SUISSE – International: Le logement, un enjeu aussi européen

Bien que la question du logement reste une compétence nationale, voire locale, la législation européenne possède un impact réel sur la politique du logement de ses Etats membres.

Considérée comme une entité éloignée de la vie quotidienne de la plupart de ses citoyens, l’Union européenne ne paraît pas très proche non plus du travail des associations nationales des locataires. C’est probablement parce que le logement reste une compétence nationale, voire locale. Toutefois, la législation européenne sur l’énergie, le développement régional, les droits fondamentaux, les affaires sociales et la concurrence possède un impact significatif sur les pol itiques nationales du logement, que ce soit par l a «sof t law» ou par des mesure s jur idiquement contraignantes.

Le dialogue avec les institutions européennes reste ainsi crucial pour faire entendre la voix des locataires en Europe. C’est la raison pour laquelle l’Association internationale des locataires (IUT) a établi un bureau de liaison auprès de l’Union européenne en 2008.

Compétences des Etats
Lorsque la Commission europé enne accus e le s gouvernements suédois et néerlandais d’attribuer des aides d’Etat injustes aux entreprises de logement social dans les pays respecti fs, il devient évident que le droit communautaire a de lourdes conséquences sur les politiques de l’habitat. L’Union européenne dispose d’une compétence exclusive dans le doma ine de l a politique de la concurrence, une grande enveloppe qui comprend également la question complexe des aides d’Etat aux services d’intérêt général. Dans ce contexte, l’IUT se bat pour que la définition de la mission et du rôle du logement social restent de la compétence exclusive des Etats membres, surtout dans la fixation des critères d’attribution des logements sociaux.

La mixité urbaine doit être une priorité pour l’Union européenne et ses Etats membres. Un climat juridique stable est nécessaire pour favoriser l’investissement dans le logement social.

Tous ont droit à se chauffer
Quant à la pol it ique énergétique, les coûts du chauffage et de l’électricité ont fortement augmenté en Europe. L’IUT continuera à fai re press ion sur les institutions européennes pour réduire et prévenir la pauvreté énergétique, par la poursuite de son soutien aux projets de réhabilitation thermique, l’interdiction de déconnexion des consommateurs vulnérables et la promotion de sources d’énergie abordables et durables. Le fléchage du FEDER (Fonds européen de développement régional) pour l’économie pauvre en carbone doit se concentrer sur la rénovation énergétique du parc du logement social. E n ce qui concerne la politique de développement régional, on travaillera sur deux niveaux: un premier déf i sera de mettre les Etats périphériques au coeur de la stratégie de développement durable de l’Union européenne; en même temps, il faudra renforcer le rôle des villes dans la gestion des fonds européens et simpl i f ier l’accès au financement ainsi que leur utilisation. Plus de financement pour le logement abordable est la demande principale de notre association pour les prochaines années au niveau de l’Union européenne. L’IUT plaide également pour un rôle accru de la Banque européenne d’investissement sous la forme de prêts à long terme pour des projets de logements abordables. Dans la crise économique actuelle, où les Etats membres retirent leur soutien au logement social, i l est important d’impl iquer l a Banque européenne d’investissement dans la relance du secteur Les expulsions des locataires représentent une tendance croissante en Europe: l’Union européenne doit adopter des politiques de prévention de l’exclusion liée au logement. Par exemple, des mécanismes d’alerte et de soutien pour les familles en difficulté et des règles qui empêchent les saisies immobilières.

Un logement pour tous
Finalement, le but de la politique du logement ne doit pas être le «tous propriétaires», mais plutôt «un logement pour tous». L’Union européenne doit promouvoir la neutralité des politiques du logement, avec des incitations pour toutes les formes d’occupation de l’habitat.

SUISSE – ASLOCA Suisse: Les terrains des CFF aussi pour des logements abordables!

Communiqué de presse
Berne, le 28 novembre 2014

Pétition de l’ASLOCA au Conseil fédéral

Les terrains des CFF aussi pour des logements abordables !
L’Association suisse des locataires (ASLOCA) lance ce jour une pétition au Conseil fédéral : les CFF doivent mettre leurs terrains davantage à disposition pour des logements à loyer modéré et d’utilité publique. Les signaux des dernières semaines contredisent regrettablement les déclarations du Conseil fédéral de début d’année.

Il faut accroître la pression sur le gouvernement suisse pour que les Chemins de fer fédéraux changent de cap dans l’immobilier. L’ASLOCA lance ainsi une pétition au Conseil fédéral pour qu’il rappelle les CFF à leur devoir de davantage mettre à disposition leurs terrains libérés pour des logements abordables. La pétition peut être signée sur www.loyersabordables.ch.
Jürg Stöckli, directeur immobilier des CFF, a relevé dans une interview que son secteur représentera à l’avenir une part de 11 à 15% du chiffre d’affaires total des CFF, alors qu’il se situe à 4% actuellement. La pression s’accroît donc pour augmenter la rentabilité sur les biens-fonds des CFF et y construire surtout des logements de haut standing.
Le Conseil fédéral a pourtant décidé en janvier dernier d’étudier la mise à disposition plus conséquente de terrains propriété des CFF, pour y construire des appartements d’utilité publique ou à prix modéré. Le résultat d’une telle étude reste malheureusement inconnu à ce jour. Ces terrains se trouvent pourtant souvent près des gares et dans les régions les plus touchées par la pénurie de logements.
Le gouvernement suisse élabore des buts stratégiques pour les CFF tous les deux ans. Il devrait approuver prochainement les objectifs de la période suivante. Des médias ont rendu public début novembre qu’un projet de buts stratégiques des conseillères fédérales Doris Leuthard et Eveline Widmer-Schlumpf envisage de continuer à soumettre les CFF aux « rendements usuels » de l’immobilier. Ces dernières années, ce secteur a contribué à assainir la caisse de pension des CFF et a financé l’infrastructure ferroviaire pour un montant de 185 millions de francs par année.

Renseignements complémentaires :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78,
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05,
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66,
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – Communiqué de presse: Passer aux actes!

Communiqué de presse
Berne, le 22 novembre 2014

Assemblée générale de l’ASLOCA Suisse

Passer aux actes !
Réunie ce jour à Berne, l’Assemblée générale de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande aux autorités fédérales de passer aux actes. Recommandées par le groupe de dialogue des Villes, des Cantons et de la Confédération pour la politique du logement, les mesures acceptées en janvier par le Conseil fédéral doivent trouver leur réalisation. L’Assemblée a par ailleurs reconduit les instances dirigeantes pour les deux ans prochains.

« Des orientations prises depuis peu par la Confédération contredisent la volonté exprimée par le gouvernement en janvier dernier de s’attacher aux questions du logement » a relevé Marina Carobbio, confirmée présidente de l’ASLOCA Suisse par ailleurs. L’alimentation du fonds de roulement encourageant la construction de logements d’utilité publique pourrait diminuer l’an prochain. Et les CFF resteraient contraints au profit usuel de la branche immobilière, ne pouvant guère mettre à disposition des appartements à loyers abordables sur leurs terrains proches des gares. « Il est temps que le Conseil fédéral corrige le tir et mettent en œuvre les recommandations du groupe de dialogue, auxquelles il a désiré donner suite en début d’année. » a encore exigé Marina Carobbio.

Les délégués des 22 sections attendent du gouvernement et du parlement qu’ils étendent à tout le pays la transparence du loyer précédent, qu’ils encouragent la construction de logements à loyers modérés et facilitent l’accès aux terrains à cet effet. Lancée en septembre dernier, la campagne Loyers abordables devra accélérer la réalisation des intentions déclarées le 15 janvier dernier. Suspendant pour l’instant les initiatives populaires en préparation, l’Assemblée générale décidera d’un lancement ultérieur, si les mesures annoncées n’aboutissaient pas.

Martin Candinas, conseiller national, a présenté en outre avec conviction la politique du logement publiée cet été par le parti démocrate-chrétien (PDC). Une discussion chaleureuse et engagée a notamment porté sur la baisse automatique des loyers, demandée par le PDC en cas de réduction du taux hypothécaire de référence. Des solutions doivent être énoncées prochainement pour appliquer cette diminution automatique.

L’Assemblée a réélu les membres du Comité de l’ASLOCA pour deux ans par applaudissements. Marina Carobbio, présidente, Balthasar Glättli et Carlo Sommaruga, tous deux vice-présidents, ont été reconduits dans leurs fonctions respectives. Les délégués ont approuvé pour la première fois un programme quadriennal 2015-2018.

Renseignements complémentaires :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78,
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66,
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05,
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – Le message de l’ASLOCA – Septembre

PDC, où es-tu?

Le 28 août 2014, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a traité deux initiatives parlementaires relevant du droit du bail. L’une demandait que le loyer soit adapté à l’inflation en cours de bail. L’autre proposait la suppression du lien entre le loyer et le taux de référence pour ne retenir que les loyers du marché. Sans surprise, la commission – à majorité bourgeoise – a écarté l’initiative demandant l’indexation du loyer en cours de bail et approuvé la deuxième, visant plus de marché quand bien même toutes les expériences passées de libéralisation du marché du logement se sont soldées par un désastre social. Quoi qu’il en soit, l’orchestration d’un nouveau hold-up aux dépens des locataires prend forme au Parlement.

A y voir de plus près, ce vote de la commission surprend. En effet, le PDC avait publié juste avant l’été ses objectifs en matière de logement. Or l’un d’eux voulait que la baisse du taux de référence soit automatiquement répercutée sur les loyers. Un objectif social d’égalité de traitement fort et une louable intention d’amélioration de la réglementation actuelle pour que les loyers varient aussi bien à la hausse qu’à la baisse du taux de référence. Mais, lors des débats en commission, pas un mot. Pas une contre-proposition du PDC allant dans ce sens. Aux abonnés absents de l’équité due aux locataires. Etonnant qu’il affiche aussi rapidement un renoncement. Cela tient-il à ses élus siégeant dans la Commission des affaires juridiques? S’il le veut, le PDC peut se ressaisir. L’importance de son groupe au Conseil des Etats lui permet de bloquer l’initiative parlementaire en faveur des loyers du marché qui est passée en commission du Conseil national.

L’introduction sur l’ensemble de la Suisse, indépendamment de la pénurie, de la formule officielle à la conclusion du bail – permettant la communication de l’ancien loyer et des motifs de la modification – sera certainement soumise au Parlement.Vu la connivence éhontée et de longue date entre les milieux immobiliers, l’UDC et le PLR, c’est le PDC qui devra faire la différence politique pour ou contre l’équité et pour ou contre les abus qui touchent les classes moyenne et populaire. Le PDC ne pourra faire cette différence que si ses élus aux chambres sont cohérents avec leurs propres positions. L’ASLOCA mais surtout les locataires, en perspective des élections fédérales de l’année prochaine, seront attentifs à leur attitude politique au cours de cette année cruciale.

SUISSE – Hausse des tarifs postaux: Lettre ouverte à la conseillère fédérale Doris Leuthard

De par la loi, la Poste a pour mandat de garantir la distribution des journaux régionaux et locaux et de la presse associative. Au début de l’année, elle a introduit une hausse, échelonnée sur trois ans, de ses tarifs d’envoi de journaux, qui met en danger l’existence de la presse associative. En effet, cette hausse est déjà la deuxième subie en peu de temps par cette dernière. En 2013, la Poste est en effet passée à un système tarifaire unifié qui renchérissait d’en moyenne 6 % l’envoi de journaux associatifs. La nouvelle hausse de 2 centimes par année et exemplaire entraînera une augmentation des coûts pouvant aller jusqu’à 50 %, que nombre de journaux ne pourront plus supporter. Sont concernés ici les journaux des Eglises, des partis politiques, des associations de branche, des organisations sportives et culturelles, des oeuvres d’entraide, des associations professionnelles et des syndicats. Ce sont plus de 1000 titres qui contribuent fondamentalement à la diversité des médias. Pour de larges pans de la population, ils constituent une importante source d’information et favorisent leur intégration sociale.

Cette hausse des tarifs n’est pas nécessaire, car les bénéfices nets de la Poste se sont montés à 626 millions de francs pendant l’exercice 2013. La Poste reste le leader incontesté sur le marché et le chiffre d’affaires qu’elle réalise avec les envois postaux est stable. En relevant ses tarifs, la Poste, qui est en mains publiques, enterre la décision du Parlement, à savoir de maintenir et favoriser la diversité du paysage médiatique. Il faut accorder plus de poids au maintien de cette diversité qu’au déficit enregistré par la Poste dans la distribution des journaux, un déficit au sujet duquel règne de surcroît une opacité totale. La presse associative critique avec la plus grande fermeté la politique tarifaire de la Poste et met en garde contre le fait que le service universel à la population soit mis en jeu à la légère afin d’optimiser les bénéfices. Le Parlement a relevé l’aide indirecte à la presse afin de garantir la survie des petits journaux régionaux et de la presse associative. En lieu et place, en augmentant les tarifs d’envoi, c’est leur existence qui est mise en question. Si l’on n’arrête pas la Poste, beaucoup de journaux associatifs supprimeront des éditions, voire renonceront à toute parution.

Nos questions à la conseillère fédérale Doris Leuthard, responsable de ce dossier:

  • Etes-vous consciente du fait qu’avec sa politique tarifaire la Poste tourne une décision démocratique?
  • Etes-vous d’accord avec cela et est-ce là la volonté du Conseil fédéral?
  • Reconnaissez-vous l’importance de la presse associative pour la cohésion sociale et la diversité des médias en Suisse?
  • Voulez-vous que la distribution de la presse associative continue à faire partie du service universel à la population?
  • Le Conseil fédéral veut-il soutenir la presse associative et assurer sa survie?

Nous mettons d’urgence en garde contre un renforcement de la pression sur les médias du pays. La presse associative contribue grandement au débat démocratique. Nous considérons que la politique tarifaire de la Poste est une attaque contre le pluralisme des opinions.

C’est pourquoi les organisations signataires demandent que:

  • La Poste revienne sur sa décision et renonce à augmenter ses tarifs
  • La Confédération, en tant que propriétaire de la Poste, intervienne en faveur des journaux touchés par la hausse des tarifs
  • La Poste garantisse toute la transparence sur les frais de distribution des journaux
  • L’encouragement futur des médias assure le maintien de la presse associative

Les organisations signataires:
La Liberté, Le Courrier, La Gruyère, Echo magazine,
Gauchehebdo, Vigousse, Woz, La Cité, Pages de gauche, Article 60,
Revue durable, Sept.info, Edito+Klartext, Evénement syndical,
Work, Area, AVIVO-VD, Le Monde du travail, ASLOCA Romande
la Poste est une attaque contre le pluralisme des opinions.

SUISSE – Campagne nationale: Pour des loyers abordables pour tous!

Lancée le 4 septembre 2014, la campagne nationale de l’ASLOCA demande notamment la transparence du loyer précédent au changement de locataire.

C’est dans une chambre de séjour meublée en pleine rue à Berne, près du Palais fédéral, que l’ASLOCA Suisse a ouvert sa campagne nationale «Loyers abordables pour tous». Elle demande la transparence du loyer précédent au changement de locataire ainsi que la mise en oeuvre des mesures annoncées par le Conseil fédéral en faveur du logement au début de l’année.

Transparence des loyers
L’ASLOCA lance une campagne pour faire aboutir les recommandations dans le domaine du logement du groupe de dialogue Villes-Cantons-Confédération, auxquelles le Conseil fédéral a donné suite le 15 janvier 2014. Elle appelle cantons, partis et fédérations à soutenir la première de ces mesures, mise en consultation jusqu’à la fin du mois: la généralisation à tout le pays de la transparence du loyer précédent avant la conclusion du bail. Appliquée dans six cantons déjà, la formule officielle modère les hausses de loyers initiaux et facilite la contestation des loyers abusifs.

Une priorité absolue
La mise à disposition de terrains par les CFF ou Armasuisse, un droit de préemption des communes, l’encouragement à construire des logements d’utilité publique appartiennent aussi aux mesures indispensables.

En tant que présidente de l’ASLOCA Suisse, je le déclare avec force: face à la pénurie criante, il faut renforcer la protection des locataires et encourager la mise à disposition de logements à loyer modéré. Villes, cantons et Confédération doivent en faire une claire priorité. Nous entreprenons les contacts nécessaires pour que ces intentions se traduisent en actes dans les mois qui viennent. Il importe de gagner une majorité du Parlement à ces mesures.

Sur du long terme
La campagne s’étendra probablement sur plusieurs années, pour inciter et accompagner les autorités concernées. Elle s’adresse particulièrement aux élues et élus fédéraux, aux partis, cantons et organisations consultés. Elle informe les médias, les organisations partenaires et les personnes intéressées. Plusieurs événements se dérouleront en fonction de l’actualité. Un logo clairement identifié est déclinable en trois langues et en divers formats. Des pions gonflables serviront de jalons reconnaissables lors des événements.

Les locataires y gagneront ensemble de meilleures conditions pour se loger.

Marina Carrobio
Présidente
Asloca Suisse

SUISSE – Entretien des immeubles: Les concierges en voie de disparition?

Depuis une quinzaine d’années, des entreprises de nettoyage prennent la place des concierges, souvent au détriment des locataires. Phénomène.

Travailleurs d’appoint, les concierges comme les locataires les aiment dans les immeubles se font de plus en plus rares. «Il n’existe pas de chiffres exacts à ce sujet», explique Magali Gianella, administratrice de l’Association romande des concierges. Cependant, selon André Narbel, délégué à l’Association suisse des concierges, «on estime qu’il y aurait 6000 personnes en Suisse romande qui se prévalent du nom de concierge». Ne sont pas comptés dans ce nombre les concierges des hôtels dont la fonction diffère des concierges des immeubles. Ces derniers sont souvent au bénéfice d’une formation que l’on pourrait qualifier de «légère», voire totalement inexistante et les trois quarts, soit quelque 4500 à 4800 personnes, ne travaillent qu’à temps partiel en tant que concierges.

Les sociétés de nettoyage
Plate-forme entre le locataire et le propriétaire, la gérance n’est en général pas l’employeur du concierge. C’est ainsi au propriétaire d’assumer cette responsabilité et, par solution de facilité, de plus en plus optent pour une société de nettoyage. «Elles sont apparues il y a une quinzaine d’années», poursuit le spécialiste. Dans le but d’élargir leurs prestations, elles se sont présentées aux régies immobilières en assurant aux propriétaires des économies et un travail de professionnels. «Ce n’est pas tout à fait vrai, réplique celui qui en sait long sur la question. Les employés de ces sociétés ne sont pas plus formés qu’un concierge sans formation! Mais l’arrivée massive de ces petites sociétés nous a conduits, nous, association professionnelle, à une certaine réflexion concernant notamment l’image véhiculée par le concierge ainsi que son niveau de formation.» Il existe depuis 1998 un brevet fédéral de concierge. «Mais, précise André Narbel, au maximum 150 à 200 personnes en Suisse romande ont satisfait à ces exigences durant ces vingt dernières années.» Ce n’est pas énorme!

Les personnes au bénéfice d’un brevet sont souvent responsables de l’ensemble des bâtiments dans des communes, des hôpitaux ou des institutions. On peut dire que leur poste correspond à celui d’un gouvernant technique en plus de la gestion de la partie nettoyage. Ce qui signifie que la problématique de la formation du concierge de base restait entière d’autant plus que l’Office fédéral de la formation professionnel a longtemps hésité à mettre sur pied un CFC car on avait de la peine à imaginer qu’une régie allait confier à un jeune homme sortant d’apprentissage l’entretien d’un ou deux immeubles.

Enfin un CFC!
Il a fallu attendre 2010 pour que démarre enfin un CFC d’agent d’exploitation et on compte aujourd’hui 3000 jeunes en formation, dont 347 en Suisse romande. «Chez nous, il a fallu attendre l’ordonnance fédérale de 2007 pour que la formation en français se mette sur pied. Nous n’avions rien. Zéro expert pour les examens, zéro critère, zéro livre, zéro professeur connaissant les standards de la profession…» André Narbel s’est alors engagé avec d’autres collègues pour établir un programme qui tienne la route. «Les concierges ne sont pas en voie de disparition, s’insurge leur représentant. Au contraire. On fait tout pour leur donner de la substance, pour les rendre plus crédibles et surtout plus professionnels. Ils ne sont pas du tout protégés. Ils ne peuvent qu’accepter les contrats et les cahiers des charges qu’on leur impose, même si être concierge d’un immeuble au bord du lac n’a rien à voir avec la même fonction dans un immeuble à La Chaux-de-Fonds! Mais, avec une formation reconnue au niveau fédéral, ils peuvent s’affirmer et se retrouver dans une meilleure situation. Ce ne sont plus seulement des travailleurs d’appoint qui travaillent quelques heures par jour en dehors de leur vrai métier. Avec un CFC, ils peuvent revendiquer des postes à 100% et prendre la responsabilité de plusieurs immeubles.» Ce CFC peut d’ailleurs également être obtenu par des adultes déjà en activité.

L’arrivée des standards
Fini les «Ça va pas te prendre plus de trente secondes!» lâchés par un patron qui ne veut pas perdre son temps. Dorénavant, le métier de concierge possède des standards. «Et comme dans un menu, explique celui qui s’est beaucoup investi dans ce domaine, on peut choisir si on veut trois desserts ou seulement une entrée. En d’autres mots, si l’on veut nettoyer une cage d’escalier avec une brosse à dents, on peut savoir que ça va prendre un certain temps et que ça prendra dix fois moins de temps avec un balai adéquat.»

L’arrivée dans le métier de ces standards a littéralement révolutionné le travail en soi tout en valorisant la fonction. «Nous voulions réussir à comparer le prix d’une prestation externe avec celle du concierge qui vit sur place. Nous voulions aussi montrer comment une société externe monte les coûts tout en rognant sur les heures et en payant le moins possible ses employés pour générer un maximum de bénéfice. Nous voulions enfin trouver un dénominateur commun pour que l’on sache ce que l’on commande et combien ça va nous coûter. C’est aujourd’hui possible. Nous avons trouvé ce que nous cherchions en Finlande.» Là-bas, plus de 40 000 prestations aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des bâtiments ont été validées sur le terrain par ceux qui font le travail. Et ces documents sont utilisés depuis une vingtaine d’années. «On peut ainsi décider que les feuilles mortes du gommier devant l’entrée sont balayées dans le quart d’heure où elles sont tombées et que cela a un coût. On peut aussi choisir si on veut que la neige soit raclée devant l’immeuble ou si on fait en sorte d’en laisser toujours 5 centimètres, etc.»

En plus de valoriser le métier, l’Association romande des concierges cherche à mettre sur pied d’égalité un concierge à temps partiel avec un concierge à plein temps. Cela réduit la précarité de l’emploi et récompense les personnes qui ont fait un effort pour satisfaire à une exigence professionnelle. «On ne peut pas décréter être crédible, il faut pouvoir le montrer», soutient André Narbel.

Sur cette lancée, une attestation de formation professionnelle d’employé d’exploitation (AFP) va être lancée en Suisse romande. Elle concerne les personnes chargée essentiellement de travaux répétitifs, comme le nettoyage ou le balayage. Elles auront dorénavant, elles aussi, une reconnaissance professionnelle et pourront acquérir des connaissances et des méthodes qui pourront grandement leur faciliter la vie en leur apprenant à connaître les processus d’utilisation d’outils spécifiques.

Clin d’oeil du côté des locataires
Engagé convaincu depuis de nombreuses années, André Narbel encourage les locataires à se sentir concernés par leur immeuble et, pourquoi pas, à proposer à leur gérance de s’investir et de se faire rémunérer pour le travail accompli en fonction du temps alloué. Avis aux amateurs.
Claude Chessex: «Je suis clairement pour le concierge»
Membre du comité de l’USPI Vaud (Union suisse des professionnels de l’immobilier) et directeur de la Régie Braun SA à Lausanne, Claude Chessex préfère gérer un immeuble entretenu par un concierge plutôt que par une entreprise de nettoyage externe. Interview.

A votre avis, quelle est aujourd’hui la part occupée par les sociétés de nettoyage?
Claude Chessex. Je dirais 1015%, mais ce taux est en augmentation.

Pourquoi cette tendance aux sociétés de nettoyage?
Tout le monde préférerait avoir des concierges sur place. Si la tendance aujourd’hui va plutôt dans le sens des entreprises de nettoyage, cela provient plus des problèmes que l’on rencontre sur le terrain que d’une volonté de notre part, les régies immobilières, d’y avoir recours.

Dites-nous-en plus…
Nous avons énormément de difficultés à trouver des candidats valables. Peu de gens veulent de nos jours s’investir dans une telle fonction, d’autant plus lorsqu’il s’agit de ne travailler que quelques heures par semaine. La plupart des personnes qui se manifestent sont plus intéressées par l’appartement que par l’activité qui y est liée. Ils prennent le poste par défaut. Il y a aussi la question du temps consacré. Comment un couple qui travaille à 100% chacun de son côté loin de son domicile peut-il avoir encore de la disponibilité pour s’occuper de l’entretien d’un immeuble?

Le choix de prendre une société externe s’impose donc de plus en plus?
Par dépit, c’est certain. Si on ne trouve pas la personne adéquate, il faut bien tout de même assurer le service. Et puis, avec une société extérieure, le coût de l’entretien de l’immeuble est plus facilement intégré au budget car taire a une meilleure vue de ses charges sans avoir à prendre la charge administrative d’avoir un employé. Certains propriétaires rechignent à prendre cette responsabilité. Et puis le droit du travail est un domaine complexe qui nécessite une gestion bien rodée, il faut ouvrir un compte AVS, payer le 2e pilier, calculer les charges sociales, payer les assurances accidents, perte de gain. Assurer un salaire, le remplacement durant les vacances, etc. Cela peut s’avérer lourd.

Qu’est-ce qui ferait pencher un propriétaire en faveur d’un concierge?
Le service aux locataires. Avoir une personne de contact qui vous accueille et peut vous rendre service sans devoir téléphoner à la gérance simplifie la vie au quotidien d’un locatif. De plus, la personne vit sur place, elle se sent concernée par l’atmosphère qui y règne et peut agir rapidement pour résoudre toutes sortes de problèmes. Ce sera, par exemple, elle qui ira déblayer la neige à 6 heures du matin ou rentrer les containers à ordures dès que le camion de la voirie aura passé. Une société de nettoyage ne peut pas remplir ce genre d’activités. Ses employés se présentent dans les immeubles de telle heure à telle heure avec un cahier des charges très précis sans plus. Ils ne sont même pas censés parler avec un locataire.

Vous êtes plutôt concierge ou société de nettoyage?
Clairement pour le concierge. Peut-être que payer une société de nettoyage semble dans un premier temps une solution idéale, mais sur le long terme, on le sait aujourd’hui, à cahier des charges identique, cela revient plus cher car pour remplir le rôle du concierge dans les règles de l’art, en assurant notamment un rôle de surveillance et de contact social, un passage dans un immeuble deux fois par semaine est insuffisant.

Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
Droit au Logement

SUISSE – Entretient des immeubles: Témoignages d’Olivier, chef de famille

«Le locataire devient son propre concierge!»
«Je n’ai pas trouvé accueillante notre arrivée dans cet appartement il y a deux mois. La sonnette avait explosé, il y avait des fils qui pendouillaient et les restes d’un pétard dans la boîte à lait. J’ai dû tout nettoyer et téléphoner à la gérance pour obtenir un bon pour la sonnette. Pour chaque petite chose, il faut demander à la gérance. Et ce n’est pas toujours facile de les joindre.» Dégustant son thé vert dans le seul endroit du nouvel appartement familial où il pensait se sentir à l’aise, Olivier a la mine amer. «J’avais à peine fixé le tableau au mur de notre coin salle à manger lorsque j’ai réalisé qu’il y avait un bruit sourd et continu juste devant la fenêtre. La chaudière. Une bouche d’aération donne directement sur l’endroit où nous sommes à table. Parfois on ne s’entend plus. C’est désagréable. S’il y avait eu un concierge, c’est sûr, je serai allé lui parler après la visite avec la gérance et il aurait su attirer mon attention sur ce gros défaut. Sans oublier que par cette bouche d’aération passe également le bruit de la machine à laver. Dans cette maison, on peut la faire fonctionner 24 heures sur 24. Même à 3 heures du matin si on le souhaite, personne ne va oser rien dire et à qui pourrait-on se plaindre ? Le plus cocasse, c’est qu’il existe un planning pour la buanderie. Mais il est tellement mal fait – on nous a attribué la journée du samedi (!) – que j’ai préféré investir dans une machine à laver. Rien ne fonctionne bien. On sent une forme de laisser aller où le locataire doit tout prendre en charge.»

Un jour Olivier aperçoit un homme qui distribue des amendes sur les places visiteurs de son immeuble. Il sort pour aller le saluer et se souvient: «Ça m’a fait un choc, j’ai réalisé à ce moment-là que c’était vraiment un chef d’entreprise avec le natel collé à l’oreille lorsqu’il m’a tendu la main. J’ai tout de même attendu un moment pour me présenter, mais ça n’avait pas l’air de l’intéresser. Il m’a dit bonjour d’un air distrait. Il ne m’a même pas demandé si j’étais bien installé, il a juste continué à poser ses amendes sur les pare-brises. C’était juste hallucinant d’observer sa manière de faire. Il ne prenait même pas le temps de savoir s’il s’agissait de vrais visiteurs ou pas. Sympa. Un ami vient vous visiter et repart avec une amende et ce sera de nouveau au locataire de justifier auprès de ce chef d’entreprise qu’il s’agissait bien d’une visite. Nous sommes au rez-de-chaussée avec jardin. Du côté des chambres à coucher il y a une haie qui déborde sur le passage qui mène à la porte de l’immeuble. C’est du domaine public, mais sans la présence d’un concierge, c’est au locataire de tailler la haie, évidemment. Personne ne m’a non plus demandé mon nom pour commander une plaquette pour la boîte aux lettres. J’ai bien compris que c’était à moi de le faire. On a le sentiment de n’avoir plus d’interlocuteur, de vivre dans un no man’s land. Un concierge connaît la gérance, il connaît l’immeuble, les fournisseurs. Tout se fait facilement. Pour moi, le concierge est indispensable au bon fonctionnement d’un immeuble locatif, du point de vue technique, mais aussi sur le plan humain. Il assure une certaine cohésion. Philosophe, Olivier reste pensif et se demande si cela ne pourrait pas être un mal pour un bien finalement. Dans sa situation, il a bien fallu se rapprocher des autres locataires et ça c’est plutôt une bonne chose.

Propos recueillis par:
Claire-Lise Genoud

SUISSE – Vos droits – Procédure de conciliation: Dureté excessive du code de procédure civile

L’exigence du nouveau Code de procédure civile suisse de comparaître en personne aux audiences de conciliation paraît excessive pour les locataires. Analyse.

Depuis le 1er janvier 2011, toutes les procédures sont régies par le Code de procédure civile suisse (CPC), et non plus par les différentes lois de procédure civile cantonale. La règle est que les parties comparaissent en personne aux audiences de conciliation: si le demandeur ne comparaît pas, l’affaire est rayée du rôle. Cette règle est interprétée avec une dureté excessive pour les locataires.

Graves conséquences pour le locataire
Selon l’article 204 du CPC, les parties doivent comparaître en personne à l’audience de conciliation. Selon l’article 206, en cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée, la procédure devient sans objet et l’affaire est rayée du rôle. Cette disposition a des conséquences extrêmement graves pour le locataire, car nombre de droits (cf. la liste ci-dessous) se périment après trente jours seulement, ce qui est sans aucun équivalent dans tout le droit suisse:

  1. Le droit de contester le loyer initial (article 270 CO)
  2. Le droit de demander une baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO)
  3. Le droit de contester une augmentation de loyer ou une autre modification unilatérale du contrat (art. 270b al. 1 CO)
  4. Le droit de contester un congé (article 273 al. 1 CO)
  5. Le droit de demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 CO)
  6. Le devoir de valider une consignation de loyer (art. 259h, al. 1 CO) pour avoir le droit de continuer à consigner le loyer

Tous ces droits sont irrémédiablement perdus si la requête est rayée du rôle vu l’absence du locataire à l’audience de conciliation. Il n’est en effet plus possible de déposer une nouvelle requête dans le délai.

Rares dispenses
Est toutefois dispensée de comparaître personnellement et peut se faire représenter la personne qui a son domicile en dehors du canton ou à l’étranger (cela ne peut évidemment pas concerner le locataire d’un logement!) ou la personne empêchée de comparaître pour cause de maladie, d’âge ou en raison d’autres justes motifs (204 al. 3 CPC).

Même exigence pour chaque colocataire
Ces exceptions sont assez restrictives, ce d’autant plus que la jurisprudence a une fâcheuse tendance à considérer que, lorsque plusieurs personnes sont colocataires, elles doivent toutes (!) se présenter à l’audience de conciliation, comme si l’une ne pouvait pas valablement représenter les autres.

Idem pour les couples
Dans le cadre d’un couple par exemple, l’époux pourrait parfaitement représenter sa femme lors de l’audience de la Commission de conciliation, ce d’autant plus que la requête aura préalablement été signée par les deux époux. Exiger que mari et femme se présentent personnellement à l’audience de conciliation est parfaitement exagéré: il est en effet déjà assez difficile de se libérer de ses obligations familiales ou professionnelles pour se présenter à une audience de conciliation.

Cela étant, il arrive que les juges fassent preuve de jugeote et considèrent par exemple qu’une société est valablement représentée par son sous-directeur au bénéfice d’une signature collective à deux et par l’avocat de la société muni d’une procuration de l’administrateur possédant la signature individuelle.

Le Tribunal cantonal vaudois a considéré «qu’il convient d’adopter une position souple et d’admettre qu’à partir du moment où la signature d’un éventuel accord à l’audience de conciliation est possible séance tenante, avec un engagement valable et complet de la société, cela suffit pour considérer que la conciliation peut être tentée et comporte toutes les chances d’aboutir, de sorte que la ratio legis de l’article 204 CPC est respectée» (arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois du 31 mai 2012).

Jamais gagné d’avance
Mais, attention, il ne suffit pas que l’autorité de conciliation délivre l’autorisation de procéder au sens de l’article 209 CPC (à savoir la faculté pour le demandeur de poursuivre l’affaire devant le tribunal) pour que la question soit définitivement réglée. Certains quérulents sont allés jusque devant le Tribunal fédéral pour qu’il soit constaté que le demandeur n’était pas valablement représenté lors de l’audience de conciliation et que la procédure devait être rayée du rôle! (arrêt 4A_387/2013, qui ne concernait toutefois pas une procédure de bail puisque le demandeur réclamait 1 325 000 francs. Lors de l’audience de conciliation, la société demanderesse était représentée par l’un de ses collaborateurs dont la procuration n’était signée que par un administrateur qui ne disposait que de la signature collective à deux).

Pas d’assouplissement au niveau cantonal
Les cantons n’ont malheureusement pas la possibilité d’assouplir les règles du Code de procédure civile, comme l’a rappelé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 25 juin 2013 annulant une loi genevoise donnant la possibilité à la Commission de conciliation de convoquer une nouvelle audience en cas de défaut du demandeur (arrêt 4C_1/2013).

Le Tribunal fédéral, qui ne peut pas revoir les lois fédérales, a considéré que l’obligation de comparution personnelle est «une exigence proportionnée, répondant à un intérêt public». Allant plus loin, le Tribunal fédéral a même estimé qu’il y avait «des motifs de traiter différemment le locataire et le bailleur: en règle générale, seul le gérant de l’immeuble a eu affaire aux locataires, il connaît mieux les circonstances du litige que le bailleur, si bien qu’il est raisonnable que le gérant et les locataires discutent d’un arrangement en séance de conciliation».

Dans ces circonstances, pourquoi exiger que tous les colocataires, même ceux qui n’ont jamais discuté avec le gérant de l’immeuble, comparaissent à l’audience? Un seul représentant des locataires n’est-il pas suffisant pour discuter avec le gérant?

De plus, on assiste, en tout cas à Genève, à la tendance que les régies fassent de plus en plus appel à des juristes «maison», de sorte qu’à l’audience de conciliation, ce n’est pas le gérant de l’immeuble qui se présente, mais ledit juriste qui n’a, par hypothèse, jamais mis les pieds dans l’appartement du locataire. Jusqu’à présent, les autorités de conciliation genevoise n’ont rien trouvé à redire à cette situation.

Seul le législateur fédéral peut trancher
Toujours dans le même arrêt du 25 juin 2013, le Tribunal fédéral a refusé de se pencher sur la question de savoir si cette réglementation était satisfaisante ou si elle consacrait une solution trop rigoureuse pour le locataire, car il s’agit d’une question de politique législative qu’il n’appartient pas au Tribunal fédéral de trancher, mais bien au législateur fédéral.

Le Tribunal fédéral relevait qu’à l’époque l’Assemblée fédérale était saisie d’une initiative parlementaire déposée par un député genevois, soit Mauro Poggia, demandant uniquement que, lorsqu’une partie n’est pas présente mais est représentée par un mandataire professionnellement qualifié, l’autorité de conciliation peut convoquer une nouvelle audience et exiger la comparution personnelle de la partie défaillante plutôt que de rayer l’affaire du rôle.

Cette modeste modification législative a par la suite malheureusement été refusée par le Conseil d’Etat puis par une majorité du Conseil national le 4 mars 2014.

Une possibilité de modifier le CPC est donc impossible au Parlement fédéral.

Ne reste qu’une initiative populaire … ou une application intelligente du CPC, conforme à la Convention européenne des droits de l’homme, celle-ci stipulant notamment que chacun a droit à un procès équitable, ce qui n’est pas le cas si l’on perd irrémédiablement ses droits pour une simple absence à une audience de conciliation.

François Zutter
Avocat répondant
Asloca Genève

SUISSE – Conflit Israelo-Palestinien: Le logement au coeur du conflit

Malgré le cessez-le-feu, le conflit israélopalestinien se poursuit sous des formes moins visibles. Le logement est notamment le théâtre d’une lutte permanente.

Plus de 100 000 Gazaouis ont perdu leur maison dans les dernières attaques israéliennes. Mais, à côté de ces terribles destructions, d’autres mécanismes plus insidieux menacent aussi le droit au logement des Palestiniens.

Interdiction de construire
Dans de larges parties de la Cisjordanie, la population palestinienne manque cruellement de logements. Les terrains libres ne manquent pas, parfois même autour des villages surpeuplés. Mais 60% de la Cisjordanie, dont l’immense majorité des terres constructibles, sont sous contrôle israélien (zone C). Or y obtenir un permis de construire est quasi impossible pour les Palestiniens – plus de 90% des demandes sont rejetées –, lorsque la construction ne leur est pas d’entrée de jeu interdite, pour divers motifs: zone d’exercice militaire, «terre d’Etat», réserve naturelle, proximité de colonies juives, etc. C’est par exemple le cas de 85% de la vallée du Jourdain, où se trouvent pourtant les principales réserves de terres palestiniennes.

Dans l’impossibilité d’obtenir un permis, des milliers de Palestiniens construisent sans autorisation, malgré les risques. Entre 2004 et 2014, plus de 1000 maisons bâties sans permis ont été détruites à Jérusalem-Est et en Cisjordanie, selon B’Tselem. Des milliers d’autres foyers ont reçu un ordre de démolition.

En Israël même, dans le Negev, les autorités refusent de reconnaître des villages entiers de Bédouins. Regroupant 90 000 personnes établies là depuis des décennies, ces communautés ont été «oubliées» des plans des années 1960. Elles subissent depuis des destructions à répétition et n’ont pas accès à l’eau ni à l’électricité.

A l’inverse, les colonies israéliennes bénéficient, elles, de vastes terrains et d’infrastructures modernes et l’administration ferme les yeux sur leurs maisons sans permis. Derrière l’argument de planification territoriale se cache ainsi une lutte pour le contrôle du territoire, dont la manifestation la plus voyante reste la colonisation.

Grignotage par la colonisation
A Jérusalem-Est par exemple, les Palestiniens se heurtent non seulement au refus de permis de construire, mais aussi à l’accaparement par les colons. Le cas de Silwan, banlieue arabe de Jérusalem-Est, est révélateur de l’implication des autorités israéliennes dans ces transferts de propriété. En plus de l’illégalité des constructions, un autre prétexte est utilisé par des organisations de colons juifs comme Elad pour expulser des familles palestiniennes et accaparer leurs demeures: la loi sur la propriété des absents, qui permet d’exproprier quelqu’un qui était absent en 1948 (1967 pour Jérusalem-Est). De manière discriminatoire, cette loi qui visait à éviter le retour des réfugiés ne s’applique pas aux Juifs, qui peuvent au contraire revendiquer une terre au motif qu’elle était propriété juive avant 1948. Les colonies ne se cantonnent en effet plus aux zones inhabitées, mais prennent pied au coeur des villes palestiniennes, comme à Hebron. L’important dispositif de sécurité qui les entoure, la ségrégation violemment imposée par l’armée et les attaques des colons ont poussé les Palestiniens hors de la vieille ville, transformée en cité fantôme. 42% des appartements et 77% des commerces ont ainsi été abandonnés selon B’Tselem.

La guerre via le logement
Au-delà des argumentations spécifiques à chaque cas, l’enjeu est le même: la prise de contrôle du territoire par une stratégie du fait accompli, qui justifie ensuite l’annexion au-delà des frontières internationalement reconnues de 1967. Côté palestinien également, la pierre sert d’instrument de lutte. Ainsi, les membres du Hebron Rehabilitation Committee rénovent les maisons de la vieille ville, afin d’affirmer son caractère palestinien et barrer la route aux colons.

Résistances communes
Face à cette «guerre du logement», des citoyens israéliens et palestiniens se mobilisent ensemble. Ainsi, dans les quartiers jérusalémites de Sheikh Jarrah et de Silwan, un mouvement non violent rassemblant Juifs et Arabes tente d’empêcher l’expulsion de Palestiniens par des colons. Des ONG israéliennes comme B’Tselem, ICAHD ou Tru’ah dénoncent aussi ces violations du droit au logement, pour que la paix reste possible.

Pour en savoir plus:

www.btselem.org,
www.icahd.org, www.truah.org

C. Grandjean-Jornod
Membre
Asloca