VOS DROITS – Plaintes des voisins: pas toujours fondées!

Le Tribunal fédéral confirme* les décisions genevoises ayant constaté la nullité d’un congé en raison de plaintes de voisins pour nuisances.

En date du 5 novembre 2014, la propriétaire avait résilié le bail d’un couple de locataires habitant dans leur appartement depuis 2008. Un courrier de mise en demeure avait été adressé aux locataires en juillet 2014 à la suite de plaintes de voisins à propos de diverses nuisances sonores et tapages nocturnes: disputes, utilisation d’une perceuse, d’un marteau, déplacement de meubles, prises de bains tard dans la nuit. Les locataires ont contesté le congé en expliquant qu’ils étaient accusés à tort. Ainsi, par exemple, des voisins s’étaient plaints de leur bruit alors qu’ils étaient en séjour en Valais. Ils ont proposé une médiation avec le voisin qui les accusait principalement, mais celui-ci a refusé. Il faut préciser que les relations avec lui étaient bonnes jusqu’au décès du frère de celui-ci en 2012.

Des nuisances qui ne justifient pas une résiliation
Le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace, donc nul, le congé par jugement du 29 avril 2016, décision confirmée par la Cour de justice le 14 novembre 2016.
Les juges ont estimé que, si les nuisances sonores et les désagréments causés par les locataires étaient établis, en revanche, en raison d’une surenchère certaine et du rôle particulièrement troublant joué par le voisin, il ne pouvait être retenu qu’ils revêtaient la gravité nécessaire exigée par l’art. 257f al. 3 CO pour rendre le maintien du contrat insupportable et justifier un congé pour justes motifs. Cet article prescrit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer de respect envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, soit moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois pour un bail d’habitation ou commercial.

Selon la jurisprudence, cette résiliation très sévère suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives:
1. une violation du devoir de diligence incombant au locataire;
2. un avertissement écrit préalable du bailleur;
3. la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation;
4. le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur;
5. le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
Si l’une des conditions n’est pas réalisée, le congé est nul, inefficace selon la terminologie du Tribunal fédéral (TF).

En l’espèce, la bailleresse n’a pas réussi à démontrer que certaines nuisances avaient persisté après la mise en demeure. Les autres ne revêtaient pas la gravité nécessaire pour rendre le maintien du bail insupportable. Le recours de la bailleresse au TF a été déclaré irrecevable, dans la mesure où ses griefs n’étaient pas pertinents. Elle a été condamnée à verser 5550.- francs de frais judiciaires et une indemnité de 6500.- francs pour les frais d’avocat des locataires, sans compter les honoraires de son propre avocat! Cela devrait inciter les bailleurs à ne pas résilier à la légère le bail des locataires.

François Zutter, avocat répondant

ASLOCA Genève

* Arrêt du TF du 4 septembre 2017, cause 4A_2/2017