Suisse – Le Parlement doit stopper l’offensive contre les locataires

Les délégués de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) ont adopté une résolution appelant Parlement et Conseil fédéral à stopper le démantèlement du droit du bail. Le lobby des bailleurs a déposé en effet plusieurs propositions pour imposer les loyers du marché, légaliser des rendements aujourd’hui abusifs et restreindre la contestation du loyer à disposition des locataires. Les effets en seraient désastreux, dans les agglomérations en particulier, et la spirale des loyers se poursuivrait de plus belle.

Le lobby des bailleurs tente de démonter la protection des locataires par un flux quasi continu d’interventions parlementaires. Il veut généraliser les loyers du marché, réduire le droit de contester des loyers initiaux, serrer la vis à la sous-location et bénéficier en plus d’allégements dans la loi. Il cherche surtout à autoriser des rendements bien plus élevés sur le dos des locataires. Ces revendications immobilières menacent gravement la protection instaurée. Une fois acceptées, les loyers excessifs se multiplieraient dans les agglomérations, et les locataires seraient privés de tout moyen de défense.

Réunis en Assemblée générale de l’ASLOCA Suisse aujourd’hui à Bienne, les délégués ont appelé le Conseil fédéral et le Parlement à préserver la paix du logement ; il appartient aux autorités de faire barrage à cette offensive contre la majorité locataire du pays. Si nécessaire, l’ASLOCA est prête à lancer un référendum contre des décisions clairement hostiles.

Les dépenses d’habitation pèsent déjà trop lourdement dans le budget des ménages en Suisse. Les personnes obligées de déménager doivent s’accommoder de nouveaux loyers qui ont bondi. En dépit de constructions nombreuses, se loger coûte aujourd’hui 50 % plus cher qu’en 2000. Dans ces conditions, abolir ou affaiblir la protection des locataires serait socialement irresponsable et fatal pour l’économie nationale.

SUISSE – Moins de bureaucratie pour la sous-location: mais le problème persiste

Le Conseil fédéral veut modifier les modalités pour obtenir le consentement du bailleur en cas de sous-location. Il pourrait ainsi supprimer une zone grise et simplifier la procédure. Il faut cependant aller plus loin et exiger des mesures pour que les plateformes d’hébergement ne mènent pas à la disparition des espaces d’habitation dans les centres-villes.

Un locataire qui souhaite sous-louer son appartement doit en demander l’autorisation au bailleur. Le délai de détermination du bailleur sur une demande de sous-location est de 30 jours, en vertu du contrat-cadre romand. C’est trop pour les locataires qui veulent sous-louer tout ou partie de leur logement pendant quelques jours via une plateforme comme Airbnb et ne peuvent obtenir à temps l’autorisation requise pour tout vacancier. Le Conseil fédéral veut réviser ces modalités. Cela peut simplifier les rapports entre locataire et bailleur et éliminer des obstacles bureaucratiques.

C’est une chose de clarifier la situation des locataires qui souhaitent proposer leurs logements pour de courts séjours sur des plateformes d’hébergement. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) attend cependant du Conseil fédéral qu’il s’attaque au problème global que pose ce type de locations. Le gouvernement doit prendre des mesures pour empêcher que des offres commerciales proposées toute l’année accaparent des espaces d’habitation dans les centres-villes et les lieux touristiques. D’entente avec les cantons et les communes, il faut fixer des limites temporelles à la sous-location via des plateformes ou prendre des mesures d’aménagement du territoire qui s’appliqueront tant aux locataires qu’aux propriétaires qui louent de tels appartements.

SUISSE – STATISTIQUES: La pénurie de logements à loyer abordable toujours là !

Le nombre de logements vacants a plus que doublé en huit ans, mais les logements abordables restent denrée rare.

Début septembre, l’Office fédéral des statistiques (ci-après OFS) a publié les chiffres des logements vacants. A savoir les logements en propriété ou en location offerts sur le marché et dans l’attente d’un occupant. Ce sont globalement 64 893 logements qui sont actuellement vacants dans le pays. Le nombre de logements locatifs vacants (53 327) a plus que doublé entre 2009 et 2017. Cette abondance de logements s’explique de manière assez facile. D’une part, la construction de logements a été stimulée par la libre circulation des personnes. D’autre part, le reflux de la croissance migratoire n’a pas encore été intégré. Enfin, les taux très bas de la Banque nationale suisse amènent les investisseurs à placer dans l’immobilier, dont les rendements restent très intéressants.

Les chiffres de l’OFS ont déchaîné la presse. Elle s’est mise à marteler la fin de la pénurie car le taux de vacance national passait à 1,46%, soit presque 1,5%, taux considéré comme le point de sortie de la pénurie. C’est aller un peu vite en besogne.

Pénurie sévère dans certains cantons

Même les banques, dans leurs analyses périodiques du marché immobilier, précisent que la situation de pénurie reste de mise. Ainsi le Credit Suisse écrivait récemment: «En dépit du boom dans la construction, la pénurie dans les grands centres n’est pas réglée. Certes une certaine détente y est survenue à partir de 2014 (…). Néanmoins avec un taux de vacance de 0,38% au 1er juin 2017, les cinq grands centres de Suisse souffrent globalement d’une pénurie de logements.»1. Vu la population vivant dans les cinq plus grandes villes de Suisse, c’est déjà près d’un million de personnes qui sont soumises à une très sévère pénurie de logements.

Mais, en regardant de plus près les statistiques, on constate que la pénurie touche bien plus de personnes. En effet, selon l’OFS ce sont sept cantons2 qui cette année encore se retrouvent avec un taux de vacance en dessous  de 1%, soit avec une forte pénurie. Or la population  de ces cantons s’élève à 3,4 millions de  personnes, pas moins de 40% de la population suisse. Une proportion socialement choquante  mais qui n’émeut en rien le conseiller fédéral Johann Schneider-Ammann, chargé du logement.

 

 

Le fléchissement des loyers ne concerne  que les loyers les plus chers

A ce stade, il faut le redire, il n’y a pas de  données officielles sur le taux de vacance en fonction du type de logement ou du niveau du loyer. C’est clairement par choix politique que ces chiffres ne sont pas disponibles. Le mauvais traitement des couches populaires et de la classe moyenne en matière de logement n’apparaît pas au grand jour. Les analystes immobiliers reconnaissent cependant que, dans le segment des logements bon marché et des loyers abordables, la pénurie persistera encore longtemps et que le fléchissement des loyers, dont la presse s’émeut trop facilement à chaque chiffre publié, ne touche que les segments des loyers les plus chers. Pour les logements bon marché, la pression reste haussière. On en veut pour preuve le fait que, malgré la baisse des loyers des objets les plus chers offerts à la location3, l’Office cantonal de la statistique du canton de Genève4 (OCSTAT) met en évidence que depuis 2001 lors d’un changement de locataire, il y a en moyenne une augmentation de loyer de 10% ou plus. Cette augmentation du loyer initial touche évidemment les logements à loyer abordable. On mentionnera que, même si le marché devait temporairement se trouver globalement détendu avec au moins 1,5% de vacance partout, les loyers ne baisseraient pas forcément. Afin de maintenir la valeur des biens immobiliers
dans les bilans des caisses de pensions, des assurances, des fonds de placement, le loyer sera maintenu, mais des cadeaux seront faits. Ici un déménagement offert, là un garage gratuit pour une année, plus loin la gratuité du loyer pour trois ou six mois ou encore une voiture offerte. Le loyer resterait ainsi fixé au même niveau. Cela s’est déjà produit par le passé et commence à se produire par exemple en Valais (voir page 14). On est encore loin d’un prochain glissement de loyers chers et abusifs vers un niveau abordable.

Notre initiative reste pleinement d’actualité.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

1 Credit Suisse, Economics Alert, 30.08.2017
2 BL, BS, GE, OW, VD, ZG, ZH
3 Homegate
4 http://www.ge.ch/statistique/graphiques/affichage.asp?filtre-
Graph=05_04&dom=1

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Mobilisation

Le droit du bail est assiégé. Au Parlement, les coups de boutoir des relais parlementaires du lobby immobilier se multiplient. Le même Parlement qui avait mis en musique il y a près de vingt-huit ans dans le Code des obligations le mandat constitutionnel de la protection des locataires contre les abus semble avoir perdu la boussole. Des arguments éculés au service des intérêts des bailleurs
reviennent travestis des atours de nouvelle vérité inébranlable. Les rendements élevés et abusifs tirés des objets locatifs partout à travers le pays par les petits comme les gros propriétaires immobiliers dans le cadre des baux en cours ne suffisent plus. Les milieux immobiliers veulent maintenant s’assurer une impunité totale.

Ainsi, l’initiative parlementaire de Hans Egloff, conseiller national UDC, président de Hauseigentümerverband, l’association des propriétaires de Suisse allemande, visant à restreindre le droit de sous-louer est déjà bien avancée dans les méandres de la procédure parlementaire. Cet élu UDC – qui se veut le fer de lance du lobby immobilier au Parlement – a déposé en juin 2016 une autre initiative parlementaire sur la contestation du loyer initial. Cette initiative est très pernicieuse. Elle entend supprimer la possibilité de contestation du loyer initial du simple fait que sévit la pénurie de logements. Elle vise donc à restreindre la possibilité de contestation du loyer initial uniquement aux cas de majoration sensible de loyer à la conclusion du bail ou en cas de situation de contrainte personnelle du locataire. Cela a l’air anodin, mais une telle modification ne permettrait plus, dans les cantons où sévit la pénurie, de contester un loyer initial abusif déjà appliqué au précédent locataire et inchangé lors d’une nouvelle location, voire de contester un loyer abaissé par rapport à celui appliqué au précédent locataire, mais toujours abusif au regard de la loi.

Seuls des loyers en hausse de 10% au moins à la conclusion du bail pourraient être encore contestés à l’avenir si les Chambres fédérales adoptent l’initiative parlementaire et la mettent en oeuvre. Bien sûr la loi permettrait toujours au locataire de contester un loyer initial s’il est dans une situation de contrainte personnelle. Toutefois, cela n’est qu’une possibilité virtuelle de faire valoir ses droits dans la plupart des cas. En effet, le locataire devra faire la très difficile preuve qu’il était en situation de contrainte personnelle. C’est excessivement ardu et les chances de succès sont quasi nulles. Donc un droit purement virtuel.

Rappelons que la contestation du loyer initial par simple fait de l’existence de la pénurie est un instrument à double dimension. Une dimension générale de prévention des hausses abusives et une dimension individuelle de protection de ses droits lorsque la recherche d’un logement est par définition ardue puisque l’offre est limitée.

D’autres initiatives parlementaires ont été déposées tout dernièrement, notamment sur le calcul du loyer. C’est donc bien un démantèlement des droits des locataires qui est lancé au Parlement.

Mais les attaques ne s’arrêtent pas à la remise en question des droits de contester le loyer initial abusif. Il y a bien plus grave. Lors de la dernière session parlementaire, le conseiller national UDC zurichois déjà nommé, son pendant romand, le conseiller national PLR vaudois Olivier Feller, et le PDC appenzellois Daniel Faessler ont déposé une série de trois initiatives parlementaires, qui, comme un orgue de Staline, s’en prennent à la méthode de fixation des loyers. «Mort au loyer fondé sur les coûts! Oui au loyer du marché!» pourrait être le cri de ralliement de ces parlementaires et de la majorité qu’ils tentent de construire. Il y a danger. Il y a même le feu qui menace la maison des locataires. Car, de fait, ce que vise le lobby immobilier, c’est la légalisation des loyers abusifs!
L’ASLOCA ne laissera pas passer une telle atteinte aux intérêts des locataires.

Elle se mobilisera pour éviter à tout prix la réouverture de la guerre du logement au niveau suisse et la légalisation des loyers abusifs. Bientôt sera lancée une action nationale. Puis, le cas échéant, ce sera le moment du référendum. A chaque étape, il faudra tous se mobiliser.

Oui, plus que jamais l’heure est à la mobilisation!

 

Carlo  Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

NEWS – Septembre 2017


Statistiques estivales


Taux immobiliers. En juillet, le comparateur Comparis.ch dévoilait, via son Baromètre des hypothèques, que le taux de référence des hypothèques fixes a légèrement reculé au dernier trimestre, touchant un nouveau fond, et que les taux des emprunts courts – moins de trois ans – sont même passés sous le 1%, une première. Les experts contactés en août par le journal 24 heures ne dessinaient toujours pas de remontée des taux d’emprunts en Suisse. Source: 24 heures

Loyers. Dans les cantons de Vaud et de Genève, les loyers proposés ont baissé de 0,24% en juillet. Par rapport au même mois de l’année précédente, les loyers proposés en Suisse ont baissé de 0,09%. Ce résultat a été mis en évidence par l’indice établi par le portail immobilier Homegate.ch en collaboration avec la Banque cantonale de Zurich (BCZ). Les loyers ont en revanche augmenté dans les cantons de Zurich (0,17%), Berne (0,18%), Soleure (0,09%), Bâle (0,09%) et Saint-Gall (0,09%). Source: Homegate.ch

Devenir propriétaire. Selon une étude publiée en juillet par MoneyPark, société zurichoise de courtage hypothécaire, les Suisses doivent économiser pendant huit ans avant d’acheter un appartement ou une maison. En moyenne, ils ne deviennent propriétaires qu’à 48 ans, contre 34 ans pour les Allemands, 33 ans pour les Italiens et 27 ans pour les Anglais. Source: Tribune de Genève

Taux de vacance. Selon le communiqué annuel de l’Office cantonal de la statistique, publié le 28 juillet dernier, le taux de vacance des logements a atteint au début de juin 0,51% à Genève. À ce moment-là, 1167 logements étaient proposés à la location ou à la vente sur le marché genevois, soit 963 appartements (dont 83% à louer) et 204 villas (dont 65% à vendre). Indice phare pour mesurer l’acuité de la pénurie immobilière à Genève, le taux de vacance passe au-dessus de la barre du demipour- cent pour la première fois depuis l’an 2000. On estime que la situation redevient saine à partir d’un seuil de 1,5 ou 2% (lire également notre focus sur le canton de Vaud en page 12). Source: Tribune de Genève 

Écart de loyers. Dans son édition du 13 juillet, le quotidien Le Temps mesure l’écart entre le prix théorique et le prix réel des logements. Publiée fin juillet, l’édition 2017 de l’Office cantonal de la statistique (Ocstat) indique que l’appartement genevois moyen de 4 pièces (2 chambres, 1 cuisine et 1 salon) coûte 1420 francs par mois. Le 3 pièces: 1133 francs mensuels. Soit 1000 francs de moins que les annonces immobilières répertoriées sur Comparis.ch, ou 2000 francs de moins que la moyenne établie par le portail Immoscout24: 3585 francs pour un appartement de 3,5 pièces de 80 m2. Dans son étude sur le marché immobilier, le cabinet Wüest Partner calcule, lui, une valeur médiane pour un 4 pièces de 2080 francs. L’écart tient avant tout aux méthodes de calcul, prévient le quotidien romand, qui n’est sûr que d’une chose: depuis 1993, les loyers des appartements ont augmenté de 50% dans le canton de Genève. Source: Le Temps

France. Selon l’agence Century 21, à Saint-Julien, qui possède huit antennes tout autour de Genève, les projets immobiliers pullulent le long de la frontière avec la France voisine et le foncier s’arrache à prix d’or: entre 270 et 280 euros le mètre carré de terrain à bâtir. Source: Tribune de Genève


Départ à la retraite à l’IUT


MAGNUS HAMMAR, secrétaire général de l’IUT, International Union of Tenants (Union internationale des locataires, basée à Stockholm et à Bruxelles), a pris sa retraite en août dernier, après dix-huit ans de bons et loyaux services. Sous sa gestion, l’IUT a vu presque doubler le nombre de sociétés membres de 35,en 1999 à 67 en 2017.

Dans une édition spéciale de la newsletter IUT Brussels News (non encore disponible sur le site de la fédération www.itu.nu au moment où nous mettions sous presse), Magnus Hammar dialogue sur six pages avec Barbara Steenbergen, directrice de l’IUT. Il évoque les défis auxquels il a dû faire face durant son mandat, et ceux à venir pour l’organisation.

VOS DROITS – Mise en demeure et expulsion: Vérifiez le montant qui vous est réclamé

Le Tribunal des baux désavoue une gérance qui avait mis en demeure des locataires et déposé une requête d’expulsion pour loyer impayé. La somme exigée était erronée.

Locataire depuis plusieurs années, la famille X rencontre des difficultés financières et n’est plus en mesure de payer son loyer. La gérance lui fait alors parvenir un premier rappel. Les locataires n’ayant pas les moyens de s’acquitter du montant dû, la gérance leur adresse une mise en demeure. Elle porte sur un loyer arriéré et différents frais en relation avec le décompte de chauffage et de frais accessoires.

Premier passage devant le tribunal

Devant l’incapacité des locataires de payer le montant exigé, même dans le cadre de la mise en demeure, la gérance résilie le contrat de bail. La résiliation n’est pas contestée, et la gérance agit immédiatement en justice pour obtenir l’expulsion des locataires sur la base d’un «cas clair», en d’autres termes un cas non litigieux.

Saisi, le président du Tribunal des baux instruit l’affaire. Les locataires lui font remarquer que la mise en demeure ne contient pas exactement le montant dû, celui allégué dans la procédure d’expulsion différant de celui réclamé dans la mise en demeure!

Après vérification, le président du Tribunal des baux constate qu’effectivement la mise en demeure ne permet pas de déterminer avec certitude le montant dû et rejette l’expulsion pour «cas clair», mettant tous les frais à la charge de la gérance immobilière.

Deuxième round avec requête d’expulsion

Probablement contrariée, la gérance reprend l’affaire dès le début. Elle envoie une nouvelle mise en demeure, résilie de nouveau le bail et… dépose une requête d’expulsion.

Le président du Tribunal des baux se penche sur cette nouvelle mise en demeure, ainsi que sur la résiliation et la procédure d’expulsion: il constate une nouvelle fois que la mise en demeure n’est pas «claire» et qu’elle ne permet surtout pas de déterminer le montant réclamé par la gérance! Rebelote, la requête est rejetée, les frais étant à nouveau mis à la charge de la gérance.

Troisième tentative et troisième rejet

Jamais deux sans trois, sur la base d’un nouveau décompte, la gérance tente d’expulser le locataire, toujours par l’intermédiaire d’un «cas clair», suite à une mise en demeure! De nouveau, pour les mêmes motifs, la requête est rejetée… De ce qui précède, on retiendra qu’une mise en demeure au sens de l’art. 257d CO doit respecter des règles particulièrement strictes pour être valable.

En effet, lorsqu’il reçoit une mise en demeure, le locataire doit pouvoir déterminer de manière précise le montant exigé par le propriétaire, montant qui doit être échu. Au surplus, un délai de 30 jours au minimum pour les baux d’habitation doit être octroyé au locataire pour qu’il puisse s’acquitter de l’arriéré. Si tel n’est pas le cas, la mise en demeure est nulle et ne peut donc pas conduire à la résiliation du bail et encore moins à l’expulsion du locataire. Il est primordial donc que le locataire puisse connaître exactement la somme qui lui est réclamée et pour laquelle il a été mis en demeure.

De guerre lasse…

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour «cas clair», le président du Tribunal des baux doit d’office contrôler la validité du congé et en particulier contrôler si la mise en demeure adressée au locataire respecte les conditions de l’art. 257d CO. Si les exigences légales ne sont pas remplies, comme dans l’exemple décrit ci-dessus, le président du Tribunal des baux rejettera la requête du propriétaire.

Dans notre affaire, de guerre lasse, la gérance a abandonné l’idée d’expulser la famille X.

Sébastien Pedroli
Avocat
ASLOCA Fribourg

VOS DROITS – Fixation du loyer initial: Pas d’abus de droit si l’on consulte l’ASLOCA!

Les bailleurs et les juges tentent d’utiliser des arguties de procédure plutôt que de sanctionner les loyers abusifs. En vain.

Ce n’est pas parce que l’on a consulté une fois l’ASLOCA pour un problème qu’on commet un abus en faisant valoir ultérieurement ses droits pour un autre problème.

Depuis 2001, la formule officielle de fixation du loyer initial est obligatoire dans le canton de Vaud pour tout nouveau contrat de bail (et non pas seulement en cas de changement de locataire, comme on le croit souvent à tort).

Un bailleur avait omis de la notifier à ses locataires en 2009. En 2011, les locataires ont sollicité et obtenu, grâce à l’aide de l’ASLOCA Vaud, une baisse de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire.

En octobre 2012, le bailleur notifie le congé aux locataires, qui consultent de nouveau l’ASLOCA pour le contester. À cette occasion, l’ASLOCA se rend compte que la formule de fixation du loyer initial n’avait pas été notifiée et saisit la Commission de conciliation en avril 2013 d’une requête en fixation judiciaire du loyer avec effet rétroactif au début du bail.

Le TF donne raison aux locataires

Les tribunaux vaudois ont rejeté la demande en admettant l’argument du bailleur selon lequel les locataires commettaient un abus de droit en invoquant la nullité du loyer initial en 2013, alors qu’ils avaient consulté l’ASLOCA sur une question de loyer en 2011.

Le Tribunal fédéral n’a pas été de cet avis. Il a admis le recours des locataires et renvoyé l’affaire aux juges vaudois afin que ceux-ci déterminent si les locataires ou leur représentant de l’ASLOCA avaient connaissance de l’informalité commise par le bailleur plus d’une année avant d’avoir introduit la requête du mois d’avril 2013.

Le locataire dispose d’une année dès la connaissance de ses droits pour introduire une demande en justice. À défaut, il est considéré avoir accepté le loyer et il est déchu du droit de le contester.

Moralité: consultez souvent l’ASLOCA!

Le juge du tribunal des baux et loyers n’est pas un juge d’instruction

Selon l’art. 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, chacun a droit à être jugé par un tribunal indépendant et impartial. Cela signifie qu’une partie peut demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter un doute quant à son impartialité.

Des locataires genevois ont déposé une demande en fixation judiciaire de leur loyer car le bailleur n’avait pas utilisé la formule officielle de fixation du loyer. Sans que le bailleur ne soulève ce problème, la juge a interrogé les locataires au sujet d’une précédente procédure similaire.

Les locataires ont demandé et obtenu la récusation de la juge, à savoir qu’elle soit dessaisie du dossier et que tous les actes effectués par elle dans la procédure soient annulés, dans la mesure où ils ont estimé déloyal que la juge consulte les archives du tribunal et pose des questions sur des faits qui ne ressortaient pas du dossier.

Manifestement, cette juge civile s’était prise pour un juge d’instruction pénal!

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

SUISSE – Campagne nationale: Plaidoyer en faveur d’une baisse des loyers

L’ASLOCA Suisse a lancé en juin une campagne nationale. Raisons et modalités pour réclamer aux bailleurs l’application de votre droit à une baisse de loyer.

Le 1er juin 2017, l’Office fédéral du logement annonçait la baisse, de 1,75% à 1,5%, du taux d’intérêt de référence pour le calcul des loyers. C’est historiquement le taux le plus bas jamais fixé. Cette baisse ouvre le droit à une baisse de loyer pour la grande majorité des locataires.

Une baisse qui peut être nettement plus importante selon la date de la dernière fixation de loyer ou que l’on tienne compte de l’absence de baisse de loyer lors des précédentes baisses du taux hypothécaire. Trois exemples concrets montrent que les économies sont importantes pour le locataire.

  • Si votre loyer a été fixé le 1er mars 2009, à la conclusion du bail ou en cours du bail, en raison d’une hausse ou d’une baisse de loyer, dès lors que le taux d’intérêt hypothécaire moyen était à 3,5%, la baisse de loyer possible à ce titre, calculée au 1er août 2017, est de 19,35%. Ce pourcentage de baisse doit encore être corrigé de l’inflation au cours de cette période. Or il s’agit d’une variation de 0,04%, soit des poussières. La baisse calculée sur l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire et de l’inflation est donc de 19,31%. Pour un loyer mensuel de 1500 francs, cela correspond à une baisse de 289.50 francs par mois ou de 3474 francs par année.
  • Si votre loyer a été fixé encore avant, par exemple le 1er juillet 2000, et que vous habitez à Genève, la variation du taux hypothécaire de référence est encore plus importante. Le taux était de 4,5%. La baisse du taux hypothécaire de référence à 1,5% vous donne droit à 24,81% de baisse de loyer. Si l’on tient compte de l’inflation, c’est une baisse de loyer de 21,92% à laquelle vous avez droit. Pour un loyer familial mensuel de 2000 francs, c’est une économie de 438.40 francs par mois ou de 5260.80 francs par année qui peut être réalisée.
  • Et si le loyer a été fixé plus récemment, par exemple le 1er juin 2015, l’évolution des deux mêmes facteurs permet de réclamer une baisse mensuelle de 91.83 francs sur un loyer de 1600 francs par mois. C’est tout de même une économie de 1101.96 francs par an.

Vous pouvez calculer la baisse de loyer à laquelle vous avez droit en utilisant le calculateur sur le site de l’ASLOCA à l’adresse suivante: www.asloca.ch/calculateur-de-loyer

Si vous hésitez à demander une baisse, rappelez-vous que ces économies se répètent chaque année dès la baisse obtenue. Ainsi, une économie de loyer de 2000 francs par an, c’est à coup sûr une économie prévisible de 6000 francs pour les trois prochains années, au cours desquelles le taux de référence devrait rester stable selon toute les études.

N’oubliez pas que les baisses de loyer auxquelles vous avez droit permettent d’améliorer la qualité de votre vie. Vous pouvez affecter ces importantes économies à la santé de votre famille, à vos loisirs, à votre formation ou à celles de vos enfants. Mille bons usages de sommes qui vous filent sous le nez et restent dans les poches des bailleurs si vous ne réclamez pas votre baisse de loyer.

Selon les banques, les loyers devraient être 40% meilleur marché. Des milliers de locataires ont déjà sollicité des baisses de loyer dans le cadre de la campagne de l’ASLOCA lancée en juin de cette année. Faites-le donc vous aussi! Que votre loyer vous paraisse bas ou non, vous avez le droit de demander une baisse. Cette demande est légitime. Elle ne vous expose pas à des sanctions de votre bailleur ou de votre régie. Au contraire, une demande par pli recommandé vous protège contre toute résiliation mieux que si vous restiez tranquille dans votre appartement sans agir.

Sachez aussi qu’en sollicitant une baisse de votre loyer vous agissez pour le bien de tous les locataires. Vous contribuez à faire baisser le niveau général des loyers. C’est fondamental pour les nouveaux locataires qui contestent le loyer initial abusif fondé sur le marché ou, comme disent pudiquement les bailleurs afin d’embobiner les locataires, «fondé sur les loyers du quartier ou de la localité».

Pour solliciter par pli recommandé la baisse de loyer, envoyez la lettre type ci-après (lire encadré) ou éditez sur le site de l’ASLOCA www.asloca.ch votre lettre personnalisée. Votre régie ou votre bailleur doit se déterminer dans les 30 jours. Comment réagir à l’absence de réponse du bailleur ou lors d’une réponse avec refus ou acceptation partielle de votre demande?

Si votre gérance ne répond pas: vous devez saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers compétente d’une demande de baisse au plus tard dans un délai de 60 jours calculés à partir de la date de l’envoi de votre lettre à votre bailleur ou régie. L’ASLOCA peut vous assister dans cette démarche.

Si votre gérance vous répond après le délai de 30 jours mais refuse votre demande ou l’accepte partiellement: comme dans le cas précédent, vous devez saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers d’une demande de baisse au plus tard dans un délai de 60 jours calculés à partir de la date de l’envoi de votre lettre à votre bailleur.

Si votre gérance vous répond en respectant le délai de 30 jours mais dilatoirement, vous demande un délai pour se déterminer ou vous demande de reformuler la demande en temps opportun: c’est équivalent à un refus. Ne vous laissez pas embobiner par des arguties comme «le propriétaire a besoin de temps de réflexion» ou «la demande est formulée trop tôt», etc. Si vous ne saisissez pas l’autorité de conciliation dans les 30 jours dès réception de la réponse dilatoire, vous raterez l’échéance de baisse et perdrez une année d’économies.

Si votre gérance vous répond en respectant le délai de 30 jours mais accepte seulement partiellement votre demande: cette réduction peut être motivée par des coûts d’entretien plus importants ou par des travaux d’amélioration ou de rénovation de l’objet locatif. Parfois, c’est justifié, mais le plus souvent les bailleurs exagèrent la compensation.

Le mieux est de consulter l’ASLOCA pour vérifier si la la baisse de loyer est fondée. Si vous n’avez pas le temps de consulter nos services, alors saisissez l’autorité de conciliation, qui fera la part des choses. Elle le fera encore mieux si vous êtes assisté par l’ASLOCA!

Carlo Sommaruga
Président de l’ASLOCA Suisse


DOSSIER – Sécurité incendie: En Suisse, les isolants combustibles échappent-ils au contrôle?

Le matériau isolant mis en cause dans l’incendie de la Grenfell Tower, à Londres, est aussi utilisé dans les constructions suisses, excepté dans les bâtiments de plus de 30 mètres. Malgré une réglementation stricte, des experts mettent en garde contre le risque de se doter d’isolants non conformes lorsqu’on construit bon marché.

Il est facile à manier et résiste au froid. Surtout, il n’est pas cher. Le polyéthylène, un matériau combustible à 350 degrés, utilisé dans les revêtements extérieurs de la Grenfell Tower, a permis au feu de se propager rapidement dans la tour londonienne, le 14 juin dernier, provoquant la mort d’au moins 79 personnes. Le polyéthylène était enchâssé entre deux couches d’aluminium, un montage non conforme aux normes anti-incendie.

Les yeux se tournent alors vers ce polymère de synthèse, issu de la pétrochimie et prisé dans  la construction, au Royaume-Uni mais également en Suisse. Dans son édition du 26 juin,  le quotidien 24 heures affirme: «Ce matériau est aussi utilisé chez nous, mais pas dans les tours.» Le quotidien vaudois mène l’enquête et écarte pour sa part tout risque que l’enfer de la Grenfell puisse se produire dans une tour suisse.

Dans les immeubles de plus de 30 mètres, les normes légales prohibent en effet l’utilisation du polyéthylène, ainsi que du polyuréthane ou du polystyrène. Les hôpitaux et les EMS sont également soumis à cette interdiction, entrée en vigueur en 2003, avant la construction de la Prime Tower à Zurich (126 m) en 2011, ou de la Roche Tower à Bâle (154 m) en 2015. Mais bien après les tours du Lignon (91 m), à Genève, qui ont vu le jour dans les années 1960.

L’étape-clé de la rénovation

À l’époque, la «sécurité incendie» en était à ses balbutiements. L’industrie des polymères de synthèse heureusement aussi. Largement disponible sur le marché, la laine de verre, un isolant indigène doté d’une très bonne résistance au feu (jusqu’à six heures), a tout naturellement été adoptée pour revêtir la façade des tours. «L’isolation des façades des bâtiments du Lignon, de type laine de verre, demeure incombustible », assure aujourd’hui le Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE), garant de la sécurité incendie dans le canton de Genève. «Le sol des  coursives est lui aussi entièrement recouvert de matériaux incombustibles », ajoutent ses services.

En cours de réalisation, la rénovation des façades des immeubles du Lignon a été autorisée en 2011. «Il s’agit à notre connaissance de la première rénovation importante sur ces bâtiments», poursuit le DALE, en soulignant que «la police du feu, par le biais de la compagnie de sapeurs-pompiers de la commune de Vernier, effectue un contrôle tous les six ans des colonnes sèches des tours, à l’avenue du Lignon 1 à 9».

Soumises à une réglementation stricte en matière de prévention incendie, les tours bâties après 2003 semblent à l’abri d’un scénario à la Grenfell. Mais qu’en est-il des plus anciennes? En Suisse, on en compte principalement cinq:  l’immeuble Bel-Air Métropole à Lausanne (52 m, bâti en 1931), la tour Sulzer à Winterthour (100 m, érigée en 1966), le Lonza Hochhaus à Bâle (68 m, en 1962), le Lochergut à Zurich (62 m, en 1965) et le Kongresshaus à Bienne (55 m, en 1966).

Les experts consultés n’excluent pas un risque dans ces tours, car l’harmonisation des réglementations incendie en Suisse ne s’est faite que récemment. La directive sur l’«emploi des  matériaux de construction combustibles dans les bâtiments» date, par exemple, de 1976. Et elle «préconisait» simplement, sans effet contraignant, l’utilisation de matériaux incombustibles pour les bâtiments élevés (soit 24 m dans les cantons romands – aujourd’hui 30 m).

Sauf triche…

Si la plupart des concepteurs étaient conscients des risques, il est cependant possible que, en l’absence d’obligation de contrôle, des édifices ne soient pas conformes aux normes actuelles, même si, au vu de leur ancienneté, ceux de plus de 30 mètres ont subi au moins une rénovation (surtout pour des raisons énergétiques). C’est pourquoi des matériaux incombustibles sont obligatoires pour les nouveaux bâtiments élevés, et le remplacement d’anciens matériaux non conformes une obligation légale en cas de réfection. «Sauf triche, aucun polymère de synthèse du type polyéthylène, donc combustible, ne devrait se retrouver logé dans les tours d’habitation suisses rénovées», considère Eric Tonicello, fondateur du bureau lausannois ISI Ingénierie et Sécurité incendie. Autrement dit, si on démantelait, aujourd’hui, les tours suisses, on trouverait des matériaux isolants parfaitement incombustibles, la laine de verre, de roche ou à base de pierre, le béton, les dérivés du plâtre, ou l’acier… mais aussi des produits plus ou moins combustibles.

En revanche, pour les édifices de moins de 30 mètres, les isolants combustibles peuvent, ou ont pu, être utilisés sans restriction. Combien d’immeubles seraient-ils concernés? Théoriquement, tous les édifices âgés de plus de dix ans, relevait 24 heures en juin dernier: «Au-delà des normes actuelles, la question de la résistance au feu demeure entière pour les bâtiments de plus d’une dizaine d’années et pour ceux qui ont été bricolés ou rénovés par des amateurs.»

En Suisse, les isolants combustibles échapperaient- ils au contrôle? Titulaire du bureau genevois JCL Conseils, expert en prévention incendie, Jean-Charles Lamonato secoue la tête: «La seule possibilité de le savoir avec certitude, c’est de passer en revue tous les édifices où ces matériaux auraient pu être utilités.» Mission pratiquement impossible.

Si les normes AEAI, régissant la prévention et la protection incendie, sont aujourd’hui juridiquement contraignantes pour tous les cantons (lire en page 9), des lacunes sont toujours possibles. C’est pourquoi «au fil des ans,elles ont été durcies», rappelle l’expert genevois Jean-Charles Lamonato. Pour les édifices entre 11 et 30 mètres, «des bandes coupe-feu de 20 centimètres entre chaque étage doivent par exemple être posées en cas d’utilisation d’une isolation thermique combustible», ajoute-t-il.

Reste que, jusqu’au 1er janvier 2015, aucune expertise anti-incendie n’était imposée sur les chantiers. Ce n’est qu’à partir de cette date que des spécialistes et experts en protection incendie doivent être associés à la planification et à l’exécution des travaux.

Pression financière sur les chantiers

Auparavant, selon le titulaire du bureau genevois JCL Conseils, sous la pression financière, la tentation a parfois pu être trop forte d’utiliser des isolants combustibles parce que moins chers. «Il fallait convaincre le maître d’ouvrage, lui faire comprendre que le risque était très élevé de céder à la pression financière, ou éventuellement compter sur son éthique professionnelle.» Désormais, «il devra répondre de ses actes devant la justice en cas d’incendie. Ses responsabilités sont clairement établies par l’AEAI».

Michel Richard, titulaire de bureau fribourgeois Richard Conseils & Associés SA, tempère. Selon lui, «peu d’isolants combustibles sont présents dans les immeubles en Suisse». Depuis plus de vingt ans, une autre pression, très forte, s’exerce sur les chantiers: elle est de nature sécuritaire. Et elle contrebalance la pression financière. Pour cet expert en prévention incendie, dans la construction suisse, depuis l’introduction des premières normes anti-incendie, la tendance est positive. «Il y a eu une grosse évolution, et dans le bon sens», assure-t-il. «On construit mieux aussi sur la base des mauvaises expériences survenues ailleurs.»

À ce stade, le drame de la tour Grenfell n’apprend pas grand-chose aux experts suisses anti-incendie. Aussi rudimentaire qu’imprudent, l’assemblage d’aluminium et de polyéthylène fait partie depuis longtemps des procédés à proscrire. Pour Michel Richard, le feu qui, en août, a embrasé la Torch Tower de Dubaï suscite davantage l’attention des professionnels. Ce gratte-ciel, l’un des plus hauts du monde, avait été ravagé en 2015 par un incendie. Les panneaux d’isolation extérieurs avaient été mis en cause. Dans les deux cas, aucune victime n’était à déplorer. Si, grâce aux équipes sur le terrain, les habitants ont été évacués, les solutions coupe-feu ont joué un rôle décisif. Ce sont celles-la qui méritent d’être importées.


«Les matériaux évoluent plus vite que les exigences légales»

Michel Richard, expert en prévention incendie à Givisiez (FR)

Les normes et les outils de prévention incendie ne cessent d’évoluer. Comment qualifiez-vous la situation en Suisse?

Michel Richard: Positivement, car nos bâtiments répondent toujours mieux aux normes. Les prescriptions s’étoffent, le métier d’expert en prévention incendie s’est professionnalisé et fait désormais partie intégrante des politiques anti-incendie. Surtout les matériaux évoluent plus vite que les exigences légales.

Quels sont les avantages les plus marquants de l’évolution des matériaux?

Ils dégagent moins de fumée et sont de moins en moins combustibles. Les matériaux naturels tels que la laine de verre ou de pierre permettent depuis longtemps une excellente résistance au feu. Mais les isolants expansés continuent aussi de gagner en efficacité.

Pourquoi continue-t-on alors à dénoncer l’utilisation d’installations non conformes?

Dans les chantiers, les décisions se prennent en tenant compte de l’ensemble des systèmes anti-incendie utilisés ou utilisables. Un exemple: si la «surpression», un procédé bloquant l’arrivée des fumées, n’est pas applicable à cause de la vétusté d’un édifice, alors on opte pour des installations de détection. Dans les constructions existantes, on analyse les situations de cas en cas et il est proposé une solution afin de prévenir un drame. L’autorité en valide la pertinence lors du permis de construire.


Pour en savoir plus: Les normes AEAI de protection incendie en Suisse

En Suisse, les prescriptions de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEAI), en vigueur depuis le 1er janvier 2015, ont été soumises en 2016 à une révision partielle. Les dernières adaptations sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017.

Elles visent à protéger les personnes, les animaux et les biens contre les dangers et les effets des incendies et des explosions. Elles sont juridiquement contraignantes pour tous les cantons. Le règlement de l’AEAI comprend des normes allant de la pose de systèmes de détection aux plans d’évacuation et de sauvetage, ainsi que la marche à suivre pour les organismes d’inspection (cette liste n’est pas exhaustive).

La version la plus ancienne de ces prescription a été adoptée en 2003. Selon les professionnels, l’avancée la plus remarquable a été effectuée en 2015, avec l’obligation d’intégrer des spécialistes et experts en prévention incendie dans les chantiers.

Les trois professionnels consultés par nos soins en Suisse romande (pages 6 à 8) indiquent dans cette nouvelle norme un progrès majeur. Pour Michel Richard, titulaire du bureau fribourgeois Richard Conseils & Solutions SA à Givisiez (interview en page 8), la présence d’un expert ne permet pas seulement d’assurer le respect des normes anti-incendie, mais également d’échafauder le meilleur rapport qualité- prix, où qualité rime avec sécurité.

«L’application des mesures de protection incendie, sous la responsabilité des fournisseurs, est suivie entre quatre yeux, l’installateur et l’expert en protection incendie, ce qui réduit presque à zéro la marge d’erreur. Dans les bâtiments anciens qui ne subissent pas de modifications, les exigences applicables sont celles du moment de la construction. Heureusement, la recherche d’amélioration thermique sur ces bâtiments permet aussi d’améliorer la prévention incendie par la même occasion», explique-t-il.

L’expert souligne également que «les fournisseurs suisses en matériaux de construction organisent aussi plus de formations à l’intention des planificateurs ». Et d’ajouter que «les architectes peuvent aussi aujourd’hui s’appuyer sur des personnes disposant d’un brevet fédéral de spécialiste en protection incendie AEAI ou d’expert en protection incendie AEAI». Il rappelle enfin que, «dans le but de regrouper les spécialistes et experts, ainsi que ceux qui sont déjà certifiés, afin de poursuivre des formations, une association, l’ARESPI, Association romande des experts et spécialistes en protection incendie, a été créé en 2014».

Pour les professionnels de la sécurité incendie, mais également pour le public intéressé, les normes de l’AEAI sont consultables à l’adresse suivante: www.praever.ch

Fabio Lo Verso
Journaliste
Genève

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Nos loyers

La Suisse ne fait jamais comme les autres. En matière de droit du bail non plus. Ainsi, chez nous, la protection des locataires en matière de loyer ou de résiliation n’est pas automatique. Elle ne relève pas d’un contrôle ou d’une surveillance de l’État, qui aurait la compétence de vérifier la validité d’une hausse de loyer ou d’une résiliation, de déterminer si celle-ci est conforme au droit et ainsi de n’autoriser que les hausses de loyer et les résiliations conformes à la loi. En Suisse, le contrôle et la surveillance des loyers n’ont prévalu au siècle passé que pendant les deux guerres mondiales, et les quelques années qui les ont suivies.
Au cours des années 1950 et 1960, le contrôle et la surveillance des loyers et des résiliations, mis en place pendant la Seconde Guerre mondiale, sont progressivement supprimés.
Finalement, le marché est totalement libéralisé. Toutefois, les conséquences sociales désastreuses ont conduit les autorités fédérales à prendre rapidement des mesures sous la forme de lutte contre les abus en matière locative, en limitant toutefois la portée de ces mesures uniquement au territoire des communes dans lesquelles sévit la pénurie.
Ce principe est inscrit dans la Constitution fédérale suite à son acceptation par 85% de la population en mars 1972.
Une deuxième votation populaire en 1985 permettra de modifier à nouveau la Constitution et de propager la lutte contre les abus dans le secteur locatif, qui s’étendra à l’ensemble du territoire dès le 1er juillet 1990.
Les locataires ne vivent donc plus depuis presque un demi-siècle sous un régime de contrôle ou de surveillance des loyers et des résiliations, mais sous le régime nettement moins efficace de lutte contre les abus. Par ce changement, l’État s’est totalement déchargé de toute responsabilité face aux abus commis sur le marché.
La responsabilité de la lutte repose entièrement sur les épaules des locataires, lesquels doivent agir individuellement pour contester le loyer initial et les hausses de loyer, pour solliciter les baisses de loyer en cas de baisse du taux hypothécaire ou encore pour s’opposer aux résiliations non conformes à la loi, voire demander une prolongation du bail. Même si agir individuellement est parfois difficile pour le locataire, car cela demande du temps et du courage, c’est le seul choix dont il dispose.
Il faut absolument saisir cette chance et cette responsabilité tout particulièrement aujourd’hui.
Le taux hypothécaire a baissé à un niveau jamais atteint à ce jour. Et les baisses de loyer que l’on peut obtenir en cours de bail ou à la conclusion du bail sont conséquentes.
Notre dossier vous rappelle toutes les subtilités pour agir (pages 4-5). Il faut encore savoir qu’actuellement, au Parlement fédéral, les représentants des bailleurs veulent réduire à tout prix les faibles droits des locataires. Après diverses tentatives de péjorer les modalités de vérification du loyer en cours de bail, actuellement, c’est la contestation du loyer initial qui est attaquée avec véhémence au sein des commissions juridiques des Chambres fédérales.
Notre réponse à cette dégradation historique, à ces attaques incessantes, c’est l’action. L’action individuelle pour demander les baisses de loyer auxquelles nous avons droit et l’action collective pour défendre, par pétitions et référendums, les modestes droits que le législateur a instaurés en faveur des locataires.

Carlo Sommaruga
Président de l’ASLOCA Suisse