomération de Fribourg
  • le deuxième au loyer au mètre carré d’un appartement de trois pièces dans une ville moyenne
  • le troisième au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en Suisse

Le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de prendre en compte ces trois statistiques au motif que la ville de Fribourg est une grande localité, composée de neuf quartiers bien distincts et que ces trois statistiques ne tiennent pas compte de l’emplacement concret des logements, ni de leur équipement, de leur état d’entretien et de leur période de construction.

Le bailleur s’était prévalu d’un quatrième tableau de l’Office fédéral de la statistique intitulé «Loyer moyen selon le nombre de pièces, l’âge du logement et le type de propriétaire». Là encore, le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de se référer à cette statistique, dès lors qu’elle ne tient pas du tout compte de l’emplacement du logement, ni de son équipement, ni de son état d’entretien.

En résumé, le Tribunal des baux a constaté qu’aucune des statistiques produites par le bailleur ne constitue une statistique officielle au sens de l’article 11 al. 4 de l’ordonnance du bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) dans la mesure où aucune d’entre elles ne fournit de données suffisamment précises et différenciées sur les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier concerné. Le Tribunal des baux de la Sarine en a déduit que le bailleur n’était pas parvenu à prouver que le loyer initial contesté restait dans les limites des loyers usuels. Partant, il a qualifié d’abusif le loyer initial litigieux et l’a réduit au montant du loyer payé par le précédent locataire. En outre, le bailleur a été condamné à restituer au locataire la différence entre le montant total des loyers versés par celui-ci depuis le début du bail et le total des loyers dus pour cette même période.

FRIBOURG – N’hésitez pas à faire appel à la conciliation!

Lorsque la discussion n’est plus possible avec son bailleur, le locataire peut se tourner vers l’autorité de conciliation. Dans le canton de Fribourg, il existe trois Commissions de conciliation, dont une pour le district du Sud.

Comme tous les cantons, Fribourg a instauré des autorités de conciliation pour les litiges portant sur les baux à loyer. Notre canton en compte trois:

  • à Fribourg pour le district de la Sarine
  • à Tafers pour la Singine et le Lac
  • à Bulle pour les districts de la Gruyère, de la Veveyse, de la Glâne et de la Broye

La Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud (Gruyère, Veveyse, Glâne et Broye) tient ses séances à Bulle ou à Romont. Elle fait en sorte de siéger à Bulle lorsque les litiges se situent en terre gruérienne ou en Veveyse et à Romont pour les cas de la Glâne et de la Broye.

Sa composition
La Commission de conciliationse compose d’un président neutre et de deux assesseurs, un représentant des locataires et un représentant des propriétaires. Chaque «camp» étant représenté, les assesseurs n’ont pas à être impartiaux. Toutefois, si l’influence du milieu qu’ils représentent (locataires ou bailleurs) est manifeste et indéniable, voire, dans un sens, nécessaire, les deux assesseurs sont à même, de par leurs solides connaissances en droit du bail, de proposer des solutions équitables pour les deux parties. Ils sont aussi parfois amenés à expliquer à leur «camp» que la thèse soutenue n’est pas défendable, ce qui peut régler un conflit.

À la recherche d’un arrangement
L’autorité de conciliation a pour tâche principale de tenter de concilier les parties à un litige. Elle peut également rendre des propositions de jugement. L’utilité de la Commission se manifeste surtout lors des séances qu’elle tient. Dès qu’une partie fait appel à elle en lui adressant sa requête écrite, la Commission se réunit lors d’une séance de conciliation, à laquelle sont conviées les deux parties, dans le but d’essayer de trouver un arrangement à leur différend. Dans cette optique, chaque partie explique de vive voix son point de vue, puis «son» assesseur s’exprime afin de défendre cette position et la tentative de conciliation s’engage.

Contrairement à ce que pourrait laisser penser son nom, la Commission de conciliation revêt une grande importance. En effet, les discussions et tentatives de négociations qu’engagent les locataires avec leurs propriétaires, dès qu’un litige survient, n’aboutissent pas ou s’enlisent bien souvent. Lorsqu’elles se retrouvent devant l’autorité de conciliation, fortes des conseils prodigués de part et d’autre, ces mêmes personnes parviennent, la plupart du temps, à dialoguer de nouveau, à accepter de faire un pas l’une vers l’autre et finalement à parvenir à une solution les satisfaisant toutes deux. D’ailleurs, les chiffres parlent d’eux-mêmes: dans près de 75% des affaires portées devant la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud, les parties quittent la salle avec un accord signé, évitant ainsi une procédure judiciaire qui peut s’avérer longue et coûteuse.

Enfin, si aucun accord n’est trouvé, mais que les parties semblent proches d’une transaction, la Commission peut rendre une proposition de jugement. Elle ne le fait cependant que rarement car, lorsqu’elle sent que les parties sont proches d’un accord, elle leur soumet déjà en séance une proposition de solution qui finit souvent par emporter leur adhésion.

Convaincue de l’utilité de la conciliation, l’ASLOCA conseille de ne pas hésiter à faire appel à l’autorité de conciliation de sa région!

FRIBOURG – Attendez le bon moment pour les contester!

Vu la baisse du taux hypothécaire et l’augmentation des demandes de baisse de loyer, de nombreux bailleurs se prévalent de réserves de loyer. Mais qu’est-ce que c’est? Explications.

Une réserve de loyer permet au bailleur de faire savoir qu’il dispose de motifs pour majorer le loyer.

Les réserves figurent soit dans le contrat initial, soit dans une augmentation ultérieure de loyer.

Elles peuvent être motivées notamment par un rendement insuffisant, par des travaux à plus-value qui n’ont pas été répercutés ou encore par des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Baisse demandée
Prenons le cas de Mme Dupont, qui a conclu un contrat de bail pour son appartement en 2007. A ce moment- là son loyer s’élevait à 1000 francs par mois et le taux hypothécaire était à 3%. Lorsque ce dernier atteint 2%, elle se décide à demander une baisse de loyer à sa régie.

Baisse acceptée dans un premier temps
Contre toute attente, la régie accepte la demande de baisse. En tenant compte de l’Indice suisse des prix à la consommation et des charges d’exploitation, la baisse doit s’élever à 6,50%, soit 65 francs par mois.

Baisse refusée à cause de la réserve
Toutefois la régie décide à ce moment-là de déduire de ce montant de 65 francs une réserve de loyer de 150 francs qui figurait dans le contrat pour des travaux à plus-value qui n’avaient pas été répercutés sur le loyer. Elle en conclut ainsi que le loyer va devoir rester identique, la réserve étant réduite à seulement 85 francs (150 francs – 65 francs).

Taux pas actualisé
Dans un autre cas de figure, la réserve aurait pu se rapporter à des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Dans le cas de Mme Dupont, si le taux hypothécaire avait été de 3,5% au moment de la conclusion du contrat, le bailleur aurait pu maintenir le loyer calculé sur un taux de 3% et se réserver de le majorer de 6%!

Contester la réserve au bon moment
Ce que les locataires doivent savoir, c’est qu’une réserve n’est pas en elle-même contestable – donc pas vérifiable – au moment de sa formulation. En revanche, les locataires ont un rôle à jouer au moment de sa mise en oeuvre. Lorsque Mme Dupont demande une baisse de loyer et que la régie se prévaut de la réserve, elle a la possibilité de contester cette réserve afin d’en vérifier le fondement:

  • Si la réserve a été formulée en raison d’un rendement insuffisant, il faudra examiner si tel était bien le cas à l’époque et si tel est toujours le cas aujourd’hui.
  • Si la réserve concerne des travaux à plus-value et que le bailleur entend s’en prévaloir aujourd’hui, il devra démontrer, calculs à l’appui, le montant des travaux, la part à plus-value, la durée d’amortissement, etc.
  • Si la réserve était liée au fait qu’une hausse du taux hypothécaire n’avait pas été prise en compte, elle devra être à ce jour complètement dissoute considérant le taux hypothécaire en vigueur.
  • Si le bailleur s’était réservé une augmentation de 6% car il avait maintenu le loyer calculé sur un taux de 3% alors qu’il était de 3,5%, il ne pourrait tout simplement plus faire valoir sa réserve puisque le taux est descendu à 2%.
  • Ce qu’il faut retenir, c’est que pour le locataire il n’y a pas lieu d’agir au moment de la formulation de la réserve, mais bien au moment où le bailleur s’en prévaut et l’applique.

FRIBOURG – Chantier interminable, le bailleur doit payer!

Suite à des travaux qui ont duré des mois, des locataires fribourgeois ont obtenu la somme de 6000 francs en raison des nuisances subies. Belle victoire de l’ASLOCA.

Habitant leur appartement depuis 2004, un locataire et son épouse, tous deux retraités, reçurent de la part de leur bailleur une lettre les informant que des travaux de rénovation allaient être entrepris dans leur immeuble à partir du 14 septembre 2009 et pour une durée de huit semaines environ. Ce même pli précisait que, durant les travaux, les locataires seraient privés d’ascenseur et subiraient quelques nuisances de bruit et de poussière, mais que le bailleur s’engageait à mettre tout en oeuvre afin de réduire au strict minimum l’importance de ces nuisances ainsi que leur durée.

Nuisances considérables
Les locataires en question se sont vite aperçus, bien malgré eux, que les gênes réellement subies dépassaient de très loin, tant dans leur intensité que dans leur durée, les quelques nuisances annoncées. Par exemple, les locataires enregistrèrent des pointes sonores à plus de 100 décibels dans leur appartement, ce dernier étant de plus envahi par une épaisse poussière! Enfin une année et demie après le début des travaux, ceux-ci n’étaient toujours pas terminés, l’immeuble restant donc en chantier durant tout ce temps! Forts de ce constat, les deux retraités ont décidé de faire appel à un avocat-conseil de l’ASLOCA afin de défendre leurs droits légitimes. Les courriers de leur mandataire étant cependant restés sans réponse ou presque de la part du bailleur, une requête en conciliation a été introduite au mois de juin 2011, date à laquelle les travaux étaient toujours en cours! Lors de l’audience de conciliation, le bailleur s’est montré particulièrement peu sensible aux revendications de ses locataires et ne leur a proposé qu’une indemnité ridiculement faible, qui a été naturellement refusée.

Victoire au Tribunal des baux
Ce cas d’école est l’occasion de rappeler aux locataires , qu il’ignorent trop souvent, qu’en exécutant des travaux de rénovation, le bailleur doit tenir compte de leurs intérêts. Cela implique pour lui, notamment, d’organiser les travaux de la manière la moins incommodante possible. Aussi, lorsque les travaux restreignent l’usage de la chose louée, ce qui est très fréquemment le cas, le locataire a droit à une réduction proportionnelle de loyer, la chose louée étant alors affectée d’un défaut.

En cas d’exécution de travaux dans votre immeuble, n’hésitez donc pas à vous renseigner auprès de l’ASLOCA. Nos consultants sauront vous renseigner utilement sur l’étendue de vos droits ainsi que sur la manière de les faire valoir!

FRIBOURG – Une augmentation de loyer diminuée de moitié!

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer réduite de moitié. C’est la raison pour laquelle l’ASLOCA encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial. Détails.

Il y a peu, par le biais d’une procédure en contestation du loyer initial, nous avons été appelés à contester le loyer d’un local commercial augmenté de plus de 20% (soit 400 francs par mois) suite au renouvellement du bail. Bien que le succès de cette action ne fusse pas forcément évident – pour des raisons liées à la clause de renouvellement du contrat – les discussions engagées devant le Tribunal des baux ont permis au locataire de voir l’augmentation qui lui avait été signifiée réduite de plus de 50%.

L’importance de la contestation du loyer
Cet exemple est révélateur de l’importance de la contestation du loyer initial et ce, surtout en cette période de baisse constante des taux hypothécaires, où la seule possibilité pour le bailleur d’augmenter le loyer est le changement de locataire. Constatant, dans notre pratique, que les locataires omettent souvent de faire usage de cette possibilité légale, nous estimons qu’il est nécessaire d’en rappeler certains principes.

Pour qu’un locataire soit fondé à contester le loyer initial, il doit:

avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale
avoir été contraint de conclure en raison de la situation du marché local (pénurie)
avoir subi une augmentation sensible du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire pour la même chose
Les conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’entre elles soit remplie pour qu’il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial.

Dans notre cas, le loyer avait été sensiblement majoré (plus de 20%). En principe, on considère qu’une majoration du loyer est sensible lorsque le loyer net, à l’exclusion des frais accessoires, augmente de plus de 10%. Or, dans le canton de Fribourg, nous constatons que de telles augmentations ne sont pas rares lors du changement de locataire, le bailleur arguant du marché (les loyers usuels du quartier).

Impératif de saisir l’autorité de conciliation
Face à une telle augmentation, le locataire doit impérativement saisir l’autorité de conciliation, au plus tard dans les 30 jours qui suivent la réception de son appartement. Toutefois, si le locataire a pris possession de la chose louée avant la conclusion du bail, ce qui peut parfois arriver, le délai courra à partir de ladite conclusion. Lors de la procédure, il conviendra de constater si la hausse exigée par le bailleur est abusive, ce qui sera très souvent le cas. En effet, dans le canton de Fribourg, la preuve que le nouveau loyer demandé correspond aux loyers du marché est très difficile à apporter. En outre, le locataire peut également se prévaloir d’un rendement excessif de la chose louée, ce qui est, de nos jours, souvent le cas compte tenu des taux hypothécaires historiquement bas.

En conclusion, lors de la signature de leur bai l, les locataires doivent examiner si le loyer n’a pas été augmenté par rapport au loyer précédent (plus de 10 %). Si tel est le cas, ils doivent contester le loyer et peuvent sans autre se faire aider par l’ASLOCA.

FRIBOURG – Le Tribunal revoit la hausse à la baisse

Les locataires doivent accepter une hausse de loyer suite à des travaux dans leur immeuble uniquement si ces derniers leur apportent une plus-value acceptée par la loi. 

Suite à d’importants travaux réalisés dans son immeuble, notamment le remplacement des conduites d’eau, des écoulements, la rénovation des salles de bains et des cuisines, un propriétaire a pris la décision d’imposer à tous ses locataires une augmentation de loyer d’environ 10% du loyer initial.

Contestez les augmentations de loyer

Dès la réception de l’augmentation de loyer, plusieurs locataires, sur conseil de l’ASLOCA, ont manifesté leur opposition, en soutenant que les travaux réalisés n’apportaient pas de confort supplémentaire et que, dès lors, aucune augmentation de loyer ne pouvait leur être imposée. Le litige opposant le propriétaire et les locataires mécontents a été porté jusqu’au Tribunal cantonal, celui-ci a donné raison aux locataires. En effet, l’immeuble datant des années cinquante n’avait pas bénéficié de rénovations depuis sa construction. Ainsi ces travaux n’ont servi qu’à maintenir sa valeur.

Parmi les travaux générateurs de plus-value, nous pouvons citer: les travaux d’agrandissement, l’apport de prestations nouvelles, la rénovation de grande qualité, l’amélioration énergétique du bâtiment ainsi que des réparations importantes.

La jurisprudence fédé-rale a retenu comme réparations importantes le cas d’un propriétaire qui a rénové dans son immeuble les cuisines, les salles de bains, les toilettes, les conduites sanitaires, les sols, les murs et l’installation électrique pour un montant cinq fois supérieur aux loyers encaissés. C’est dans ce contexte qu’intervient l’art. 14 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux). Il est important de relever qu’en justice le locataire a la possibilité d’expliquer que les travaux ne peuvent pas être considérés comme étant des travaux justifiant une hausse de loyer. Ce qui est le cas par exemple du remplacement d’une installation défaillante telle que le lave-vaisselle. De même, s’il est nécessaire d’effectuer des travaux suite, par exemple, à la rupture d’une canalisation d’eau dans le mur d’un appartement et que cela nécessite le démontage du lavabo et du carrelage afin d’atteindre ladite fuite, il est évident que le propriétaire va devoir prendre à sa charge la pose du carrelage précédemment retiré. Dans ce genre de cas, le propriétaire ne peut pas réclamer d’augmentation de loyer, car ces travaux ne comportent aucune plus-value.

Entretien de l’immeuble ou plus-value?

Face à des travaux de rénovation ou de réparation effectués spécifiquement dans son logement ou dans l’immeuble tout entier, le locataire diligent doit être particulièrement attentif à la nature des travaux entrepris par le propriétaire. Les quelques distinctions exposées ci-dessus devraient permettre de faire la différence entre les travaux générant des plus-values et ceux qui relèvent de l’entretien de l’immeuble.

Il ne faut pas hésiter à demander à son propriétaire de produire les décomptes des travaux effectués ainsi que les pièces justificatives qui y sont liées. Il ne faut pas non plus se priver de contester les augmentations de loyer réclamées. En effet, dans le cas exposé ci-dessus, les locataires ayant renoncé à contester ces augmentations se les sont vues imposées par le bailleur et cela malgré la décision du Tribunal cantonal. Seuls ceux qui ont agi en justice ont vu leur augmentation de loyer modérée.

FRIBOURG – Stop aux frais de conciergerie exorbitants

Peu regardant sur les frais de conciergerie qu’il peut refacturer à ses locataires, le bailleur en abuse trop souvent. L’ASLOCA n’est pas d’accord.

En matière de bail à loyer, le bailleur a la possibilité de mettre les frais de conciergerie à la charge des locataires en sus de leur loyer net. Il suffit pour cela que le contrat de bail le prévoie expressément ou que le bailleur ait annoncé la perception de ces frais par le biais de la formule officielle. Lorsque le bailleur a opté pour cette solution, il est en droit selon le Code des obligations de facturer aux locataires les frais effectifs qu’il a dû assumer pour la conciergerie. Comme le bailleur sait qu’il peut refacturer l’entier des frais aux locataires, on constate qu’il est souvent peu regardant pour limiter les dépenses. Il a ainsi tendance à choisir des entreprises de nettoyage beaucoup plus onéreuses que si les travaux étaient confiés à un des habitants de l’immeuble.

Ras-le-bol des locataires
C’est la situation à laquelle plusieurs locataires du canton de Fribourg sont confrontés. Durant longtemps, la conciergerie de leur immeuble était assurée par un des habitants. Les frais y relatifs étaient raisonnables, les nettoyages réalisés de manière satisfaisante et le concierge toujours sur place pour répondre aux demandes des uns et des autres. Le bailleur a néanmoins décidé de confier ce travail à une entreprise sans en avertir les locataires. Ce changement a conduit à une très forte augmentation des frais de conciergerie: plus du double!

Pour les locataires l’addition est salée: leur décompte individuel de charges annuel présente une augmentation de plus de 800 francs uniquement pour la conciergerie! C’est inacceptable.

Bien décidés à fai re changer cette pratique, plusieurs d’entre eux ont déposé une action devant le Tribunal des baux afin de contester les décomptes de charges litigieux et faire fixer les frais de conciergerie à un montant raisonnable.

Il n’y a pas encore de jurisprudence sur cette problématique, mais la doctrine semble favorable aux locataires. Plusieurs auteurs estiment que les frais de conciergerie ne doivent pas être exagérés. Si le bailleur accorde un salaire beaucoup trop élevé à son service de conciergerie ou qu’il lui demande des prestations qui dépassent largement celles de l’entretien courant de l’immeuble, ce n’est pas aux locataires de supporter les frais exorbitants qui en découlent. Dans le canton de Fribourg, on admet en principe un montant de 30 à 40 francs par mois et par appartement pour les frais de conciergerie. Ce montant peut néanmoins être revu à la hausse pour tenir compte des particularités des aménagements extérieurs.

Selon la doctrine, les frais de conciergerie peuvent également être considérés comme raisonnables lorsqu’ils ne dépassent pas 3,5% du montant total des loyers nets versés par les locataires de l’immeuble. Dans le cas des locataires qui ont saisi le Tribunal des baux, les frais de conciergerie facturés dépassent largement ces limites. Nous ne manquerons pas de vous informer du résultat de cette affaire dans un des prochains numéros du «Droit au logement».Affaire à suivre.

FRIBOURG – Ils doivent être définis, même en cas de forfait

Même en cas de facturation au forfait, la loi exige l’inscription détaillée des frais accessoires dans le texte du contrat de bail.

Certains bailleurs veulent s’éviter le souci d’établir des décomptes annuels de frais accessoires. Ils prévoient alors dans le contrat que les frais accessoires font l’objet d’un forfait. Mais cela ne les dispense pas d’indiquer précisément dans le texte même du bail quels sont les frais accessoires ainsi mis à la charge du locataire. Cette exigence de l’article 257a alinéa 2 du Code des obligations vaut en effet aussi en cas de facturation forfaitaire.

Forfait ou charges comprises?
Ce mode de facturation ne doit pas être confondu avec le loyer «charges comprises», situation dans laquelle aucune augmentation des frais accessoires ne peut entrer en considération: seul le loyer dans son intégralité peut éventuellement être augmenté, mais aussi réduit selon les règles prévues aux articles 269 à 270a du Code des obligations, protégeant le locataire contre les loyers abusifs. Cela signifie par exemple que, même si le bailleur peut établir une augmentation effective des charges d’exploitation de son immeuble, le locataire pourra néanmoins s’opposer à toute augmentation du loyer si un calcul de rendement démontre que celui-ci reste supérieur au taux maximum admissible (actuellement: 2,75%). C’est probablement pourquoi peu de bailleurs choisissent, en pratique, la solution du loyer «charges comprises», seule situation dans laquelle il n’est pas nécessaire de détailler les charges dans le contrat.

Frais clairement définis
Lorsque des frais accessoires sont facturés de manière forfaitaire, il importe au contraire qu’ils soient clairement déf inis, puisque le montant du forfait doit être calculé sur la base de la moyenne des trois derniers exercices et qu’il peut être adapté, pour la prochaine échéance du bail, au cas où il s’écarte trop de l’évolution des frais effectifs, selon l’alinéa 2 de l’article 4 de l’ordonnance sur le bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Contenu du forfait
Ce qui précède a été confirmé par un arrêt que le Tribunal cantonal fribourgeois a rendu le 6 novembre 2012. Dans cette affaire, le bailleur a été condamné à restituer aux locataires le forfait mensuel de 150 francs que ceux-ci avaient versé pendant toute la durée du bail. En effet, aucun accord conforme aux exigences de l’article 257a du Code des obligations n’avait été passé au sujet des frais accessoires compris dans le forfait. Il apparaissait même que les parties avaient une perception différente du contenu du forfait et le bailleur avait de surcroît ajouté d’autres frais accessoires dans ses déclarations en audience à ceux que son avocat dans ses écritures avait définis comme compris dans le forfait.

Les frais accessoires, facturés forfaitairement ou non, doivent être clairement déterminés dans le texte même du contrat; à défaut, ils sont compris dans le loyer et restent à la charge du bailleur.

FRIBOURG – L’ASLOCA Fribourg part en campagne

Nouvelle équipe, nouveaux objectifs et une campagne promotionnelle basée sur l’humour avec un concours de dessins, l’ASLOCA Fribourg fait peau neuve et le fait savoir, pour toujours mieux assurer la défense des locataires.

Qui dit nouvelle équipe aux commandes dit également nouveaux objectifs. le comité de la section fribourgeoise de l’ASLOCA s’en est fixé un de taille puisqu’il s’agit ni plus ni moins de doubler le nombre de membres d’ici à cinq ans. En chiffres, cela se traduit par le passage de 5400 à 10 000 membres.

Plus de membres pour plus de présence

La raison de cette volonté d’élargissement est simple: une augmentation du nombre de membres permettra à la section fribourgeoise d’atteindre la taille nécessaire pour offrir des services plus nombreux et plus performants aux locataires et ainsi garantir leur protection de manière optimale.

A titre de comparaison, l’ASLOCA Neuchâtel compte, pour un bassin de population comparable, la dizaine de milliers de membres que l’ASLOCA Fribourg vise à atteindre.

Un concours pour une campagne 100% locale

Pour parvenir à cet objectif ambitieux, le comité cantonal a décidé de lancer une campagne de promotion par voie de presse, d’affichage et la distribution d’un tout-ménage. plutôt que de confier directement l’illustration de ces supports à un professionnel, un grand concours s’adressant à tous les habitants et habitantes de Fribourg a été lancé. Des prix intéressants récompenseront les artistes reconnus, amateurs ou en devenir qui soumettront leurs créations artistiques sur le thème «mon voisin, mon proprio et moi». L’illustration choisie sera utilisée et déclinée tout au long de la campagne, offrant au lauréat une large visibilité au niveau du canton tandis que l’asloCa Fribourg bénéficiera d’une nouvelle identité visuelle dynamique marquée de la griffe d’un artiste du cru.

L’objectif principal de cette campagne est d’encourager le plus de locataires possible à venir grossir les rangs de l’ASLOCA Fribourg. Trop d’entre eux ignorent encore purement et simplement l’existence de notre association indispensable à la protection de leurs droits en matière de bail. Il est dès lors nécessaire de rendre attentive cette large part de la population à ses droits et aux moyens dont elle dispose pour les faire valoir.

Humour et originalité

Il ne s’agit toutefois en aucun cas de déterrer la hache de guerre face aux propriétai-res, et c’est pour cette raison que, lors de la désignation du vainqueur, un accent particu-lier sera mis sur l’originalité et l’humour avec lesquels le sujet aura été traité.

Un premier bilan de l’impact de la campagne sur le grand public sera réalisé au mois de juin de cette année, permettant ainsi de définir la stratégie de communication pour les années à venir.

Au-delà des affiches et des prospectus, l’ASLOCA Fribourg s’efforcera de réaliser son objectif par une présence accrue aux côtés des locataires, tant par le biais des permanences juridiques que par un engagement sans relâche pour la défense de leurs intérêts.

Romont – nouvel emplacement pour les consultations du jeudi soir

À partir du jeudi 3 janvier 2013, les consultations du jeudi soir à Romont n’auront plus lieu au Café de l’Ange, mais bien au Centre portugais, route de la Condémine 3.
Les horaires sont inchangés: le 1er et le 3e jeudi du mois de 19h à 20h (sauf jours fériés et mois d’août).