FRIBOURG – Augmentation du loyer: Loyer initial contesté avec succès

Quand un bailleur se base sur les loyers usuels du quartier pour imposer une augmentation, il doit obtenir la preuve pour au moins cinq appartements similaires.

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer entièrement annulée. C’est la raison pour laquelle l’Asloca encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial.

Les loyers usuels du quartier, voilà un argument que les bailleurs utilisent régulièrement: que ce soit à la conclusion du bail, pour justifier une augmentation du loyer par rapport au locataire précédent ou, en cours de bail, pour s’opposer à une demande de baisse de loyer.

Mais que faut-il comprendre par «loyers usuels du quartier ou de la localité»? La notion de loyers «usuels» présuppose un usage, une pratique suffisamment répandue pour qu’on puisse en déduire une règle. Cette pratique peut être démontrée par la production d’exemples comparables à l’objet auquel il est fait référence, en nombre suffisant (au minimum cinq).

Pour être qualifiés de comparables, les loyers de comparaison doivent porter sur des locaux présentant des caractéristiques similaires en termes d’emplacement, de dimension, d’équipement, d’état d’entretien et d’année de construction. Cette exigence est très stricte: si les exemples comparatifs présentent des différences notables par rapport à l’objet examiné, il n’est pas possible de «corriger le tir» en modifiant, vers le haut ou le bas, le loyer des exemples comparatifs. On considère que l’objet n’est tout simplement pas comparable. Il peut donc s’avérer très difficile de réunir suffisamment d’exemples pouvant être qualifiés de comparables.

Celui qui apporte la preuve
Il est ainsi important de savoir à qui il incombe d’appor ter cette preuve. En matière de contestation du loyer initial, lorsque le bailleur a invoqué les loyers usuels du quartier pour justifier une hausse par rapport au locataire précédent, il appartient en principe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer. Toutefois, lorsque les éléments du dossier permettent de constater que la différence de loyer est très certainement abusive, le fardeau de la preuve est en quelque sorte renversé: le bailleur doit démontrer qu’il s’agit d’un cas exceptionnel et que le loyer initial fixé par le bail n’est pas abusif. Il doit alors fournir au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée, ce qu’il parvient difficilement à faire.

Dans une affaire dont l’ASLOCA Fribourg s’est récemment occupée, le locataire avait conclu un contrat de bail portant sur un appartement en ville de Fribourg. En examinant le formulaire de fixation du loyer initial, il a été constaté que le bailleur avait massivement augmenté le loyer par rapport au locataire précédent (+42%). Le bailleur avait justifié cette augmentation en se référant aux loyers usuels du quartier.

Après avoir pris conseil auprès de l’Asloca , ce locataire a décidé de contester son loyer initial. Compte tenu de la conjoncture économique (notamment le fait que le taux hypothécaire de référence et l’IPC ont tous les deux baissé), le tribunal a estimé que l’augmentation de loyer était très certainement abusive. Il incombait alors au bailleur d’apporter des contre-preuves, ce qu’il a été incapable de faire. Le tribunal a donc admis la demande du locataire et ramené son loyer au même montant que celui qui valait pour le locataire précédent.

FRIBOURG – Horaire des consultations de fin d’année – Section Sarine

À l’approche du mois de décembre, veuillez prendre note que la Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg n’assurera pas de permanence le mercredi 23 décembre 2015 et le mercredi 30 décembre 2015. Les consultations reprennent selon l’horaire habituel et toujours à la Rue Saint-Pierre 2 dès le 6 janvier 2016.
La Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg vous souhaite d’ores et déjà de très belles fêtes de fin d’année!

FRIBOURG – Décompte des charges: 3% au maximum pour des frais administratifs!

Les frais administratifs liés à l’établissement des décomptes de charges ont augmenté ces dernières années de plus de 50%! Inacceptable pour l’ASLOCA. 

Dans le cadre de notre pratique, durant ces dernières années, nous avons constaté une constante augmentation des frais d’administration liés à l’établissement des décomptes de charges imputés par les bailleurs aux locataires. Auparavant, ils correspondaient à environ 3% du total des charges. Aujourd’hui, il n’est pas rare de voir des pourcentages atteignant les 5% voire plus. Une telle augmentation – de plus de 50% – estelle acceptable?

Augmentation injustifiée
De prime abord, on peut se demander si une imputation forfaitaire des frais administratifs ne contrevient pas au principe de la facturation selon les dépenses effectives (art. 257b CO). En effet, du simple fait des variations conjoncturelles de certains postes de charges qui peuvent être très importantes d’une année à l’autre, tels que les frais liés à l’achat de combustibles pour les installations de chauffage, les frais administratifs peuvent prendre l’ascenseur alors que le travail administratif n’a dans les faits strictement pas varié. Toutefois, et peut-être à mauvais escient, le Conseil fédéral a décidé que les bailleurs pouvaient porter en compte leurs frais administratifs jusqu’à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3 OBLF). Quels sont alors les taux usuels ?

3%, un taux raisonnable
Il est malheureusement difficile de répondre à cette question de manière précise et certaine. En effet, il n’y a pas de statistiques officielles sur lesquelles on peut se baser pour établir ces taux. Selon les auteurs proches des locataires, les taux usuels se situeraient entre 2% et 3%. Selon les auteurs proches des milieux de bailleurs, les taux usuels oscilleraient entre 3,5% et 5%, voire 6%. Les tribunaux se sont rarement penchés sur cette question. Cependant, il y a peu, un juge zurichois et le Tribunal cantonal saint-gallois ont estimé que, dans leurs régions respectives, l’application d’un taux de 4,5% en vue de déterminer les frais administratifs admissibles était exagérée et ont retenu un taux de 3%.

Des prestations identiques
Nous sommes d’avis qu’un taux forfaitaire nettement supérieur à 3% ne devrait pas être accepté par les locataires. Tout d’abord, il correspond au montant supérieur de la fourchette indiquée par les auteurs proches des locataires, fourchette qui semble raisonnable. Ensuite, des juges ont estimé qu’un tel taux était suffisant. De plus, l’évolution des prix ces dernières années (grande stabilité) ne peut en aucun cas justifier que les frais administratifs augmentent de plus de 50% pour des prestations qui sont toujours restées les mêmes!

En conclusion, bien qu’étant conscients que, pour un locataire particulier, contester le taux forfaitairement appliqué pour déterminer les frais administratifs puisse paraître sans grand intérêt – souvent seuls quelques dizaines de francs en jeu –, nous sommes convaincus qu’au fond le combat en vaut la peine, étant donné que, sur l’ensemble des locataires, les enjeux sont autrement plus considérables.

Valentin Aebischer
Avocat-conseil
Asloca Fribourg

FRIBOURG – Contestation d’une résiliation de bail: Trois ans de répit après la victoire du locataire

Lorsqu’un locataire conteste la résiliation du bail envoyée par son bailleur et qu’il obtient gain de cause, il bénéficie d’une protection de trois ans.

L’article 271a du Code des obligations prévoit différentes protections en faveur du locataire contre une résiliation qui lui serait donnée par le propriétaire. En particulier, un délai de protection en faveur du locataire contre une résiliation ordinaire de son contrat de bail lui est octroyé si le locataire a obtenu gain de cause, du moins en majeure partie, contre son bailleur. Le délai de protection est alors de trois ans.

Bailleur mauvais perdant
Dans le cas qui va suivre, les locataires avaient contesté leur loyer initial avec succès puisqu’ils avaient obtenu une baisse de loyer de plus de 20%. La décision de la commission de conciliation datait alors du 30 janvier 2010. Le délai de protection a dès lors commencé à courir dès cette date jusqu’au 1er février 2013. Qu’elle n’a pas été leur surprise de recevoir leur congé le… 15 février 2013! Immédiatement, les locataires ont contesté ce congé indiquant qu’il était clairement de mauvaise foi et devait toujours tomber sous le coup de la protection précitée. Il apparaissait clairement que le propriétaire n’avait toujours pas accepté la baisse de loyer qui avait été octroyée aux locataires à leur entrée dans leur appartement et qu’il voulait se débarrasser d’eux!

Convocation en conciliation
Les parties ont dès lors été convoquées devant la commission de conciliation, qui a rendu un projet de jugement annulant le congé au motif qu’il était clairement de mauvaise foi de résilier un bail quinze jours après la fin du délai de protection. Toutefois, mécontents de ce projet de décision, les propriétaires ont porté la cause devant le Tribunal des baux en s’assistant cette fois-ci d’un mandataire professionnel.

Recours du bailleur
Comme le délai de protection peut être contourné si les propriétaires justifient d’un besoin impératif, notamment d’un besoin pour eux-mêmes ou un proche, les propriétaires ont allégué devant le Tribunal des baux qu’ils avaient besoin de l’appartement en question pour eux-mêmes. Fort heureusement, il ne suffit pas d’invoquer un nouvel argument, auquel il n’avait pas été pensé auparavant, pour convaincre un juge.

Mauvaise foi du bailleur reconnue
Le Tribunal des baux ne s’est pas laissé berner et a rendu un jugement confirmant l’annulation. Il a été retenu à juste titre, par le Tribunal des baux, que de résilier le bail quelques jours après le délai de protection était manifestement de mauvaise foi et que par conséquent, la résiliation devait être annulée.

Le bailleur persiste
Le propriétaire a déposé un recours contre cette décision, arguant toujours d’un besoin urgent. Le bailleur a finalement admis l’existence du délai de protection, même après le délai de trois ans, puisqu’il demande au tribunal cantonal de valider le congé en supprimant le délai de protection en alléguant un besoin urgent. Il est à espérer que les juges cantonaux ne suivront pas ce raisonnement!

En conclusion, il est important de rappeler l’existence de ce délai de protection à tous les locataires. Il ne faut pas craindre une résiliation en faisant valoir ses droits! Au contraire, faire valoir ses droits protège justement contre une résiliation!

Sébastien Pédroli 
Avocat-conseil 
Asloca Fribourg

FRIBOURG – À bailleur gourmand, échec en conciliation

Face à des hausses de loyer exorbitantes, le loi exige du bailleur qu’il produise déjà en conciliation tous les documents les justifiant. Une bonne chose pour les locataires victimes de ce genre d’abus.

On pense toujours que les malheurs n’arrivent qu’aux autres. Il n’en est rien. De paisibles locataires d’immeubles situés dans le canton de Fribourg s’en sont rendu compte à leurs dépens. Il y a environ une année, des travaux ont été entrepris dans ces anciens immeubles, regroupant une soixantaine d’appartements, occupés pour la plupart par des familles et des personnes âgées, à quelques exceptions près. Le propriétaire avait décidé notamment de désamianter ces immeubles et d’effectuer en une seule fois une grande partie de l’entretien négligé durant de nombreuses années, certes avec quelques travaux amenant une plus-value, mais toute relative eu égard à l’ensemble des réfections.

De 30% à 40% d’augmentation
Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de référence durant ces dernières années et de la non-répercussion sur leurs loyers, ces locataires fidèles ne s’attendaient pas à des augmentations massives de loyer. Cependant, le propriétaire ne l’entendait pas de cette oreille. En moyenne, les hausses notifiées augmentaient les loyers de l’ordre de 30% à 40%, alors qu’objectivement les travaux principaux ne constituaient pas des plusvalues.

Pour justifier ces hausses, le propriétaire a tout de même pris la peine de rédiger trois paragraphes, en expliquant, sans la moindre pièce justificative, que les travaux se sont montés à plus de 6,5 millions de francs, que seul un montant de 6,419 millions de francs avait été pris en considération, et que la part à la plusvalue se montait à quelque 3,850 millions de francs, ce qui justifiait la hausse notifiée! Il était aussi précisé que les coûts liés à la soirée d’information préalablement donnée aux locataires, soit le prix des cacahuètes et du jus d’orange, n’avaient pas été pris en considération (sic!).

Tous ont contesté
Soutenus par l’ASLOCA Fribourg, ces locataires ont tous contesté ces hausses a priori injustifiées par-devant la Commission de conciliation, dans le strict délai de 30 jours, sous peine de perdre leurs droits. Remplissant quasi une salle entière, la présence de tous les locataires requérants étant indispensable, la centaine de personnes présentes à la séance de conciliation pensaient au moins obtenir une ébauche d’explication, quelques documents précis concernant le détail des travaux et les coûts engendrés, voire, on peut toujours rêver, un accord avec le propriétaire pour mettre un point final d’une manière amiable à cette affaire.

Coup de théâtre du bailleur
Or, à la séance, les représentants du propriétaire, arrivant à la dernière minute, informèrent qu’ils n’avaient malheureusement pas eu le temps d’étudier ce dossier, qu’ils ne disposaient d’aucun document, et qu’ils souhaitaient un délai supplémentaire pour fournir les éléments de preuve susceptibles de justifier ces hausses de loyer, envoyées pourtant plusieurs mois avant!

Si la procédure est stricte et exige la comparution en personne des locataires qui contestent ces hausses, elle exige par contre, en cas d’échec de la conciliation, que le bailleur qui maintient ses prétentions de hausse saisisse le juge compétent dans les 30 jours, à défaut de quoi la hausse deviendra caduque. Et, en procédure, il appartiendra au bailleur de prouver au juge le bien-fondé des motifs de hausse, en vertu de l’article 8 du Code civil. Il devra ainsi produire toutes les pièces probantes. Et l’expérience montre qu’à Fribourg beaucoup de propriétaires renoncent à saisir les tribunaux après l’échec de la conciliation, puisqu’ils sont bien incapables d’établir en justice leurs prétentions. Puisse-t-il en être aussi ainsi dans le présent cas…

FRIBOURG – Le bailleur n’avait pas de preuves valables!

Dans certains cas c’est au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif. Mais la partie n’en est pas pour autant gagnée. A Fribourg, malgré les statistiques apportées par le bailleur, le locataire a eu gain de cause en contestant son loyer initial, qui avait pour ainsi dire doubler!

Dans un arrêt récent (ATF 139 III 13), le Tribunal fédéral a jugé que, lorsque le bailleur motive l’augmentation du loyer initial au moyen du critère des loyers usuels et que l’on est en présence d’un immeuble ancien, c’est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d’en prouver le caractère abusif au regard des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

Preuve du bailleur
Toutefois, si le locataire apporte la preuve de faits qui permettent de constater qu’est probablement abusive la hausse du loyer initial (par exemple parce que la conjoncture actuelle rend injustifiable une telle hausse de loyer et fait apparaître la différence de loyer comme très certainement abusive), c’est alors au bailleur de démontrer que le loyer initial arrêté contractuellement n’est pas abusif.

Statistiques officielles
Pour démontrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers usuels, le bailleur doit se référer soit à au moins cinq exemples comparables, soit aux statistiques officielles. Il importe dès lors de déterminer le type de statistiques qu’un bailleur est susceptible d’invoquer pour justifier une augmentation du loyer initial. Une cause récemment jugée par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine apporte d’intéressantes réponses à cette question.

Loyer 41,89% plus cher!
Dans une affaire où le loyer net initial d’un logement situé en ville de Fribourg dans un ancien bâtiment construit en 1950 avait subi une augmentation massive de 41,89% par comparaison avec celui que versait le locataire précédent et avait été fixé à 1050 francs, le bailleur s’est référé à trois statistiques différentes pour tenter de démontrer que le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

Tout d’abord, le bailleur a fait valoir que l’établissement Wüest & Partner avait indiqué dans sa publication «Immomonitoring 2013/2, Edition de printemps» que le loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en ville de Fribourg variait en 2013 entre 980 et 1600 francs. Le Tribunal des baux a refusé de prendre en compte cette statistique, au motif qu’il s’agit là d’une statistique «privée», établie par les seuls milieux immobiliers. Le bailleur s’est ensuite référé à trois tableaux de l’Office fédéral de la statistique:

  • le premier au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces dans l’agglomération de Fribourg
  • le deuxième au loyer au mètre carré d’un appartement de trois pièces dans une ville moyenne
  • le troisième au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en Suisse

Le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de prendre en compte ces trois statistiques au motif que la ville de Fribourg est une grande localité, composée de neuf quartiers bien distincts et que ces trois statistiques ne tiennent pas compte de l’emplacement concret des logements, ni de leur équipement, de leur état d’entretien et de leur période de construction.

Le bailleur s’était prévalu d’un quatrième tableau de l’Office fédéral de la statistique intitulé «Loyer moyen selon le nombre de pièces, l’âge du logement et le type de propriétaire». Là encore, le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de se référer à cette statistique, dès lors qu’elle ne tient pas du tout compte de l’emplacement du logement, ni de son équipement, ni de son état d’entretien.

En résumé, le Tribunal des baux a constaté qu’aucune des statistiques produites par le bailleur ne constitue une statistique officielle au sens de l’article 11 al. 4 de l’ordonnance du bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) dans la mesure où aucune d’entre elles ne fournit de données suffisamment précises et différenciées sur les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier concerné. Le Tribunal des baux de la Sarine en a déduit que le bailleur n’était pas parvenu à prouver que le loyer initial contesté restait dans les limites des loyers usuels. Partant, il a qualifié d’abusif le loyer initial litigieux et l’a réduit au montant du loyer payé par le précédent locataire. En outre, le bailleur a été condamné à restituer au locataire la différence entre le montant total des loyers versés par celui-ci depuis le début du bail et le total des loyers dus pour cette même période.

FRIBOURG – N’hésitez pas à faire appel à la conciliation!

Lorsque la discussion n’est plus possible avec son bailleur, le locataire peut se tourner vers l’autorité de conciliation. Dans le canton de Fribourg, il existe trois Commissions de conciliation, dont une pour le district du Sud.

Comme tous les cantons, Fribourg a instauré des autorités de conciliation pour les litiges portant sur les baux à loyer. Notre canton en compte trois:

  • à Fribourg pour le district de la Sarine
  • à Tafers pour la Singine et le Lac
  • à Bulle pour les districts de la Gruyère, de la Veveyse, de la Glâne et de la Broye

La Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud (Gruyère, Veveyse, Glâne et Broye) tient ses séances à Bulle ou à Romont. Elle fait en sorte de siéger à Bulle lorsque les litiges se situent en terre gruérienne ou en Veveyse et à Romont pour les cas de la Glâne et de la Broye.

Sa composition
La Commission de conciliationse compose d’un président neutre et de deux assesseurs, un représentant des locataires et un représentant des propriétaires. Chaque «camp» étant représenté, les assesseurs n’ont pas à être impartiaux. Toutefois, si l’influence du milieu qu’ils représentent (locataires ou bailleurs) est manifeste et indéniable, voire, dans un sens, nécessaire, les deux assesseurs sont à même, de par leurs solides connaissances en droit du bail, de proposer des solutions équitables pour les deux parties. Ils sont aussi parfois amenés à expliquer à leur «camp» que la thèse soutenue n’est pas défendable, ce qui peut régler un conflit.

À la recherche d’un arrangement
L’autorité de conciliation a pour tâche principale de tenter de concilier les parties à un litige. Elle peut également rendre des propositions de jugement. L’utilité de la Commission se manifeste surtout lors des séances qu’elle tient. Dès qu’une partie fait appel à elle en lui adressant sa requête écrite, la Commission se réunit lors d’une séance de conciliation, à laquelle sont conviées les deux parties, dans le but d’essayer de trouver un arrangement à leur différend. Dans cette optique, chaque partie explique de vive voix son point de vue, puis «son» assesseur s’exprime afin de défendre cette position et la tentative de conciliation s’engage.

Contrairement à ce que pourrait laisser penser son nom, la Commission de conciliation revêt une grande importance. En effet, les discussions et tentatives de négociations qu’engagent les locataires avec leurs propriétaires, dès qu’un litige survient, n’aboutissent pas ou s’enlisent bien souvent. Lorsqu’elles se retrouvent devant l’autorité de conciliation, fortes des conseils prodigués de part et d’autre, ces mêmes personnes parviennent, la plupart du temps, à dialoguer de nouveau, à accepter de faire un pas l’une vers l’autre et finalement à parvenir à une solution les satisfaisant toutes deux. D’ailleurs, les chiffres parlent d’eux-mêmes: dans près de 75% des affaires portées devant la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud, les parties quittent la salle avec un accord signé, évitant ainsi une procédure judiciaire qui peut s’avérer longue et coûteuse.

Enfin, si aucun accord n’est trouvé, mais que les parties semblent proches d’une transaction, la Commission peut rendre une proposition de jugement. Elle ne le fait cependant que rarement car, lorsqu’elle sent que les parties sont proches d’un accord, elle leur soumet déjà en séance une proposition de solution qui finit souvent par emporter leur adhésion.

Convaincue de l’utilité de la conciliation, l’ASLOCA conseille de ne pas hésiter à faire appel à l’autorité de conciliation de sa région!

FRIBOURG – Attendez le bon moment pour les contester!

Vu la baisse du taux hypothécaire et l’augmentation des demandes de baisse de loyer, de nombreux bailleurs se prévalent de réserves de loyer. Mais qu’est-ce que c’est? Explications.

Une réserve de loyer permet au bailleur de faire savoir qu’il dispose de motifs pour majorer le loyer.

Les réserves figurent soit dans le contrat initial, soit dans une augmentation ultérieure de loyer.

Elles peuvent être motivées notamment par un rendement insuffisant, par des travaux à plus-value qui n’ont pas été répercutés ou encore par des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Baisse demandée
Prenons le cas de Mme Dupont, qui a conclu un contrat de bail pour son appartement en 2007. A ce moment- là son loyer s’élevait à 1000 francs par mois et le taux hypothécaire était à 3%. Lorsque ce dernier atteint 2%, elle se décide à demander une baisse de loyer à sa régie.

Baisse acceptée dans un premier temps
Contre toute attente, la régie accepte la demande de baisse. En tenant compte de l’Indice suisse des prix à la consommation et des charges d’exploitation, la baisse doit s’élever à 6,50%, soit 65 francs par mois.

Baisse refusée à cause de la réserve
Toutefois la régie décide à ce moment-là de déduire de ce montant de 65 francs une réserve de loyer de 150 francs qui figurait dans le contrat pour des travaux à plus-value qui n’avaient pas été répercutés sur le loyer. Elle en conclut ainsi que le loyer va devoir rester identique, la réserve étant réduite à seulement 85 francs (150 francs – 65 francs).

Taux pas actualisé
Dans un autre cas de figure, la réserve aurait pu se rapporter à des bases de calcul qui n’auraient pas été actualisées.

Dans le cas de Mme Dupont, si le taux hypothécaire avait été de 3,5% au moment de la conclusion du contrat, le bailleur aurait pu maintenir le loyer calculé sur un taux de 3% et se réserver de le majorer de 6%!

Contester la réserve au bon moment
Ce que les locataires doivent savoir, c’est qu’une réserve n’est pas en elle-même contestable – donc pas vérifiable – au moment de sa formulation. En revanche, les locataires ont un rôle à jouer au moment de sa mise en oeuvre. Lorsque Mme Dupont demande une baisse de loyer et que la régie se prévaut de la réserve, elle a la possibilité de contester cette réserve afin d’en vérifier le fondement:

  • Si la réserve a été formulée en raison d’un rendement insuffisant, il faudra examiner si tel était bien le cas à l’époque et si tel est toujours le cas aujourd’hui.
  • Si la réserve concerne des travaux à plus-value et que le bailleur entend s’en prévaloir aujourd’hui, il devra démontrer, calculs à l’appui, le montant des travaux, la part à plus-value, la durée d’amortissement, etc.
  • Si la réserve était liée au fait qu’une hausse du taux hypothécaire n’avait pas été prise en compte, elle devra être à ce jour complètement dissoute considérant le taux hypothécaire en vigueur.
  • Si le bailleur s’était réservé une augmentation de 6% car il avait maintenu le loyer calculé sur un taux de 3% alors qu’il était de 3,5%, il ne pourrait tout simplement plus faire valoir sa réserve puisque le taux est descendu à 2%.
  • Ce qu’il faut retenir, c’est que pour le locataire il n’y a pas lieu d’agir au moment de la formulation de la réserve, mais bien au moment où le bailleur s’en prévaut et l’applique.

FRIBOURG – Chantier interminable, le bailleur doit payer!

Suite à des travaux qui ont duré des mois, des locataires fribourgeois ont obtenu la somme de 6000 francs en raison des nuisances subies. Belle victoire de l’ASLOCA.

Habitant leur appartement depuis 2004, un locataire et son épouse, tous deux retraités, reçurent de la part de leur bailleur une lettre les informant que des travaux de rénovation allaient être entrepris dans leur immeuble à partir du 14 septembre 2009 et pour une durée de huit semaines environ. Ce même pli précisait que, durant les travaux, les locataires seraient privés d’ascenseur et subiraient quelques nuisances de bruit et de poussière, mais que le bailleur s’engageait à mettre tout en oeuvre afin de réduire au strict minimum l’importance de ces nuisances ainsi que leur durée.

Nuisances considérables
Les locataires en question se sont vite aperçus, bien malgré eux, que les gênes réellement subies dépassaient de très loin, tant dans leur intensité que dans leur durée, les quelques nuisances annoncées. Par exemple, les locataires enregistrèrent des pointes sonores à plus de 100 décibels dans leur appartement, ce dernier étant de plus envahi par une épaisse poussière! Enfin une année et demie après le début des travaux, ceux-ci n’étaient toujours pas terminés, l’immeuble restant donc en chantier durant tout ce temps! Forts de ce constat, les deux retraités ont décidé de faire appel à un avocat-conseil de l’ASLOCA afin de défendre leurs droits légitimes. Les courriers de leur mandataire étant cependant restés sans réponse ou presque de la part du bailleur, une requête en conciliation a été introduite au mois de juin 2011, date à laquelle les travaux étaient toujours en cours! Lors de l’audience de conciliation, le bailleur s’est montré particulièrement peu sensible aux revendications de ses locataires et ne leur a proposé qu’une indemnité ridiculement faible, qui a été naturellement refusée.

Victoire au Tribunal des baux
Ce cas d’école est l’occasion de rappeler aux locataires , qu il’ignorent trop souvent, qu’en exécutant des travaux de rénovation, le bailleur doit tenir compte de leurs intérêts. Cela implique pour lui, notamment, d’organiser les travaux de la manière la moins incommodante possible. Aussi, lorsque les travaux restreignent l’usage de la chose louée, ce qui est très fréquemment le cas, le locataire a droit à une réduction proportionnelle de loyer, la chose louée étant alors affectée d’un défaut.

En cas d’exécution de travaux dans votre immeuble, n’hésitez donc pas à vous renseigner auprès de l’ASLOCA. Nos consultants sauront vous renseigner utilement sur l’étendue de vos droits ainsi que sur la manière de les faire valoir!

FRIBOURG – Une augmentation de loyer diminuée de moitié!

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer réduite de moitié. C’est la raison pour laquelle l’ASLOCA encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial. Détails.

Il y a peu, par le biais d’une procédure en contestation du loyer initial, nous avons été appelés à contester le loyer d’un local commercial augmenté de plus de 20% (soit 400 francs par mois) suite au renouvellement du bail. Bien que le succès de cette action ne fusse pas forcément évident – pour des raisons liées à la clause de renouvellement du contrat – les discussions engagées devant le Tribunal des baux ont permis au locataire de voir l’augmentation qui lui avait été signifiée réduite de plus de 50%.

L’importance de la contestation du loyer
Cet exemple est révélateur de l’importance de la contestation du loyer initial et ce, surtout en cette période de baisse constante des taux hypothécaires, où la seule possibilité pour le bailleur d’augmenter le loyer est le changement de locataire. Constatant, dans notre pratique, que les locataires omettent souvent de faire usage de cette possibilité légale, nous estimons qu’il est nécessaire d’en rappeler certains principes.

Pour qu’un locataire soit fondé à contester le loyer initial, il doit:

avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale
avoir été contraint de conclure en raison de la situation du marché local (pénurie)
avoir subi une augmentation sensible du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire pour la même chose
Les conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’entre elles soit remplie pour qu’il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial.

Dans notre cas, le loyer avait été sensiblement majoré (plus de 20%). En principe, on considère qu’une majoration du loyer est sensible lorsque le loyer net, à l’exclusion des frais accessoires, augmente de plus de 10%. Or, dans le canton de Fribourg, nous constatons que de telles augmentations ne sont pas rares lors du changement de locataire, le bailleur arguant du marché (les loyers usuels du quartier).

Impératif de saisir l’autorité de conciliation
Face à une telle augmentation, le locataire doit impérativement saisir l’autorité de conciliation, au plus tard dans les 30 jours qui suivent la réception de son appartement. Toutefois, si le locataire a pris possession de la chose louée avant la conclusion du bail, ce qui peut parfois arriver, le délai courra à partir de ladite conclusion. Lors de la procédure, il conviendra de constater si la hausse exigée par le bailleur est abusive, ce qui sera très souvent le cas. En effet, dans le canton de Fribourg, la preuve que le nouveau loyer demandé correspond aux loyers du marché est très difficile à apporter. En outre, le locataire peut également se prévaloir d’un rendement excessif de la chose louée, ce qui est, de nos jours, souvent le cas compte tenu des taux hypothécaires historiquement bas.

En conclusion, lors de la signature de leur bai l, les locataires doivent examiner si le loyer n’a pas été augmenté par rapport au loyer précédent (plus de 10 %). Si tel est le cas, ils doivent contester le loyer et peuvent sans autre se faire aider par l’ASLOCA.