FRIBOURG – Interruption ligne téléphonique ce jeudi

Chères et Chers Membres,

En raison de la maintenance de notre ligne téléphonique par notre fournisseur, notre secrétariat sera exceptionnellement injoignable ce jeudi 24 mai 2018.

Nous vous remercions d’avance pour votre compréhension.

Votre ASLOCA Fribourg

FRIBOURG – Horaires de la permanence en fin d’année

Chères et Chers membres,

 

Les horaires de permanence sont modifiés comme suit pour la période des fêtes de fin d’année:

Fribourg: pas de permanence le 27.12.17, ni le 03.01.18. Prochaine permanence: le mercredi 10.01.18.

Bulle: pas de permanence le 01.01.18. Prochaine permanence: le lundi 15.01.18.

Romont: pas de permanence le 04.01.18. Prochaine permanence: le jeudi 18.01.18.

 

L’ASLOCA Fribourg vous souhaite de très belles fêtes de fin d’année et vous remercie pour votre fidélité et votre confiance!

FRIBOURG – Pas de permanence le 1er novembre 2017

Toussaint – Pas de permanence

Chères et Chers Membres,

En raison de la Toussaint, la permanence habituelle du mercredi soir à Fribourg n’aura pas lieu le mercredi 1er novembre.

L’horaire reprend de manière habituelle jusqu’aux fêtes de fin d’année (informations suivront) dès la semaine prochaine.

Merci de votre confiance!

ASLOCA-Fribourg

FRIBOURG – Présentation de P. Zwahlen à l’AG

Contestation du loyer abusif

Merci pour votre présence nombreuse à l’AG de l’ASLOCA-Fribourg hier soir. Votre fidélité et vos remarques sont une énorme source de motivation pour poursuivre notre action!

L’AG de l’ASLOCA-Fribourg du 21 septembre 2017 a été suivie d’une présentation de Pierre Zwahlen, sec. gen. adjoint de l’ASLOCA Suisse portant sur la contestation du loyer abusif.

La contestation du loyer initial abusif par le locataire est la seule manière, depuis la fin du contrôle et de la surveillance des loyers, pour lutter contre la spirale infernale à la hausse. Il est indispensable de renforcer ce droit, tout à l’inverse des attaques incessantes des milieux immobiliers au Parlement.

L’ASLOCA s’engage pour un droit du bail qui protège autant que possible les locataires!

FRIBOURG – Assemblée générale annuelle

Assemblée générale annuelle – 21 septembre 2017

L’assemblée générale annuelle de l’ASLOCA Fribourg se tiendra le 21 septembre 2017 à 19h30, dans la salle Grenette du Restaurant PUNKT (place Notre-Dame 4, 1700 Fribourg).

Vous trouvez ici l’invitation envoyée à nos membres ainsi que l’ordre du jour.

Vous n’êtes pas encore membre et souhaitez rejoindre notre association? Adhérez ici!

 

FRIBOURG – Densification: La densification, c’est mieux vivre ensemble

Suite à la révision de la loi sur l’aménagement en 2014, trois cantons romands ont élaboré un guide qui donne des clés pour réaliser des constructions densifiées.

Les cantons de Fribourg, de Neuchâtel et du Valais se sont joints afin d’organiser une exposition itinérante sur les enjeux du développement vers l’intérieur. Selon le communiqué du canton de Fribourg, la démarche engagée par les trois partenaires a permis de relever treize enjeux liés aux projets de densification et de rassembler plusieurs exemples de réalisations dans l’exposition et le guide qui l’accompagnent. Les enjeux ainsi retenus ont été regroupés en quatre grandes thématiques, à savoir l’environnement naturel, l’environnement construit, l’environnement social et le processus.

Exposition ouverte au public

Concernant le canton de Fribourg, l’exposition sur la densification a été ouverte au public du 9 au 22 février 2017, en ville de Fribourg. elle devrait encore être présentée dans d’autres districts prochainement, ainsi que dans les autres cantons partenaires. Lors de l’exposition qui s’est tenue dans le district de la Sarine, l’ASLOCA Fribourg a été invitée à collaborer à l’organisation d’une table ronde sur les opportunités et les obstacles de la densification. Cet événement a réuni des représentants des autorités communales et cantonales concernées, un architecte, ainsi que la Fédération fribourgeoise des entrepreneurs et l’ASLOCA Fribourg, toutes deux coorganisatrices. La discussion a rencontré un franc succès, réunissant une soixantaine de personnes intéressées, qui n’ont pas hésité à poser diverses questions aux intervenants.

L’humain au centre des projets

La table ronde a permis de poser certaines bases s’agissant de la direction que devrait prendre le secteur de la construction à l’heure actuelle. Il s’agirait tout d’abord de mettre l’humain au centre des projets et d’analyser chaque nouveau projet en tant que tel. en effet, la densification n’est pas simplement le fait de construire plus haut, mais il s’agit aussi de contraintes qualitatives, de mobilité, de mixité, etc. La possibilité de prévoir un indice minimal de surface construite dans les zones à bâtir à densifier a aussi été évoquée. Afin d’utiliser au mieux les logements existants, il est important de prévoir des logements adaptés aux personnes âgées, afin de les encourager à quitter un logement devenu trop grand pour un appartement plus approprié, tant qu’un déménagement est encore une étape supportable.

Pour les locataires, la question est de savoir comment défendre leurs intérêts et être partie prenante du processus de densification. Les locataires sont trop souvent écartés du processus de construction alors qu’ils représentent 55% de la population fribourgeoise. Dans ce cadre-là, les pouvoirs publics ont un rôle important à jouer dans la politique du vivre ensemble qu’ils peuvent développer et les contraintes de construction à mettre en place. Aussi, l’ASLOCA encourage vivement les locataires à s’intéresser aux idées défendues par les représentants qu’ils élisent, notamment quant à l’aménagement du territoire et aux constructions.

Élodie Surchat
Secrétaire générale et trésorière
ASLOCA Fribourg

FRIBOURG – Hausse de loyer après un chantier: Halte aux abus pour des logements transformés!

Suite à des rénovations, les bailleurs ont tendance à hausser les loyers. Le locataire n’est pas tenu d’accepter ces augmentations.

Historiquement bas, les taux hypothécaires encouragent bon nombre de propriétaires à entreprendre d’importants travaux d’assainissement de leur immeuble.

Outre la cohorte de nuisances dont ils sont malheureusement accompagnés, ces travaux de rénovation sont la plupart du temps l’occasion pour les bailleurs de tenter d’imposer à leurs locataires des hausses de loyer excessives. Ce faisant, les bailleurs mettent à profit la possibilité qui leur est accordée par la loi de répercuter sur les loyers 50 à 70% des frais causés par les travaux, quand bien même ces travaux ne débouchent en réalité que sur une infime plus-value pour les habitants de l’immeuble.

Hausse de loyer disproportionnée
Cette manière d’interpréter la loi conduit trop souvent à de substantielles hausses de loyer, totalement disproportionnées par rapport aux avantages réels que les travaux procurent aux locataires.

Les locataires doivent toutefois savoir qu’ils ne sont pas sans défense. A la réception de la hausse de loyer qui fait suite aux travaux, ils disposent en effet d’un délai de trente jours pour contester la majoration de leur loyer en saisissant la Commission de conciliation. L’expérience enseigne que les locataires qui contestent l’augmentation de leur loyer se voient en définitive imposer une hausse de loyer sensiblement moins importante que celle qui frappe les locataires qui ne saisissent pas la Commission de conciliation. Il n’est ainsi pas rare de voir des hausses de loyer être divisées par deux, voire même être totalement annulées lorsqu’il s’avère que l’immeuble procure un rendement excessif. Il vaut ainsi clairement la peine de se battre.

Tous les locataires habitant des immeubles fai sant l’objet de travaux de rénovation doivent savoir qu’ils ne sont pas tenus d’accepter la hausse de loyer imposée par leur bailleur et ils sont invités à s’adresser au plus vite à l’ASLOCA.

FRIBOURG – Défaut du logement: Faites valoir vos droits consignez votre loyer!

A la découverte d’un important défaut de son logement, la loi permet au locataire de consigner son loyer.

Si le locataire est tenu en cours de bail et lors de la restitution de la chose louée de remédier à ses frais aux défauts mineurs qui peuvent être éliminés par de petits travaux de nettoyage ou des réparations indispensables à un entretien normal de la chose (par exemple remplacement d’une ampoule ou d’un flexible de douche), il n’en va pas de même en présence de défauts d’importance moyenne ou grave. En effet, le locataire n’a pas à supporter les défauts dont la remise en état ne pourrait pas être effectuée par lui-même et/ou sans dépenses excessives.

Ce que prévoit la loi
Lorsque des défauts, qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels ce dernier n’est pas tenu de remédier, apparaissent et que la chose louée ne peut plus être utilisée conformément au contrat de bail et à l’état des lieux d’entrée, le locataire peut exiger du bailleur la remise en état de la chose. C’est ce que prévoit la loi.

Il appartient cependant au locataire de prouver que la chose louée est affectée d’un défaut. Pour ce faire, on comparera l’état réel et/ou actuel de la chose et l’état convenu dans le contrat de bail. Le locataire doit ainsi être particulièrement vigilant afin de disposer de tous les moyens de preuve nécessaires et suffisants. Il veillera par exemple à effectuer régulièrement des photographies du défaut.

En plus de l’élimination du défaut, le locataire peut également exiger du bailleur une réduction proportionnelle de son loyer pour toute la période durant laquelle il n’a pas pu user de la chose louée conformément à son contrat.

Informer le bailleur
A la découverte d’un défaut, le locataire est tenu d’avertir immédiatement et par lettre recommandée son bailleur de l’apparition de ce défaut tout en lui demandant d’effectuer les travaux de réparation nécessaires.

Si le bailleur n’élimine pas le défaut dans un délai convenable, le locataire lui écrira un nouveau courrier recommandé, dans lequel, cette fois-ci, il lui laissera un délai raisonnable – variable suivant l’importance du défaut et l’urgence de son élimination – pour procéder aux travaux. Dans cette deuxième lettre, le locataire préviendra également son bailleur qu’il bloquera ses prochains loyers sur un compte de consignation si ce dernier n’entreprend rien pour remédier au défaut dans le délai laissé.

Saisir l’autorité de conciliation
Si, malgré cette sommation, le bailleur n’intervient toujours pas pour remettre en état la chose louée, le locataire n’aura pas d’autre choix pour faire valoir ses droits que de saisir l’autorité de conciliation. Le locataire attendra par conséquent la fin du délai imparti, puis il consignera ses loyers futurs. Dès l’échéance du loyer consigné, le locataire disposera alors de trente jours seulement pour adresser sa demande à l’autorité de conciliation.

Dans sa requête, il sollicitera la validation de la consignation effectuée, la remise en état de la chose louée et une réduction proportionnelle de son loyer.

Les démarches à entreprendre pour consigner son loyer peuvent paraître laborieuses et inciter certains locataires à préférer renoncer à leurs droits. Ne renoncez pas!

Pensez plutôt à vous adresser à l’ASLOCA, qui vous conseillera et vous guidera dans ces démarches! Le conseiller de l’ASLOCA vous confirmera l’existence du défaut, vous indiquera le pourcentage de baisse de loyer auquel vous pouvez prétendre, vous indiquera comment consigner votre loyer et vous aidera dans la rédaction de vos différents courriers.

FRIBOURG – Etat des lieux de sortie: Lire l’état des lieux avant de le signer!

Pour être libéré d’un bail, l’état des lieux de sortie doit bien se dérouler. Conseils pratiques.

Tout d’abord, pour qu’un état des lieux de sortie se passe bien, il faut que l’état des lieux d’entrée soit complet. Cela signifie que tous les éventuels défauts, marques, traces ou autres dysfonctionnements doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée ou avoir été signalés par écrit par le locataire dans les jours suivant la prise de possession du logement ou du local commercial. A défaut, celui-ci pourra en être tenu pour responsable lors de sa sortie.

Etre présent et attentif
Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur rédige un procès-verbal. Le locataire a tout intérêt à être présent et à se montrer attentif. S’il n’est pas d’accord avec le contenu du procès-verbal, il peut y apporter des remarques ou refuser de le signer.

Après l’état des lieux de sortie
Par ailleurs, l’art. 267a al.1 du Code des obligations prévoit que, lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. La doctrine et la jurisprudence en concluent que, sauf défaut caché, si un dégât ne figure pas dans le procès-verbal, le bailleur ne dispose que de deux ou trois jours ouvrables après l’état des lieux pour faire l’avis des défauts au locataire. Passé ce délai, le propriétaire est déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité.

Contestation dans les deux ou trois jours
Ainsi, le locataire doit contester le décompte de sortie qu’il reçoit plusieurs semaines après l’état des lieux si celui-ci fait état de travaux ou réparations en lien avec des dégâts non signalés immédiatement.

Le bailleur qui a omis de mentionner certains défauts lors de l’état des lieux ou dans les deux à trois jours suivant, sera tout simplement déchu de ses droits.

Informer son assurance
Cela étant, le locataire qui doit répondre de certains dégâts devra en informer immédiatement son assurance RC (responsabilité civile).

Enfin, il est utile de savoir que, dans le canton de Fribourg en tout cas, le locataire qui imagine que l’état des lieux pourrait mal se passer peut se faire accompagner par une personne de l’ASLOCA.

FRIBOURG – Baisse du loyer: Tel sera bientôt prix qui croyait prendre

Une année après avoir obtenu une baisse de loyer, certains habitants d’un immeuble fribourgeois ont décidé de contester l’augmentation de loyer qui compense la baisse obtenue. A suivre.

hypothécaire de référence à 2%, un certain nombre de locataires d’un immeuble fribourgeois ont requis une baisse de loyer à leur bailleresse. Lors de l’audience de conciliation, laquelle s’est tenue au mois d’avril 2014, ladite bailleresse n’eut d’autre choix, face à l’évidence du bien-fondé des demandes de ses locataires, que d’accepter de réduire les loyers en question.

Réaction de la bailleresse
L’histoire aurait ainsi dû en rester là pour ces locataires qui n’avaient finalement obtenu que ce à quoi ils avaient manifestement droit. C’était toutefois compter sans l’imagination de leur bailleresse ainsi que de sa représentante, une régie de la place! Quelle ne fut en effet pas la surprise des locataires de cet immeuble lorsqu’au mois de novembre 2015 ils se virent tous notifier une augmentation de loyer. N’ayant fait bénéficier son bien d’aucune plus-value depuis la date de l’audience de conciliation, la bailleresse, toujours représentée par sa régie, motivait cette hausse par une adaptation des loyers aux loyers du quartier. Et, comme un heureux hasard, cette hausse venait précisément compenser les baisses de loyer accordées un peu plus d’une année auparavant… La trouvant un peu saumâtre, une partie des locataires concernés ont eu le bon réflexe de consulter l’ASLOCA.

Avec l’aide de l’ASLOCA
Assistés d’un avocat-conseil, ils ont donc bien évidemment commencé par contester lesdites augmentations pardevant la Commission de conciliation. Mais ils ne se sont pas arrêtés en si bon chemin: le taux hypothécaire de référence étant entre-temps passé à 1,75%, ils ont donc également profité de requérir une nouvelle baisse de loyer.

La position des locataires paraît en l’espèce favorable. En effet, leur demande de baisse de loyer – comme la précédente d’ailleurs! – semble incontestable. Quant à la hausse de loyer notifiée au mois de novembre 2015 par le bailleresse, elle apparaît clairement abusive.

Cette affaire est en effet l’occasion de rappeler que le bailleur ne peut se prévaloir qu’exceptionnellement de la méthode absolue pour majorer le loyer en cours de bail, soit uniquement dans les cinq hypothèses suivantes:

  • une réserve de hausse fondée sur un facteur absolu a valablement été formulée par le bailleur
  • une majoration du loyer à la sortie du contrôle cantonal des loyers
    lors de la vente de l’immeuble en cours de bail
  • une réadaptation du loyer à l’échéance d’un bail échelonné ou indexé
  • lorsque la période qui s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer s’élève à un minimum de sept à huit ans selon le Tribunal fédéral.

Aucune hypothèse remplie
En l’occurrence, aucune de ces hypothèses n’est remplie, la dernière fixation du loyer ne datant que de dix-neuf mois environ.

pas encore terminée à l’heure de la rédaction du présent article, il n’est guère possible d’en donner l’épilogue. Il y a toutefois de bonnes raisons d’affirmer que la bailleresse en question se mordra bientôt les doigts d’avoir notifié à la légère les hausses de loyer litigieuses. En tout état de cause, les locataires en question ont pris la bonne décision en soumettant leur cas à l’ASLOCA! La suite et la fin de cette affaire dans un prochain numéro du DAL.