VOS DROITS – Fixation du loyer initial: Pas d’abus de droit si l’on consulte l’ASLOCA!

Les bailleurs et les juges tentent d’utiliser des arguties de procédure plutôt que de sanctionner les loyers abusifs. En vain.

Ce n’est pas parce que l’on a consulté une fois l’ASLOCA pour un problème qu’on commet un abus en faisant valoir ultérieurement ses droits pour un autre problème.

Depuis 2001, la formule officielle de fixation du loyer initial est obligatoire dans le canton de Vaud pour tout nouveau contrat de bail (et non pas seulement en cas de changement de locataire, comme on le croit souvent à tort).

Un bailleur avait omis de la notifier à ses locataires en 2009. En 2011, les locataires ont sollicité et obtenu, grâce à l’aide de l’ASLOCA Vaud, une baisse de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire.

En octobre 2012, le bailleur notifie le congé aux locataires, qui consultent de nouveau l’ASLOCA pour le contester. À cette occasion, l’ASLOCA se rend compte que la formule de fixation du loyer initial n’avait pas été notifiée et saisit la Commission de conciliation en avril 2013 d’une requête en fixation judiciaire du loyer avec effet rétroactif au début du bail.

Le TF donne raison aux locataires

Les tribunaux vaudois ont rejeté la demande en admettant l’argument du bailleur selon lequel les locataires commettaient un abus de droit en invoquant la nullité du loyer initial en 2013, alors qu’ils avaient consulté l’ASLOCA sur une question de loyer en 2011.

Le Tribunal fédéral n’a pas été de cet avis. Il a admis le recours des locataires et renvoyé l’affaire aux juges vaudois afin que ceux-ci déterminent si les locataires ou leur représentant de l’ASLOCA avaient connaissance de l’informalité commise par le bailleur plus d’une année avant d’avoir introduit la requête du mois d’avril 2013.

Le locataire dispose d’une année dès la connaissance de ses droits pour introduire une demande en justice. À défaut, il est considéré avoir accepté le loyer et il est déchu du droit de le contester.

Moralité: consultez souvent l’ASLOCA!

Le juge du tribunal des baux et loyers n’est pas un juge d’instruction

Selon l’art. 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, chacun a droit à être jugé par un tribunal indépendant et impartial. Cela signifie qu’une partie peut demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter un doute quant à son impartialité.

Des locataires genevois ont déposé une demande en fixation judiciaire de leur loyer car le bailleur n’avait pas utilisé la formule officielle de fixation du loyer. Sans que le bailleur ne soulève ce problème, la juge a interrogé les locataires au sujet d’une précédente procédure similaire.

Les locataires ont demandé et obtenu la récusation de la juge, à savoir qu’elle soit dessaisie du dossier et que tous les actes effectués par elle dans la procédure soient annulés, dans la mesure où ils ont estimé déloyal que la juge consulte les archives du tribunal et pose des questions sur des faits qui ne ressortaient pas du dossier.

Manifestement, cette juge civile s’était prise pour un juge d’instruction pénal!

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève