VOS DROITS – Une clause de frais accessoires peu claire est nulle et le locataire ne doit rien payer!

Parfois, les locataires ne peuvent pas comprendre quelles prestations leur seront facturées comme frais accessoires, car les clauses utilisées ne sont pas assez précises.

Le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt vaudois limitant les frais accessoires à payer par le locataire aux frais de chauffage et d’eau chaude, alors que le bailleur avait mentionné dans le bail un grand nombre d’autres frais accessoires*. Le loyer mensuel net s’élevait à 1850 fr., auxquels s’ajoutaient un acompte «charges (art. 6)» de 150 fr. et un poste «divers» de 10 francs. L’article 6 est une clause standard utilisée par la régie pour d’autres immeubles, qu’ils soient d’habitation ou commerciaux ; elle a la teneur suivante:

«6. Charges et taxes
Le(s) locataire(s) participe(-nt), avec les autres locataires, au paiement des charges et taxes publiques suivantes:
6.1 Les frais de chauffage et de préparation d’eau chaude, à savoir: les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de l’installation de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau chaude; le combustible et l’énergie consommés; l’énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes; les frais d’exploitation d’énergies de substitution; le nettoyage de l’installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le brûlage et l’huilage de la chaudière, ainsi que l’enlèvement des déchets et des scories; la révision périodique de l’installation de chauffage, réservoirs à mazout y compris; la maintenance; les primes d’assurance qui se rapportent exclusivement à l’installation de chauffage; le détartrage de l’installation d’eau chaude, des chauffe-eau et des conduits; le relevé, le décompte et l’entretien des appareils lorsque les frais de chauffage sont calculés de manière individuelle; en cas de chauffage à distance, le coût total des prestations du fournisseur; les frais de surveillance du chauffage (ou le salaire chauffeur), le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation de chauffage.
6.2 Les frais accessoires suivants: les taxes d’épuration des eaux usées et égouts; les taxes et frais pour l’enlèvement des ordures ménagères, les taxes de fourniture d’eau potable, la fourniture d’eau froide et d’eau chaude, la consommation de courant pour les installations communes, le gaz de cuisson, les frais de conciergerie (salaires, charges sociales, fournitures ou prestations de tiers), les frais de déneigement, les frais de maintenance et d’entretien des installations communes (ascenseurs, portes automatiques, ventilation, climatisation, surveillance, téléalarme, détection, alarme incendie, sprinkler), les frais d’entretien des jardins, pelouses, arbres, haies et arbustes, les frais d’éclairage des chemins d’accès de la propriété aux locataires, le travail administratif qu’occasionne l’établissement du décompte de charges.
6.3 Acompte de charges: un décompte de charges est établi une fois par an, avec les frais effectivement engagés durant la période écoulée.»

Cette liste à la Prévert n’a pas été considérée comme suffisamment claire et précise par le Tribunal fédéral pour justifier l’imputation des frais accessoires aux locataires: «Ceux-ci ne pouvaient comprendre quelles prestations seraient effectivement fournies par la bailleresse, puis mises à leur charge à titre de frais accessoires», mis à part les frais de fourniture de chauffage et d’eau chaude qui sont suffisamment explicites.
A noter qu’on voit encore pire, par exemple des clauses ne mentionnant même pas si les frais accessoires sont prélevés sous la forme de forfait ou d’acomptes.

Relisez vos contrats et vérifiez qu’ils ont été clairement rédigés!Parfois, les locataires ne peuvent pas comprendre quelles prestations leur seront facturées comme frais accessoires, car les clauses utilisées ne sont pas assez précises.
Le fait d’avoir accepté des décomptes pendant plusieurs années ne vous prive pas du droit de faire constater la nullité d’une clause de frais accessoires et de solliciter le remboursement des frais payés. En effet ce droit est prescrit, soit perdu, après une année, mais seulement depuis que le locataire a connaissance de son droit, soit depuis la lecture de cet article!

François Zutter

Avocat répondant 

ASLOCA Genève