SUISSE – Valeur locative : Le système ne sera pas changé sans équité fiscale pour les locataires

Réviser l’imposition de la valeur locative ne sera possible que si le système choisi
n’entraîne aucune péjoration pour les locataires ni nouveaux privilèges pour les
propriétaires. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) examinera en détail
les propositions de la commission de l’économie et des redevances du Conseil des
Etats (CER-E) et prendra position dans le cadre de la consultation prévue.

L’ASLOCA n’est pas fermée à une discussion en vue d’abolir la valeur locative. Le
système actuel offre de nombreuses lacunes fiscales et a subi des modifications
successives à l’avantage des propriétaires. En faveur de ces derniers, l’ASLOCA déplore
notamment les différentes déductions, quel que soit leur objectif, qui permettent des
optimisations fiscales (même dans le cadre de rénovations énergétiques). Bien souvent,
les propriétaires payent moins d’impôt que les locataires, à fortune et revenus égaux. Une
abolition de la valeur locative et un changement de système entrent en ligne de compte
pour autant que toutes les déductions soient supprimées (pur changement de système).

Toute modification doit s’en tenir à la condition que la commission avait elle-même fixée,
soit que le nouveau régime « n’engendre pas de disparités entre locataires et propriétaires
contraires aux prescriptions de droit constitutionnel » (initiative parlementaire 17.400 de la
CER-E). L’ASLOCA étudiera attentivement les propositions de la commission du Conseil
des Etats et répondra à la consultation prévue de manière détaillée.

SUISSE – Tactique de retardement malgré les besoins locatifs avérés

Le traitement parlementaire de l’initiative pour des logements abordables est suspendu.

En jouant la montre avant les élections, la commission du Conseil national chargée d’examiner l’initiative populaire pour des logements abordables a reporté inutilement ses travaux portant sur l’initiative et sur l’alimentation du crédit pour le logement d’utilité publique. Le comité d’initiative regrette ce retard, décidé par la majorité de la commission. Portant sur des besoins locatifs brûlants, le scrutin populaire est ainsi reporté. Les initiants demandent de traiter sans attendre les deux objets, tout en séparant clairement l’initiative et la réalimentation du fonds.

Signée par 104’800 citoyennes et citoyens, l’initiative « Davantage de logements abordables » a été déposée le 18 octobre 2016, et le Conseil national aurait dû en discuter en septembre. Lors de sa séance du 14 août, la commission de l’économie et des redevances (CER) a réclamé des rapports complémentaires au Conseil fédéral et gelé ses travaux. Il s’agit pourtant de promouvoir des habitations à loyer modéré pour répondre aux besoins de larges milieux. Accroître la part des logements d’utilité publique (LUP), comme le demande l’initiative, est une exigence plus actuelle que jamais. Dans le même sens, réalimenter le crédit-cadre est indispensable pour encourager la mise à disposition de LUP.

La majorité de la commission ne reporte pas seulement l’examen de l’initiative. Elle gèle aussi la réalimentation du fonds de roulement et ses prêts remboursables aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Elle met les coopératives d’habitation sous pression et abandonne communes et cantons aux rigueurs du marché locatif.

L’ancien crédit-cadre est épuisé depuis 2017. Les prêts à taux avantageux, tirés du fonds de roulement, apportent une aide financière importante à de jeunes coopératives notamment. Sans réalimentation du crédit-cadre, la moitié voire les deux-tiers des demandes justifiées ne pourront être soutenues. Afin d’atteindre les objectifs des villes et communes en vue d’accroître la part des LUP, il faut augmenter le crédit bien au-delà de la proposition du Conseil fédéral. Avec les cautionnements, le fonds de roulement est le seul instrument fédéral qui remplit le mandat prévu par l’article 108 de la Constitution.

Le Conseil fédéral propose au Parlement de conditionner l’entrée en vigueur du crédit au retrait ou au refus de l’initiative. C’est un chantage. Le gouvernement tente ainsi de se dérober à son devoir constitutionnel. Le comité d’initiative demande de lever la condition posée et souhaite un traitement rapide des deux objets.

Suisse – Scandaleux feu vert aux loyers abusifs

La commission du Conseil national accepte les initiatives des fédérations immobilières

La commission des affaires juridiques du Conseil national donne suite à quatre initiatives déposées par les représentants immobiliers. Elle ouvre toute grande la voie aux loyers abusifs, en piétinant le mandat de la Constitution fédérale qui protège contre les abus. La pétition de l’ASLOCA et deux initiatives consolidant les droits des locataires passent à la trappe.

La commission juridique du Conseil national accepte deux initiatives parlementaires de Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI), une initiative d’Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière (FRI) et une initiative de Hans Egloff, président de la Fédération suisse des propriétaires fonciers (HEV). Sous des angles différents, les quatre propositions, manifestement déposées en concertation, veulent anéantir les possibilités réelles de contester un loyer initial abusif et augmenter les rendements immobiliers sans retenue. Les conséquences sont des loyers encore plus chers pour les locataires. Ces propositions s’inscrivent en totale contradiction avec l’article 109, alinéa 1 de la Constitution, qui oblige la Confédération à légiférer « afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs, ainsi que sur l’annulabilité des congés abusifs et la prolongation du bail pour une durée déterminée. »
Soutenue par près de 20’000 personnes en six semaines, la pétition « Non aux loyers abusifs » de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) n’a pas trouvé grâce devant la commission, outrageusement dominée par les relais des bailleurs. Il en est de même de deux initiatives de Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, qui entendait renforcer la mince protection des locataires contre les abus et les congés.
L’ASLOCA espère que la commission homologue du Conseil des Etats aura la lucidité de ne pas donner suite aux initiatives immobilières, qui fragilisent la situation des locataires de notre pays, et voudra préserver une paix du logement que la Suisse connaît depuis l’adoption du droit du bail actuel. La commission juridique du Conseil des Etats doit se prononcer le 21 août prochain.

 

 

SUISSE – Monitorage de l’OFL sur la libre circulation des personnes et le logement : Ouvrons les yeux : la plupart des locataires continuent de subir la pénurie

Pour la plupart des gens, le marché locatif reste toujours aussi tendu. La pénurie se poursuit dans de nombreuses villes et régions de Suisse, et les loyers initiaux demeurent élevés. Les difficultés ont des causes internes au pays mais l’initiative populaire de l’ASLOCA pour des logements abordables permet des mesures ciblées qui amélioreront la structure du marché. Le Conseil national débattra de l’initiative en septembre prochain.

L’Office fédéral du logement (OFL) a publié ce jour le monitorage annuel portant sur le marché locatif et la libre circulation des personnes. L’étude, dont la méthode curieuse considère l’évolution des prix en 2017 plutôt que leur niveau absolu, évoque avec candeur une détente dans le secteur du logement. Cette détente supposée se base sur des valeurs moyennes élargies à tout le pays, sans correspondre à la réalité des locataires qui cherchent un appartement à leur portée.

Malgré une croissance démographique moins élevée, la situation reste tendue dans de larges parties du pays. C’est le cas dans le segment inférieur des prix, comme le révèlent les chiffres de l’OFL eux-mêmes. Cela concerne notamment le bassin lémanique, Bâle, l’agglomération zurichoise, des territoires importants du Plateau suisse. La majeure partie de la population résidente vit dans des communes qui connaissent une pénurie d’habitations (taux de vacance inférieure à 1,5%).  Par son initiative « Davantage de logements abordables », l’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande des changements structurels, pour mettre à disposition de la classe moyenne des habitations à loyer modéré, indépendamment des cycles conjoncturels. Le Conseil national discutera de l’initiative en septembre probablement.

SUISSE – Office fédéral du logement rétréci : Une décision incompréhensible : il faut renforcer la politique du logement !

L’ASLOCA dénonce la décision du Conseil fédéral de réduire l’Office fédéral du
logement à la portion congrue. Le gouvernement rétrograde, malgré le mandat
constitutionnel et la nécessité avérée de mettre à disposition des habitations à
loyer modéré, surtout dans les agglomérations. Examinée par le Parlement cette
année encore, l’initiative «Davantage de logements abordables» ouvre une autre
voie.

En décidant de réduire fortement l’Office fédéral du logement (OFL), le Conseil fédéral
fait entièrement fausse route. L’Office a déjà subi des réductions importantes. Si 48
personnes occupaient 41,7 postes de travail en 2012, 40 personnes se partagent encore
34,9 postes aujourd’hui. Pour l’Association suisse des locataires (ASLOCA), la réduction
prévue de 30% à 25 postes est incompréhensible et critiquée avec vigueur.

« (La Confédération) encourage en particulier l’acquisition et l’équipement de terrains en
vue de la construction de logements, la rationalisation de la construction, l’abaissement
de son coût et l’abaissement du coût du logement. » précise la Constitution fédérale (art.
108 al. 2). L’OFL est un office spécialisé qui assure différentes tâches, définies par la loi,
telles que le droit du bail, l’encouragement de la mise à disposition de logements, la
promotion d’appartements à loyer modéré ou la recherche sur les questions d’habitation.
Au vu des problèmes actuels sur le marché locatif, s’acquitter de ces tâches est plus
nécessaire que jamais.

Des pays comme la France ou l’Allemagne ont lancé récemment des programmes
d’action publics en faveur du logement, pour répondre à la demande en agglomérations.
La décision du gouvernement suisse surprend d’autant plus que l’Université de St-Gall –
dans une étude commandée par la Confédération – a conclu à l’inverse, en
recommandant une valorisation de l’OFL et un profil nouveau dans le sens d’un «centre
de compétences pour l’habitat, l’immobilier, le développement urbain». La décision du
Conseil fédéral contrevient ainsi aux avis d’experts externes. Elle est à rebours des
besoins en faveur de loyers abordables : en zones urbaines, familles, jeunes et
personnes âgées peinent aujourd’hui toujours à trouver des appartements bon marché.
Présentée comme une mesure d’économie, cette réorganisation est une claque adressée
à la majorité locataire en Suisse, en un temps d’excédents par milliards de la
Confédération. Rectifier cette politique et changer la donne, c’est ce que réclame
l’initiative «Davantage de logements abordables», qui sera traitée par le Parlement cette
année encore. Le Conseil national en discutera en septembre. L’initiative populaire vise à renforcer la mise à disposition d’habitations à loyer modéré et à améliorer l’action de la Confédération et des cantons sur le marché locatif.

SUISSE – Taux hypothécaire de référence: 16 milliards de francs d’intérêts en moins: les loyers doivent baisser

Grâce à un taux moyen des hypothèques descendu à 1.51%, les propriétaires payent cette année 16 milliards de francs en moins, en regard des intérêts qu’ils versaient en 2008. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) invite les locataires à exiger la baisse à laquelle ils ont droit depuis la dernière modification de leur loyer, s’ils ne l’ont pas encore demandée.

L’Office fédéral du logement publie ce matin le taux hypothécaire de référence, qui demeure fixé à 1.5% depuis le 1er juin 2017. Ce taux était à 3.5% en 2008. Il est encore temps de demander la baisse de son loyer. Les locataires adressent leur requête au bailleur, en respectant le délai prévu par le contrat de bail. Ils sont alors protégés de mesures de rétorsion. Les sections de l’ASLOCA conseillent volontiers leurs membres, si la baisse accordée reste insuffisante.

Depuis 2008, les loyers auraient dû diminuer dans un volume de 7 milliards de francs, en raison des réductions successives du taux hypothécaire de référence. Dans les faits, ils ont à l’inverse augmenté de 2,5 milliards en Suisse. Ces montants appartiennent aux locataires et doivent donc leur revenir. Les propriétaires qui payaient ainsi 30 milliards d’intérêts il y a dix ans en ont versé à peine 14 milliards en 2017. Les loyers ont poursuivi leur hausse durant la même période. Au regard du droit du bail, c’est un gigantesque détournement de fonds au détriment des locataires. Il faut oser demander par écrit la diminution de son loyer pour l’obtenir – alors que les bailleurs n’attendraient guère pour élever les prix locatifs, si le taux de référence remontait.

Ecrire à son bailleur en vaut la peine : un loyer net de 1500 francs par exemple, inchangé depuis mai 2015 (taux à 2% encore), autorise une réduction du prix mensuel de 84 francs, soit plus de 1000 francs par an. La baisse peut être bien plus importante, si le loyer n’a pas changé depuis plusieurs années. Sur le site www.asloca.ch/calculateur-de-loyer les locataires peuvent connaître le loyer tel qu’il résulte de la baisse du taux, en fonction de son montant actuel et de la date de sa dernière modification.

MESSAGE – Gestion publique: écarter et désamorcer les critiques

La critique de la gestion du parc immobilier public ou des logements d’utilité publique est régulière.
Ici, mise en avant par les milieux immobiliers, afin d’allumer des contre-feux destinés à occulter la systématique des loyers abusifs dans le secteur privé. Là, par des élus de droite, pour dénoncer un prétendu copinage dans l’attribution des logements en coopérative, alors que, dans le secteur privé, sans piston pas de logement. Sans compter la critique populiste qui discrédite de manière programmatique le travail des membres des autorités exécutives, notamment ceux chargés du logement.
C’est un sujet qui d’ailleurs se vend bien médiatiquement. Il est un exutoire facile de l’intense frustration des locataires confrontés à la pénurie de logements abordables sur le marché privé et aux difficultés d’obtenir un logement social ou d’utilité publique. En Suisse romande, où la propriété d’immeubles d’habitation en mains publiques est plus fréquente, c’est essentiellement la gestion de ce parc immobilier qui est au centre de la critique.
Le plus souvent, c’est une critique libérale qui se fait entendre. Une critique idéologique sans fondement factuel, invoquant la prétendue faible efficience et rentabilité de la gestion publique en comparaison avec les régies privées. C’est l’hôpital qui se moque de la charité! Comment entrer en matière sur une telle comparaison, alors que les entités publiques, en plus d’efforts constants d’efficacité administrative, assument pleinement leur rôle social tandis que les acteurs privés, loin de toute responsabilité sociale, appliquent des loyers abusifs et encaissent de manière indue des millions sur le dos des locataires. Ces critiques doivent être d’emblée écartées car sans pertinence et fondées sur des approches totalement biaisées.
Les magistrats communaux ou cantonaux chargés de la construction et de la gérance de logements ont la lourde responsabilité de monter au créneau et de dénoncer les «fake news» du lobby immobilier et des idéologues libéraux. L’ASLOCA accompagne depuis longtemps ces magistrats dans la dénonciation des sophismes et des entourloupes rhétoriques en tout genre.

Mais les critiques viennent aussi du côté des locataires. L’une des plus fréquentes est celle relative à l’impossibilité d’échanger les appartements, alors que cela permettrait une meilleure adéquation de l’espace habitable et des ressources du ménage.

Rappelons toutefois que l’absence d’un droit pour les locataires à l’échange d’appartements ne relève pas de la responsabilité des
bailleurs et gérants publics. C’est le choix politique des partis de droite qui – majoritaires au Parlement fédéral – refusent toute proposition allant dans ce sens, relayant ainsi les intérêts des milieux immobiliers. Malgré cette évidente responsabilité politique, la critique des locataires du secteur public à l’égard de leur bailleur ne dégonfle pas. Cela se
comprend, car, le plus souvent, l’absence d’échange d’appartements aboutit à une résiliation du bail pour non-respect des critères d’attribution des logements.
Il y a donc urgence à répondre au niveau local à cette demande de facilitation des échanges de logements entre locataires de régies publiques.

On rétorque trop souvent que c’est trop compliqué et source d’un travail administratif disproportionné. Au moment de la révolution numérique qui touche aussi le secteur du logement, cette réponse est hors de propos. La gestion immobilière 4.0 est possible aussi dans les régies publiques. La mise au point d’une application, dont l’algorithme intégrerait toutes les conditions de revenu et d’occupation des logements, permettrait rapidement de mettre en relation les locataires dont les demandes d’échange correspondent. Elle répondrait à l’attente des locataires et déchargerait l’administration d’un travail fastidieux. L’application pourrait d’ailleurs servir aussi de plateforme de contact entre la régie publique et les locataires. En tout cas, une contribution à désamorcer une des critiques récurrentes des locataires.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

SUISSE – Halte à la vente des biens immobiliers en mains publiques!

La privatisation progressive du sol public exaspère les citoyens.

Début avril, la presse suisse alémanique s’est enflammée au sujet des objets immobiliers que des entités publiques vendent au plus offrant.
Les chiffres sont impressionnants. Entre 2008 et 2017, les CFF, La Poste, Swisscom, le Poly de Zurich, Ruag, l’armée et l’Office fédéral des constructions et de la logistique se sont dessaisis de terrains et d’immeubles pour une valeur de 2,743 milliards de francs. Un montant incroyable!
Les ventes ont lieu au prix du marché à des investisseurs privés qui n’ont absolument aucune préoccupation sociale et aucune volonté de mettre sur le marché des logements à loyer abordable en faveur des classes moyennes et populaires. Le mépris est total à l’égard des villes et des cantons qui souhaiteraient mettre en œuvre une politique sociale du logement.

Genève: dispositif cantonal exemplaire
A Genève, la Constitution cantonale prévoit que l’Etat et les institutions étatiques ne peuvent vendre des terrains ou immeubles leur appartenant sans décision – soumise à référendum facultatif – du législatif cantonal ou municipal. Autant dire que les politiques néolibérales de cession de biens publics au secteur privé ne peuvent se concrétiser. Il n’y a pourtant pas de blocage sur les projets immobiliers mixtes privé-public, car les échanges de parcelles sont possibles justement pour la réalisation d’opérations immobilières. Au surplus, le canton de Genève et les communes genevoises disposent, outre d’un droit d’expropriation, d’un droit de préemption, qui leur permet de se substituer à l’acheteur au prix convenu entre celui-ci et le vendeur, pour que le bien immobilier passe en mains publiques plutôt qu’en mains privées. Il faut signaler que ces droits d’expropriation et de préemption ne sont que très rarement exercés, car leur seule inscription dans la Constitution et la loi amène les privés à négocier en amont avec l’Etat et les communes les parcelles cédées pour la réalisation de logements d’utilité publique ou des équipements. Le canton de Genève dispose donc d’un cadre légal progressiste qui protège les terrains en mains publiques et qui facilite les acquisitions publiques.

Protection lacunaire quasi partout ailleurs en Suisse
Mais ni la Confédération ni la plupart des cantons et des communes de Suisse ne disposent ni d’une protection des biens publics contre la vente à des privés, ni d’un droit de préemption sur les terrains et les immeubles mis en vente, tout particulièrement ceux mis en vente par des entités publiques. Ces autorités ne peuvent donc pas intervenir pour relever la vente d’un immeuble ou d’un terrain des CFF, de La Poste ou d’une autre institution publique, lorsqu’il y a un intérêt municipal ou cantonal pour la réalisation de logements à loyer abordable ou même de surfaces industrielles ou commerciales pour les PME locales. Dans ces cantons, les citoyens désarmés voient passer les biens appartenant à la collectivité en mains privées, favorisant ainsi la spéculation et la hausse des prix immobiliers.

Réactions vives et mobilisation
Aujourd’hui, les citoyens et les citoyennes montrent qu’ils en ont assez de cette privatisation progressive du sol public. En Suisse alémanique, la mobilisation citoyenne se concrétise aussi. A Bâle-Ville, il y a deux ans, le peuple a accepté une initiative interdisant au canton de vendre ses terrains, sauf en cas de nécessité financière. A Lucerne, une initiative des Verts a été retirée après la mise en place d’un dispositif légal par le Grand Conseil. Dans la commune zurichoise d’Uster, il y a quelques semaines, une initiative interdisant la vente de terrain en mains publiques a été déposée. Les exemples locaux se multiplient.
En outre, les citoyens souhaitent de plus en plus que leur commune ou leur canton achète des terrains, même ceux vendus par des privés, afin de réaliser des logements d’utilité publique, seule réelle solution pour assurer à tous un logement décent à loyer abordable. Ainsi, les électrices et électeurs vaudois ont accepté en février 2017, malgré l’opposition acharnée des milieux immobiliers, un droit de préemption, certes bien plus limité que celui existant à Genève, mais indispensable aux communes pour réaliser une politique du logement en faveur du plus grand nombre.

Le peuple votera certainement
C’est exactement dans ce sentiment de révolte populaire que s’inscrit l’initiative fédérale de l’ASLOCA «Pour davantage de logements abordables». Il est dès lors incompréhensible que le Conseil fédéral l’ait récemment écartée d’un revers de main. Si le Parlement la refuse aussi, ce qui est le plus probable au vu des majorités actuelles, c’est le peuple qui décidera.
Il faut rappeler au Conseil fédéral et, plus largement, aux politiques que le marché ne fait pas tout, comme le soutiennent les idéologues libéraux. Loin s’en faut! Et surtout en matière de logement.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

DOSSIER – Moisissures

Attention aux moisissures, qui peuvent être nocives pour la santé

Interview de Roger Waeber, responsable à l’Office fédéral de la santé publique.

Les murs de ma salle de bains présentent des moisissures. Outre le fait que ce ne soit pas très joli, je me pose des questions au niveau santé. Que puis-je faire en tant que locataire?
Si vous constatez des traces de moisissures superficielles sur une petite surface (allant jusqu’à 10 cm x 10 cm), par exemple sur les joints, vous pouvez essayer de les enlever avec de l’eau de Javel ou de l’alcool à 70%. S’il y a une prolifération de moisissures sur les murs ou dans le coin d’une paroi, il faut signaler la situation à votre bailleur, sinon vous pourriez être rendu responsable des dommages consécutifs. Le mieux à faire est de décrire et de photographier les dégâts et d’envoyer une lettre recommandée. Dès lors, le gérant ou bailleur est responsable de la suite des investigations et de l’assainissement.

Peut-on prévenir ce genre de désagréments?
Lorsqu’une importante quantité de vapeur se produit en se douchant ou se baignant, il faut actionner les ventilateurs aspirants. Si l’on ne dispose pas de ces ventilateurs, il faut aérer pendant ou immédiatement après. Aussi, il faudrait idéalement aérer les pièces trois fois par jour en créant un courant d’air durant cinq à dix minutes. Laisser les fenêtres en imposte n’est par contre pas une solution pour aérer. Il faudrait aussi enclencher la ventilation après la douche et placer les meubles à une distance minimum de 10 cm des murs froids extérieurs.

Je pourrais peut-être commencer, avant d’informer mon propriétaire, par utiliser un déshumidificateur, non?
Non, il faut d’abord éliminer correctement les moisissures avant d’utiliser ce genre d’appareils.

Devrais-je faire mesurer l’air dans la maison ou faire expertiser l’état des murs?
Non, cela n’est pas nécessaire et ne ferait que confirmer ce que vous avez déjà constaté, à savoir qu’il y a de la moisissure, qu’il faut à tout prix éliminer. De plus, en tant que locataire, avoir signalé la situation à votre propriétaire, à l’aide de photos ou d’une description, suffit.

Les problèmes de moisissures sont-ils courants?
Oui, un ménage sur quatre ou cinq présente des signes d’humidité, comme des vitres souvent embuées, un décollement des tapisseries, des taches ou la prolifération de moisissures visibles. Il faut noter que les moisissures n’apparaissent pas sans humidité.

Y a-t-il des risques pour la santé?
Oui, on peut souffrir d’irritations des yeux, de la peau et des voies respiratoires. Il arrive également que les personnes qui y sont confrontées souffrent d’allergies. Ceux dont le système immunitaire est affaibli doivent faire attention, car ils risqueraient de contracter des infections internes. Les personnes atteintes de fibrose cystique et d’asthme chronique grave doivent également être particulièrement attentives et vigilantes.

Je constate une prolifération de moisissures bien plus importante dans ma chambre à coucher. Que faire?
Vous devez signaler cela à votre bailleur ou gérant, mais, si vous présentez des problèmes de santé qui pourraient y être liés, signalez-les à votre médecin. Les pièces qui présentent d’importantes moisissures devraient être fermées et, à titre préventif, non utilisées. Il faut voir avec votre propriétaire comment venir à bout rapidement de la situation.

Et si je sens une odeur de moisi mais que je ne vois pas de moisissures apparentes?
Quand une odeur de moisi est clairement perceptible, il faut le signaler également, car cela est le signe de moisissures cachées. Il faut donc agir avant que la situation n’empire.

Source: «Moisissures dans les habitations», publié par l’Office fédéral de la santé publique (OFSP).

François Zutter, avocat à l’ASLOCA Genève, confirme que c’est à la régie de mandater une entreprise pour supprimer les moisissures, en faisant des investigations pour en connaître les causes. Si le bailleur ne réagit pas, «le locataire dispose de l’institution de la consignation de loyer pour faire pression», complète-t-il, «cela consiste à donner au bailleur, par l’intermédiaire de la régie et par courrier recommandé, un délai raisonnable pour supprimer le défaut, en lui indiquant que, si la réparation ne se fait pas dans les délais, le loyer sera alors consigné.» A Genève, cela se fait exclusivement auprès de la Caisse du Palais de Justice. Pour les autres cantons, vous pouvez vous renseigner auprès de votre section régionale de l’ASLOCA. Après le versement du premier loyer consigné, le locataire a 30 jours pour déposer une requête à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, demandant que le bailleur soit condamné à faire les travaux nécessaires. François Zutter conseille également, puisque les moisissures peuvent être dommageables pour la santé, de demander l’intervention du service cantonal chargé de la santé publique, qui interviendra directement auprès du propriétaire en lui ordonnant de supprimer ces nuisances. Cette intervention peut s’avérer plus efficace et plus rapide.

DOSSIER – Salles d’eau

En règle générale, les résidents suisses ne sont pas très attentifs aux coûts de l’eau dans le ménage, qui paraissent souvent être une donnée fixe, sur laquelle on n’a que peu d’influence. Mais, dans un appartement suisse moyen, on peut consommer pour un montant allant jusqu’à 1000 francs par an. Ce prix comprend non seulement les frais d’eau douce mais aussi la taxe des eaux usées et la préparation d’eau chaude.

Quelques chiffres
Les frais d’eau douce et d’eaux usées varient selon les communes, entre 1.30 francs et 5.20 francs par m3. Comme 30% de l’eau utilisée est de l’eau chaude, il faut rajouter à ces coûts les frais de production d’eau chaude, qui sont, en moyenne, de 2.67 francs le m3. En moyenne toujours, chaque appartement consomme 105 m3 d’eau par année. Dans les ménages suisses types, composés de deux ou trois personnes, on consomme quotidiennement 160 litres par tête (uniquement l’eau utilisée dans le ménage, ce qui représente les 25% de l’eau totale utilisée par personne en Suisse). Sur ces 160 litres, 32 sont utilisés pour les bains et les douches, et 44 pour la chasse d’eau des toilettes. Le reste est utilisé en majeure partie en cuisine ou dans la buanderie. Il faut noter que la consommation d’eau dans les ménages avait atteint un pic dans les années 80 et 90 et a diminué depuis lors, grâce à une bonne diffusion des mesures d’économie d’eau et de nouvelles installations (robinets, lave-linge, lave-vaisselle, etc.).
Mais cela varie fortement: deux tiers des appartements consomment les 40% de cette eau utilisée et un tiers consomment le reste, jusqu’à 300 m3 voire plus. Recevoir un relevé en fonction de la consommation permettrait donc à certains locataires de réaliser des économies de plusieurs centaines de francs par an.

Décompte individuel = économies
Il s’avère que l’établissement d’un décompte individuel des frais d’eau permet de faire des économies. Si on appliquait ce principe du pollueur-payeur, cela engendrerait en moyenne une réduction de 19% de la consommation d’eau. Y a-t-il une grosse marge de manœuvre pour les locataires? Pour Martial Wicht, de la Société suisse de l’industrie du gaz et des eaux (SSIGE), il faut surtout économiser l’eau chaude. Il explique: «Economiser l’eau potable n’est pas très rentable d’un point de vue économique et pas très intéressant d’un point de vue écologique. Cela ne signifie pas qu’il faut gaspiller. Economiser l’eau chaude a par contre un impact favorable tant économique et qu’écologique. Dans les bâtiments modernes l’eau chaude sanitaire représente en effet une part importante de l’énergie de chauffage.»

Source: Le document «Faits liés à l’eau» publié sur www.neovac.ch

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, explique: «Dans le canton de Vaud, les bâtiments neufs comportant au moins cinq unités locatives doivent en principe être équipés de compteurs individuels. Par contre, dans un immeuble ancien, on ne peut prétendre à ce que les propriétaires installent ce genre d’appareils et établissent des décomptes individuels. Donc on continue à payer l’eau selon le volume de l’appartement occupé et non pas selon la consommation effective.» Il est clair que la majorité des appartements en Suisse romande n’ont pas encore de compteurs d’eau individuels. Ils sont certes obligatoires partout dans les nouveaux immeubles, mais les régies ne sont pas obligées, à part dans les cantons de Vaud et de Genève, d’établir des décomptes individuels et peuvent continuer à facturer selon le volume de l’appartement. Et reste en plus que les appartements récents sont encore en grande minorité…

Et vous, vous êtes plutôt bain ou douche?

Pour économiser l’eau, on recommande en général de prendre une douche au lieu d’un bain. Mais cela dépend du débit et de la durée de la douche!
Un bain nécessite entre 200 et 250 litres d’eau suivant la taille de la baignoire. Il faut également beaucoup d’énergie pour chauffer cette eau: plus d’un litre de mazout par exemple. On peut noter que chauffer de l’eau pour un bain, même petit, en hiver dégage autant de CO2 dans l’atmosphère que parcourir cinq kilomètres en voiture!
Le site energie-environnement.ch donne quelques conseils pour économiser l’eau, ainsi que l’énergie utilisée, dans la salle de bains:
–une baignoire peu remplie nécessitera entre 125 et 150 litres, économisera donc l’eau et l’énergie et ne changera pas énormément le confort du bain;
–une douche éco de cinq minutes, avec un pommeau de douche muni du label energy (les pommeaux classés A sont les plus économes), consommera moins de 12 litres par minute. Une telle douche utilisera donc moins de 60 litres, à savoir le quart de ce que nécessite un bain.
En contre-exemple, une douche de dix minutes peut consommer davantage d’eau qu’un bain.

Consommation d’eau de votre douche
Pour connaître la consommation d’eau de sa douche (en litres par minute), il faut prendre un récipient gradué et mesurer combien de secondes il faut pour le remplir. Puis vous calculez le nombre de litres divisé par le nombre de secondes et multiplier par 60. Cela vous donnera une idée de votre consommation d’eau par minute lorsque vous prenez une douche chez vous.

Autre solution: le réducteur de débit
Pour limiter le débit d’une douche, on peut placer un réducteur entre le robinet et le départ du tuyau. Celui-ci se visse sur le robinet comme un tuyau de douche. On en trouve dans les magasins de bricolage au prix d’environ 10 francs.

Confort de la douche
Pour se motiver à prendre des douches au lieu des bains, on peut prendre les mesures suivantes, toujours selon le site energie-environnement.ch:
–un rideau qui évite d’inonder le sol;
–un tapis antiglisse dans la baignoire, pour la sécurité;
–un robinet mitigeur pour obtenir rapidement le bon réglage de température;
–un pommeau de douche réglable en hauteur et en direction.
On peut aussi placer soi-même un compteur d’eau et d’énergie entre le pommeau et le tuyau (modèle Amphiro, par exemple). Ce genre de compteur fonctionne sans piles et permet de se rendre compte «en direct» de son impact sur l’environnement.

Locataires: votre marge de manœuvre
Vous n’avez pas de douche chez vous? Pas de souci, comme expliqué ci-dessus, vous pouvez prendre vos douches dans la baignoire. Vous désirez installer un pommeau économique ou un compteur d’eau: pas de souci, vous êtes en droit de le faire.

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, explique: «Le locataire peut installer un compteur ou un pommeau économique tant que cela ne laisse pas de traces à son départ de l’appartement. Cependant, cela n’aura aucune influence sur sa facture d’eau si l’immeuble n’est pas équipé de compteurs individuels.»

Notre salle de bains est-elle sûre et sans danger?

Le Bureau de prévention des accidents (bpa) indique que chaque année plus de 16 000 personnes, en moyenne, se blessent dans une salle de bains ou aux toilettes. Environ deux tiers des blessures surviennent suite à une chute. Cette proportion atteint même 80% chez les personnes de 65 ans et plus.
Outre les chutes en sortant ou en entrant dans la baignoire ou la douche ainsi que les glissades sur un sol mouillé, l’accident le plus fréquent est le fait de se taper la tête ou une autre partie du corps à l’angle d’un miroir ou d’un robinet. Des cas de brûlures existent également. L’installation d’un robinet mélangeur pourvu d’un régulateur de température permet d’éviter de graves échaudages, notamment chez les enfants en bas âge.
Pour toute personne ayant besoin d’aménager sa salle de bains différemment pour éviter certains risques, il existe des moyens auxiliaires, destinés en premier lieu aux personnes âgées, handicapées ou en convalescence. Ce matériel est à louer ou à acheter. Pro Senectute et Pro Infirmis ainsi que les services de soins à domicile, notamment, sont actifs dans la consultation pour l’adaptation de logement.

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, conseille de demander à la régie l’autorisation avant d’installer une barre ou un autre aménagement fixe qui risque de laisser des traces dans la salle de bains (carrelage, mur, etc.). Un locataire ne peut en outre pas prétendre à des aménagements supplémentaires en raison de son âge ou d’un handicap quelconque. Il accepte l’objet loué tel quel.
Si une installation présente un défaut (lié par exemple à l’électricité dans la salle de bains), le locataire peut demander des travaux, mais leur nécessité s’appréciera au cas par cas. Il est néanmoins toujours difficile d’apprécier s’il y a défaut ou non. S’il s’avère qu’il y a vraiment un défaut et que la gérance refuse d’effectuer les travaux, des procédures peuvent être entamées et on peut avoir recours à l’autorité de conciliation.

Je veux tout changer – par goût, pas par nécessité
Je viens de trouver l’appartement de mes rêves, tout est très bien aménagé, sauf la salle de bains, qui ne me convient pas trop. Il y a une baignoire, mais je préfère nettement prendre des douches. Et j’aimerais également changer le carrelage, qui est vraiment passé de mode. Que puis-je faire?
Le locataire ne peut pas faire des travaux avant d’avoir l’accord écrit de son bailleur. Sinon il s’expose à devoir remettre la pièce dans son état antérieur à son départ. Et il perd aussi tout droit de réclamer une indemnité pour une éventuelle plus-value. Il a également meilleur temps de s’adresser à un professionnel pour réaliser les travaux.
Les coûts de la transformation peuvent être pris en charge par l’un ou l’autre, selon décision des deux parties. Attention, si le bailleur prend les coûts en charge, il peut décider d’une augmentation de loyer par la suite. Le locataire doit également veiller à ne pas endommager la chose louée et à ne pas incommoder le voisinage.
A la Régie de Fribourg SA, on nous indique que ce genre de demandes n’est pas courant, le locataire prenant l’appartement qui lui convient le mieux et acceptant de vivre avec la situation donnée.
Quant à François Zutter, avocat à l’ASLOCA Genève, il déconseille au locataire de faire quoi que ce soit avant d’avoir l’autorisation écrite du bailleur. Il conseille aussi vivement de se mettre d’accord sur la prise en charge des travaux: qui paie quoi? Est-ce le bailleur avec ou sans participation du locataire? Cette participation est-elle unique ou sous forme d’augmentation de loyer? Dans le dernier cas, il faut faire attention à ce que les travaux soient amortis sur une période suffisamment longue, ce qui implique que le bailleur communique au locataire le coût des travaux…

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef