SUISSE – Conférence de presse de l’ASLOCA – Carlo Sommaruga, président

Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse
 Taux au plus bas et loyers élevés :  
 ce qui dysfonctionne sur le marché du logement

Source : Statistique des banques, bulletin

Aujourd’hui, le taux de référence a baissé de 1.5 %. La moyenne de tous les taux hypothécaires appliqués en Suisse n’est plus que d’environ 1.6 %. Depuis le début de la crise financière, les taux ont diminué de plus de moitié. Ce qui apparaît comme un gain de valeur théorique pour les banques et les preneurs d’hypothèques a des conséquences majeures pour le budget des ménages suisses.
En comparaison avec 2008, les hypothèques coûtent près de 16 milliards de francs de moins aujourd’hui. Ces 16 milliards peuvent être dépensés en biens de consommation, investis ou épargnés, ils n’ont plus besoin d’être versés aux banques et autres organes de crédit.
Une baisse d’un quart de pourcent du taux de référence doit entraîner une baisse de loyer de 3%. Actuellement, la somme des loyers nets se monte à 35 milliards de francs.

Source : Relevé de la structure du prix du loyer, taux de référence

Chaque baisse du taux de référence devrait donc conduire à une diminution de ce montant d’environ un milliard.
Nous assistons aujourd’hui à la huitième baisse du taux de référence. Les baisses du taux successives auraient dû entraîner une diminution des loyers d’environ 7 milliards.

Source : IPC, relevé des loyers

C’est pourtant le contraire qui s’est produit. Les loyers continuent à grimper. En dépit de toutes les prophéties sur la détente du marché et des loyers réduits annoncés,  l’indice des loyers continue sa progression vers le haut. Il n’augmente plus autant, mais la direction indiquée par la courbe n’en va pas moins complètement à l’encontre des dispositions du droit du bail.

L’indice des prix à la consommation n’a plus augmenté depuis neuf ans, les taux hypothécaires ont plongé, mais seul un petit nombre de locataires a pu bénéficier d’une réduction de loyer. Dans la statistique, ces baisses sont plus qu’annulées par les augmentations de loyers suite aux changements de locataires et aux rénovations. Au final, les locataires paient chaque année plus cher pour se loger. Depuis 2008, l’indice des loyers a encore augmenté de plus de 10 %.

Les montants que les uns paient en trop procurent à d’autres un revenu supplémentaire.

Source : Finanz und Wirtschaft, 11 février 2017

La plupart des placements de capitaux ont de très faibles taux de rendement. Les petits épargnants ne reçoivent depuis longtemps plus rien pour leur argent. Le marché immobilier permet pourtant encore de réaliser des gains importants. C’est ce que montrent les comptes annuels 2016 de la société immobilière Mobimo.

Les rendements y atteignent le taux mirobolant de 11.7 %. Les chiffres de la branche immobilière fournis par le bureau immobilier IAZI donnent à voir une image similaire : chaque année, l’immobilier de location permet d’obtenir un rendement de près de 3 % qui se conjugue avec une augmentation de 3 % de la valeur du bien.

IAZI Real Estate Investment Lunch 22. 03.2016

Avec un taux de rendements moyen de 7 %, le marché locatif bénéficie d’une conjoncture unique. Il n’est donc pas étonnant que l’argent y afflue et fasse monter les prix à des sommets qui rendent la situation de plus en plus difficile pour

d’autres acteurs : les coopératives et les maîtres d’ouvrage d’utilité publique notamment, mais aussi ceux qui voudraient devenir propriétaire de leur habitation malheureusement.

Ce processus n’est rien d’autre qu’un gigantesque détournement. Année après année, les locataires paient des milliards de loyers en trop, que les bailleurs encaissent. La banque Raffeisen s’est penchée sur le phénomène de la non-répercussion des baisses du taux de référence. Se basant sur des calculs effectués depuis les années 1980, elle a constaté qu’une application correcte du droit en vigueur devrait conduire à des loyers 40 % moins chers. La banque Raffeisen considère l’application laxiste du droit de bail pour cause majeure de cet état de fait. Selon elle, l’écart avec l’évolution réelle des loyers en devient presque alarmant.

Il y a en effet de quoi s’alarmer, sachant que l’habitat est le secteur le plus important du marché économique suisse. Nous dépensons plus d’un quart de notre revenu pour le logement et l’énergie. Aucun poste ne pèse aussi lourd dans le budget des ménages, et il s’agit d’un marché captif : tout le monde doit pouvoir se loger. C’est pourquoi la politique du logement doit aussi mettre en place des barrières de sécurité – ce que le monde politique a tendance à oublier actuellement.