VOS DROITS – Baisse de loyer: mode d’emploi en cinq étapes

Comment s’y prendre lorsqu’on veut demander une diminution du loyer? Explications.

Le taux hypothécaire de référence pour les loyers ne cesse de baisser depuis 1992. Pourtant, la plupart des locataires n’ont pas vu leur loyer baisser.
Evidemment, les bailleurs n’octroient aucune baisse spontanée, sauf de rares exceptions. Il appartient donc aux locataires de faire les démarches nécessaires pour obtenir ces baisses. En voici les différentes étapes.

1. TROUVER LA DATE DE LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER

De manière générale, un locataire a droit à une baisse de loyer si le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la dernière fixation du loyer.
C’est bien la date de la dernière fixation du loyer qui fait foi et non pas si le taux hypothécaire a baissé d’une annonce à l’autre par l’Office fédéral du logement. En effet, quatre fois par année, l’Office fédéral du logement annonce quel est le taux hypothécaire de référence.
Ces dernières années, le taux hypothécaire évoluant peu, il arrive la plupart du temps que l’Office fédéral du logement annonce que le taux hypothécaire de référence pour les loyers reste inchangé. Il ajoute, de manière peu précise, que cela n’entraine pas de baisse de loyer pour les locataires.
Cela est exact, mais cela ne concerne que les locataires qui ont déjà obtenu par le passé une baisse de loyer en raison des baisses antérieures du taux hypothécaire.
Il faut donc que chaque locataire examine son contrat de bail et ses avenants et identifie à quelle date le loyer actuel a été fixé. Plus cette date est ancienne, plus la baisse due aux baisses successives du taux hypothécaire peut être importante: le taux hypothécaire fédéral (et non plus cantonal) a été introduit le 10 septembre 2008 et a été fixé à 3,5%.
Actuellement, depuis le 2 juin 2017, le taux hypothécaire de référence est de 1,5%.
En conséquence, si votre loyer a été fixé en 2008, la baisse du taux hypothécaire de 3,5% à 1,5% constitue un facteur de baisse de loyer de 19,35%, ce qui est très important.
Si le loyer a été fixé en septembre 2009, le taux hypothécaire était de 3%, ce qui représente un facteur de baisse de 15,25%.
Pour une dernière fixation en 2011, le taux hypothécaire était de 2,5%, ce qui représente un facteur de baisse de 10,70%.
Le taux hypothécaire a ensuite baisse à 2% en 2013, ce qui représente encore un facteur de baisse de 5,66%.
Enfin, le taux hypothécaire a passé à 1,75% le 2 juin 2015, ce qui donne encore un facteur de baisse de 2,91%.

2. IDENTIFIER LA DATE DE LA PROCHAINE ÉCHÉANCE

Comme indiqué au début de cet article, les taux hypothécaires cantonaux, avant l’introduction du taux hypothécaire fédéral en 2008, étaient encore plus élevés. On trouve bien entendu les tabelles du taux hypothécaire en vigueur sur le site Internet de l’ASLOCA.
Une fois le taux hypothécaire ayant servi à la fixation de son loyer actuel identifié, il faut rechercher pour quelle date le locataire peut résilier son contrat. En effet, les demandes de baisse de loyer doivent respecter le préavis de résiliation et le terme du bail.
Par exemple, on peut résilier son contrat avec un préavis de trois mois pour la fin de chaque mois, on pourra demander une baisse de loyer selon les mêmes modalités. En revanche, si l’on ne peut résilier son bail qu’une fois par année, par exemple au 30 juin, moyennant un préavis de trois mois, il conviendra alors que la lettre de demande de baisse de loyer soit reçue par son bailleur ou sa régie le 31 mars au plus tard.
Attention, c’est bien la date de réception qui compte et non pas la date d’envoi, même par courrier recommandé.
Il peut être souvent difficile d’identifier pour quelle date et avec quel préavis on peut demander une baisse de loyer, puisque non seulement la longueur du préavis mais également les échéances ont pu changer depuis le début du bail. Il est donc toujours utile de consulter l’ASLOCA.

3. CALCULER LA BAISSE

Il existe sur Internet de nombreux moteurs ou calculateurs qui facilitent la tâche du locataire pour savoir quelle est approximativement la baisse de loyer à laquelle il a droit:
– bien entendu, le calculateur de loyer de l’ASLOCA: www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/
– le calculateur du séminaire du droit du bail de l’Université de Neuchâtel: https://bail.ch/bail
– le calculateur de l’association des locataires suisses alémaniques: https://www.mieterverband.ch (Mietrecht & Beratung/Ratgeber Mietrecht: en allemand, mais très bien fait)
– le calculateur du magazine «Bon à Savoir» mais réservé aux abonnés: www.bonasavoir.ch
– un modèle de demande de baisse de loyer se trouve également sur le site de la Fédération romande des consommateurs: www.frc.ch (Se défendre. Lettres modèles).

Tous ces sites sont utiles, mais rien ne remplace un conseil personnalisé par votre section locale de l’ASLOCA!

4. ÉCRIRE AU BAILLEUR

Une fois le terme et le préavis identifiés, il convient d’adresser à son bailleur ou à sa régie la lettre type (disponible sur www.asloca.ch). Cette lettre sera adressée par courrier recommandé ou déposée à la régie en main propre.

5. ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR ET SAISIR L’AUTORITÉ DE CONCILIATION SI NÉCESSAIRE

Si la régie répond par la négative ou de manière insuffisante dans le délai de 30 jours fixé par le locataire, celui-ci doit alors impérativement saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours dès cette réponse.
C’est uniquement la saisine de l’autorité de conciliation qui préserve les droits du locataire. Attention, dans le cas où la régie n’a pas répondu dans le délai de 30 jours demandé, cela signifie qu’elle refuse toute baisse de loyer.
Dans ce cas également, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (soit 60 jours depuis l’envoi de sa demande de baisse de loyer).
Il existe dans certains cantons des formulaires que l’on peut utiliser pour déposer la requête à l’autorité de conciliation (pour Genève: http://ge.ch/justice/formulaires). Une fois l’autorité de conciliation saisie et les droits du locataire sauvegardés, il est encore possible de négocier le montant de la baisse de loyer avec son bailleur.
Il ne faut pas avoir peur d’une mauvaise réaction du bailleur: la loi interdit à celui-ci de résilier un bail parce que le locataire fait valoir ses droits. De manière générale d’ailleurs, un locataire est plus protégé contre les congés s’il fait valoir ses droits (en réduction de loyer, en exécution de travaux d’entretien, etc.) que s’il ne demande rien. En effet, si le bailleur résilie le bail en réaction à cette demande, cela sera considéré comme un congé de représailles dont l’annulation est expressément prévue par la loi (art. 271a du Code des obligations).
En compensation de la baisse du taux hypothécaire, le bailleur peut invoquer:
– la hausse du coût de la vie depuis la dernière fixation du loyer, à raison de 40% de celle-ci (sauf quand cette évolution est négative!);
– la hausse de ses frais qui doit être prouvée par la production de pièces comptables. En pratique on peut admettre un forfait de hausse de 0,25% ou 0,5% par an depuis la dernière fixation du loyer;
– la répercussion de gros travaux d’entretien ou des travaux à plus-value effectués depuis la dernière fixation du loyer, à prouver également en produisant les factures.
L’invocation que le loyer ne doit pas être baissé, car il se situe dans les limites des loyers du marché ou du quartier, est une objection courante, mais sans fondement: il appartient au bailleur de produire des exemples précis de logements similaires, ce qu’il n’arrive en général pas à faire.

CAS PARTICULIERS

Tous les loyers ne peuvent pas être baissés selon la méthode expliquée ci-dessus. Il existe des exceptions. Ainsi, notamment les loyers qui sont indexés à l’inflation (évolution de l’indice suisse des prix à la consommation) ne sont pas sensibles aux baisses du taux hypothécaire pendant la durée du contrat, mais seulement à leur échéance: pour qu’un loyer puisse être indexé à l’inflation, il faut qu’il soit d’une durée minimum de cinq ans. Ce n’est qu’à l’expiration de cette durée que l’on pourra éventuellement faire valoir une baisse du taux hypothécaire depuis le début du contrat.
Les loyers subventionnés et contrôlés par une commune, un canton ou la Confédération ne sont pas non plus soumis aux évolutions du taux hypothécaire de référence, mais des intérêts hypothécaires réellement payés par le bailleur.
Les loyers fixés selon un échelonnement prévu à l’avance ne peuvent pas non plus être baissés pour les baisses du taux hypothécaire avant la fin du contrat: les loyers échelonnés ne sont possibles que si le bail a été conclu pour une durée minimale de trois ans, par exemple 1000 fr. la première année, 1050 fr. la deuxième année et 1100 fr. la troisième année.

François Zutter

Avocat répondant

ASLOCA Genève