FRIBOURG – Etat des lieux de sortie: Lire l’état des lieux avant de le signer!

Pour être libéré d’un bail, l’état des lieux de sortie doit bien se dérouler. Conseils pratiques.

Tout d’abord, pour qu’un état des lieux de sortie se passe bien, il faut que l’état des lieux d’entrée soit complet. Cela signifie que tous les éventuels défauts, marques, traces ou autres dysfonctionnements doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée ou avoir été signalés par écrit par le locataire dans les jours suivant la prise de possession du logement ou du local commercial. A défaut, celui-ci pourra en être tenu pour responsable lors de sa sortie.

Etre présent et attentif
Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur rédige un procès-verbal. Le locataire a tout intérêt à être présent et à se montrer attentif. S’il n’est pas d’accord avec le contenu du procès-verbal, il peut y apporter des remarques ou refuser de le signer.

Après l’état des lieux de sortie
Par ailleurs, l’art. 267a al.1 du Code des obligations prévoit que, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. La doctrine et la jurisprudence en concluent que, sauf défaut caché, si un dégât ne figure pas dans le procès-verbal, le bailleur ne dispose que de deux ou trois jours ouvrables après l’état des lieux pour faire l’avis des défauts au locataire. Passé ce délai, le propriétaire est déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité.

Contestation dans les deux ou trois jours
Ainsi, le locataire doit contester le décompte de sortie qu’il reçoit plusieurs semaines après l’état des lieux si celui-ci fait état de travaux ou réparations en lien avec des dégâts non signalés immédiatement.

Le bailleur qui a omis de mentionner certains défauts lors de l’état des lieux ou dans les deux à trois jours suivant, sera tout simplement déchu de ses droits.

Informer son assurance
Cela étant, le locataire qui doit répondre de certains dégâts devra en informer immédiatement son assurance RC (responsabilité civile).

Enfin, il est utile de savoir que, dans le canton de Fribourg en tout cas, le locataire qui imagine que l’état des lieux pourrait mal se passer peut se faire accompagner par une personne de l’ASLOCA.

FRIBOURG – Baisse du loyer: Tel sera bientôt prix qui croyait prendre

Une année après avoir obtenu une baisse de loyer, certains habitants d’un immeuble fribourgeois ont décidé de contester l’augmentation de loyer qui compense la baisse obtenue. A suivre.

hypothécaire de référence à 2%, un certain nombre de locataires d’un immeuble fribourgeois ont requis une baisse de loyer à leur bailleresse. Lors de l’audience de conciliation, laquelle s’est tenue au mois d’avril 2014, ladite bailleresse n’eut d’autre choix, face à l’évidence du bien-fondé des demandes de ses locataires, que d’accepter de réduire les loyers en question.

Réaction de la bailleresse
L’histoire aurait ainsi dû en rester là pour ces locataires qui n’avaient finalement obtenu que ce à quoi ils avaient manifestement droit. C’était toutefois compter sans l’imagination de leur bailleresse ainsi que de sa représentante, une régie de la place! Quelle ne fut en effet pas la surprise des locataires de cet immeuble lorsqu’au mois de novembre 2015 ils se virent tous notifier une augmentation de loyer. N’ayant fait bénéficier son bien d’aucune plus-value depuis la date de l’audience de conciliation, la bailleresse, toujours représentée par sa régie, motivait cette hausse par une adaptation des loyers aux loyers du quartier. Et, comme un heureux hasard, cette hausse venait précisément compenser les baisses de loyer accordées un peu plus d’une année auparavant… La trouvant un peu saumâtre, une partie des locataires concernés ont eu le bon réflexe de consulter l’ASLOCA.

Avec l’aide de l’ASLOCA
Assistés d’un avocat-conseil, ils ont donc bien évidemment commencé par contester lesdites augmentations pardevant la Commission de conciliation. Mais ils ne se sont pas arrêtés en si bon chemin: le taux hypothécaire de référence étant entre-temps passé à 1,75%, ils ont donc également profité de requérir une nouvelle baisse de loyer.

La position des locataires paraît en l’espèce favorable. En effet, leur demande de baisse de loyer – comme la précédente d’ailleurs! – semble incontestable. Quant à la hausse de loyer notifiée au mois de novembre 2015 par le bailleresse, elle apparaît clairement abusive.

Cette affaire est en effet l’occasion de rappeler que le bailleur ne peut se prévaloir qu’exceptionnellement de la méthode absolue pour majorer le loyer en cours de bail, soit uniquement dans les cinq hypothèses suivantes:

  • une réserve de hausse fondée sur un facteur absolu a valablement été formulée par le bailleur
  • une majoration du loyer à la sortie du contrôle cantonal des loyers
    lors de la vente de l’immeuble en cours de bail
  • une réadaptation du loyer à l’échéance d’un bail échelonné ou indexé
  • lorsque la période qui s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer s’élève à un minimum de sept à huit ans selon le Tribunal fédéral.

Aucune hypothèse remplie
En l’occurrence, aucune de ces hypothèses n’est remplie, la dernière fixation du loyer ne datant que de dix-neuf mois environ.

pas encore terminée à l’heure de la rédaction du présent article, il n’est guère possible d’en donner l’épilogue. Il y a toutefois de bonnes raisons d’affirmer que la bailleresse en question se mordra bientôt les doigts d’avoir notifié à la légère les hausses de loyer litigieuses. En tout état de cause, les locataires en question ont pris la bonne décision en soumettant leur cas à l’ASLOCA! La suite et la fin de cette affaire dans un prochain numéro du DAL.

FRIBOURG – Conflit entre voisins: Privilégier la voie du dialogue…

Quand deux locataires s’accusent mutuellement de faire trop de bruit, il vaut mieux trouver au plus vite un terrain d’entente plutôt que de prendre le risque de perdre son bail. 

Dans la région de Fribourg, deux familles se disputaient régulièrement. Elles s’accusaient mutuellement de bruit insupportable (musique trop forte tard le soir, bruit tôt le matin, y compris le week-end). Les voisins pour moitié ont soutenu la famille A et l’autre moitié des voisins a soutenu la famille B.

Séance de conciliation, en vain!
Face à cette situation, la régie a organisé une séance de conciliation. Malgré les efforts de la régie, les parties ont continué à camper sur leurs positions respectives. La régie, après mise en demeure, a donné congé aux deux familles de locataires en motivant ces résiliations par la violation de l’art. 257f CO (manque d’égards pour les voisins). Toutefois, la régie a résilié ces baux de manière ordinaire (art. 266a CO) en respectant le terme et le délai convenus, et non pas en se basant sur l’art. 257f al. 3 CO (délai plus court d’un mois).Les deux familles ont contesté cette résiliation.

Issue judiciaire incertaine
Dans cette situation, il importe de retenir deux choses essentielles. Lors d’une résiliation dite extraordinaire (délai de congé d’un mois), le bailleur doit prouver que les motifs sont justifiés (continuation du contrat impossible, etc.).

En revanche, dans le cas d’une résiliation moyennant un délai ordinaire, le locataire doit au moins alléguer et rendre vraisemblable que ce congé est contraire aux règles de la bonne foi au sens des articles 271 et 271a CO et donc annulable. Le locataire doit expliquer au moins en quoi les conditions d’application de ces règles seraient remplies. Le locataire doit faire valoir par exemple que le congé résulterait d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence (congé bagatelle donné pour des broutilles) ou que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.

Le bailleur doit aussi démontrer la réalité des motifs qu’il avance à l’appui de ces résiliations (par exemple que les disputes entre locataires étaient incessantes et troublaient la paix dans l’immeuble).

Pour ce faire, le bailleur ne peut pas se contenter des lettres de dénonciation qu’il reçoit des locataires. Le bailleur doit s’assurer que les faits sont bien réels. Sans quoi sa résiliation sera invalidée.

En conclusion, il faut retenir que le bailleur peut, aux conditions résumées ci-dessus, résilier les contrats de bail des locataires qui se disputent entre eux.

Pour le locataire qui se voit accusé à tort par son voisin de faire du bruit, il importe de ne pas entrer en dispute avec son accusateur et de privilégier la voix du dialogue. Le cas échéant, il lui faudra réunir toutes les preuves possibles pour démontrer que ces accusations ne sont pas fondées (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 4 novembre 2014, réf. 102 2014 171 et 172).

Lachemi Belhocine, Avocat-conseil, Asloca Fribourg

FRIBOURG – Augmentation du loyer: Loyer initial contesté avec succès

Quand un bailleur se base sur les loyers usuels du quartier pour imposer une augmentation, il doit obtenir la preuve pour au moins cinq appartements similaires.

En contestant son loyer initial, un locataire du canton de Fribourg a vu l’augmentation de son loyer entièrement annulée. C’est la raison pour laquelle l’Asloca encourage vivement les locataires à contester leur loyer initial.

Les loyers usuels du quartier, voilà un argument que les bailleurs utilisent régulièrement: que ce soit à la conclusion du bail, pour justifier une augmentation du loyer par rapport au locataire précédent ou, en cours de bail, pour s’opposer à une demande de baisse de loyer.

Mais que faut-il comprendre par «loyers usuels du quartier ou de la localité»? La notion de loyers «usuels» présuppose un usage, une pratique suffisamment répandue pour qu’on puisse en déduire une règle. Cette pratique peut être démontrée par la production d’exemples comparables à l’objet auquel il est fait référence, en nombre suffisant (au minimum cinq).

Pour être qualifiés de comparables, les loyers de comparaison doivent porter sur des locaux présentant des caractéristiques similaires en termes d’emplacement, de dimension, d’équipement, d’état d’entretien et d’année de construction. Cette exigence est très stricte: si les exemples comparatifs présentent des différences notables par rapport à l’objet examiné, il n’est pas possible de «corriger le tir» en modifiant, vers le haut ou le bas, le loyer des exemples comparatifs. On considère que l’objet n’est tout simplement pas comparable. Il peut donc s’avérer très difficile de réunir suffisamment d’exemples pouvant être qualifiés de comparables.

Celui qui apporte la preuve
Il est ainsi important de savoir à qui il incombe d’appor ter cette preuve. En matière de contestation du loyer initial, lorsque le bailleur a invoqué les loyers usuels du quartier pour justifier une hausse par rapport au locataire précédent, il appartient en principe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer. Toutefois, lorsque les éléments du dossier permettent de constater que la différence de loyer est très certainement abusive, le fardeau de la preuve est en quelque sorte renversé: le bailleur doit démontrer qu’il s’agit d’un cas exceptionnel et que le loyer initial fixé par le bail n’est pas abusif. Il doit alors fournir au moins cinq éléments de comparaison présentant des caractéristiques semblables à la chose louée, ce qu’il parvient difficilement à faire.

Dans une affaire dont l’ASLOCA Fribourg s’est récemment occupée, le locataire avait conclu un contrat de bail portant sur un appartement en ville de Fribourg. En examinant le formulaire de fixation du loyer initial, il a été constaté que le bailleur avait massivement augmenté le loyer par rapport au locataire précédent (+42%). Le bailleur avait justifié cette augmentation en se référant aux loyers usuels du quartier.

Après avoir pris conseil auprès de l’Asloca , ce locataire a décidé de contester son loyer initial. Compte tenu de la conjoncture économique (notamment le fait que le taux hypothécaire de référence et l’IPC ont tous les deux baissé), le tribunal a estimé que l’augmentation de loyer était très certainement abusive. Il incombait alors au bailleur d’apporter des contre-preuves, ce qu’il a été incapable de faire. Le tribunal a donc admis la demande du locataire et ramené son loyer au même montant que celui qui valait pour le locataire précédent.

FRIBOURG – Horaire des consultations de fin d’année – Section Sarine

À l’approche du mois de décembre, veuillez prendre note que la Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg n’assurera pas de permanence le mercredi 23 décembre 2015 et le mercredi 30 décembre 2015. Les consultations reprennent selon l’horaire habituel et toujours à la Rue Saint-Pierre 2 dès le 6 janvier 2016.
La Section Sarine de l’ASLOCA Fribourg vous souhaite d’ores et déjà de très belles fêtes de fin d’année!

FRIBOURG – Décompte des charges: 3% au maximum pour des frais administratifs!

Les frais administratifs liés à l’établissement des décomptes de charges ont augmenté ces dernières années de plus de 50%! Inacceptable pour l’ASLOCA. 

Dans le cadre de notre pratique, durant ces dernières années, nous avons constaté une constante augmentation des frais d’administration liés à l’établissement des décomptes de charges imputés par les bailleurs aux locataires. Auparavant, ils correspondaient à environ 3% du total des charges. Aujourd’hui, il n’est pas rare de voir des pourcentages atteignant les 5% voire plus. Une telle augmentation – de plus de 50% – estelle acceptable?

Augmentation injustifiée
De prime abord, on peut se demander si une imputation forfaitaire des frais administratifs ne contrevient pas au principe de la facturation selon les dépenses effectives (art. 257b CO). En effet, du simple fait des variations conjoncturelles de certains postes de charges qui peuvent être très importantes d’une année à l’autre, tels que les frais liés à l’achat de combustibles pour les installations de chauffage, les frais administratifs peuvent prendre l’ascenseur alors que le travail administratif n’a dans les faits strictement pas varié. Toutefois, et peut-être à mauvais escient, le Conseil fédéral a décidé que les bailleurs pouvaient porter en compte leurs frais administratifs jusqu’à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3 OBLF). Quels sont alors les taux usuels ?

3%, un taux raisonnable
Il est malheureusement difficile de répondre à cette question de manière précise et certaine. En effet, il n’y a pas de statistiques officielles sur lesquelles on peut se baser pour établir ces taux. Selon les auteurs proches des locataires, les taux usuels se situeraient entre 2% et 3%. Selon les auteurs proches des milieux de bailleurs, les taux usuels oscilleraient entre 3,5% et 5%, voire 6%. Les tribunaux se sont rarement penchés sur cette question. Cependant, il y a peu, un juge zurichois et le Tribunal cantonal saint-gallois ont estimé que, dans leurs régions respectives, l’application d’un taux de 4,5% en vue de déterminer les frais administratifs admissibles était exagérée et ont retenu un taux de 3%.

Des prestations identiques
Nous sommes d’avis qu’un taux forfaitaire nettement supérieur à 3% ne devrait pas être accepté par les locataires. Tout d’abord, il correspond au montant supérieur de la fourchette indiquée par les auteurs proches des locataires, fourchette qui semble raisonnable. Ensuite, des juges ont estimé qu’un tel taux était suffisant. De plus, l’évolution des prix ces dernières années (grande stabilité) ne peut en aucun cas justifier que les frais administratifs augmentent de plus de 50% pour des prestations qui sont toujours restées les mêmes!

En conclusion, bien qu’étant conscients que, pour un locataire particulier, contester le taux forfaitairement appliqué pour déterminer les frais administratifs puisse paraître sans grand intérêt – souvent seuls quelques dizaines de francs en jeu –, nous sommes convaincus qu’au fond le combat en vaut la peine, étant donné que, sur l’ensemble des locataires, les enjeux sont autrement plus considérables.

Valentin Aebischer
Avocat-conseil
Asloca Fribourg

FRIBOURG – Contestation d’une résiliation de bail: Trois ans de répit après la victoire du locataire

Lorsqu’un locataire conteste la résiliation du bail envoyée par son bailleur et qu’il obtient gain de cause, il bénéficie d’une protection de trois ans.

L’article 271a du Code des obligations prévoit différentes protections en faveur du locataire contre une résiliation qui lui serait donnée par le propriétaire. En particulier, un délai de protection en faveur du locataire contre une résiliation ordinaire de son contrat de bail lui est octroyé si le locataire a obtenu gain de cause, du moins en majeure partie, contre son bailleur. Le délai de protection est alors de trois ans.

Bailleur mauvais perdant
Dans le cas qui va suivre, les locataires avaient contesté leur loyer initial avec succès puisqu’ils avaient obtenu une baisse de loyer de plus de 20%. La décision de la commission de conciliation datait alors du 30 janvier 2010. Le délai de protection a dès lors commencé à courir dès cette date jusqu’au 1er février 2013. Qu’elle n’a pas été leur surprise de recevoir leur congé le… 15 février 2013! Immédiatement, les locataires ont contesté ce congé indiquant qu’il était clairement de mauvaise foi et devait toujours tomber sous le coup de la protection précitée. Il apparaissait clairement que le propriétaire n’avait toujours pas accepté la baisse de loyer qui avait été octroyée aux locataires à leur entrée dans leur appartement et qu’il voulait se débarrasser d’eux!

Convocation en conciliation
Les parties ont dès lors été convoquées devant la commission de conciliation, qui a rendu un projet de jugement annulant le congé au motif qu’il était clairement de mauvaise foi de résilier un bail quinze jours après la fin du délai de protection. Toutefois, mécontents de ce projet de décision, les propriétaires ont porté la cause devant le Tribunal des baux en s’assistant cette fois-ci d’un mandataire professionnel.

Recours du bailleur
Comme le délai de protection peut être contourné si les propriétaires justifient d’un besoin impératif, notamment d’un besoin pour eux-mêmes ou un proche, les propriétaires ont allégué devant le Tribunal des baux qu’ils avaient besoin de l’appartement en question pour eux-mêmes. Fort heureusement, il ne suffit pas d’invoquer un nouvel argument, auquel il n’avait pas été pensé auparavant, pour convaincre un juge.

Mauvaise foi du bailleur reconnue
Le Tribunal des baux ne s’est pas laissé berner et a rendu un jugement confirmant l’annulation. Il a été retenu à juste titre, par le Tribunal des baux, que de résilier le bail quelques jours après le délai de protection était manifestement de mauvaise foi et que par conséquent, la résiliation devait être annulée.

Le bailleur persiste
Le propriétaire a déposé un recours contre cette décision, arguant toujours d’un besoin urgent. Le bailleur a finalement admis l’existence du délai de protection, même après le délai de trois ans, puisqu’il demande au tribunal cantonal de valider le congé en supprimant le délai de protection en alléguant un besoin urgent. Il est à espérer que les juges cantonaux ne suivront pas ce raisonnement!

En conclusion, il est important de rappeler l’existence de ce délai de protection à tous les locataires. Il ne faut pas craindre une résiliation en faisant valoir ses droits! Au contraire, faire valoir ses droits protège justement contre une résiliation!

Sébastien Pédroli 
Avocat-conseil 
Asloca Fribourg

FRIBOURG – À bailleur gourmand, échec en conciliation

Face à des hausses de loyer exorbitantes, le loi exige du bailleur qu’il produise déjà en conciliation tous les documents les justifiant. Une bonne chose pour les locataires victimes de ce genre d’abus.

On pense toujours que les malheurs n’arrivent qu’aux autres. Il n’en est rien. De paisibles locataires d’immeubles situés dans le canton de Fribourg s’en sont rendu compte à leurs dépens. Il y a environ une année, des travaux ont été entrepris dans ces anciens immeubles, regroupant une soixantaine d’appartements, occupés pour la plupart par des familles et des personnes âgées, à quelques exceptions près. Le propriétaire avait décidé notamment de désamianter ces immeubles et d’effectuer en une seule fois une grande partie de l’entretien négligé durant de nombreuses années, certes avec quelques travaux amenant une plus-value, mais toute relative eu égard à l’ensemble des réfections.

De 30% à 40% d’augmentation
Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de référence durant ces dernières années et de la non-répercussion sur leurs loyers, ces locataires fidèles ne s’attendaient pas à des augmentations massives de loyer. Cependant, le propriétaire ne l’entendait pas de cette oreille. En moyenne, les hausses notifiées augmentaient les loyers de l’ordre de 30% à 40%, alors qu’objectivement les travaux principaux ne constituaient pas des plusvalues.

Pour justifier ces hausses, le propriétaire a tout de même pris la peine de rédiger trois paragraphes, en expliquant, sans la moindre pièce justificative, que les travaux se sont montés à plus de 6,5 millions de francs, que seul un montant de 6,419 millions de francs avait été pris en considération, et que la part à la plusvalue se montait à quelque 3,850 millions de francs, ce qui justifiait la hausse notifiée! Il était aussi précisé que les coûts liés à la soirée d’information préalablement donnée aux locataires, soit le prix des cacahuètes et du jus d’orange, n’avaient pas été pris en considération (sic!).

Tous ont contesté
Soutenus par l’ASLOCA Fribourg, ces locataires ont tous contesté ces hausses a priori injustifiées par-devant la Commission de conciliation, dans le strict délai de 30 jours, sous peine de perdre leurs droits. Remplissant quasi une salle entière, la présence de tous les locataires requérants étant indispensable, la centaine de personnes présentes à la séance de conciliation pensaient au moins obtenir une ébauche d’explication, quelques documents précis concernant le détail des travaux et les coûts engendrés, voire, on peut toujours rêver, un accord avec le propriétaire pour mettre un point final d’une manière amiable à cette affaire.

Coup de théâtre du bailleur
Or, à la séance, les représentants du propriétaire, arrivant à la dernière minute, informèrent qu’ils n’avaient malheureusement pas eu le temps d’étudier ce dossier, qu’ils ne disposaient d’aucun document, et qu’ils souhaitaient un délai supplémentaire pour fournir les éléments de preuve susceptibles de justifier ces hausses de loyer, envoyées pourtant plusieurs mois avant!

Si la procédure est stricte et exige la comparution en personne des locataires qui contestent ces hausses, elle exige par contre, en cas d’échec de la conciliation, que le bailleur qui maintient ses prétentions de hausse saisisse le juge compétent dans les 30 jours, à défaut de quoi la hausse deviendra caduque. Et, en procédure, il appartiendra au bailleur de prouver au juge le bien-fondé des motifs de hausse, en vertu de l’article 8 du Code civil. Il devra ainsi produire toutes les pièces probantes. Et l’expérience montre qu’à Fribourg beaucoup de propriétaires renoncent à saisir les tribunaux après l’échec de la conciliation, puisqu’ils sont bien incapables d’établir en justice leurs prétentions. Puisse-t-il en être aussi ainsi dans le présent cas…

FRIBOURG – Le bailleur n’avait pas de preuves valables!

Dans certains cas c’est au bailleur d’apporter la preuve que le loyer n’est pas abusif. Mais la partie n’en est pas pour autant gagnée. A Fribourg, malgré les statistiques apportées par le bailleur, le locataire a eu gain de cause en contestant son loyer initial, qui avait pour ainsi dire doubler!

Dans un arrêt récent (ATF 139 III 13), le Tribunal fédéral a jugé que, lorsque le bailleur motive l’augmentation du loyer initial au moyen du critère des loyers usuels et que l’on est en présence d’un immeuble ancien, c’est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d’en prouver le caractère abusif au regard des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

Preuve du bailleur
Toutefois, si le locataire apporte la preuve de faits qui permettent de constater qu’est probablement abusive la hausse du loyer initial (par exemple parce que la conjoncture actuelle rend injustifiable une telle hausse de loyer et fait apparaître la différence de loyer comme très certainement abusive), c’est alors au bailleur de démontrer que le loyer initial arrêté contractuellement n’est pas abusif.

Statistiques officielles
Pour démontrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers usuels, le bailleur doit se référer soit à au moins cinq exemples comparables, soit aux statistiques officielles. Il importe dès lors de déterminer le type de statistiques qu’un bailleur est susceptible d’invoquer pour justifier une augmentation du loyer initial. Une cause récemment jugée par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine apporte d’intéressantes réponses à cette question.

Loyer 41,89% plus cher!
Dans une affaire où le loyer net initial d’un logement situé en ville de Fribourg dans un ancien bâtiment construit en 1950 avait subi une augmentation massive de 41,89% par comparaison avec celui que versait le locataire précédent et avait été fixé à 1050 francs, le bailleur s’est référé à trois statistiques différentes pour tenter de démontrer que le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

Tout d’abord, le bailleur a fait valoir que l’établissement Wüest & Partner avait indiqué dans sa publication «Immomonitoring 2013/2, Edition de printemps» que le loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en ville de Fribourg variait en 2013 entre 980 et 1600 francs. Le Tribunal des baux a refusé de prendre en compte cette statistique, au motif qu’il s’agit là d’une statistique «privée», établie par les seuls milieux immobiliers. Le bailleur s’est ensuite référé à trois tableaux de l’Office fédéral de la statistique:

  • le premier au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces dans l’agglomération de Fribourg
  • le deuxième au loyer au mètre carré d’un appartement de trois pièces dans une ville moyenne
  • le troisième au loyer moyen net pour un appartement de trois pièces en Suisse

Le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de prendre en compte ces trois statistiques au motif que la ville de Fribourg est une grande localité, composée de neuf quartiers bien distincts et que ces trois statistiques ne tiennent pas compte de l’emplacement concret des logements, ni de leur équipement, de leur état d’entretien et de leur période de construction.

Le bailleur s’était prévalu d’un quatrième tableau de l’Office fédéral de la statistique intitulé «Loyer moyen selon le nombre de pièces, l’âge du logement et le type de propriétaire». Là encore, le Tribunal des baux de la Sarine a refusé de se référer à cette statistique, dès lors qu’elle ne tient pas du tout compte de l’emplacement du logement, ni de son équipement, ni de son état d’entretien.

En résumé, le Tribunal des baux a constaté qu’aucune des statistiques produites par le bailleur ne constitue une statistique officielle au sens de l’article 11 al. 4 de l’ordonnance du bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) dans la mesure où aucune d’entre elles ne fournit de données suffisamment précises et différenciées sur les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier concerné. Le Tribunal des baux de la Sarine en a déduit que le bailleur n’était pas parvenu à prouver que le loyer initial contesté restait dans les limites des loyers usuels. Partant, il a qualifié d’abusif le loyer initial litigieux et l’a réduit au montant du loyer payé par le précédent locataire. En outre, le bailleur a été condamné à restituer au locataire la différence entre le montant total des loyers versés par celui-ci depuis le début du bail et le total des loyers dus pour cette même période.

FRIBOURG – N’hésitez pas à faire appel à la conciliation!

Lorsque la discussion n’est plus possible avec son bailleur, le locataire peut se tourner vers l’autorité de conciliation. Dans le canton de Fribourg, il existe trois Commissions de conciliation, dont une pour le district du Sud.

Comme tous les cantons, Fribourg a instauré des autorités de conciliation pour les litiges portant sur les baux à loyer. Notre canton en compte trois:

  • à Fribourg pour le district de la Sarine
  • à Tafers pour la Singine et le Lac
  • à Bulle pour les districts de la Gruyère, de la Veveyse, de la Glâne et de la Broye

La Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud (Gruyère, Veveyse, Glâne et Broye) tient ses séances à Bulle ou à Romont. Elle fait en sorte de siéger à Bulle lorsque les litiges se situent en terre gruérienne ou en Veveyse et à Romont pour les cas de la Glâne et de la Broye.

Sa composition
La Commission de conciliationse compose d’un président neutre et de deux assesseurs, un représentant des locataires et un représentant des propriétaires. Chaque «camp» étant représenté, les assesseurs n’ont pas à être impartiaux. Toutefois, si l’influence du milieu qu’ils représentent (locataires ou bailleurs) est manifeste et indéniable, voire, dans un sens, nécessaire, les deux assesseurs sont à même, de par leurs solides connaissances en droit du bail, de proposer des solutions équitables pour les deux parties. Ils sont aussi parfois amenés à expliquer à leur «camp» que la thèse soutenue n’est pas défendable, ce qui peut régler un conflit.

À la recherche d’un arrangement
L’autorité de conciliation a pour tâche principale de tenter de concilier les parties à un litige. Elle peut également rendre des propositions de jugement. L’utilité de la Commission se manifeste surtout lors des séances qu’elle tient. Dès qu’une partie fait appel à elle en lui adressant sa requête écrite, la Commission se réunit lors d’une séance de conciliation, à laquelle sont conviées les deux parties, dans le but d’essayer de trouver un arrangement à leur différend. Dans cette optique, chaque partie explique de vive voix son point de vue, puis «son» assesseur s’exprime afin de défendre cette position et la tentative de conciliation s’engage.

Contrairement à ce que pourrait laisser penser son nom, la Commission de conciliation revêt une grande importance. En effet, les discussions et tentatives de négociations qu’engagent les locataires avec leurs propriétaires, dès qu’un litige survient, n’aboutissent pas ou s’enlisent bien souvent. Lorsqu’elles se retrouvent devant l’autorité de conciliation, fortes des conseils prodigués de part et d’autre, ces mêmes personnes parviennent, la plupart du temps, à dialoguer de nouveau, à accepter de faire un pas l’une vers l’autre et finalement à parvenir à une solution les satisfaisant toutes deux. D’ailleurs, les chiffres parlent d’eux-mêmes: dans près de 75% des affaires portées devant la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud, les parties quittent la salle avec un accord signé, évitant ainsi une procédure judiciaire qui peut s’avérer longue et coûteuse.

Enfin, si aucun accord n’est trouvé, mais que les parties semblent proches d’une transaction, la Commission peut rendre une proposition de jugement. Elle ne le fait cependant que rarement car, lorsqu’elle sent que les parties sont proches d’un accord, elle leur soumet déjà en séance une proposition de solution qui finit souvent par emporter leur adhésion.

Convaincue de l’utilité de la conciliation, l’ASLOCA conseille de ne pas hésiter à faire appel à l’autorité de conciliation de sa région!