VOS DROITS – Un contrat de durée déterminée peut être une fraude à la loi

Ces baux ont souvent comme unique objectif d’empêcher les locataires de faire valoir leurs droits.

Dans un arrêt du 4 décembre 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève a considéré qu’un contrat de bail qui avait été conclu pour une durée déterminée de 12 mois et 9 jours devait être considéré comme un contrat de durée indéterminée, renouvelable d’année en année.
La Cour a considéré que la clause de durée déterminée était nulle car elle constituait une fraude à la loi.

Succès pour les locataires
Cet arrêt constitue une grande victoire pour les locataires dans la mesure où l’on constate malheureusement que de plus en plus de bailleurs recourent, de manière parfaitement abusive, à la forme des contrats de bail de durée déterminée. Ce mode de faire est une catastrophe pour les locataires en période de pénurie de logements; en effet, à peine sont-ils installés dans leur nouvel appartement que les locataires doivent déjà rechercher une solution de relogement pour une année plus tard.
Les bailleurs rétorquent que ce mode de faire n’est pas interdit et est même expressément prévu par le droit du bail. C’est vrai, l’art. 255 du Code des obligations prévoit que le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
Quelle est la vraie raison?

Si l’on peut concevoir qu’un propriétaire d’un unique appartement conclue un bail pour une durée déterminée lorsqu’il sait qu’il aura de nouveau besoin du logement à une date ultérieure (par exemple pour son fils parti faire des études de deux ans à l’étranger), en revanche, on ne comprend pas pourquoi un bailleur qui possède de nombreux logements, voire plusieurs immeubles, procède de la sorte. Ou plutôt on le comprend trop bien, puisque le recours au contrat de durée déterminée n’a d’autre but que de dissuader le locataire de contester le loyer initial dans les 30 jours, comme cela est permis par l’art. 270 CO. Dans le cas tranché par la Cour de justice, la régie était venue expliquer au tribunal qu’elle concluait systématiquement des contrats de durée déterminée pour vérifier que le locataire s’acquitte bien de ses loyers. Si c’était le cas, en règle générale, le contrat de bail était par la suite renouvelé, sauf dans les cas, rares, où le locataire se permettait de contester le loyer initial!
Outre le fait que le motif invoqué est particulièrement stupide, puisque l’art. 257d CO permet au bailleur de résilier facilement le bail (sans attendre la fin de la durée déterminée) si le locataire ne paie pas le loyer, cela démontre qu’il s’agit bien d’empêcher le locataire de faire valoir ses droits, non seulement de contester le loyer initial, mais encore de contester des hausses de loyer ultérieures ou de contester une résiliation abusive. A cela s’ajoute que la régie ne mentionnait même pas dans les annonces qu’elle publiait que le contrat serait conclu pour une durée déterminée; c’est seulement au moment de signer le contrat à la régie que les locataires l’apprenaient! La Cour en a donc conclu que la bailleresse n’optait pour ce système débutant par un bail de durée déterminée «qu’aux seules fins de mettre en échec des règles impératives, telles que les règles contre les loyers abusifs ou contre les congés abusifs». La bailleresse entendait ainsi profiter de la situation de contrainte dans laquelle se trouve l’ensemble des locataires dans le canton de Genève, liée à la forte pénurie des logements, pour imposer une telle pratique, permettant d’exclure toute contestation du loyer initial.

Empêcher les locataires de faire valoir leurs droits
Pour la Cour, ce comportement est constitutif d’un abus de droit et ne doit pas être protégé.Cette jurisprudence est réjouissante puisque le Tribunal fédéral, dans un arrêt de principe concernant la conclusion successive de plusieurs contrats à durée déterminée, avait relevé que la conclusion de tels contrats était licite, sous réserve toutefois d’une fraude à la loi: «commet une telle fraude, le bailleur qui, en soi, a l’intention de s’engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives, telles les règles contre les loyers abusifs ou contre les congés abusifs» (ATF 139 III 145).
On précisera encore que la bailleresse a déposé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt (arrêt ACJC/1565/2017 du 4 décembre 2017, disponible sur le site du Pouvoir judiciaire genevois).
A suivre…

François Zutter, avocat répondant

ASLOCA Genève

DOSSIER – Vernier axe sur le « vivre-ensemble »

Quelques questions à Thierry Apothéloz, conseiller administratif de la ville de Vernier.

Quelles mesures concrètes ont été prises ces dernières années par votre commune?
Même si la politique du logement relève traditionnellement d’une politique cantonale (aménagement du territoire, autorisations de construire, etc.), la politique communale de Vernier est centrée sur trois aspects: une politique immobilière par la construction et l’exploitation de logements via nos fondations communales (env. 250 logements, et 100 supplémentaires dans un proche avenir), une politique foncière d’acquisition et de remise de terrain en faveur du maître d’ouvrage d’utilité publique et une action sociale active auprès d’habitants. Cette dernière se caractérise notamment par un accompagnement social pour les personnes qui connaissent des difficultés en termes de logement (recherche, paiement du loyer, etc.). Nous avons aussi édité, en collaboration avec le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), une brochure d’information aux locataires sur leurs droits et leurs devoirs en matière de droit du bail, une matière relativement complexe à traiter quand on n’est pas juriste. C’était une première à Genève.

Comment encouragez-vous la construction d’immeubles à loyer modéré?
Comme déjà dit, en assurant aux Fondations les meilleures conditions de financement. Nous développons également des structures de démocratie participative depuis de nombreuses années, tels que les «contrats de quartier», qui améliorent considérablement le vivre-ensemble et la cohésion sociale.

Y a-t-il encore un manque de ce genre d’appartements dans votre commune?
La pénurie qui affecte le marché du logement touche certainement toutes les catégories de logement. Il convient cela étant de souligner que Vernier abrite de nombreux logements à loyer bas que ce soit dans ses quartiers du Lignon, des Avanchets ou encore des Libellules. Le logement est une priorité pour la Ville de Vernier. Ma fonction de président de l’Association des communes genevoises m’a amené à créer un Fonds intercommunal du développement urbain (FIDU), qui soutient la construction de logements et d’équipements publics, et qui a été voté à l’unanimité des communes et du Parlement genevois.

Peut-on qualifier votre politique foncière d’active?
Oui, certainement, dans les limites de nos moyens communaux relativement faibles. Mais nous n’avons pas hésité dans le passé à faire usage du droit de préemption conféré par le droit cantonal, y compris pour faire réaliser des logements en mains d’une fondation sans but lucratif en lieu et place de simples logements à loyer modéré subventionné, en mains privées. Il s’agit d’un cas phare qui a fait l’objet d’un arrêt du Tribunal fédéral (ATF du 24 novembre 2008, 1C_30/2008). La Ville vient aussi récemment de proposer à une coopérative de développer un projet sur un terrain lui appartenant.

Arrivez-vous parfois à convaincre des investisseurs de modifier leurs intentions de construction afin que les loyers soient plus adaptés à la population de votre commune?
Les marges de manœuvre des communes sont limitées, les loyers en zone de développement étant contrôlés par l’Etat. Mais nous travaillons aussi beaucoup, en parallèle, à la qualité de vie dans les quartiers, comme ce fut le cas pour le projet Nouvelles Libellules il y a de cela deux ans, et qui a démontré que l’ambiance et l’atmosphère qui règnent dans un quartier sont parfois aussi importantes que le prix effectif des loyers. Les gens accordent en effet une grande importance à leur qualité de vie globale dans leur quartier d’habitation.

Les Nouvelles Libellules sont un projet novateur. Pourriez-vous en dire quelques mots?
Le quartier des Libellules est le quartier le plus précarisé du canton de Genève et depuis longtemps, il subit une mauvaise image, notamment médiatique. Il était primordial pour moi d’y redonner un dynamisme. Ainsi, avec la Fondation propriétaire Emile-Dupont et l’aide de la Confédération, du canton, de la Ville de Vernier et des fonds privés, nous avons
réalisé un programme de transformation du quartier: réhabilitation complète des appartements, création de lieux de rencontre, réaménagement de l’extérieur par la création de terrains de sports, de parcs et de jeux d’enfants. Nous avons déplacé le parking pour pouvoir créer de petites constructions accueillant des activités à destination des habitants. Ce dernier point est fondamental, car il permet de proposer du service public au cœur d’un quartier populaire.

La Confédération en fait-elle assez en matière de politique du logement selon vous?
La politique de la Confédération est notoirement insuffisante en la matière. Elle devrait intervenir par des appuis financiers notamment pour aider au démarrage de projets en aidant les collectivités publiques à acquérir du foncier. La surveillance sur le marché, en particulier dans les régions où sévit la pénurie, n’est pas satisfaisante dans le régime actuel du Code des obligations.

Propos recueillis
par Henriette Schaffter

DOSSIER – Politiques communales

La hausse des coûts du logement ne touche plus seulement les grandes villes comme Genève, Lausanne et Zurich, mais également des communes de taille moyenne. Certaines d’entre elles ont une tradition en matière de logement communal, tandis que d’autres sont totalement dépourvues d’expérience dans ce domaine. Tour d’horizon de quelques communes de Suisse romande.

Les communes de taille moyenne, ayant environ entre 15 000 et 50 000 habitants, sont aujourd’hui confrontées à une hausse des loyers continue. Promouvoir les logements à prix abordable devrait donc être un de leurs objectifs, afin de maintenir l’attrait à long terme de la commune, notamment pour les familles, ainsi que le bon fonctionnement de la vie locale. Elles disposent pour cela de certains outils, mais sont aussi limitées par plusieurs données de base: le droit du bail relève de la Confédération et la législation relative à l’aménagement du territoire et à la construction relève surtout des cantons. Les facteurs influençant les loyers et les prix sont multiples et ne peuvent pas vraiment être maîtrisés à l’échelle de la commune: par exemple pression des investissements, politique fiscale, croissance des revenus, préférences individuelles et croissance démographique. En outre, le marché suisse du logement est très majoritairement en mains privées: la part des pouvoirs publics est de 2% et celle des coopératives d’habitation de 5%. Au niveau de ces dernières, il existe une grande différence entre la Suisse romande, qui affiche un taux de 4% de logements au sein de coopératives et Zurich par exemple, ville dans laquelle celles-ci possèdent 25% des logements.

Outils sous-utilisés
Les cantons et la Confédération gardent donc un rôle important, mais les communes ont aussi leur mot à dire et peuvent intervenir sur le marché du logement avec plusieurs instruments, et non pas uniquement par la propriété immobilière: il existe des outils, parfois même inscrits dans la loi, mais qui ne sont malheureusement pas toujours utilisés. A Zurich, chaque fois que la ville peut acquérir un terrain, elle le cède en droit de superficie aux coopératives, qui sont des partenaires. En Suisse romande, ce n’est pas si évident. Il y a cependant des villes qui ont développé de véritables stratégies à cet égard. A Nyon, sur son propre foncier, la ville octroie des droits de superficie à taux préférentiel à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, à la condition que ceux-ci réalisent essentiellement des logements d’utilité publique, à loyer modéré, abordable et protégé. Les autorités engagent toujours des négociations directes avec les investisseurs et les maîtres d’ouvrage concernés pour y intégrer des exigences complémentaires (aménagements extérieurs, équipements communautaires, etc.). De plus, sur les terrains en mains privées, la commune négocie auprès des promoteurs la mise à disposition de la population de 25%, en moyenne, de logements d’utilité publique, en échange de droits à bâtir supplémentaires. La Municipalité de Nyon a été une des premières en Suisse à fixer des quotas de logements à loyer abordable par quartiers, non seulement pour combattre la grande pénurie, mais également pour promouvoir la mixité socio-économique.

Nyon précurseuse
La LPPPL (loi sur la préservation et la promotion du parc locatif) vaudoise, acceptée par le peuple en février 2017, devrait inciter les villes à favoriser les constructions de logements à loyer abordable, répondant aux besoins aigus de la population, pour mieux lutter contre la pénurie. Tout cela est encore trop récent pour qu’il y ait des effets concrets, mais la balle est désormais dans le camp des communes. Bien avant que la LPPPL les légalise, la Ville de Nyon avait déjà introduit et défini la notion de logements «à loyer abordable» par une directive municipale. La construction par des promoteurs privés d’un quartier de 14 bâtiments sur une grande parcelle située côté Jura de l’hôpital est un des succès de cette politique du logement. D’ici à fin 2018, le quartier Jardins du Couchant, proche de divers équipements publics et commerciaux, peu éloigné du centre-ville et de la gare, sortira de terre. Il accueillera environ 900 habitants et permettra la création d’une centaine d’emplois, de logements à loyer abordable et équipements d’utilité publique. «Bien sûr, pour que le projet voie le jour, les autorités ont dû s’impliquer fortement, en négociant dès la genèse du projet avec les différents promoteurs et propriétaires qui se sont succédé», explique Stéphanie Schmutz, conseillère municipale à Nyon. Les partenaires ont travaillé avec l’objectif premier de satisfaire les besoins des ménages qui s’attendent à trouver dans leur quartier les infrastructures nécessaires à la vie familiale et professionnelle, telles que crèche, commerces et transports publics.

Exemple bullois
Depuis quelques années, Bulle est la ville de Suisse connaissant la plus grande augmentation de population. Le Conseil communal a axé ses efforts sur l’aménagement du territoire et la construction d’écoles et la Ville s’est séparée de bâtiments dont elle avait la propriété afin de financer et de permettre la réalisation d’infrastructures. Bulle a vu se construire énormément de logements ces dernières années, même si elle n’est pas en situation de pénurie. L’offre dépasse largement la demande et la commune n’a donc pas encore senti le besoin d’établir une véritable politique du logement. Elle a néanmoins octroyé des droits de superficie à des coopératives d’habitation afin de favoriser l’existence de logements à loyer modéré.

Sion: pas de politique active
La Ville de Sion n’a jamais mené à proprement parlé de politique active directe du logement. Il y a quelques années, le Conseil général a d’ailleurs refusé un postulat pour une politique du logement active. La Ville fait confiance aux acteurs privés pour répondre aux besoins de la population et elle stimule l’intérêt de ces acteurs privés par la mise à disposition de terrain et l’octroi de droits de superficie. Sion a accordé un droit de superficie sur des terrains à l’est de la ville pour la construction d’un parking, ainsi que de trois barres de logements, qui seront disponibles en 2021. C’est le projet des Roches-Brunes, qui se composera de 66 logements à prix préférentiel (—10% par rapport au prix du marché). Des réflexions sont en cours pour développer deux nouveaux quartiers d’habitation, dont le quartier éco-responsable des Potences, d’une capacité potentielle de quelque 500 appartements. Là aussi, la Ville devrait mettre à disposition des terrains auprès d’investisseurs privés, mais malheureusement pas auprès de coopératives.

Le cas de Bienne
Les autorités de la ville de Bienne et les représentants des coopératives de construction de logements d’utilité publique ont signé une charte en 2014, qui détermine les conditions qui doivent permettre, via un développement à long terme des coopératives d’habitation, d’améliorer l’attractivité de Bienne sur le plan immobilier. Actuellement, 31 coopératives d’habitation biennoises gèrent environ 4500 appartements, en majorité à loyer modéré, soit environ 16% de tout le parc immobilier sur territoire communal. Ces coopératives d’habitation jouent un rôle très important pour proposer des logements abordables à Bienne et le Conseil municipal était donc d’avis que la prolongation des contrats de droit de superficie avec les coopératives d’habitation représentait une chance unique pour Bienne. L’objectif des autorités est même d’atteindre un taux de 20% de coopératives. Bienne a, par contre, très peu de logements qu’elle gère elle-même et c’est souvent uniquement de façon temporaire.
Pour Silvia Steidle, directrice des Finances de la ville, la plupart des coopératives biennoises entretiennent bien leurs bâtiments et sont occupées par des familles de la classe moyenne. Selon elle, il n’y a aujourd’hui pas de pénurie de logements abordables, mais «on ne sait pas ce qui peut arriver à long terme». Elle complète: «Il faut maintenir la mixité des appartements. La chance à Bienne, c’est qu’il reste des terrains libres en mains communales et qu’ils pourront être utilisés. C’est le cas du stade du Gurzelen, situé en pleine ville, sur lequel un projet important devrait voir le jour.» Mais Silvia Steidle craint cependant que les coopératives ne soient davantage prisées par les Biennois suisses alémaniques et que les francophones aient moins «l’esprit coopérative», ce qui pourrait entraîner à terme une germanisation de la population.
En conclusion, toutes les villes ne connaissent actuellement pas les mêmes soucis, mais elles doivent toutes veiller à éviter des situations difficiles pour leurs habitants, en mettant tous les atouts de leur côté pour prévenir une hausse importante des loyers. La situation en Suisse romande est certes disparate, il n’empêche que l’observation du marché du logement ne suffit plus et qu’il faut désormais agir également au niveau communal.

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

VOS DROITS – Plaintes des voisins: pas toujours fondées!

Le Tribunal fédéral confirme* les décisions genevoises ayant constaté la nullité d’un congé en raison de plaintes de voisins pour nuisances.

En date du 5 novembre 2014, la propriétaire avait résilié le bail d’un couple de locataires habitant dans leur appartement depuis 2008. Un courrier de mise en demeure avait été adressé aux locataires en juillet 2014 à la suite de plaintes de voisins à propos de diverses nuisances sonores et tapages nocturnes: disputes, utilisation d’une perceuse, d’un marteau, déplacement de meubles, prises de bains tard dans la nuit. Les locataires ont contesté le congé en expliquant qu’ils étaient accusés à tort. Ainsi, par exemple, des voisins s’étaient plaints de leur bruit alors qu’ils étaient en séjour en Valais. Ils ont proposé une médiation avec le voisin qui les accusait principalement, mais celui-ci a refusé. Il faut préciser que les relations avec lui étaient bonnes jusqu’au décès du frère de celui-ci en 2012.

Des nuisances qui ne justifient pas une résiliation
Le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace, donc nul, le congé par jugement du 29 avril 2016, décision confirmée par la Cour de justice le 14 novembre 2016.
Les juges ont estimé que, si les nuisances sonores et les désagréments causés par les locataires étaient établis, en revanche, en raison d’une surenchère certaine et du rôle particulièrement troublant joué par le voisin, il ne pouvait être retenu qu’ils revêtaient la gravité nécessaire exigée par l’art. 257f al. 3 CO pour rendre le maintien du contrat insupportable et justifier un congé pour justes motifs. Cet article prescrit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer de respect envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, soit moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois pour un bail d’habitation ou commercial.

Selon la jurisprudence, cette résiliation très sévère suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives:
1. une violation du devoir de diligence incombant au locataire;
2. un avertissement écrit préalable du bailleur;
3. la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation;
4. le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur;
5. le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
Si l’une des conditions n’est pas réalisée, le congé est nul, inefficace selon la terminologie du Tribunal fédéral (TF).

En l’espèce, la bailleresse n’a pas réussi à démontrer que certaines nuisances avaient persisté après la mise en demeure. Les autres ne revêtaient pas la gravité nécessaire pour rendre le maintien du bail insupportable. Le recours de la bailleresse au TF a été déclaré irrecevable, dans la mesure où ses griefs n’étaient pas pertinents. Elle a été condamnée à verser 5550.- francs de frais judiciaires et une indemnité de 6500.- francs pour les frais d’avocat des locataires, sans compter les honoraires de son propre avocat! Cela devrait inciter les bailleurs à ne pas résilier à la légère le bail des locataires.

François Zutter, avocat répondant

ASLOCA Genève

* Arrêt du TF du 4 septembre 2017, cause 4A_2/2017

 

SUISSE – Résistance indispensable face au lobby immobilier

La montée en puissance du lobby immobilier au sein du Parlement est frappante.

Si le lobby immobilier s’est montré actif au cours de la législature précédente entre 2011 et 2015, il n’avait pas réussi à trouver une majorité et ainsi à porter atteinte au droit du bail et à mettre sous pression le Conseil fédéral. Les diverses motions et initiatives parlementaires déposées çà et là par les élus UDC et PLR soutenus par les organisations immobilières ont finalement échoué. Mais à chaque fois de peu. Ainsi, la perfide initiative d’Olivier Feller (PLR, VD) qui demandait, en pleine baisse du taux hypothécaire, de découpler le loyer de ce taux hypothécaire, était rejetée en septembre 2015 par le Conseil national par trois petites voix de différence. Quelques mois plus tard, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats refusait d’entrer en matière sur l’initiative de Hans Egloff (UDC, ZH) restreignant la sous-location. Ici avec une voix de différence.

Changement d’attitude
Depuis ces échecs, s’appuyant sur le renforcement du camp bourgeois et nationaliste, le lobby immobilier s’est réorganisé et est devenu beaucoup plus agressif
D’une part, les organisations immobilières suisses allemandes comme romandes travaillent au corps les parlementaires chargés du dossier du droit du bail pour s’assurer de leur vote et d’une majorité. D’autre part, non seulement les propositions de déréglementation du droit du bail se multiplient, mais de plus elles sont coordonnées.
Cette offensive sans précédent vise avant tout à vider de tout son sens la protection des locataires contre les loyers abusifs et ainsi à renforcer les rendements des bailleurs.
Les élections de 2015 ont fait surgir une majorité antilocataire constituée des élus UDC, PLR, nombre d’élus du PDC et des autres petits partis bourgeois. Ainsi, au Conseil national, depuis le début de la législature, toutes les propositions en faveur des bailleurs ont trouvé une majorité en Commission des affaires juridiques.

Encore des batailles à venir
Mais le lobby immobilier n’a pas encore gagné la guerre. Il doit affronter divers obstacles et si nécessaire, en votation populaire, le référendum de l’ASLOCA.
Ce printemps, il y a une bataille importante au Conseil des Etats. Sa Commission des affaires juridiques sera appelée, pour la première fois depuis le début de la législature, à se déterminer sur une proposition de démantèlement du dispositif légal contre les loyers abusifs, à savoir l’initiative parlementaire de Hans Egloff (encore lui!) limitant le droit de contestation du loyer initial.

Pétition largement soutenue
Pour affronter cette bataille, l’ASLOCA a fait signer depuis début février 2018 une pétition en ligne demandant aux sénateurs de ne pas ouvrir les vannes de la dérégulation de la protection contre les loyers abusifs. Les locataires de tout le pays ont ainsi soutenu cette pétition tout en la relayant sur les réseaux sociaux. C’est avec près de 20 000 signatures que la pétition a été remise au Conseil des Etats le 15 mars.
Nous espérons que, par ce geste, les élus au Conseil des Etats feront preuve de raison et surtout d’équité vis-à-vis des locataires.
Si les sénateurs lâchent les locataires cette fois-ci, il est à prévoir que les autres initiatives parlementaires du lobby immobilier passeront la rampe l’une après l’autre. C’est alors par la voix du référendum que nous devrons nous défendre.
A ce jour, tous les référendums que l’ASLOCA a lancés au niveau national, nous les avons gagnés. Un signal aussi aux conseillers aux Etats de ne pas travailler dans le vide. Sans consensus, le droit du bail est irréformable!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Elections: votez locataires

Alors même que les conditions des marchés financiers sont favorables aux locataires puisque les taux sont au niveau historique le plus bas et que les bailleurs devraient baisser massivement et spontanément les loyers, le lobby immobilier mène au Parlement une attaque frontale contre le droit du bail. Le but de cette charge sans précédent envers […]

SUISSE – Conditionner l’aide fédérale au rejet de l’initiative pour des logements abordables : un chantage non tolérable

Le Conseil fédéral méprise le besoin d’habiter à des coûts acceptables.  Non seulement il rejette l’initiative pour des logements abordables mais il fait dépendre encore du retrait ou du rejet de l’initiative le renouvellement du crédit-cadre encourageant les habitations d’utilité publique. L’ASLOCA dénonce un chantage inadmissible à l’égard des locataires de la classe moyenne et des milieux peu favorisés.

Association suisse des locataires (ASLOCA) estime indispensable de renforcer la production d’appartements à loyer abordable, pour répondre aux besoins de larges couches de la population. L’encouragement de logements d’utilité publique bien plus nombreux – ainsi que l’initiative populaire l’exige – reste plus que jamais d’actualité. Dans cette perspective, l’ASLOCA soutient le crédit-cadre qui réalimente le fonds de roulement finançant des habitations d’utilité publique.

Mais l’ASLOCA rejette résolument le lien que le Conseil fédéral établit avec le retrait ou le rejet de l’initiative populaire. Le crédit-cadre permet de reconduire comme par le passé des aides financières fédérales : grâce à ces prêts, les coopératives d’habitation peuvent construire et louer à moindre frais. Ce fonds doit d’ailleurs être augmenté bien davantage que ce que prévoit le Conseil fédéral, pour permettre aux villes et communes d’atteindre les buts qu’elles se sont fixés pour accroître les logements d’utilité publique. Le fonds de roulement est aujourd’hui l’unique instrument fédéral issu du mandat assigné par la Constitution à son article 108.

Le Conseil fédéral conditionne l’entrée en vigueur du crédit-cadre au rejet ou au retrait de l’initiative. C’est un chantage inadmissible. Le fonds de roulement est un mode éprouvé en faveur d’habitations d’utilité publique, et l’ancien crédit-cadre est aujourd’hui presque épuisé. En y mettant une condition malheureuse, le Conseil fédéral tente de se défausser de son obligation constitutionnelle. L’initiative populaire propose quant à elle d’autres outils complémentaires. Il revient aux Chambres fédérales de lever la condition posée.

Aujourd’hui, le Conseil fédéral abandonne les ménages qui subissent des loyers élevés, met sous pression les coopératives, laisse les communes et cantons seuls face aux difficultés de se loger.

SUISSE – Révolution digitale locative : Ne laissons pas accaparer sans limite des logements dans les centres

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) soutient le principe d’un consentement général accordé aux locataires qui sous-louent leur appartement par l’intermédiaire d’une plateforme de type Airbnb. Cette simplification évite des congés d’un autre âge. L’ASLOCA exige cependant des mesures pour que les plateformes d’hébergement ne mènent pas à la disparition d’espaces d’habitation dans les centres-villes.

Le Conseil fédéral entend permettre aux bailleurs d’accorder un consentement général aux locataires qui souhaitent sous-louer leur logement pour une courte durée par l’intermédiaire de plateformes d’hébergement sur internet. Il met en consultation une modification de l’ordonnance en ce sens. L’ASLOCA est favorable à cette mesure plus simple, qui protège du congé les locataires proposant leur appartement à la location touristique via Airbnb ou d’autres plateformes. La règle actuelle prévoyant une nouvelle autorisation pour chaque sous-location est anachronique. Un obstacle bureaucratique sera levé, et les relations entre locataires et bailleurs en sortiront ici simplifiées.

L’ASLOCA attend toutefois du Conseil fédéral et des cantons qu’ils s’attaquent au problème global que pose l’offre d’appartements sur les plateformes d’hébergements, dont le volume s’amplifie chaque année. Il s’agit de préserver l’affectation à l’habitation. Les autorités doivent empêcher que ces offres sur internet ne portent atteinte aux besoins de la population à se loger. Il faut impérativement limiter la durée de sous-location sur ces plateformes et prendre des mesures d’aménagement du territoire qui s’appliquent aussi aux propriétaires louant de tels hébergements, comme l’a fait récemment le canton de Genève.

SUISSE – Point de presse du 15 mars 2018 : Les attaques du lobby immobilier contre les locataires au Parlement

Au Conseil national, les représentants des fédérations immobilières ont déposé pas moins de neuf initiatives parlementaires (IP), qui facilitent les hausses de loyers et abattent la protection des locataires. Quatre d’entre elles ont déjà trouvé le soutien de la commission des affaires juridiques du National. Une seule a été acceptée jusqu’ici par la commission juridique du Conseil des Etats : cette dernière a donné suite à l’initiative parlementaire Egloff limitant la sous-location (15.455), lors de son deuxième passage devant la commission.

La plupart des attaques du lobby immobilier portent sur la possibilité de contester un loyer abusif. Qu’il s’agisse de réduire cette possibilité aux cas de nécessité personnelle ou familiale (16.451 Egloff), d’exiger une situation de pénurie (17.514 et 17.515 Nantermod) ou de restreindre drastiquement les critères indiquant des loyers abusifs (17.492 Fässler), les IP déposées entendent vider de son sens la lutte contre les abus en matière de bail à loyer. La Constitution fédérale assigne pourtant à la Confédération un mandat clair dans ce but à son article 109.

En soutenant la lettre ouverte « Dites Non aux loyers abusifs », près de 20’000 personnes demandent à la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats de ne pas donner suite aux propositions des bailleurs représentés au Parlement. En six semaines seulement, l’ampleur des soutiens recueillis en ligne montre la grande sensibilité de la population sur le sujet. Il faut éviter de rouvrir une guerre du logement. Le droit du bail exige l’action des locataires eux-mêmes contre des abus. Moins d’un pour-cent des loyers initiaux sont contestés par année dans le pays : cela montre la retenue des locataires face à des loyers parmi les plus élevés en comparaison internationale.

Le 17 mai, la commission du Conseil national traitera de l’IP Feller (17.491), qui veut faire exploser le plafond des rendements immobiliers établi par la jurisprudence, de l’IP Fässler (17.492), qui aimerait imposer les loyers du marché, et de l’IP Egloff (17.493), qui faciliterait éhontément l’adaptation aux loyers du quartier ou de la localité. En commission, la forte majorité favorable aux bailleurs laisse malheureusement augurer de l’acceptation des trois objets.

C’est au cours du troisième trimestre 2018 que la commission du Conseil des Etats doit se prononcer sur les trois IP traitées en mai par son homologue du National et sur l’IP Egloff (16.451), qui a déjà passé cette étape et exigerait un état de nécessité personnelle ou familiale pour contester un loyer abusif.

Aux côtés des personnes qui soutiennent la lettre ouverte, l’Association suisse des locataires (ASLOCA SMV ASI) demandent aux sénatrices et sénateurs de stopper les attaques en cours. Il ne faut pas donner suite à des initiatives parlementaires qui anéantiraient une protection limitée des locataires et qui aboliraient pratiquement le mandat établi par la Constitution contre les abus dans le secteur locatif.

 

Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires ASLOCA

SUISSE – Les représentants immobiliers s’acharnent contre les locataires au parlement: Près de 20’000 signataires contre les loyers abusifs

Près de 20’000 personnes soutiennent la pétition adressée sous forme de lettre ouverte à la commission du Conseil des Etats. Il faut stopper les propositions du lobby immobilier qui veut défaire la protection contre les abus dans le droit du bail. L’ASLOCA a collecté les soutiens en six semaines seulement.

Déposée à la Chancellerie fédérale, la pétition demande à la commission des affaires juridiques du Conseil des Etats de préserver la paix du logement. En forme de lettre ouverte, elle demande de rejeter les propositions qui anéantissent la lutte contre les abus, exigée par la Constitution fédérale (art. 109). Près de 20’000 personnes ont souscrit à la lettre en ligne dans les trois régions linguistiques du pays.

Les représentants des fédérations immobilières ont déposé pas moins de neuf initiatives parlementaires au Conseil national, pour démonter les quelques protections des locataires. Leurs propositions s’attaquent à la possibilité de contester un loyer abusif ; ils veulent de fait verrouiller les loyers du marché et augmenter plus hauts encore les rendements des bailleurs. Hans Egloff entendrait par exemple restreindre la contestation d’un loyer au cas de nécessité personnelle ou familiale. Par une autre initiative, il faciliterait de fortes hausses, par simple adaptation aux loyers du quartier ou de la localité. Olivier Feller aimerait quadrupler le plafond maximal des rendements au-dessus du taux de référence. Daniel Fässler voudrait en particulier réduire drastiquement les critères définissant un loyer abusif.

Devant la presse, la Présidence de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a souligné les effets catastrophiques de ces propositions sur les locataires en Suisse. Elle a rappelé que l’Assemblée générale de l’ASLOCA s’est déclarée prête à lancer un référendum, si le Parlement adoptait les propositions du lobby immobilier.