SUISSE – Conditionner l’aide fédérale au rejet de l’initiative pour des logements abordables : un chantage non tolérable

Le Conseil fédéral méprise le besoin d’habiter à des coûts acceptables.  Non seulement il rejette l’initiative pour des logements abordables mais il fait dépendre encore du retrait ou du rejet de l’initiative le renouvellement du crédit-cadre encourageant les habitations d’utilité publique. L’ASLOCA dénonce un chantage inadmissible à l’égard des locataires de la classe moyenne et des milieux peu favorisés.

Association suisse des locataires (ASLOCA) estime indispensable de renforcer la production d’appartements à loyer abordable, pour répondre aux besoins de larges couches de la population. L’encouragement de logements d’utilité publique bien plus nombreux – ainsi que l’initiative populaire l’exige – reste plus que jamais d’actualité. Dans cette perspective, l’ASLOCA soutient le crédit-cadre qui réalimente le fonds de roulement finançant des habitations d’utilité publique.

Mais l’ASLOCA rejette résolument le lien que le Conseil fédéral établit avec le retrait ou le rejet de l’initiative populaire. Le crédit-cadre permet de reconduire comme par le passé des aides financières fédérales : grâce à ces prêts, les coopératives d’habitation peuvent construire et louer à moindre frais. Ce fonds doit d’ailleurs être augmenté bien davantage que ce que prévoit le Conseil fédéral, pour permettre aux villes et communes d’atteindre les buts qu’elles se sont fixés pour accroître les logements d’utilité publique. Le fonds de roulement est aujourd’hui l’unique instrument fédéral issu du mandat assigné par la Constitution à son article 108.

Le Conseil fédéral conditionne l’entrée en vigueur du crédit-cadre au rejet ou au retrait de l’initiative. C’est un chantage inadmissible. Le fonds de roulement est un mode éprouvé en faveur d’habitations d’utilité publique, et l’ancien crédit-cadre est aujourd’hui presque épuisé. En y mettant une condition malheureuse, le Conseil fédéral tente de se défausser de son obligation constitutionnelle. L’initiative populaire propose quant à elle d’autres outils complémentaires. Il revient aux Chambres fédérales de lever la condition posée.

Aujourd’hui, le Conseil fédéral abandonne les ménages qui subissent des loyers élevés, met sous pression les coopératives, laisse les communes et cantons seuls face aux difficultés de se loger.

SUISSE – Révolution digitale locative : Ne laissons pas accaparer sans limite des logements dans les centres

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) soutient le principe d’un consentement général accordé aux locataires qui sous-louent leur appartement par l’intermédiaire d’une plateforme de type Airbnb. Cette simplification évite des congés d’un autre âge. L’ASLOCA exige cependant des mesures pour que les plateformes d’hébergement ne mènent pas à la disparition d’espaces d’habitation dans les centres-villes.

Le Conseil fédéral entend permettre aux bailleurs d’accorder un consentement général aux locataires qui souhaitent sous-louer leur logement pour une courte durée par l’intermédiaire de plateformes d’hébergement sur internet. Il met en consultation une modification de l’ordonnance en ce sens. L’ASLOCA est favorable à cette mesure plus simple, qui protège du congé les locataires proposant leur appartement à la location touristique via Airbnb ou d’autres plateformes. La règle actuelle prévoyant une nouvelle autorisation pour chaque sous-location est anachronique. Un obstacle bureaucratique sera levé, et les relations entre locataires et bailleurs en sortiront ici simplifiées.

L’ASLOCA attend toutefois du Conseil fédéral et des cantons qu’ils s’attaquent au problème global que pose l’offre d’appartements sur les plateformes d’hébergements, dont le volume s’amplifie chaque année. Il s’agit de préserver l’affectation à l’habitation. Les autorités doivent empêcher que ces offres sur internet ne portent atteinte aux besoins de la population à se loger. Il faut impérativement limiter la durée de sous-location sur ces plateformes et prendre des mesures d’aménagement du territoire qui s’appliquent aussi aux propriétaires louant de tels hébergements, comme l’a fait récemment le canton de Genève.

SUISSE – Point de presse du 15 mars 2018 : Les attaques du lobby immobilier contre les locataires au Parlement

Au Conseil national, les représentants des fédérations immobilières ont déposé pas moins de neuf initiatives parlementaires (IP), qui facilitent les hausses de loyers et abattent la protection des locataires. Quatre d’entre elles ont déjà trouvé le soutien de la commission des affaires juridiques du National. Une seule a été acceptée jusqu’ici par la commission juridique du Conseil des Etats : cette dernière a donné suite à l’initiative parlementaire Egloff limitant la sous-location (15.455), lors de son deuxième passage devant la commission.

La plupart des attaques du lobby immobilier portent sur la possibilité de contester un loyer abusif. Qu’il s’agisse de réduire cette possibilité aux cas de nécessité personnelle ou familiale (16.451 Egloff), d’exiger une situation de pénurie (17.514 et 17.515 Nantermod) ou de restreindre drastiquement les critères indiquant des loyers abusifs (17.492 Fässler), les IP déposées entendent vider de son sens la lutte contre les abus en matière de bail à loyer. La Constitution fédérale assigne pourtant à la Confédération un mandat clair dans ce but à son article 109.

En soutenant la lettre ouverte « Dites Non aux loyers abusifs », près de 20’000 personnes demandent à la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats de ne pas donner suite aux propositions des bailleurs représentés au Parlement. En six semaines seulement, l’ampleur des soutiens recueillis en ligne montre la grande sensibilité de la population sur le sujet. Il faut éviter de rouvrir une guerre du logement. Le droit du bail exige l’action des locataires eux-mêmes contre des abus. Moins d’un pour-cent des loyers initiaux sont contestés par année dans le pays : cela montre la retenue des locataires face à des loyers parmi les plus élevés en comparaison internationale.

Le 17 mai, la commission du Conseil national traitera de l’IP Feller (17.491), qui veut faire exploser le plafond des rendements immobiliers établi par la jurisprudence, de l’IP Fässler (17.492), qui aimerait imposer les loyers du marché, et de l’IP Egloff (17.493), qui faciliterait éhontément l’adaptation aux loyers du quartier ou de la localité. En commission, la forte majorité favorable aux bailleurs laisse malheureusement augurer de l’acceptation des trois objets.

C’est au cours du troisième trimestre 2018 que la commission du Conseil des Etats doit se prononcer sur les trois IP traitées en mai par son homologue du National et sur l’IP Egloff (16.451), qui a déjà passé cette étape et exigerait un état de nécessité personnelle ou familiale pour contester un loyer abusif.

Aux côtés des personnes qui soutiennent la lettre ouverte, l’Association suisse des locataires (ASLOCA SMV ASI) demandent aux sénatrices et sénateurs de stopper les attaques en cours. Il ne faut pas donner suite à des initiatives parlementaires qui anéantiraient une protection limitée des locataires et qui aboliraient pratiquement le mandat établi par la Constitution contre les abus dans le secteur locatif.

 

Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires ASLOCA

SUISSE – Les représentants immobiliers s’acharnent contre les locataires au parlement: Près de 20’000 signataires contre les loyers abusifs

Près de 20’000 personnes soutiennent la pétition adressée sous forme de lettre ouverte à la commission du Conseil des Etats. Il faut stopper les propositions du lobby immobilier qui veut défaire la protection contre les abus dans le droit du bail. L’ASLOCA a collecté les soutiens en six semaines seulement.

Déposée à la Chancellerie fédérale, la pétition demande à la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats de préserver la paix du logement. En forme de lettre ouverte, elle demande de rejeter les propositions qui anéantissent la lutte contre les abus, exigée par la Constitution fédérale (art. 109). Près de 20’000 personnes ont souscrit à la lettre en ligne dans les trois régions linguistiques du pays.

Les représentants des fédérations immobilières ont déposé pas moins de neuf initiatives parlementaires au Conseil national, pour démonter les quelques protections des locataires. Leurs propositions s’attaquent à la possibilité de contester un loyer abusif ; ils veulent de fait verrouiller les loyers du marché et augmenter plus hauts encore les rendements des bailleurs. Hans Egloff entendrait par exemple restreindre la contestation d’un loyer au cas de nécessité personnelle ou familiale. Par une autre initiative, il faciliterait de fortes hausses, par simple adaptation aux loyers du quartier ou de la localité. Olivier Feller aimerait quadrupler le plafond maximal des rendements au-dessus du taux de référence. Daniel Fässler voudrait en particulier réduire drastiquement les critères définissant un loyer abusif.

Devant la presse, la Présidence de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a souligné les effets catastrophiques de ces propositions sur les locataires en Suisse. Elle a rappelé que l’Assemblée générale de l’ASLOCA s’est déclarée prête à lancer un référendum, si le Parlement adoptait les propositions du lobby immobilier.

SUISSE – Taux hypothécaire de référence : Ils veulent légaliser les loyers excessifs

Le droit du bail est trop faible en Suisse et ne protège que les locataires qui ont le courage d’agir. Le lobby immobilier veut rendre cette action plus difficile encore par des conditions supplémentaires et en normalisant les abus. Les bailleurs pourraient ainsi plus facilement augmenter les loyers et s’opposer aux demandes de baisses fondées sur la réduction du taux de référence. L’ASLOCA combat ces propositions immobilières.  

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux hypothécaire de référence, qui reste à 1.5%, après sa diminution en juin dernier. Une fois de plus, seule une petite minorité de bailleurs a répercuté cette baisse sur les loyers. Plus de cent mille locataires se sont informés de leurs droits sur les sites de l’ASLOCA, ont utilisé le calculateur en ligne ou imprimé la lettre-type demandant la réduction de leur loyer. Si la/le locataire n’agit pas, le bailleur peut contourner sans risque les règles du droit du bail. Celles-ci prescrivent la baisse du loyer suite à une réduction du taux de référence.

Par une série de 9 initiatives parlementaires, le lobby immobilier entend retirer aux locataires les facultés d’user de leurs droits. En augmentant les rendements autorisés et en verrouillant de fait les loyers du marché, il veut anéantir les possibilités de réduire un loyer abusif.

Service-info: Il est encore temps de demander une baisse de votre loyer. Consultez le calculateur sur www.asloca.ch ou cliquez ici.

SUISSE – Changement à la direction de l’Association suisse des locataires: Natalie Imboden sera la nouvelle secrétaire générale de l’ASLOCA Suisse

Le Comité national a nommé Natalie Imboden nouvelle secrétaire générale de l’ASLOCA Suisse. Natalie Imboden s’appuie sur sa grande implication en faveur du logement et une expérience riche au niveau fédératif. Elle a convaincu par ses motivations pour la cause des locataires.

En séance du 29 janvier dernier, le Comité de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a désigné la Bernoise Natalie Imboden à titre de secrétaire générale de l’organisation nationale dès avril 2018. Il a suivi la proposition de la délégation mandatée à cet effet.

À 47 ans, Natalie Imboden s’appuie sur de longues années d’expérience dans le mouvement syndical. Elle a collaboré pour diverses organisations faîtières et connaît au mieux le travail fédératif. Comme présidente du groupe régional de l’ASLOCA/MV de Berne et environs, elle s’engage en faveur des locataires ; elle a significativement pris part au lancement d’une initiative populaire dans la capitale, approuvée en votation par la suite. Le Comité se réjouit de son implication. Elle-même déclare : «Les locataires comptent sur la voix forte de leur Association. C’est volontiers que je m’engage en leur faveur.»

Ce renouvellement fait suite à la démission de Michael Töngi, actuel titulaire de la fonction, qui entre en mars au Conseil national.

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Lettre aux sénateurs

En ce début de 2018, en matière de droit du bail, tous les yeux se tournent vers le Conseil des Etats! En effet, d’ici au début du printemps, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats examinera l’initiative parlementaire de Hans Egloff, conseiller national UDC, président de l’association suisse alémanique des propriétaires, laquelle vise à réduire le droit des locataires à la contestation du loyer initial. Déjà que seule une infime partie des locataires use de ce droit, l’indécence des milieux immobiliers va jusqu’à vouloir rendre plus difficile l’exercice de la contestation du loyer initial pour ceux qui, avec courage, l’utilisent.

La bataille au Conseil des Etats est importante. En effet, si, depuis le début de la législature fédérale 2015-2019, le lobby immobilier dispose au Conseil national d’une majorité automatique en faveur des intérêts des bailleurs, tel n’est pas le cas au Conseil des Etats. Ce conseil se positionne comme le conseil de la raison. C’est dans ce cénacle, et plus particulièrement au sein de sa Commission des affaires juridiques, que la raison peut prévaloir sur l’approche idéologique et totalement déséquilibrée de la Commission des affaires juridiques du Conseil national.

Ce n’est pas gagné. Et de loin, comme le montre la remise en question du droit du locataire de sous-louer en cours de traitement. Ainsi, si dans un premier temps cette attaque contre les droits des locataires avait été rejetée par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, dans un deuxième temps, suite à l’insistance du Conseil national, elle a cédé, ouvrant une première brèche dans le travail de sape du lobby immobilier contre le droit du bail actuel.

Par chance, les locataires comptent quelques amis au Conseil des Etats. Ces élus, préoccupés du sort des locataires, s’activent aussi. Ainsi, le conseiller aux Etats neuchâtelois Didier Berberat a déposé, lors de la dernière session de décembre 2017, une initiative parlementaire visant à renforcer la lutte contre les abus en facilitant la contestation du loyer initial. Elle va dans le sens diamétralement opposé à celle de Hans Egloff. Le sénateur socialiste neuchâtelois a compris que la contestation du loyer initial par un locataire a un impact pour l’ensemble des locataires. L’objectif constitutionnel de la lutte contre les abus n’en serait que mieux mis en œuvre.

Toutefois, pour maintenir les sénateurs du Conseil des Etats dans le camp de la raison et de la paix du logement, il faut leur dire une chose simple: N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS!

La légalisation des loyers abusifs est bien l’enjeu de l’actuelle bataille parlementaire et des suivantes.

Chaque locataire, dans son canton, dans son agglomération, peut dire haut et fort N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS en signant la lettre ouverte sur le site de l’ASLOCA: http://www.asloca.ch/lettre-ouverte/. Faites circuler cette adresse sur les réseaux sociaux et par mail auprès de vos amis.

Votre engagement et votre détermination seront essentiels pour convaincre le Conseil des Etats et sa Commission des affaires juridiques de nous suivre sur la voie de la raison et de la paix du logement.

Par cette lettre l’ASLOCA fait passer un message aux parlementaires: si vous laissez passer cette réforme, les locataires sont prêts, en ordre de bataille, pour lancer et faire aboutir les référendums nécessaires. Les sénateurs devront ainsi se poser la question s’il se justifie d’entamer une révision du droit du bail qui aboutira à une confrontation sociale et politique dans la rue, sur les réseaux sociaux et dans les urnes quelques mois avant les élections fédérales, et cela pour une revendication favorisant celles et ceux des bailleurs qui veulent simplement lier pieds et mains des locataires en réduisant les possibilités de combattre les loyers abusifs.

Nous comptons sur le Conseil des Etats, mais pour y arriver nous comptons surtout sur nos forces ! C’est-à-dire chacun et chacune d’entre vous.

 

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

DOSSIER: Solidarité entre voisins

Objectif: créer des liens

On a tous un objet chez nous que l’on utilise très rarement ou plus du tout. Pourquoi ne pas le prêter, le donner ou l’échanger avec autre chose? De nouvelles formes de solidarité entre voisins apparaissent, qui sont toutes des occasions de créer des liens entre les habitants d’un quartier ou d’un immeuble.

L’économie sociale et solidaire est en train de changer le concept même de voisin. Mais il ne faut pas la confondre avec économie collaborative et économie du partage, qui se basent toutes deux sur des échanges pécuniaires. Ces termes, encore un peu confus pour la plupart d’entre nous, ne sont pas similaires. Il est essentiel de distinguer des concepts qui n’ont pas les mêmes valeurs: dans ce dossier on parlera de simples échanges entre voisins, système centré sur l’intérêt général et qui a pour ambition de créer du lien social et de rapprocher les membres de la communauté, sans aucun but lucratif. On part ici du principe que les voisins qui nous entourent sont les plus à même de pouvoir nous aider au quotidien. On vit les uns à côté des autres et on a tous quelque chose à offrir, un peu de temps à donner, quelque chose à partager. Internet a permis la création de nombreuses plateformes communautaires, qui encouragent ces partages. Voici un tour d’horizon des différentes sortes d’échanges entre voisins.

Réseaux sociaux de proximité
On s’inscrit sur un site (exemples: Peuplade, PROXiiGEN, Smiile, Nextdoor aux Etats-Unis, etc.) et on y donne son vrai nom et son adresse. Internet n’est plus alors utilisé pour connaître des personnes habitant à l’autre bout du monde, mais, au contraire, pour se mettre en relation avec les gens du quartier, les voisins, les vraies gens qui habitent la porte à côté. Ces applications permettent d’échanger des conseils sur le choix d’un jardinier, d’un médecin, d’une baby-sitter, etc. Certains veulent même encourager l’organisation d’apéros et de rencontres. Il s’agit donc d’une connexion qui offre un véritable échange humain, et donne la possibilité d’une rencontre en chair et en os. Les personnes âgées, en particulier, se servent de ces réseaux comme d’un moteur de convivialité. En Suisse il semblerait que nous sommes trop peu nombreux pour faire vivre de tels réseaux, mais il en existe tout de même. Dans les grandes villes, ils pourraient prendre de l’ampleur ces prochaines années.

Boîte à livres
Une boîte à livres, c’est un lieu d’échange de livres, sous forme d’une caissette à journaux, d’une cabine téléphonique reconvertie ou encore d’une étagère ou de cageots réaménagés. Ces boîtes à livres, qui sont de plus en plus nombreuses en Suisse, fonctionnent grâce à la participation citadine. Les participants se croisent, s’arrêtent, se rencontrant autour d’une étagère de livres en libre accès. Ce sont des lieux de partage. Si la plupart des boîtes sont installées sur le domaine public, certaines se trouvent au pied d’immeubles, dans des écoles, des crèches, des hôpitaux, des gares, des maisons de quartier, etc. Dans les cas d’installation sur un terrain privé, il faut demander l’autorisation au propriétaire ou à son représentant: agence immobilière, régie ou concierge.
De nombreuses boîtes à livres ont été installées un peu partout en Suisse romande ces dernières années. En page 9, le cas de la ville de Lausanne.

Mon appareil à crêpes contre ton service à fondue
Au lieu d’acheter tous les appareils ménagers possibles, genre spiraliseur, trancheuse ou gaufrier, pourquoi ne pas se les prêter entre voisins? Les motivations sont écologiques bien sûr, mais aussi économiques. Et le petit plus, c’est le contact noué avec le voisin avec qui on n’avait peut-être jamais échangé, ne serait-ce que quelques mots. La plupart des sites d’échange du style ont vu le jour récemment. Mais une association suisse, Pumpipumpe, a abordé le problème autrement, en créant des autocollants à apposer sur sa boîte aux lettres (voir page 8). Pas besoin de connexion Internet pour cette version-là des échanges entre voisins. C’est bien là finalement l’objectif de ces réseaux, créer des liens, des rencontres et des échanges, sur le terrain et pas seulement sur la Toile.

Quelques exemples de sites d’échange en Suisse: www.e-syrent.ch; www.sel-suisse.ch; www.keepinuse.ch

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Partager au lieu de posséder

L’association suisse Pumpipumpe veut encourager l’interaction sociale entre voisins par le prêt et l’emprunt d’objets qu’on utilise rarement. Interview de Sabine Hirsig, une des trois personnes à l’origine du projet.

Comment vous est venue l’idée de ces autocollants?
Nous savions qu’il existait des plateformes de partage d’objets aux Etats-Unis. Mais nous voulions qu’il soit possible d’échanger sans passer forcément par Internet. Nous avons eu l’idée des autocollants, qui se voient en passant dans la rue. C’est quelque chose de très local. Cela n’aurait pas tellement de sens d’aller emprunter une tondeuse à gazon à l’autre bout de la ville. Le but est de créer des liens entre les voisins proches. Nous avons donc créé Pumpipumpe il y a cinq ans et nous avons actuellement environ 25 000 personnes qui utilisent nos autocollants.

Est-ce que cela fonctionne bien? Vous recevez des nouvelles des utilisateurs?
Oui, ça marche bien. Certains nous suggèrent d’autres autocollants, nous demandent d’en créer car ils ont du temps à donner ou des services à proposer. Pour l’instant nous en restons au matériel de base à prêter. On aimerait garder l’esprit des échanges gratuits, on ne veut pas passer par l’argent mais rester dans un système basé sur la confiance.

Donc on prête sa débroussailleuse par exemple, à n’importe quelle personne venant sonner chez nous?
Le principe est basé sur la confiance, oui. Mais cela n’empêche pas de demander par exemple une pièce d’identité si on est un peu méfiant, ou même de refuser si on pense qu’il pourrait y avoir un problème. Nous laissons les utilisateurs définir les conditions de prêt et d’emprunt avec leurs voisins. Libres à eux de demander un gage pour plus de sécurité ou de remercier d’une façon ou d’une autre (par exemple en offrant un gâteau en guise de remerciement pour la forme à gâteau empruntée). Sur le fond, nous aimerions encourager le prêt et l’emprunt gratuit d’objets et espérons que tous les participants feront usage respectueux de l’offre généreuse de leurs voisins.

C’est un système qui fonctionne certainement mieux en ville qu’en zone rurale, n’est-ce pas?
Oui, c’est clair. Notre objectif est d’ailleurs de créer des liens entre les voisins, qu’ils apprennent à se connaître et évitent des achats parfois coûteux pour quelques rares utilisations. Ces échanges se font peut-être déjà dans la campagne, où tout le monde se connaît. Mais il ne faut pas oublier que plus il y aura d’utilisateurs, mieux ça fonctionnera. Certaines personnes nous appellent pour nous dire qu’ils n’ont eu encore aucune demande. Les habitudes ne se changent pas du jour au lendemain, il faudra du temps pour faire évoluer les mentalités. Nous avons maintenant créé une carte recensant toutes les adresses des personnes ayant acheté les autocollants. Ce qui permet à chacun de voir où se trouve la prochaine tondeuse à gazon, des cartons à bananes ou encore une grande échelle. Au départ nous pensions qu’apposer les autocollants sur les boîtes suffisait, mais le phénomène est encore trop marginal dans certaines zones.

Plus d’infos sur www.pumpipumpe.ch

Boîte à livres: l’exemple de Lausanne

La commune de Lausanne soutient financièrement une association, La Voie des Arts, pour l’installation de boîtes à livres en ville. Elle veut clairement différencier l’activité de prêt des bibliothèques des actions de partage entre résidents, geste qui doit rester d’initiative privée et de proximité. Quelques questions à Xavier Vasseur, chargé du projet des boîtes à livres à Lausanne.

Qui installe des boîtes à livres à Lausanne? Principalement des associations, la commune, des privés?
Essentiellement notre association. Quelques associations de quartier et privés l’ont fait, mais c’est marginal.

Est-ce que les échanges sont nombreux? Les livres sont-ils régulièrement renouvelés?
Oui, des milliers d’ouvrages sont échangés par année!

Qu’est-ce que cela amène d’après vous? Les gens lisent-ils vraiment plus? Echangent-ils d’autres choses parfois?
Cela permet à des personnes qui n’ont pas l’argent pour s’acheter des livres d’en acquérir (et non de les emprunter à la bibliothèque). Nous avons maints témoignages de gens qui passent par curiosité et repartent avec des livres. Une dame âgée passe chaque semaine prendre cinq romans, un pour elle et quatre pour ses voisines plus âgées qui ne peuvent pas se déplacer mais aiment lire. Et comme les gens font parfois la file devant la cabine, ils échangent. J’ai moi-même discuté avec des gens de tous âges (3-80 ans), de toutes origines (touristes de passage, habitants, visiteurs) et de tous milieux (SDF, handicapés, jeunes cadres, familles, personnes âgées, etc.).

Y a-t-il parfois des déprédations?
Non. Parfois les personnes posent des sacs de livres au sol sans prendre le soin de les ranger. Nous n’avons eu aucune déprédation à regretter depuis le début du projet.

Y a-t-il des boîtes à livres dans les immeubles, réservées finalement au proche voisinage?
Oui, certaines entreprises le font. On nous a également signalé une boîte dans le hall d’un immeuble.

Propos recueillis
par Henriette Schaffter

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Réaction des régies

Il semblerait que les régies ne soient pas vraiment acquises à ces installations et ne les permettent que rarement. Une des régies contactées réagit ainsi: «Bien que nous n’ayons jamais entendu parler de ce procédé, nous vous informons ne pas être favorables à cette installation. Le hall d’un immeuble est réservé aux différentes informations en lien avec la vie de l’immeuble (avis locataires, informations importantes diverses, coordonnées concierges et régie, etc.).». Vaut donc mieux prendre contact avec sa régie avant d’entreprendre les premières démarches d’installation d’une boîte à livres.

 

 

SUISSE – ASSEMBLÉE NATIONALE 2017: l’heure est à la mobilisation!

L’assemblée nationale 2017 de l’ASLOCA a notamment adopté une résolution contre CCle démantèlement de la protection des locataires.

C’est près d’une centaine de délégués qui ont convergé de toute la Suisse à notre assemblée annuelle le 18 novembre dernier. Non pas à Berne comme les années passées, mais à Bienne. Dans les locaux mêmes où en janvier 2015 nous fêtions les 100 ans de la naissance du mouvement des locataires. Toutefois, l’ambiance cette fois n’était pas à la fête, mais studieuse, préoccupée et concentrée sur la nécessaire prochaine mobilisation.
Une présentation du secrétaire général, disponible pour ceux qui la désirent, a montré comment d’une part la détente du marché dont se fait l’écho ces derniers mois la presse reste illusoire pour la majorité des locataires. Les chiffres montrent, d’une part, que dans les villes et agglomérations, là où vit la majorité des locataires, la pénurie de logements et singulièrement de logements à loyer abordable est toujours présente et, d’autre part, que les rendements sur les immeubles locatifs annoncés par les investisseurs restent fixés à des taux élevés, bien en dessus de la limite légale.
Les délégués ont pris connaissance avec préoccupation du détail des attaques au Parlement depuis le début de la législature, mais surtout des trois dernières initiatives parlementaires déposées, qui visent rien de moins que d’abandonner le loyer fondé sur les coûts pour privilégier le loyer fondé sur le marché. Celle de Hans Egloff, UDC zurichois, visant à faciliter l’usage de la méthode des loyers comparatifs du quartier ou de la localité, celle d’Olivier Feller, PLR vaudois, visant à augmenter le taux de rendement admissible et celle de Daniel Faessler, PDC appenzellois, en faveur des loyers du marché.
Par une résolution (ci-contre), les délégués ont clairement indiqué que tout démantèlement du droit du bail fera l’objet d’un référendum de l’ASLOCA. Mais ils ont surtout appelé le Conseil fédéral et le Parlement à œuvrer pour la paix du logement et la justice des locataires. Notre vice-président Balthasar Glättli a, quant à lui, présenté les résultats intermédiaires de notre groupe de travail campagnes politiques en relation avec l’initiative populaire «Davantage de logements abordables», les futurs référendums contre les révisions scandaleuses du droit du bail que le Parlement pourrait produire et l’action envers les parlementaires. Compte tenu de ces échéances politiques, il a été souligné l’importance de disposer de moyens financiers pour mener les diverses campagnes. Au-delà du trésor de guerre que l’ASLOCA Suisse constitue progressivement, vu les coûts des campagnes politiques, il a été rappelé aux sections de l’ASLOCA l’engagement qu’elles avaient pris l’année passée de provisionner dans leurs comptes les frais de campagnes futures.
Un point encore a été abordé avec les délégués. Celui du développement associatif de l’ASLOCA Suisse. La consultation interne a montré la volonté de renforcer progressivement les structures, mais sans rythme effréné. C’est ainsi que déjà en 2018 il y aura mise en place de rencontres d’échange entre responsables de sections et de séminaires thématiques. L’amélioration de la capacité de communiquer au niveau Internet et réseaux sociaux de toutes les régions linguistiques est aussi souhaitée. Cela est en lien avec la capacité de mobiliser autour de nos actions et surtout de nos campagnes. En résumé, l’AG 2017 s’est inscrite dans le processus de mise en ordre de bataille et de mobilisation de l’ASLOCA. Que les adversaires des locataires se le tiennent pour dit!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

VOS DROITS – Contestation du loyer initial

Contestation du loyer initial: mode d’emploi

On ne le répétera jamais assez, le locataire peut contester le loyer de son nouveau logement ou de ses nouveaux locaux commerciaux dans les 30 jours dès réception des clés en s’adressant à la Commission de conciliation.

Dans la plupart des cantons romands (Fribourg, Genève, Vaud et Neuchâtel) et seulement quelques cantons alémaniques (Zurich, Zoug et Niedwald), le bailleur doit remettre au locataire une formule obligatoire lors de la conclusion d’un nouveau bail pour un logement. Contrairement à ce que l’on croit souvent, ce formulaire est obligatoire pour tout nouveau bail et non pas seulement au changement de locataire; en particulier, il est obligatoire même si le logement n’avait jamais été loué jusque-là, parce que occupé par son propriétaire ou que le bâtiment est neuf.
Ce formulaire a pour but d’informer le nouveau locataire de son droit de contester le loyer initial dans un délai de 30 jours. Il doit comprendre les mentions obligatoires comme un formulaire de majoration de loyer, à savoir le montant du loyer du précédent locataire (s’il y a lieu), le montant du nouveau loyer et surtout le motif ayant conduit à la fixation de ce loyer.
Certains cantons, notamment Vaud et Neuchâtel, prévoient qu’il soit indiqué sur ce formulaire le motif de la hausse de loyer: cela est erroné car ce que le locataire conteste en réalité n’est pas la hausse de loyer au changement de locataire mais le loyer lui-même. L’indication de ce motif a pour but que le locataire puisse décider en toute connaissance de cause, s’il veut accepter ou contester le loyer.

Contestation possible même en cas de statu quo ou de baisse de loyer
Comme indiqué plus haut, le formulaire est également obligatoire lorsque le logement n’a jamais été loué de sorte que cela n’a pas de sens de parler de motif précis de la hausse de loyer.
Le nouveau locataire peut par ailleurs également contester le loyer initial même si le loyer n’a pas été augmenté par rapport à celui payé par l’ancien locataire ou même a été baissé.
En effet, le locataire peut contester le loyer initial si l’une des trois conditions alternatives suivantes est remplie:

•Le loyer a été sensiblement majoré par rapport au loyer payé par l’ancien locataire; selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une majoration sensible est d’au moins 10%;

•Le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale: cette condition est remplie dès que le locataire avait de bonnes raisons de changer de logement, sans que l’on puisse attendre de lui qu’il renonce à l’occasion qui s’est présentée;

•Le locataire a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux: il suffit au locataire d’apporter la preuve, qui est souvent notoire, d’une pénurie de logements ou de locaux commerciaux, c’est-à-dire si le taux de vacance est inférieur à 1,5 %; lorsque le canton impose la formule officielle pour la fixation du loyer initial, cette condition est sans autre réalisée.

Une fois que cette condition de recevabilité de la contestation est remplie, il convient de fixer le nouveau loyer. A cet égard, le loyer de l’ancien locataire ne constitue pas un plancher incompressible: le nouveau loyer peut être fixé en dessous de celui-ci.

Loyer abusif ou non?
Lorsque l’immeuble est récent, ou a été acheté récemment, le locataire peut exiger un calcul de rendement au sens de l’art. 269 CO, à savoir que le juge détermine quel est le loyer maximum que le bailleur peut obtenir en fonction des fonds propres investis pour l’achat ou la construction de l’immeuble, toutes ses charges, tant financières (frais hypothécaires) que d’entretien étant couvertes.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le rendement net est excessif s’il dépasse de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence pour les loyers. On le sait, ce taux est actuellement de 1,5%, de sorte que le loyer est abusif s’il permet au bailleur d’obtenir un rendement net des fonds propres investis supérieurs à 2%!
Aucun bailleur ne se contentant d’un rendement aussi faible, on peut sans crainte affirmer que tous les loyers, ou presque, sont abusifs au sens de la loi! Malheureusement, cette démonstration ne peut être faite que dans des cas exceptionnels, notamment lors de la contestation du loyer initial.

Quelques recherches à mener
Il est donc utile que le locataire se renseigne auprès du Registre foncier pour savoir à quelle date l’immeuble ou l’appartement a été construit ou acheté par le bailleur; si cette date est récente, à savoir moins de 40 ans environ, le locataire pourra exiger du bailleur qu’il communique au Tribunal toutes les pièces permettant d’effectuer le calcul de rendement, à savoir notamment l’acte d’achat mentionnant le prix de vente, les justificatifs des coûts de construction, les charges d’exploitation de l’immeuble pour les cinq dernières années ainsi que l’état locatif actuel. A noter qu’à Genève et dans le Jura les inscriptions au Registre foncier doivent contenir le prix d’achat de l’immeuble. Cette information est publique et peut être demandée par le locataire qui souhaite contester le loyer initial car il a un intérêt particulier à connaître cette information.
Lorsque l’immeuble est neuf, il arrive fréquemment que l’on trouve des informations sur les coûts de construction, soit au Service des autorisations de construire communal ou cantonal, soit directement sur le site Internet du bureau d’architectes ayant réalisé l’ouvrage.
En cas d’immeuble nouvellement construit, le loyer est abusif s’il permet au bailleur d’obtenir un rendement brut supérieur au taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 2%; le rendement brut est calculé uniquement sur le coût de construction de l’immeuble, y compris le prix d’achat du terrain.
Oubli du bailleur: délai de 30 jours annulé
A noter que, dans les cantons où le formulaire de fixation du loyer initial est obligatoire, si celui-ci n’a pas été notifié au locataire, le loyer peut être contesté en tout temps, même au-delà du délai de 30 jours, avec effet rétroactif au début du bail! Il arrive très souvent, lorsque le bailleur n’est pas assisté par une régie immobilière, qu’il omette de notifier le formulaire, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bail de sous-location. Cette omission permet donc souvent de rectifier des loyers abusifs bien des années après la conclusion du bail.

Il est donc hautement recommandé au locataire de consulter la section locale de l’ASLOCA avant ou immédiatement après la conclusion d’un nouveau bail et de vérifier si le formulaire obligatoire avait bien été notifié en temps utile. Des économies de milliers de francs par année peuvent être réalisées.

François Zutter

Avocat répondant

ASLOCA Genève