FRIBOURG – Hausse de loyer après un chantier: Halte aux abus pour des logements transformés!

Suite à des rénovations, les bailleurs ont tendance à hausser les loyers. Le locataire n’est pas tenu d’accepter ces augmentations.

Historiquement bas, les taux hypothécaires encouragent bon nombre de propriétaires à entreprendre d’importants travaux d’assainissement de leur immeuble.

Outre la cohorte de nuisances dont ils sont malheureusement accompagnés, ces travaux de rénovation sont la plupart du temps l’occasion pour les bailleurs de tenter d’imposer à leurs locataires des hausses de loyer excessives. Ce faisant, les bailleurs mettent à profit la possibilité qui leur est accordée par la loi de répercuter sur les loyers 50 à 70% des frais causés par les travaux, quand bien même ces travaux ne débouchent en réalité que sur une infime plus-value pour les habitants de l’immeuble.

Hausse de loyer disproportionnée
Cette manière d’interpréter la loi conduit trop souvent à de substantielles hausses de loyer, totalement disproportionnées par rapport aux avantages réels que les travaux procurent aux locataires.

Les locataires doivent toutefois savoir qu’ils ne sont pas sans défense. A la réception de la hausse de loyer qui fait suite aux travaux, ils disposent en effet d’un délai de trente jours pour contester la majoration de leur loyer en saisissant la Commission de conciliation. L’expérience enseigne que les locataires qui contestent l’augmentation de leur loyer se voient en définitive imposer une hausse de loyer sensiblement moins importante que celle qui frappe les locataires qui ne saisissent pas la Commission de conciliation. Il n’est ainsi pas rare de voir des hausses de loyer être divisées par deux, voire même être totalement annulées lorsqu’il s’avère que l’immeuble procure un rendement excessif. Il vaut ainsi clairement la peine de se battre.

Tous les locataires habitant des immeubles fai sant l’objet de travaux de rénovation doivent savoir qu’ils ne sont pas tenus d’accepter la hausse de loyer imposée par leur bailleur et ils sont invités à s’adresser au plus vite à l’ASLOCA.

FRIBOURG – Défaut du logement: Faites valoir vos droits consignez votre loyer!

A la découverte d’un important défaut de son logement, la loi permet au locataire de consigner son loyer.

Si le locataire est tenu en cours de bail et lors de la restitution de la chose louée de remédier à ses frais aux défauts mineurs qui peuvent être éliminés par de petits travaux de nettoyage ou des réparations indispensables à un entretien normal de la chose (par exemple remplacement d’une ampoule ou d’un flexible de douche), il n’en va pas de même en présence de défauts d’importance moyenne ou grave. En effet, le locataire n’a pas à supporter les défauts dont la remise en état ne pourrait pas être effectuée par lui-même et/ou sans dépenses excessives.

Ce que prévoit la loi
Lorsque des défauts, qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels ce dernier n’est pas tenu de remédier, apparaissent et que la chose louée ne peut plus être utilisée conformément au contrat de bail et à l’état des lieux d’entrée, le locataire peut exiger du bailleur la remise en état de la chose. C’est ce que prévoit la loi.

Il appartient cependant au locataire de prouver que la chose louée est affectée d’un défaut. Pour ce faire, on comparera l’état réel et/ou actuel de la chose et l’état convenu dans le contrat de bail. Le locataire doit ainsi être particulièrement vigilant afin de disposer de tous les moyens de preuve nécessaires et suffisants. Il veillera par exemple à effectuer régulièrement des photographies du défaut.

En plus de l’élimination du défaut, le locataire peut également exiger du bailleur une réduction proportionnelle de son loyer pour toute la période durant laquelle il n’a pas pu user de la chose louée conformément à son contrat.

Informer le bailleur
A la découverte d’un défaut, le locataire est tenu d’avertir immédiatement et par lettre recommandée son bailleur de l’apparition de ce défaut tout en lui demandant d’effectuer les travaux de réparation nécessaires.

Si le bailleur n’élimine pas le défaut dans un délai convenable, le locataire lui écrira un nouveau courrier recommandé, dans lequel, cette fois-ci, il lui laissera un délai raisonnable – variable suivant l’importance du défaut et l’urgence de son élimination – pour procéder aux travaux. Dans cette deuxième lettre, le locataire préviendra également son bailleur qu’il bloquera ses prochains loyers sur un compte de consignation si ce dernier n’entreprend rien pour remédier au défaut dans le délai laissé.

Saisir l’autorité de conciliation
Si, malgré cette sommation, le bailleur n’intervient toujours pas pour remettre en état la chose louée, le locataire n’aura pas d’autre choix pour faire valoir ses droits que de saisir l’autorité de conciliation. Le locataire attendra par conséquent la fin du délai imparti, puis il consignera ses loyers futurs. Dès l’échéance du loyer consigné, le locataire disposera alors de trente jours seulement pour adresser sa demande à l’autorité de conciliation.

Dans sa requête, il sollicitera la validation de la consignation effectuée, la remise en état de la chose louée et une réduction proportionnelle de son loyer.

Les démarches à entreprendre pour consigner son loyer peuvent paraître laborieuses et inciter certains locataires à préférer renoncer à leurs droits. Ne renoncez pas!

Pensez plutôt à vous adresser à l’ASLOCA, qui vous conseillera et vous guidera dans ces démarches! Le conseiller de l’ASLOCA vous confirmera l’existence du défaut, vous indiquera le pourcentage de baisse de loyer auquel vous pouvez prétendre, vous indiquera comment consigner votre loyer et vous aidera dans la rédaction de vos différents courriers.

FRIBOURG – Etat des lieux de sortie: Lire l’état des lieux avant de le signer!

Pour être libéré d’un bail, l’état des lieux de sortie doit bien se dérouler. Conseils pratiques.

Tout d’abord, pour qu’un état des lieux de sortie se passe bien, il faut que l’état des lieux d’entrée soit complet. Cela signifie que tous les éventuels défauts, marques, traces ou autres dysfonctionnements doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée ou avoir été signalés par écrit par le locataire dans les jours suivant la prise de possession du logement ou du local commercial. A défaut, celui-ci pourra en être tenu pour responsable lors de sa sortie.

Etre présent et attentif
Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur rédige un procès-verbal. Le locataire a tout intérêt à être présent et à se montrer attentif. S’il n’est pas d’accord avec le contenu du procès-verbal, il peut y apporter des remarques ou refuser de le signer.

Après l’état des lieux de sortie
Par ailleurs, l’art. 267a al.1 du Code des obligations prévoit que, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. La doctrine et la jurisprudence en concluent que, sauf défaut caché, si un dégât ne figure pas dans le procès-verbal, le bailleur ne dispose que de deux ou trois jours ouvrables après l’état des lieux pour faire l’avis des défauts au locataire. Passé ce délai, le propriétaire est déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité.

Contestation dans les deux ou trois jours
Ainsi, le locataire doit contester le décompte de sortie qu’il reçoit plusieurs semaines après l’état des lieux si celui-ci fait état de travaux ou réparations en lien avec des dégâts non signalés immédiatement.

Le bailleur qui a omis de mentionner certains défauts lors de l’état des lieux ou dans les deux à trois jours suivant, sera tout simplement déchu de ses droits.

Informer son assurance
Cela étant, le locataire qui doit répondre de certains dégâts devra en informer immédiatement son assurance RC (responsabilité civile).

Enfin, il est utile de savoir que, dans le canton de Fribourg en tout cas, le locataire qui imagine que l’état des lieux pourrait mal se passer peut se faire accompagner par une personne de l’ASLOCA.

FRIBOURG – Baisse du loyer: Tel sera bientôt prix qui croyait prendre

Une année après avoir obtenu une baisse de loyer, certains habitants d’un immeuble fribourgeois ont décidé de contester l’augmentation de loyer qui compense la baisse obtenue. A suivre.

hypothécaire de référence à 2%, un certain nombre de locataires d’un immeuble fribourgeois ont requis une baisse de loyer à leur bailleresse. Lors de l’audience de conciliation, laquelle s’est tenue au mois d’avril 2014, ladite bailleresse n’eut d’autre choix, face à l’évidence du bien-fondé des demandes de ses locataires, que d’accepter de réduire les loyers en question.

Réaction de la bailleresse
L’histoire aurait ainsi dû en rester là pour ces locataires qui n’avaient finalement obtenu que ce à quoi ils avaient manifestement droit. C’était toutefois compter sans l’imagination de leur bailleresse ainsi que de sa représentante, une régie de la place! Quelle ne fut en effet pas la surprise des locataires de cet immeuble lorsqu’au mois de novembre 2015 ils se virent tous notifier une augmentation de loyer. N’ayant fait bénéficier son bien d’aucune plus-value depuis la date de l’audience de conciliation, la bailleresse, toujours représentée par sa régie, motivait cette hausse par une adaptation des loyers aux loyers du quartier. Et, comme un heureux hasard, cette hausse venait précisément compenser les baisses de loyer accordées un peu plus d’une année auparavant… La trouvant un peu saumâtre, une partie des locataires concernés ont eu le bon réflexe de consulter l’ASLOCA.

Avec l’aide de l’ASLOCA
Assistés d’un avocat-conseil, ils ont donc bien évidemment commencé par contester lesdites augmentations pardevant la Commission de conciliation. Mais ils ne se sont pas arrêtés en si bon chemin: le taux hypothécaire de référence étant entre-temps passé à 1,75%, ils ont donc également profité de requérir une nouvelle baisse de loyer.

La position des locataires paraît en l’espèce favorable. En effet, leur demande de baisse de loyer – comme la précédente d’ailleurs! – semble incontestable. Quant à la hausse de loyer notifiée au mois de novembre 2015 par le bailleresse, elle apparaît clairement abusive.

Cette affaire est en effet l’occasion de rappeler que le bailleur ne peut se prévaloir qu’exceptionnellement de la méthode absolue pour majorer le loyer en cours de bail, soit uniquement dans les cinq hypothèses suivantes:

  • une réserve de hausse fondée sur un facteur absolu a valablement été formulée par le bailleur
  • une majoration du loyer à la sortie du contrôle cantonal des loyers
    lors de la vente de l’immeuble en cours de bail
  • une réadaptation du loyer à l’échéance d’un bail échelonné ou indexé
  • lorsque la période qui s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer s’élève à un minimum de sept à huit ans selon le Tribunal fédéral.

Aucune hypothèse remplie
En l’occurrence, aucune de ces hypothèses n’est remplie, la dernière fixation du loyer ne datant que de dix-neuf mois environ.

pas encore terminée à l’heure de la rédaction du présent article, il n’est guère possible d’en donner l’épilogue. Il y a toutefois de bonnes raisons d’affirmer que la bailleresse en question se mordra bientôt les doigts d’avoir notifié à la légère les hausses de loyer litigieuses. En tout état de cause, les locataires en question ont pris la bonne décision en soumettant leur cas à l’ASLOCA! La suite et la fin de cette affaire dans un prochain numéro du DAL.

FRIBOURG – Conflit entre voisins: Privilégier la voie du dialogue…

Quand deux locataires s’accusent mutuellement de faire trop de bruit, il vaut mieux trouver au plus vite un terrain d’entente plutôt que de prendre le risque de perdre son bail. 

Dans la région de Fribourg, deux familles se disputaient régulièrement. Elles s’accusaient mutuellement de bruit insupportable (musique trop forte tard le soir, bruit tôt le matin, y compris le week-end). Les voisins pour moitié ont soutenu la famille A et l’autre moitié des voisins a soutenu la famille B.

Séance de conciliation, en vain!
Face à cette situation, la régie a organisé une séance de conciliation. Malgré les efforts de la régie, les parties ont continué à camper sur leurs positions respectives. La régie, après mise en demeure, a donné congé aux deux familles de locataires en motivant ces résiliations par la violation de l’art. 257f CO (manque d’égards pour les voisins). Toutefois, la régie a résilié ces baux de manière ordinaire (art. 266a CO) en respectant le terme et le délai convenus, et non pas en se basant sur l’art. 257f al. 3 CO (délai plus court d’un mois).Les deux familles ont contesté cette résiliation.

Issue judiciaire incertaine
Dans cette situation, il importe de retenir deux choses essentielles. Lors d’une résiliation dite extraordinaire (délai de congé d’un mois), le bailleur doit prouver que les motifs sont justifiés (continuation du contrat impossible, etc.).

En revanche, dans le cas d’une résiliation moyennant un délai ordinaire, le locataire doit au moins alléguer et rendre vraisemblable que ce congé est contraire aux règles de la bonne foi au sens des articles 271 et 271a CO et donc annulable. Le locataire doit expliquer au moins en quoi les conditions d’application de ces règles seraient remplies. Le locataire doit faire valoir par exemple que le congé résulterait d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence (congé bagatelle donné pour des broutilles) ou que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.

Le bailleur doit aussi démontrer la réalité des motifs qu’il avance à l’appui de ces résiliations (par exemple que les disputes entre locataires étaient incessantes et troublaient la paix dans l’immeuble).

Pour ce faire, le bailleur ne peut pas se contenter des lettres de dénonciation qu’il reçoit des locataires. Le bailleur doit s’assurer que les faits sont bien réels. Sans quoi sa résiliation sera invalidée.

En conclusion, il faut retenir que le bailleur peut, aux conditions résumées ci-dessus, résilier les contrats de bail des locataires qui se disputent entre eux.

Pour le locataire qui se voit accusé à tort par son voisin de faire du bruit, il importe de ne pas entrer en dispute avec son accusateur et de privilégier la voix du dialogue. Le cas échéant, il lui faudra réunir toutes les preuves possibles pour démontrer que ces accusations ne sont pas fondées (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 4 novembre 2014, réf. 102 2014 171 et 172).

Lachemi Belhocine, Avocat-conseil, Asloca Fribourg

FRIBOURG – Augmentation du loyer: Loyer initial contesté avec succès

Quand un bailleur se base sur les loyers usuels du quartier pour imposer une augmentation, il doit obtenir la preuve pour au moins cinq appartements similaires.

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer entièrement annulée. C’est la raison pour laquelle l’Asloca encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial.

Les loyers usuels du quartier, voilà un argument que les bailleurs utilisent régulièrement: que ce soit à la conclusion du bail, pour justifier une augmentation du loyer par rapport au locataire précédent ou, en cours de bail, pour s’opposer à une demande de baisse de loyer.

Mais que faut-il comprendre par «loyers usuels du quartier ou de la localité»? La notion de loyers «usuels» présuppose un usage, une pratique suffisamment répandue pour qu’on puisse en déduire une règle. Cette pratique peut être démontrée par la production d’exemples comparables à l’objet auquel il est fait référence, en nombre suffisant (au minimum cinq).

Pour être qualifiés de comparables, les loyers de comparaison doivent porter sur des locaux présentant des caractéristiques similaires en termes d’emplacement, de dimension, d’équipement, d’état d’entretien et d’année de construction. Cette exigence est très stricte: si les exemples comparatifs présentent des différences notables par rapport à l’objet examiné, il n’est pas possible de «corriger le tir» en modifiant, vers le haut ou le bas, le loyer des exemples comparatifs. On considère que l’objet n’est tout simplement pas comparable. Il peut donc s’avérer très difficile de réunir suffisamment d’exemples pouvant être qualifiés de comparables.

Celui qui apporte la preuve
Il est ainsi important de savoir à qui il incombe d’appor ter cette preuve. En matière de contestation du loyer initial, lorsque le bailleur a invoqué les loyers usuels du quartier pour justifier une hausse par rapport au locataire précédent, il appartient en principe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer. Toutefois, lorsque les éléments du dossier permettent de constater que la différence de loyer est très certainement abusive, le fardeau de la preuve est en quelque sorte renversé: le bailleur doit démontrer qu’il s’agit d’un cas exceptionnel et que le loyer initial fixé par le bail n’est pas abusif. Il doit alors fournir au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée, ce qu’il parvient difficilement à faire.

Dans une affaire dont l’ASLOCA Fribourg s’est récemment occupée, le locataire avait conclu un contrat de bail portant sur un appartement en ville de Fribourg. En examinant le formulaire de fixation du loyer initial, il a été constaté que le bailleur avait massivement augmenté le loyer par rapport au locataire précédent (+42%). Le bailleur avait justifié cette augmentation en se référant aux loyers usuels du quartier.

Après avoir pris conseil auprès de l’Asloca , ce locataire a décidé de contester son loyer initial. Compte tenu de la conjoncture économique (notamment le fait que le taux hypothécaire de référence et l’IPC ont tous les deux baissé), le tribunal a estimé que l’augmentation de loyer était très certainement abusive. Il incombait alors au bailleur d’apporter des contre-preuves, ce qu’il a été incapable de faire. Le tribunal a donc admis la demande du locataire et ramené son loyer au même montant que celui qui valait pour le locataire précédent.

FRIBOURG – Horaire des consultations de fin d’année – Section Sarine

À l’approche du mois de décembre, veuillez prendre note que la Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg n’assurera pas de permanence le mercredi 23 décembre 2015 et le mercredi 30 décembre 2015. Les consultations reprennent selon l’horaire habituel et toujours à la Rue Saint-Pierre 2 dès le 6 janvier 2016.
La Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg vous souhaite d’ores et déjà de très belles fêtes de fin d’année!

FRIBOURG – Décompte des charges: 3% au maximum pour des frais administratifs!

Les frais administratifs liés à l’établissement des décomptes de charges ont augmenté ces dernières années de plus de 50%! Inacceptable pour l’ASLOCA. 

Dans le cadre de notre pratique, durant ces dernières années, nous avons constaté une constante augmentation des frais d’administration liés à l’établissement des décomptes de charges imputés par les bailleurs aux locataires. Auparavant, ils correspondaient à environ 3% du total des charges. Aujourd’hui, il n’est pas rare de voir des pourcentages atteignant les 5% voire plus. Une telle augmentation – de plus de 50% – estelle acceptable?

Augmentation injustifiée
De prime abord, on peut se demander si une imputation forfaitaire des frais administratifs ne contrevient pas au principe de la facturation selon les dépenses effectives (art. 257b CO). En effet, du simple fait des variations conjoncturelles de certains postes de charges qui peuvent être très importantes d’une année à l’autre, tels que les frais liés à l’achat de combustibles pour les installations de chauffage, les frais administratifs peuvent prendre l’ascenseur alors que le travail administratif n’a dans les faits strictement pas varié. Toutefois, et peut-être à mauvais escient, le Conseil fédéral a décidé que les bailleurs pouvaient porter en compte leurs frais administratifs jusqu’à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3 OBLF). Quels sont alors les taux usuels ?

3%, un taux raisonnable
Il est malheureusement difficile de répondre à cette question de manière précise et certaine. En effet, il n’y a pas de statistiques officielles sur lesquelles on peut se baser pour établir ces taux. Selon les auteurs proches des locataires, les taux usuels se situeraient entre 2% et 3%. Selon les auteurs proches des milieux de bailleurs, les taux usuels oscilleraient entre 3,5% et 5%, voire 6%. Les tribunaux se sont rarement penchés sur cette question. Cependant, il y a peu, un juge zurichois et le Tribunal cantonal saint-gallois ont estimé que, dans leurs régions respectives, l’application d’un taux de 4,5% en vue de déterminer les frais administratifs admissibles était exagérée et ont retenu un taux de 3%.

Des prestations identiques
Nous sommes d’avis qu’un taux forfaitaire nettement supérieur à 3% ne devrait pas être accepté par les locataires. Tout d’abord, il correspond au montant supérieur de la fourchette indiquée par les auteurs proches des locataires, fourchette qui semble raisonnable. Ensuite, des juges ont estimé qu’un tel taux était suffisant. De plus, l’évolution des prix ces dernières années (grande stabilité) ne peut en aucun cas justifier que les frais administratifs augmentent de plus de 50% pour des prestations qui sont toujours restées les mêmes!

En conclusion, bien qu’étant conscients que, pour un locataire particulier, contester le taux forfaitairement appliqué pour déterminer les frais administratifs puisse paraître sans grand intérêt – souvent seuls quelques dizaines de francs en jeu –, nous sommes convaincus qu’au fond le combat en vaut la peine, étant donné que, sur l’ensemble des locataires, les enjeux sont autrement plus considérables.

Valentin Aebischer
Avocat-conseil
Asloca Fribourg

FRIBOURG – Contestation d’une résiliation de bail: Trois ans de répit après la victoire du locataire

Lorsqu’un locataire conteste la résiliation du bail envoyée par son bailleur et qu’il obtient gain de cause, il bénéficie d’une protection de trois ans.

L’article 271a du Code des obligations prévoit différentes protections en faveur du locataire contre une résiliation qui lui serait donnée par le propriétaire. En particulier, un délai de protection en faveur du locataire contre une résiliation ordinaire de son contrat de bail lui est octroyé si le locataire a obtenu gain de cause, du moins en majeure partie, contre son bailleur. Le délai de protection est alors de trois ans.

Bailleur mauvais perdant
Dans le cas qui va suivre, les locataires avaient contesté leur loyer initial avec succès puisqu’ils avaient obtenu une baisse de loyer de plus de 20%. La décision de la commission de conciliation datait alors du 30 janvier 2010. Le délai de protection a dès lors commencé à courir dès cette date jusqu’au 1er février 2013. Qu’elle n’a pas été leur surprise de recevoir leur congé le… 15 février 2013! Immédiatement, les locataires ont contesté ce congé indiquant qu’il était clairement de mauvaise foi et devait toujours tomber sous le coup de la protection précitée. Il apparaissait clairement que le propriétaire n’avait toujours pas accepté la baisse de loyer qui avait été octroyée aux locataires à leur entrée dans leur appartement et qu’il voulait se débarrasser d’eux!

Convocation en conciliation
Les parties ont dès lors été convoquées devant la commission de conciliation, qui a rendu un projet de jugement annulant le congé au motif qu’il était clairement de mauvaise foi de résilier un bail quinze jours après la fin du délai de protection. Toutefois, mécontents de ce projet de décision, les propriétaires ont porté la cause devant le Tribunal des baux en s’assistant cette fois-ci d’un mandataire professionnel.

Recours du bailleur
Comme le délai de protection peut être contourné si les propriétaires justifient d’un besoin impératif, notamment d’un besoin pour eux-mêmes ou un proche, les propriétaires ont allégué devant le Tribunal des baux qu’ils avaient besoin de l’appartement en question pour eux-mêmes. Fort heureusement, il ne suffit pas d’invoquer un nouvel argument, auquel il n’avait pas été pensé auparavant, pour convaincre un juge.

Mauvaise foi du bailleur reconnue
Le Tribunal des baux ne s’est pas laissé berner et a rendu un jugement confirmant l’annulation. Il a été retenu à juste titre, par le Tribunal des baux, que de résilier le bail quelques jours après le délai de protection était manifestement de mauvaise foi et que par conséquent, la résiliation devait être annulée.

Le bailleur persiste
Le propriétaire a déposé un recours contre cette décision, arguant toujours d’un besoin urgent. Le bailleur a finalement admis l’existence du délai de protection, même après le délai de trois ans, puisqu’il demande au tribunal cantonal de valider le congé en supprimant le délai de protection en alléguant un besoin urgent. Il est à espérer que les juges cantonaux ne suivront pas ce raisonnement!

En conclusion, il est important de rappeler l’existence de ce délai de protection à tous les locataires. Il ne faut pas craindre une résiliation en faisant valoir ses droits! Au contraire, faire valoir ses droits protège justement contre une résiliation!

Sébastien Pédroli 
Avocat-conseil 
Asloca Fribourg

FRIBOURG – À bailleur gourmand, échec en conciliation

Face à des hausses de loyer exorbitantes, le loi exige du bailleur qu’il produise déjà en conciliation tous les documents les justifiant. Une bonne chose pour les locataires victimes de ce genre d’abus.

On pense toujours que les malheurs n’arrivent qu’aux autres. Il n’en est rien. De paisibles locataires d’immeubles situés dans le canton de Fribourg s’en sont rendu compte à leurs dépens. Il y a environ une année, des travaux ont été entrepris dans ces anciens immeubles, regroupant une soixantaine d’appartements, occupés pour la plupart par des familles et des personnes âgées, à quelques exceptions près. Le propriétaire avait décidé notamment de désamianter ces immeubles et d’effectuer en une seule fois une grande partie de l’entretien négligé durant de nombreuses années, certes avec quelques travaux amenant une plus-value, mais toute relative eu égard à l’ensemble des réfections.

De 30% à 40% d’augmentation
Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de référence durant ces dernières années et de la non-répercussion sur leurs loyers, ces locataires fidèles ne s’attendaient pas à des augmentations massives de loyer. Cependant, le propriétaire ne l’entendait pas de cette oreille. En moyenne, les hausses notifiées augmentaient les loyers de l’ordre de 30% à 40%, alors qu’objectivement les travaux principaux ne constituaient pas des plusvalues.

Pour justifier ces hausses, le propriétaire a tout de même pris la peine de rédiger trois paragraphes, en expliquant, sans la moindre pièce justificative, que les travaux se sont montés à plus de 6,5 millions de francs, que seul un montant de 6,419 millions de francs avait été pris en considération, et que la part à la plusvalue se montait à quelque 3,850 millions de francs, ce qui justifiait la hausse notifiée! Il était aussi précisé que les coûts liés à la soirée d’information préalablement donnée aux locataires, soit le prix des cacahuètes et du jus d’orange, n’avaient pas été pris en considération (sic!).

Tous ont contesté
Soutenus par l’ASLOCA Fribourg, ces locataires ont tous contesté ces hausses a priori injustifiées par-devant la Commission de conciliation, dans le strict délai de 30 jours, sous peine de perdre leurs droits. Remplissant quasi une salle entière, la présence de tous les locataires requérants étant indispensable, la centaine de personnes présentes à la séance de conciliation pensaient au moins obtenir une ébauche d’explication, quelques documents précis concernant le détail des travaux et les coûts engendrés, voire, on peut toujours rêver, un accord avec le propriétaire pour mettre un point final d’une manière amiable à cette affaire.

Coup de théâtre du bailleur
Or, à la séance, les représentants du propriétaire, arrivant à la dernière minute, informèrent qu’ils n’avaient malheureusement pas eu le temps d’étudier ce dossier, qu’ils ne disposaient d’aucun document, et qu’ils souhaitaient un délai supplémentaire pour fournir les éléments de preuve susceptibles de justifier ces hausses de loyer, envoyées pourtant plusieurs mois avant!

Si la procédure est stricte et exige la comparution en personne des locataires qui contestent ces hausses, elle exige par contre, en cas d’échec de la conciliation, que le bailleur qui maintient ses prétentions de hausse saisisse le juge compétent dans les 30 jours, à défaut de quoi la hausse deviendra caduque. Et, en procédure, il appartiendra au bailleur de prouver au juge le bien-fondé des motifs de hausse, en vertu de l’article 8 du Code civil. Il devra ainsi produire toutes les pièces probantes. Et l’expérience montre qu’à Fribourg beaucoup de propriétaires renoncent à saisir les tribunaux après l’échec de la conciliation, puisqu’ils sont bien incapables d’établir en justice leurs prétentions. Puisse-t-il en être aussi ainsi dans le présent cas…