SUISSE – Entretien des immeubles: Les concierges en voie de disparition?

Depuis une quinzaine d’années, des entreprises de nettoyage prennent la place des concierges, souvent au détriment des locataires. Phénomène.

Travailleurs d’appoint, les concierges comme les locataires les aiment dans les immeubles se font de plus en plus rares. «Il n’existe pas de chiffres exacts à ce sujet», explique Magali Gianella, administratrice de l’Association romande des concierges. Cependant, selon André Narbel, délégué à l’Association suisse des concierges, «on estime qu’il y aurait 6000 personnes en Suisse romande qui se prévalent du nom de concierge». Ne sont pas comptés dans ce nombre les concierges des hôtels dont la fonction diffère des concierges des immeubles. Ces derniers sont souvent au bénéfice d’une formation que l’on pourrait qualifier de «légère», voire totalement inexistante et les trois quarts, soit quelque 4500 à 4800 personnes, ne travaillent qu’à temps partiel en tant que concierges.

Les sociétés de nettoyage
Plate-forme entre le locataire et le propriétaire, la gérance n’est en général pas l’employeur du concierge. C’est ainsi au propriétaire d’assumer cette responsabilité et, par solution de facilité, de plus en plus optent pour une société de nettoyage. «Elles sont apparues il y a une quinzaine d’années», poursuit le spécialiste. Dans le but d’élargir leurs prestations, elles se sont présentées aux régies immobilières en assurant aux propriétaires des économies et un travail de professionnels. «Ce n’est pas tout à fait vrai, réplique celui qui en sait long sur la question. Les employés de ces sociétés ne sont pas plus formés qu’un concierge sans formation! Mais l’arrivée massive de ces petites sociétés nous a conduits, nous, association professionnelle, à une certaine réflexion concernant notamment l’image véhiculée par le concierge ainsi que son niveau de formation.» Il existe depuis 1998 un brevet fédéral de concierge. «Mais, précise André Narbel, au maximum 150 à 200 personnes en Suisse romande ont satisfait à ces exigences durant ces vingt dernières années.» Ce n’est pas énorme!

Les personnes au bénéfice d’un brevet sont souvent responsables de l’ensemble des bâtiments dans des communes, des hôpitaux ou des institutions. On peut dire que leur poste correspond à celui d’un gouvernant technique en plus de la gestion de la partie nettoyage. Ce qui signifie que la problématique de la formation du concierge de base restait entière d’autant plus que l’Office fédéral de la formation professionnel a longtemps hésité à mettre sur pied un CFC car on avait de la peine à imaginer qu’une régie allait confier à un jeune homme sortant d’apprentissage l’entretien d’un ou deux immeubles.

Enfin un CFC!
Il a fallu attendre 2010 pour que démarre enfin un CFC d’agent d’exploitation et on compte aujourd’hui 3000 jeunes en formation, dont 347 en Suisse romande. «Chez nous, il a fallu attendre l’ordonnance fédérale de 2007 pour que la formation en français se mette sur pied. Nous n’avions rien. Zéro expert pour les examens, zéro critère, zéro livre, zéro professeur connaissant les standards de la profession…» André Narbel s’est alors engagé avec d’autres collègues pour établir un programme qui tienne la route. «Les concierges ne sont pas en voie de disparition, s’insurge leur représentant. Au contraire. On fait tout pour leur donner de la substance, pour les rendre plus crédibles et surtout plus professionnels. Ils ne sont pas du tout protégés. Ils ne peuvent qu’accepter les contrats et les cahiers des charges qu’on leur impose, même si être concierge d’un immeuble au bord du lac n’a rien à voir avec la même fonction dans un immeuble à La Chaux-de-Fonds! Mais, avec une formation reconnue au niveau fédéral, ils peuvent s’affirmer et se retrouver dans une meilleure situation. Ce ne sont plus seulement des travailleurs d’appoint qui travaillent quelques heures par jour en dehors de leur vrai métier. Avec un CFC, ils peuvent revendiquer des postes à 100% et prendre la responsabilité de plusieurs immeubles.» Ce CFC peut d’ailleurs également être obtenu par des adultes déjà en activité.

L’arrivée des standards
Fini les «Ça va pas te prendre plus de trente secondes!» lâchés par un patron qui ne veut pas perdre son temps. Dorénavant, le métier de concierge possède des standards. «Et comme dans un menu, explique celui qui s’est beaucoup investi dans ce domaine, on peut choisir si on veut trois desserts ou seulement une entrée. En d’autres mots, si l’on veut nettoyer une cage d’escalier avec une brosse à dents, on peut savoir que ça va prendre un certain temps et que ça prendra dix fois moins de temps avec un balai adéquat.»

L’arrivée dans le métier de ces standards a littéralement révolutionné le travail en soi tout en valorisant la fonction. «Nous voulions réussir à comparer le prix d’une prestation externe avec celle du concierge qui vit sur place. Nous voulions aussi montrer comment une société externe monte les coûts tout en rognant sur les heures et en payant le moins possible ses employés pour générer un maximum de bénéfice. Nous voulions enfin trouver un dénominateur commun pour que l’on sache ce que l’on commande et combien ça va nous coûter. C’est aujourd’hui possible. Nous avons trouvé ce que nous cherchions en Finlande.» Là-bas, plus de 40 000 prestations aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des bâtiments ont été validées sur le terrain par ceux qui font le travail. Et ces documents sont utilisés depuis une vingtaine d’années. «On peut ainsi décider que les feuilles mortes du gommier devant l’entrée sont balayées dans le quart d’heure où elles sont tombées et que cela a un coût. On peut aussi choisir si on veut que la neige soit raclée devant l’immeuble ou si on fait en sorte d’en laisser toujours 5 centimètres, etc.»

En plus de valoriser le métier, l’Association romande des concierges cherche à mettre sur pied d’égalité un concierge à temps partiel avec un concierge à plein temps. Cela réduit la précarité de l’emploi et récompense les personnes qui ont fait un effort pour satisfaire à une exigence professionnelle. «On ne peut pas décréter être crédible, il faut pouvoir le montrer», soutient André Narbel.

Sur cette lancée, une attestation de formation professionnelle d’employé d’exploitation (AFP) va être lancée en Suisse romande. Elle concerne les personnes chargée essentiellement de travaux répétitifs, comme le nettoyage ou le balayage. Elles auront dorénavant, elles aussi, une reconnaissance professionnelle et pourront acquérir des connaissances et des méthodes qui pourront grandement leur faciliter la vie en leur apprenant à connaître les processus d’utilisation d’outils spécifiques.

Clin d’oeil du côté des locataires
Engagé convaincu depuis de nombreuses années, André Narbel encourage les locataires à se sentir concernés par leur immeuble et, pourquoi pas, à proposer à leur gérance de s’investir et de se faire rémunérer pour le travail accompli en fonction du temps alloué. Avis aux amateurs.
Claude Chessex: «Je suis clairement pour le concierge»
Membre du comité de l’USPI Vaud (Union suisse des professionnels de l’immobilier) et directeur de la Régie Braun SA à Lausanne, Claude Chessex préfère gérer un immeuble entretenu par un concierge plutôt que par une entreprise de nettoyage externe. Interview.

A votre avis, quelle est aujourd’hui la part occupée par les sociétés de nettoyage?
Claude Chessex. Je dirais 1015%, mais ce taux est en augmentation.

Pourquoi cette tendance aux sociétés de nettoyage?
Tout le monde préférerait avoir des concierges sur place. Si la tendance aujourd’hui va plutôt dans le sens des entreprises de nettoyage, cela provient plus des problèmes que l’on rencontre sur le terrain que d’une volonté de notre part, les régies immobilières, d’y avoir recours.

Dites-nous-en plus…
Nous avons énormément de difficultés à trouver des candidats valables. Peu de gens veulent de nos jours s’investir dans une telle fonction, d’autant plus lorsqu’il s’agit de ne travailler que quelques heures par semaine. La plupart des personnes qui se manifestent sont plus intéressées par l’appartement que par l’activité qui y est liée. Ils prennent le poste par défaut. Il y a aussi la question du temps consacré. Comment un couple qui travaille à 100% chacun de son côté loin de son domicile peut-il avoir encore de la disponibilité pour s’occuper de l’entretien d’un immeuble?

Le choix de prendre une société externe s’impose donc de plus en plus?
Par dépit, c’est certain. Si on ne trouve pas la personne adéquate, il faut bien tout de même assurer le service. Et puis, avec une société extérieure, le coût de l’entretien de l’immeuble est plus facilement intégré au budget car taire a une meilleure vue de ses charges sans avoir à prendre la charge administrative d’avoir un employé. Certains propriétaires rechignent à prendre cette responsabilité. Et puis le droit du travail est un domaine complexe qui nécessite une gestion bien rodée, il faut ouvrir un compte AVS, payer le 2e pilier, calculer les charges sociales, payer les assurances accidents, perte de gain. Assurer un salaire, le remplacement durant les vacances, etc. Cela peut s’avérer lourd.

Qu’est-ce qui ferait pencher un propriétaire en faveur d’un concierge?
Le service aux locataires. Avoir une personne de contact qui vous accueille et peut vous rendre service sans devoir téléphoner à la gérance simplifie la vie au quotidien d’un locatif. De plus, la personne vit sur place, elle se sent concernée par l’atmosphère qui y règne et peut agir rapidement pour résoudre toutes sortes de problèmes. Ce sera, par exemple, elle qui ira déblayer la neige à 6 heures du matin ou rentrer les containers à ordures dès que le camion de la voirie aura passé. Une société de nettoyage ne peut pas remplir ce genre d’activités. Ses employés se présentent dans les immeubles de telle heure à telle heure avec un cahier des charges très précis sans plus. Ils ne sont même pas censés parler avec un locataire.

Vous êtes plutôt concierge ou société de nettoyage?
Clairement pour le concierge. Peut-être que payer une société de nettoyage semble dans un premier temps une solution idéale, mais sur le long terme, on le sait aujourd’hui, à cahier des charges identique, cela revient plus cher car pour remplir le rôle du concierge dans les règles de l’art, en assurant notamment un rôle de surveillance et de contact social, un passage dans un immeuble deux fois par semaine est insuffisant.

Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
Droit au Logement

SUISSE – Entretient des immeubles: Témoignages d’Olivier, chef de famille

«Le locataire devient son propre concierge!»
«Je n’ai pas trouvé accueillante notre arrivée dans cet appartement il y a deux mois. La sonnette avait explosé, il y avait des fils qui pendouillaient et les restes d’un pétard dans la boîte à lait. J’ai dû tout nettoyer et téléphoner à la gérance pour obtenir un bon pour la sonnette. Pour chaque petite chose, il faut demander à la gérance. Et ce n’est pas toujours facile de les joindre.» Dégustant son thé vert dans le seul endroit du nouvel appartement familial où il pensait se sentir à l’aise, Olivier a la mine amer. «J’avais à peine fixé le tableau au mur de notre coin salle à manger lorsque j’ai réalisé qu’il y avait un bruit sourd et continu juste devant la fenêtre. La chaudière. Une bouche d’aération donne directement sur l’endroit où nous sommes à table. Parfois on ne s’entend plus. C’est désagréable. S’il y avait eu un concierge, c’est sûr, je serai allé lui parler après la visite avec la gérance et il aurait su attirer mon attention sur ce gros défaut. Sans oublier que par cette bouche d’aération passe également le bruit de la machine à laver. Dans cette maison, on peut la faire fonctionner 24 heures sur 24. Même à 3 heures du matin si on le souhaite, personne ne va oser rien dire et à qui pourrait-on se plaindre ? Le plus cocasse, c’est qu’il existe un planning pour la buanderie. Mais il est tellement mal fait – on nous a attribué la journée du samedi (!) – que j’ai préféré investir dans une machine à laver. Rien ne fonctionne bien. On sent une forme de laisser aller où le locataire doit tout prendre en charge.»

Un jour Olivier aperçoit un homme qui distribue des amendes sur les places visiteurs de son immeuble. Il sort pour aller le saluer et se souvient: «Ça m’a fait un choc, j’ai réalisé à ce moment-là que c’était vraiment un chef d’entreprise avec le natel collé à l’oreille lorsqu’il m’a tendu la main. J’ai tout de même attendu un moment pour me présenter, mais ça n’avait pas l’air de l’intéresser. Il m’a dit bonjour d’un air distrait. Il ne m’a même pas demandé si j’étais bien installé, il a juste continué à poser ses amendes sur les pare-brises. C’était juste hallucinant d’observer sa manière de faire. Il ne prenait même pas le temps de savoir s’il s’agissait de vrais visiteurs ou pas. Sympa. Un ami vient vous visiter et repart avec une amende et ce sera de nouveau au locataire de justifier auprès de ce chef d’entreprise qu’il s’agissait bien d’une visite. Nous sommes au rez-de-chaussée avec jardin. Du côté des chambres à coucher il y a une haie qui déborde sur le passage qui mène à la porte de l’immeuble. C’est du domaine public, mais sans la présence d’un concierge, c’est au locataire de tailler la haie, évidemment. Personne ne m’a non plus demandé mon nom pour commander une plaquette pour la boîte aux lettres. J’ai bien compris que c’était à moi de le faire. On a le sentiment de n’avoir plus d’interlocuteur, de vivre dans un no man’s land. Un concierge connaît la gérance, il connaît l’immeuble, les fournisseurs. Tout se fait facilement. Pour moi, le concierge est indispensable au bon fonctionnement d’un immeuble locatif, du point de vue technique, mais aussi sur le plan humain. Il assure une certaine cohésion. Philosophe, Olivier reste pensif et se demande si cela ne pourrait pas être un mal pour un bien finalement. Dans sa situation, il a bien fallu se rapprocher des autres locataires et ça c’est plutôt une bonne chose.

Propos recueillis par:
Claire-Lise Genoud

SUISSE – Vos droits – Procédure de conciliation: Dureté excessive du code de procédure civile

L’exigence du nouveau Code de procédure civile suisse de comparaître en personne aux audiences de conciliation paraît excessive pour les locataires. Analyse.

Depuis le 1er janvier 2011, toutes les procédures sont régies par le Code de procédure civile suisse (CPC), et non plus par les différentes lois de procédure civile cantonale. La règle est que les parties comparaissent en personne aux audiences de conciliation: si le demandeur ne comparaît pas, l’affaire est rayée du rôle. Cette règle est interprétée avec une dureté excessive pour les locataires.

Graves conséquences pour le locataire
Selon l’article 204 du CPC, les parties doivent comparaître en personne à l’audience de conciliation. Selon l’article 206, en cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée, la procédure devient sans objet et l’affaire est rayée du rôle. Cette disposition a des conséquences extrêmement graves pour le locataire, car nombre de droits (cf. la liste ci-dessous) se périment après trente jours seulement, ce qui est sans aucun équivalent dans tout le droit suisse:

  1. Le droit de contester le loyer initial (article 270 CO)
  2. Le droit de demander une baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO)
  3. Le droit de contester une augmentation de loyer ou une autre modification unilatérale du contrat (art. 270b al. 1 CO)
  4. Le droit de contester un congé (article 273 al. 1 CO)
  5. Le droit de demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 CO)
  6. Le devoir de valider une consignation de loyer (art. 259h, al. 1 CO) pour avoir le droit de continuer à consigner le loyer

Tous ces droits sont irrémédiablement perdus si la requête est rayée du rôle vu l’absence du locataire à l’audience de conciliation. Il n’est en effet plus possible de déposer une nouvelle requête dans le délai.

Rares dispenses
Est toutefois dispensée de comparaître personnellement et peut se faire représenter la personne qui a son domicile en dehors du canton ou à l’étranger (cela ne peut évidemment pas concerner le locataire d’un logement!) ou la personne empêchée de comparaître pour cause de maladie, d’âge ou en raison d’autres justes motifs (204 al. 3 CPC).

Même exigence pour chaque colocataire
Ces exceptions sont assez restrictives, ce d’autant plus que la jurisprudence a une fâcheuse tendance à considérer que, lorsque plusieurs personnes sont colocataires, elles doivent toutes (!) se présenter à l’audience de conciliation, comme si l’une ne pouvait pas valablement représenter les autres.

Idem pour les couples
Dans le cadre d’un couple par exemple, l’époux pourrait parfaitement représenter sa femme lors de l’audience de la Commission de conciliation, ce d’autant plus que la requête aura préalablement été signée par les deux époux. Exiger que mari et femme se présentent personnellement à l’audience de conciliation est parfaitement exagéré: il est en effet déjà assez difficile de se libérer de ses obligations familiales ou professionnelles pour se présenter à une audience de conciliation.

Cela étant, il arrive que les juges fassent preuve de jugeote et considèrent par exemple qu’une société est valablement représentée par son sous-directeur au bénéfice d’une signature collective à deux et par l’avocat de la société muni d’une procuration de l’administrateur possédant la signature individuelle.

Le Tribunal cantonal vaudois a considéré «qu’il convient d’adopter une position souple et d’admettre qu’à partir du moment où la signature d’un éventuel accord à l’audience de conciliation est possible séance tenante, avec un engagement valable et complet de la société, cela suffit pour considérer que la conciliation peut être tentée et comporte toutes les chances d’aboutir, de sorte que la ratio legis de l’article 204 CPC est respectée» (arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois du 31 mai 2012).

Jamais gagné d’avance
Mais, attention, il ne suffit pas que l’autorité de conciliation délivre l’autorisation de procéder au sens de l’article 209 CPC (à savoir la faculté pour le demandeur de poursuivre l’affaire devant le tribunal) pour que la question soit définitivement réglée. Certains quérulents sont allés jusque devant le Tribunal fédéral pour qu’il soit constaté que le demandeur n’était pas valablement représenté lors de l’audience de conciliation et que la procédure devait être rayée du rôle! (arrêt 4A_387/2013, qui ne concernait toutefois pas une procédure de bail puisque le demandeur réclamait 1 325 000 francs. Lors de l’audience de conciliation, la société demanderesse était représentée par l’un de ses collaborateurs dont la procuration n’était signée que par un administrateur qui ne disposait que de la signature collective à deux).

Pas d’assouplissement au niveau cantonal
Les cantons n’ont malheureusement pas la possibilité d’assouplir les règles du Code de procédure civile, comme l’a rappelé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 25 juin 2013 annulant une loi genevoise donnant la possibilité à la Commission de conciliation de convoquer une nouvelle audience en cas de défaut du demandeur (arrêt 4C_1/2013).

Le Tribunal fédéral, qui ne peut pas revoir les lois fédérales, a considéré que l’obligation de comparution personnelle est «une exigence proportionnée, répondant à un intérêt public». Allant plus loin, le Tribunal fédéral a même estimé qu’il y avait «des motifs de traiter différemment le locataire et le bailleur: en règle générale, seul le gérant de l’immeuble a eu affaire aux locataires, il connaît mieux les circonstances du litige que le bailleur, si bien qu’il est raisonnable que le gérant et les locataires discutent d’un arrangement en séance de conciliation».

Dans ces circonstances, pourquoi exiger que tous les colocataires, même ceux qui n’ont jamais discuté avec le gérant de l’immeuble, comparaissent à l’audience? Un seul représentant des locataires n’est-il pas suffisant pour discuter avec le gérant?

De plus, on assiste, en tout cas à Genève, à la tendance que les régies fassent de plus en plus appel à des juristes «maison», de sorte qu’à l’audience de conciliation, ce n’est pas le gérant de l’immeuble qui se présente, mais ledit juriste qui n’a, par hypothèse, jamais mis les pieds dans l’appartement du locataire. Jusqu’à présent, les autorités de conciliation genevoise n’ont rien trouvé à redire à cette situation.

Seul le législateur fédéral peut trancher
Toujours dans le même arrêt du 25 juin 2013, le Tribunal fédéral a refusé de se pencher sur la question de savoir si cette réglementation était satisfaisante ou si elle consacrait une solution trop rigoureuse pour le locataire, car il s’agit d’une question de politique législative qu’il n’appartient pas au Tribunal fédéral de trancher, mais bien au législateur fédéral.

Le Tribunal fédéral relevait qu’à l’époque l’Assemblée fédérale était saisie d’une initiative parlementaire déposée par un député genevois, soit Mauro Poggia, demandant uniquement que, lorsqu’une partie n’est pas présente mais est représentée par un mandataire professionnellement qualifié, l’autorité de conciliation peut convoquer une nouvelle audience et exiger la comparution personnelle de la partie défaillante plutôt que de rayer l’affaire du rôle.

Cette modeste modification législative a par la suite malheureusement été refusée par le Conseil d’Etat puis par une majorité du Conseil national le 4 mars 2014.

Une possibilité de modifier le CPC est donc impossible au Parlement fédéral.

Ne reste qu’une initiative populaire … ou une application intelligente du CPC, conforme à la Convention européenne des droits de l’homme, celle-ci stipulant notamment que chacun a droit à un procès équitable, ce qui n’est pas le cas si l’on perd irrémédiablement ses droits pour une simple absence à une audience de conciliation.

François Zutter
Avocat répondant
Asloca Genève

SUISSE – Conflit Israelo-Palestinien: Le logement au coeur du conflit

Malgré le cessez-le-feu, le conflit israélopalestinien se poursuit sous des formes moins visibles. Le logement est notamment le théâtre d’une lutte permanente.

Plus de 100 000 Gazaouis ont perdu leur maison dans les dernières attaques israéliennes. Mais, à côté de ces terribles destructions, d’autres mécanismes plus insidieux menacent aussi le droit au logement des Palestiniens.

Interdiction de construire
Dans de larges parties de la Cisjordanie, la population palestinienne manque cruellement de logements. Les terrains libres ne manquent pas, parfois même autour des villages surpeuplés. Mais 60% de la Cisjordanie, dont l’immense majorité des terres constructibles, sont sous contrôle israélien (zone C). Or y obtenir un permis de construire est quasi impossible pour les Palestiniens – plus de 90% des demandes sont rejetées –, lorsque la construction ne leur est pas d’entrée de jeu interdite, pour divers motifs: zone d’exercice militaire, «terre d’Etat», réserve naturelle, proximité de colonies juives, etc. C’est par exemple le cas de 85% de la vallée du Jourdain, où se trouvent pourtant les principales réserves de terres palestiniennes.

Dans l’impossibilité d’obtenir un permis, des milliers de Palestiniens construisent sans autorisation, malgré les risques. Entre 2004 et 2014, plus de 1000 maisons bâties sans permis ont été détruites à Jérusalem-Est et en Cisjordanie, selon B’Tselem. Des milliers d’autres foyers ont reçu un ordre de démolition.

En Israël même, dans le Negev, les autorités refusent de reconnaître des villages entiers de Bédouins. Regroupant 90 000 personnes établies là depuis des décennies, ces communautés ont été «oubliées» des plans des années 1960. Elles subissent depuis des destructions à répétition et n’ont pas accès à l’eau ni à l’électricité.

A l’inverse, les colonies israéliennes bénéficient, elles, de vastes terrains et d’infrastructures modernes et l’administration ferme les yeux sur leurs maisons sans permis. Derrière l’argument de planification territoriale se cache ainsi une lutte pour le contrôle du territoire, dont la manifestation la plus voyante reste la colonisation.

Grignotage par la colonisation
A Jérusalem-Est par exemple, les Palestiniens se heurtent non seulement au refus de permis de construire, mais aussi à l’accaparement par les colons. Le cas de Silwan, banlieue arabe de Jérusalem-Est, est révélateur de l’implication des autorités israéliennes dans ces transferts de propriété. En plus de l’illégalité des constructions, un autre prétexte est utilisé par des organisations de colons juifs comme Elad pour expulser des familles palestiniennes et accaparer leurs demeures: la loi sur la propriété des absents, qui permet d’exproprier quelqu’un qui était absent en 1948 (1967 pour Jérusalem-Est). De manière discriminatoire, cette loi qui visait à éviter le retour des réfugiés ne s’applique pas aux Juifs, qui peuvent au contraire revendiquer une terre au motif qu’elle était propriété juive avant 1948. Les colonies ne se cantonnent en effet plus aux zones inhabitées, mais prennent pied au coeur des villes palestiniennes, comme à Hebron. L’important dispositif de sécurité qui les entoure, la ségrégation violemment imposée par l’armée et les attaques des colons ont poussé les Palestiniens hors de la vieille ville, transformée en cité fantôme. 42% des appartements et 77% des commerces ont ainsi été abandonnés selon B’Tselem.

La guerre via le logement
Au-delà des argumentations spécifiques à chaque cas, l’enjeu est le même: la prise de contrôle du territoire par une stratégie du fait accompli, qui justifie ensuite l’annexion au-delà des frontières internationalement reconnues de 1967. Côté palestinien également, la pierre sert d’instrument de lutte. Ainsi, les membres du Hebron Rehabilitation Committee rénovent les maisons de la vieille ville, afin d’affirmer son caractère palestinien et barrer la route aux colons.

Résistances communes
Face à cette «guerre du logement», des citoyens israéliens et palestiniens se mobilisent ensemble. Ainsi, dans les quartiers jérusalémites de Sheikh Jarrah et de Silwan, un mouvement non violent rassemblant Juifs et Arabes tente d’empêcher l’expulsion de Palestiniens par des colons. Des ONG israéliennes comme B’Tselem, ICAHD ou Tru’ah dénoncent aussi ces violations du droit au logement, pour que la paix reste possible.

Pour en savoir plus:

www.btselem.org,
www.icahd.org, www.truah.org

C. Grandjean-Jornod
Membre
Asloca

SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordable: Transparence du loyer à la conclusion du bail: un minimum indispensable

Carlo Sommaruga, vice-président ASLOCA Suisse

L’usage d’une formule officielle de fixation de loyer à la conclusion du bail est une mesure simple, non bureaucratique, qui assure la transparence sans générer de coûts supplémentaires. C’est une mesure déjà largement expérimentée, qui renforce la confiance entre les parties au contrat de bail et contribue à la lutte contre les abus. Pour l’ASLOCA, la proposition du Conseil fédéral d’étendre l’usage de la formule officielle à l’ensemble de la Suisse est un des éléments qui permettent de garantir des loyers abordables pour tous. Elle reste toutefois en deçà de l’exigence de blocage des loyers, là où sévit une pénurie durable de logement.

Avec l’entrée en vigueur du droit du bail actuel le 1er juillet 1990, soit il y a bientôt 25 ans, le législateur a reconnu le déséquilibre entre les parties contractuelles à la signature du contrat de bail. Pour compenser cela, il a inscrit dans le Code des obligations des mesures afin de protéger les locataires contre les abus en matière de loyers et de résiliations du bail.

Ainsi, en cours de bail, pour toute modification du loyer ou des charges, le bailleur doit utiliser une formule officielle qui précise le montant de la modification, sa date d’entrée en vigueur, la motivation précise de cette modification, les droits du locataire, le délai pour agir et les coordonnées des autorités de conciliation. Le locataire est ainsi informé de la situation et peut – s’il estime qu’une majoration est indue ou qu’une baisse de loyer est insuffisante – saisir l’autorité de conciliation compétente dans les délais.

Toujours depuis le 1er juillet 1990, le législateur autorise les cantons dans lesquels sévit la pénurie à introduire cette formule officielle de fixation de loyer aussi à la conclusion du bail. Cette formule, remise au plus tard à la signature du bail, permet de contester les loyers initiaux abusifs.

L’ASLOCA s’est immédiatement engagée pour obtenir dans les cantons où sévit la pénurie l’introduction de la formule à la conclusion du bail. Aujourd’hui ce sont 6 cantons qui ont introduit la formule officielle (GE, VD, FR, NE, ZG et récemment et en dernier lieu ZH).

Les statistiques des deux dernières décennies montrent :

  • que le niveau général des loyers en Suisse augmente beaucoup plus vite que l’indice suisse des prix à la consommation ;
  • que cette hausse générale des loyers est en contradiction avec
  • la réduction constante du taux hypothécaire de référence à un plancher historique (2% aujourd’hui) et
  • l’obligation légale de baisses des loyers que cette réduction du taux hypothécaire de référence devrait entraîner. L’élément déterminant de cette augmentation, bien supérieure à l’inflation, résulte clairement de l’augmentation des loyers à la conclusion du bail.

A la suite des interventions politiques de l’ASLOCA sur la nécessité de garantir des logements à loyers abordables, le Groupe de dialogue sur le logement entre villes, cantons et Confédération, instauré en 2013 par le Conseil fédéral, a recommandé notamment d’étendre l’usage de la formule officielle, pour contribuer à réduire la pression sur les loyers par la transparence. La mise en consultation par le Conseil fédéral jusqu’à fin septembre 2014 de la modification du Code des obligations met en oeuvre cette recommandation et se justifie parfaitement.

L’usage d’une formule officielle est connu par les bailleurs en cours de bail. C’est une mesure simple. Elle ne génère aucune bureaucratie. Elle n’est aucunement coûteuse. Elle prévient des hausses abusives et surtout établit une relation de confiance entre bailleur et locataire. Ainsi, alors que le canton de Genève compte en 2013 près de 25’000 déménagements par année et celui de Vaud un peu plus de 45’000, les commissions de conciliation n’ont été saisies que 195 fois à Genève et 228 fois sur Vaud en matière de loyer initial. Ce sont donc bien les abus qui sont contestés.

Quoiqu’il en soit, il s’agit d’une mesure très peu incisive dans la liberté contractuelle avec un effet indéniable, mais bien plus limité que le blocage ou la limitation des hausses de loyers à la conclusion du bail qu’exige l’ASLOCA là où sévit de manière durable la pénurie.

SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordables: Pourquoi une campagne?

Marina Carobbio, présidente ASLOCA Suisse

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) lance une campagne, pour faire aboutir les mesures de politique du logement que le gouvernement suisse a annoncé en début d’année.

En effet, donnant suite aux recommandations du groupe de dialogue avec les villes et les cantons, le Conseil fédéral a déclaré le 15 janvier vouloir étudier plusieurs mesures en faveur du logement. Depuis lors, il a mis en consultation jusqu’à fin septembre la généralisation de la formule officielle dans l’ensemble du pays. La connaissance du loyer précédent et des motifs de hausse doivent améliorer la transparence et faciliter la contestation de loyers abusifs. De plus, le gouvernement veut approfondir la question d’un droit de préemption aux communes pour construire des logements à prix modéré ou d’utilité publique. Il entend favoriser de telles constructions sur des terrains de la Confédération ou d’entreprises liées à cette dernière (armée, CFF). Il confirme vouloir clarifier comment la loi sur l’aménagement du territoire peut encourager la construction de logements à loyer modéré.

L’ASLOCA suisse s’est réjouie de voir ses exigences enfin prises en compte. Elle entreprend les contacts nécessaires pour que ces intentions se traduisent en actes dans les mois qui viennent. Il importe de gagner une majorité du parlement à ces mesures.

La campagne s’étendra probablement sur plusieurs années, pour inciter et accompagner les autorités concernées. Elle s’adresse particulièrement aux élues et élus fédéraux, aux partis, cantons et organisations consultés. Elle informe les médias, les organisations partenaires et les personnes intéressées.

Plusieurs événements se dérouleront en fonction de l’actualité. La campagne dispose d’un logo clairement identifié, déclinable en trois langues et en divers formats. Des pions gonflables serviront de jalons reconnaissables lors des événements.

SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordables: Communiqué

Berne, le 4 septembre 2014

Campagne ‘Loyers abordables pour tous’ lancée sur le plan national
Des loyers transparents !
C’est dans une chambre de séjour meublée en pleine rue à Berne, près du Palais fédéral, que l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a ouvert sa campagne nationale « Loyers abordables pour tous ». Elle demande la transparence du loyer précédent au changement de locataire ainsi que la mise en oeuvre des mesures annoncées par le Conseil fédéral en faveur du logement au début de l’année. 

L’ASLOCA lance une campagne pour faire aboutir les recommandations dans le domaine du logement du groupe de dialogue Villes-Cantons-Confédération, auxquelles le Conseil fédéral a donné suite le 15 janvier dernier. Elle appelle cantons, partis et fédérations à soutenir la première de ces mesures, mise en consultation jusqu’à la fin du mois : la généralisation à tout le pays de la transparence du loyer précédent avant la conclusion du bail. Appliquée dans six cantons déjà, la formule officielle modère les hausses de loyers initiaux et facilite la contestation des loyers abusifs.

La mise à disposition de terrains par les CFF ou Armasuisse, un droit de préemption des communes, l’encouragement à construire des logements d’utilité publique appartiennent aussi aux mesures indispensables. Présidente de l’ASLOCA Suisse et conseillère nationale, Marina Carobbio souligne les attentes des locataires : « Face à la pénurie criante, il faut renforcer la protection des locataires et encourager la mise à disposition de logements à loyers modérés. Villes, cantons et Confédération doivent en faire une claire priorité.

La campagne incitera et accompagnera gouvernement et parlement afin de réaliser les mesures ces prochains mois et années. L’ASLOCA compte aujourd’hui 215’000 membres et 21 sections dans le pays.

Renseignements complémentaires :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – Taux hypothécaire: Moins de 17% des locataires ont bénéficié de la baisse du taux depuis un an

Berne, 1er septembre 2014

Le taux hypothécaire de référence s’est abaissé il y a juste un an. Sur la base de cette baisse, moins de 17% des ménages locataires ont obtenu une réduction de leurs loyers. La plupart ne profite toujours pas des taux bas record. Les loyers restés à haut niveau malgré la baisse du taux attisent les aigreurs : à raison, le PDC réclame désormais leur réduction automatique.

Début septembre 2013, le taux de référence a diminué d’un nouveau quart de point. Les statistiques de la Confédération révèlent que moins de 17% des ménages en location ont bénéficié de la réduction à laquelle ils ont droit. Comme des coopératives et de nombreux maîtres d’ouvrage d’utilité publique ont baissé les loyers en fonction de leurs coûts réduits, la proportion est bien plus basse encore dans les immeubles gérés par des bailleurs privés ou institutionnels. La plus grosse part des économies sur les intérêts reste ainsi dans les poches des bailleurs, comme l’ont été les milliards de francs mis de côté lors des cinq réductions de taux précédentes.

Le droit du bail repose aujourd’hui sur le principe des coûts. C’est pourquoi l’augmentation des taux peut être reportée sur les loyers mais c’est pourquoi aussi il faut reporter la réduction de ces mêmes taux. Malheureusement, cela n’a lieu en général que lorsque le locataire le demande lui-même. Le PDC s’est aussi saisi de ce sujet qui fâche dans la politique du logement qu’il a récemment publiée et réclame des réductions automatiques de loyers, quand le taux de référence s’affaisse. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) soutient toute mesure qui mène à davantage d’équité entre propriétaires et locataires.

Il faut agir vite : la moyenne des taux d’intérêts de toutes les hypothèques continue toujours de décliner, ainsi que le montre la publication de ce jour concernant le taux de référence. Une autre baisse du taux de référence paraît du domaine du possible au printemps prochain.

Renseignements complémentaires :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordables: Transparence du loyer précédent

Transparence du loyer précédent
1. Contexte

1.1. Bases juridiques

1.1.1 Contestation du loyer initial au changement de locataire
Selon l’art. 270 CO, le locataire peut contester un loyer initial qu’il estime abusif dans les 30 jours qui suivent la prise du logement. Il peut en demander la diminution, s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison du manque local de logements ; il peut en demander la réduction aussi, si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose louée par rapport à son montant précédent. La loi considère des loyers comme n’étant pas abusifs, quand ceux-ci se fondent sur une hausse des coûts ou des prestations ou qu’ils se situent dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier. Les bailleurs se réfèrent en général à ces loyers comparatifs pour justifier un loyer initial qui est contesté. C’est alors au locataire plaignant de démontrer la hausse abusive, en regard des usages du quartier ou de la localité.1

1.1.2 Obligation de renseigner du bailleur
Selon l’article 256a alinéa 2 CO, le locataire peut exiger que lui soit communiqué le loyer fixé dans le contrat de bail précédent. Le bailleur n’est donc pas obligé d’indiquer spontanément le loyer précédent. Il n’est pas non plus tenu de fournir un motif de hausse éventuelle.

1.1.3 Formule officielle
En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent prescrire sur tout ou partie de leur territoire l’usage de la formule officielle, selon l’art. 269d CO, indiquant le montant du loyer initial et celui du loyer précédent. La formule doit contenir les mêmes données qu’une annonce de hausse, soit l’ancien et le nouveau loyer ainsi que les motifs fondant la fixation du loyer. La formule est actuellement en vigueur dans les cantons de GE, VD, FR, NE, NW, ZG et ZH.

1.2. Expériences faites
Plusieurs centaines de loyers initiaux sont contestés annuellement dans les cantons de Genève et Vaud. Cela n’est pas dû seulement à la formule officielle mais à des procédures facilitées aussi. Des centaines de milliers de locataires déménagent chaque année. En Suisse romande également, seule une minorité des gens qui déménagent s’adressent aux commissions de conciliation. A Zurich, où la communication du loyer précédent est à nouveau en vigueur depuis le 1er novembre 2013, l’ASLOCA conseille davantage de locataires sur la question. Dans la plupart des cas, les parties arrivent à s’entendre avant l’intervention de l’autorité de conciliation.

2. Transparence des loyers via la formule officielle

2.1. Proposition du Conseil fédéral
Fin mai 2014, le Conseil fédéral a envoyé en consultation jusqu’au 30 septembre une révision du Code des obligations qui généralise la transparence du loyer précédent à tout le pays. La formule officielle doit contenir le montant du loyer précédent et le nouveau ainsi que la raison d’une augmentation éventuelle. La révision répond ainsi à une recommandation du groupe de dialogue entre villes, cantons et Confédération pour la politique du logement. Au cours de l’enquête menée auprès des villes, deux-tiers des participants se sont exprimés pour une telle mesure.

2.2. Avantages de la formule officielle

2.2.1. Transparence lors de relocations
La formule officielle facilite avant tout la transparence. La ou le locataire sait ainsi combien son prédécesseur a payé pour l’appartement. Cela éclaire partiellement le marché du logement. Des comparaisons de prix deviennent désormais possibles et demandées pour des objets d’achat et des services parmi les plus différents. Se loger – pourtant plus grande dépense d’un ménage – reste encore un domaine opaque aujourd’hui.

2.2.2. Effet modérateur sur les prix
La communication obligée du loyer payé jusqu’ici incite le bailleur à fixer avec prudence le nouveau loyer. Les hausses les plus fortes peuvent ainsi être empêchées.

2.2.3. Spontanément plutôt que sur demande
Demander au bailleur quel était le loyer précédent est une démarche exigeante, sans formule officielle due. Quand la formule sera la norme, l’information parviendra spontanément aux locataires de tout le pays.

2.2.4. Locataires en meilleure position
La formule officielle renseigne les locataires sur la manière de contester un loyer abusif éventuel.

2.2.5. Simple et non bureaucratique
La formule au début d’un bail correspond à celle indiquant une hausse de loyer en cours de bail. Sa mise en forme et son usage ne font pas l’objet de controverses. Chaque bailleur la remplit rapidement ; les régies l’impriment en pressant sur un bouton.

Association suisse des locataires ASLOCA, 30 août 2014

1 Selon un arrêt du Tribunal fédéral de décembre 2012, le bailleur est tenu de prouver le niveau usuel du loyer dans la localité ou dans le quartier, si la hausse n’est pas explicable par les coûts de l’immeuble. La preuve de ce niveau usuel est délicate à apporter : les données de cinq logements doivent être présentées pour comparaison. Ceux-ci doivent comporter notamment un nombre de pièces identique, se trouver dans la même commune ou le même quartier, disposer d’un confort et d’une situation comparable (bruit, vue), avoir été construits au cours de la même période ; ils ne peuvent en outre appartenir tous au même propriétaire ni être administrés par la même régie.

SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordables: Cas de contestation de loyers initiaux grâce à des loyers précédents transparents (formule officielle)

  • En 2013, une locataire a signé un bail pour un appartement de 7 pièces de 150 m2 à Lausanne. Le bail a débuté le 1er juin 2013 pour finir le 30 septembre 2018, il se renouvelle de 5 ans en 5 ans. Le loyer net a été fixé à CHF 3’900.- par mois. Le loyer net payé par le précédent locataire était de CHF 2’900.- par mois. L’augmentation (25,6%) est motivée par les loyers du quartier. La locataire a contesté le loyer initial en saisissant la Commission de conciliation. La Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement refixant le loyer net à CHF 2’900.-. La locataire et la bailleresse n’ayant pas formé opposition à la proposition de jugement, celle-ci est entrée en force.
  • Un appartement de 2,5 pièces au 3ème étage, 66m2 à Nyon. Bail conclu le 1er avril 2013. Loyer mensuel initial CHF 1550.- + acompte chauffage, eau chaude et frais accessoires 200.- Le loyer net du précédent locataire s’élevait à CHF 510.- La hausse de loyer (67%) est justifiée par les loyers du quartier. Le locataire conteste le loyer initial. Les parties trouvent un accord en commission de conciliation. Le loyer est ramené à CHF 950.- + charges dès le 1er avril 2013.
  • Appartement de 3 pièces à Lausanne. Le bail a débuté le 1er août 2013 pour finir le 30 septembre 2018, il se renouvelle de 5 ans en 5 ans. Le loyer net a été fixé à CHF 1500.- par mois. Le loyer net payé par le précédent locataire était de CHF 1409.- par mois. L’augmentation (6%) est motivée par les loyers du quartier. La locataire a contesté le loyer initial en saisissant la Commission de conciliation (rendement abusif). La Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement refixant le loyer net à CHF 1020.-. La bailleresse a formé opposition à la proposition de jugement. Une autorisation de procéder a été délivrée à la bailleresse pour saisir le Tribunal des Baux dans un délai de 30 jours. Finalement, la bailleresse n’a pas saisi le Tribunal des baux, la proposition de jugement est devenue exécutoire.
  • Un appartement de 4 pièces à Vevey. La locataire est entrée le 28 janvier 2014 dans l’appartement. Loyer fixé à CHF 1600.- La formule officielle n’indique pas de hausse ( CHF 1600.- à CHF 1600.-) Mais …la locataire entrante savait que le précédent locataire avait été résilié. Le bailleur informe que sa nièce a loué cet appartement pendant 3 mois au prix de CHF 1600.- Le locataire conteste le loyer initial en arguant que ces affirmations sont fausses (dite nièce habite en effet en Valais) et qu’il s’agit donc d’une tricherie manifeste. La Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement et a ramené le loyer à CHF 1’100.-. Le bailleur s’oppose à cette proposition de jugement et le Tribunal des baux est saisi. L’audience aura lieu dans 2 mois.
  • Un appartement de 3,5 pièces à Vevey. Bail conclu le 31.01.2014. Loyer net fixé à CHF 1450.-. Le loyer payé par le précédent locataire était de CHF 1153.-. L’augmentation (20,4%) est motivée par les prix du quartier. Le locataire saisit la Commission de conciliation. Le loyer est ramené par transaction à CHF 1300.-
  • Un appartement de 2 pièces à la Tour-de-Peilz. Bail conclu fin 2013. Loyer initial fixé à CHF 1170.- Le loyer payé par le précédent locataire était de CHF 750.- L’augmentation (35,8%) est motivée par les prix du quartier. Le locataire saisit la Commission de conciliation. Le loyer est ramené par transaction à CHF 900.-
  • Un appartement de 4,5 pièces, 102 m2 à Rolle. Loyer initial CHF 2150.- + acompte chauff. eau chaude et frais acc 295.- Bail conclu le 1.10 2013. Loyer payé par le précédent locataire CHF 2054.- + acpte chauff. eau chaude et frais accessoires 295.- Augmentation de 4,4% justifiée par les loyers de quartier. Le locataire conteste le loyer initial (rendement abusif). Le loyer est ramené par transaction en Commission de conciliation à CHF 1750.- + charges.
  • Appartement de 3,5 pièces à Nyon. Loyer initial 1820.- + acompte chauf. et eau chaude et frais accessoires. 210.- Bail commence 01.12. 2013 et se termine le 30.11 2014, bail de durée déterminée. Loyer du précédent locataire : CHF 1420.- + charges. La hausse de loyer (21,9%) est motivée par les loyers du quartier. Le locataire conteste le loyer initial. Un accord global est trouvé en Commission de conciliation : loyer mensuel net à CHF 1500.- dès le 01.12.2013 + bail indexé de durée indéterminée. Prochaine échéance du contrat de bail au 30 juin 2019 qui se renouvelle de 5 ans en 5 ans. Les locataires ont la possibilité de résilier le contrat moyennant un préavis de 3 mois pour chaque échéance annuelle. Première indexation possible sera au 1er juin 2017 (indice de référence juin 2016). Les autres critères de référence sont TH 2% et charges d’exploitation arrêtées au 31 décembre 2013. L’indû a été remboursé aux locataires et la garantie locative diminuée à 4500.- francs.ASLOCA Vaud – août 2014