Asloca Association Suisse des locataires - Section romande

Le concierge est aussi un locataire

9 décembre 2011
Par François Zutter, Avocat répondant Asloca Genève

Lorsqu’un propriétaire supprime le service de conciergerie d’un immeuble, il est abusif de vouloir en profiter pour récupérer l’appartement du concierge.

 
De nombreux immeubles sont pourvus d’un concierge exerçant cette tâche à temps partiel. Il s’agit la plupart du temps d’un locataire qui a accepté d’effectuer ce travail contre une rémunération souvent inférieure au loyer de l’appartement.
 
En général, les régies ne font signer au concierge qu’un contrat de travail dans lequel il est mentionné que l’appartement est mis à sa disposition pour lui permettre l’exécution de son service.
 
Au moment de la résiliation d’un tel contrat par le propriétaire, il s’agit de déterminer quel est le régime contractuel applicable, car, en fin de contrat, les droits du travailleur ne sont pas les mêmes que les droits du locataire. On peut même affirmer qu’en matière de congé le travailleur est encore moins protégé qu’un locataire en droit suisse, ce qui n’est pas peu dire.
 
A la recherche du centre de gravité 
Pour déterminer quel est le régime applicable à la fin du contrat, la jurisprudence indique qu’il convient de «rechercher le centre de gravité des relations contractuelles». Un des critères utilisé par la jurisprudence pour déterminer le caractère prédominant est celui de l’importance respective des prestations: si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer et vice versa. Toutefois, à notre avis, il ne faut pas s’arrêter uniquement à la comparaison des montants du loyer et du salaire. Il convient également de considérer que le concierge est engagé à temps partiel, alors qu’il habite l’appartement à plein temps avec sa famille.La nature de l’appartement qui a été mis à sa disposition est également importante: la plupart du temps, il s’agit d’un appartement ordinaire qui n’a rien d’une loge de concierge au sens strict.
 
Suppression des concierges
De plus en plus, les concierges sont remplacés par des entreprises de nettoyage extérieures. Dans ce cas, il n’y a aucune raison que le concierge soit contraint de restituer son appartement, puisque le bailleur n’en a pas besoin pour reloger le nouveau concierge.
 
C’est ce qu’a considéré la Chambre d’appel en matière de baux et loyers dans un arrêt du 17 mai 2010, dans une affaire où le propriétaire avait mis un terme à l’activité de conciergerie, en vue de confier cette activité à une entreprise extérieure.
 
Dans ces circonstances, dans un arrêt aujourd’hui définitif, la Chambre d’appel a estimé que le bailleur abusait de son droit de récupérer l’appartement, au motif que le contrat de conciergerie à temps partiel prévoyait que la jouissance du logement était liée à la continuation du contrat de travail.
 
La Chambre d’appel a estimé que cette disposition visait à «assurer la transmission de la loge de service – par essence pourvue de caractéristiques spéciales ou dotée d’équipements particuliers indispensables pour effectuer le travail de conciergerie – du concierge congédié ou partant au concierge nouvellement engagé pour le remplacer».
 
Dès lors, dans la mesure où le propriétaire a définitivement supprimé tout service de conciergerie dans l’immeuble, le logement querellé avait de ce fait définitivement perdu sa qualité de logement de service.
 
L’intérêt du propriétaire de récupérer le logement ne répondait à aucun besoin effectif et la résiliation de l’aspect bail du contrat de conciergerie apparaissait donc contraire aux règles de la bonne foi. Le congé donné pour l’appartement a ainsi été annulé, et l’ancien concierge a pu conserver son appartement. Une ju