MESSAGE – Gestion publique: écarter et désamorcer les critiques

La critique de la gestion du parc immobilier public ou des logements d’utilité publique est régulière.
Ici, mise en avant par les milieux immobiliers, afin d’allumer des contre-feux destinés à occulter la systématique des loyers abusifs dans le secteur privé. Là, par des élus de droite, pour dénoncer un prétendu copinage dans l’attribution des logements en coopérative, alors que, dans le secteur privé, sans piston pas de logement. Sans compter la critique populiste qui discrédite de manière programmatique le travail des membres des autorités exécutives, notamment ceux chargés du logement.
C’est un sujet qui d’ailleurs se vend bien médiatiquement. Il est un exutoire facile de l’intense frustration des locataires confrontés à la pénurie de logements abordables sur le marché privé et aux difficultés d’obtenir un logement social ou d’utilité publique. En Suisse romande, où la propriété d’immeubles d’habitation en mains publiques est plus fréquente, c’est essentiellement la gestion de ce parc immobilier qui est au centre de la critique.
Le plus souvent, c’est une critique libérale qui se fait entendre. Une critique idéologique sans fondement factuel, invoquant la prétendue faible efficience et rentabilité de la gestion publique en comparaison avec les régies privées. C’est l’hôpital qui se moque de la charité! Comment entrer en matière sur une telle comparaison, alors que les entités publiques, en plus d’efforts constants d’efficacité administrative, assument pleinement leur rôle social tandis que les acteurs privés, loin de toute responsabilité sociale, appliquent des loyers abusifs et encaissent de manière indue des millions sur le dos des locataires. Ces critiques doivent être d’emblée écartées car sans pertinence et fondées sur des approches totalement biaisées.
Les magistrats communaux ou cantonaux chargés de la construction et de la gérance de logements ont la lourde responsabilité de monter au créneau et de dénoncer les «fake news» du lobby immobilier et des idéologues libéraux. L’ASLOCA accompagne depuis longtemps ces magistrats dans la dénonciation des sophismes et des entourloupes rhétoriques en tout genre.

Mais les critiques viennent aussi du côté des locataires. L’une des plus fréquentes est celle relative à l’impossibilité d’échanger les appartements, alors que cela permettrait une meilleure adéquation de l’espace habitable et des ressources du ménage.

Rappelons toutefois que l’absence d’un droit pour les locataires à l’échange d’appartements ne relève pas de la responsabilité des
bailleurs et gérants publics. C’est le choix politique des partis de droite qui – majoritaires au Parlement fédéral – refusent toute proposition allant dans ce sens, relayant ainsi les intérêts des milieux immobiliers. Malgré cette évidente responsabilité politique, la critique des locataires du secteur public à l’égard de leur bailleur ne dégonfle pas. Cela se
comprend, car, le plus souvent, l’absence d’échange d’appartements aboutit à une résiliation du bail pour non-respect des critères d’attribution des logements.
Il y a donc urgence à répondre au niveau local à cette demande de facilitation des échanges de logements entre locataires de régies publiques.

On rétorque trop souvent que c’est trop compliqué et source d’un travail administratif disproportionné. Au moment de la révolution numérique qui touche aussi le secteur du logement, cette réponse est hors de propos. La gestion immobilière 4.0 est possible aussi dans les régies publiques. La mise au point d’une application, dont l’algorithme intégrerait toutes les conditions de revenu et d’occupation des logements, permettrait rapidement de mettre en relation les locataires dont les demandes d’échange correspondent. Elle répondrait à l’attente des locataires et déchargerait l’administration d’un travail fastidieux. L’application pourrait d’ailleurs servir aussi de plateforme de contact entre la régie publique et les locataires. En tout cas, une contribution à désamorcer une des critiques récurrentes des locataires.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

SUISSE – Halte à la vente des biens immobiliers en mains publiques!

La privatisation progressive du sol public exaspère les citoyens.

Début avril, la presse suisse alémanique s’est enflammée au sujet des objets immobiliers que des entités publiques vendent au plus offrant.
Les chiffres sont impressionnants. Entre 2008 et 2017, les CFF, La Poste, Swisscom, le Poly de Zurich, Ruag, l’armée et l’Office fédéral des constructions et de la logistique se sont dessaisis de terrains et d’immeubles pour une valeur de 2,743 milliards de francs. Un montant incroyable!
Les ventes ont lieu au prix du marché à des investisseurs privés qui n’ont absolument aucune préoccupation sociale et aucune volonté de mettre sur le marché des logements à loyer abordable en faveur des classes moyennes et populaires. Le mépris est total à l’égard des villes et des cantons qui souhaiteraient mettre en œuvre une politique sociale du logement.

Genève: dispositif cantonal exemplaire
A Genève, la Constitution cantonale prévoit que l’Etat et les institutions étatiques ne peuvent vendre des terrains ou immeubles leur appartenant sans décision – soumise à référendum facultatif – du législatif cantonal ou municipal. Autant dire que les politiques néolibérales de cession de biens publics au secteur privé ne peuvent se concrétiser. Il n’y a pourtant pas de blocage sur les projets immobiliers mixtes privé-public, car les échanges de parcelles sont possibles justement pour la réalisation d’opérations immobilières. Au surplus, le canton de Genève et les communes genevoises disposent, outre d’un droit d’expropriation, d’un droit de préemption, qui leur permet de se substituer à l’acheteur au prix convenu entre celui-ci et le vendeur, pour que le bien immobilier passe en mains publiques plutôt qu’en mains privées. Il faut signaler que ces droits d’expropriation et de préemption ne sont que très rarement exercés, car leur seule inscription dans la Constitution et la loi amène les privés à négocier en amont avec l’Etat et les communes les parcelles cédées pour la réalisation de logements d’utilité publique ou des équipements. Le canton de Genève dispose donc d’un cadre légal progressiste qui protège les terrains en mains publiques et qui facilite les acquisitions publiques.

Protection lacunaire quasi partout ailleurs en Suisse
Mais ni la Confédération ni la plupart des cantons et des communes de Suisse ne disposent ni d’une protection des biens publics contre la vente à des privés, ni d’un droit de préemption sur les terrains et les immeubles mis en vente, tout particulièrement ceux mis en vente par des entités publiques. Ces autorités ne peuvent donc pas intervenir pour relever la vente d’un immeuble ou d’un terrain des CFF, de La Poste ou d’une autre institution publique, lorsqu’il y a un intérêt municipal ou cantonal pour la réalisation de logements à loyer abordable ou même de surfaces industrielles ou commerciales pour les PME locales. Dans ces cantons, les citoyens désarmés voient passer les biens appartenant à la collectivité en mains privées, favorisant ainsi la spéculation et la hausse des prix immobiliers.

Réactions vives et mobilisation
Aujourd’hui, les citoyens et les citoyennes montrent qu’ils en ont assez de cette privatisation progressive du sol public. En Suisse alémanique, la mobilisation citoyenne se concrétise aussi. A Bâle-Ville, il y a deux ans, le peuple a accepté une initiative interdisant au canton de vendre ses terrains, sauf en cas de nécessité financière. A Lucerne, une initiative des Verts a été retirée après la mise en place d’un dispositif légal par le Grand Conseil. Dans la commune zurichoise d’Uster, il y a quelques semaines, une initiative interdisant la vente de terrain en mains publiques a été déposée. Les exemples locaux se multiplient.
En outre, les citoyens souhaitent de plus en plus que leur commune ou leur canton achète des terrains, même ceux vendus par des privés, afin de réaliser des logements d’utilité publique, seule réelle solution pour assurer à tous un logement décent à loyer abordable. Ainsi, les électrices et électeurs vaudois ont accepté en février 2017, malgré l’opposition acharnée des milieux immobiliers, un droit de préemption, certes bien plus limité que celui existant à Genève, mais indispensable aux communes pour réaliser une politique du logement en faveur du plus grand nombre.

Le peuple votera certainement
C’est exactement dans ce sentiment de révolte populaire que s’inscrit l’initiative fédérale de l’ASLOCA «Pour davantage de logements abordables». Il est dès lors incompréhensible que le Conseil fédéral l’ait récemment écartée d’un revers de main. Si le Parlement la refuse aussi, ce qui est le plus probable au vu des majorités actuelles, c’est le peuple qui décidera.
Il faut rappeler au Conseil fédéral et, plus largement, aux politiques que le marché ne fait pas tout, comme le soutiennent les idéologues libéraux. Loin s’en faut! Et surtout en matière de logement.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

DOSSIER – Moisissures

Attention aux moisissures, qui peuvent être nocives pour la santé

Interview de Roger Waeber, responsable à l’Office fédéral de la santé publique.

Les murs de ma salle de bains présentent des moisissures. Outre le fait que ce ne soit pas très joli, je me pose des questions au niveau santé. Que puis-je faire en tant que locataire?
Si vous constatez des traces de moisissures superficielles sur une petite surface (allant jusqu’à 10 cm x 10 cm), par exemple sur les joints, vous pouvez essayer de les enlever avec de l’eau de Javel ou de l’alcool à 70%. S’il y a une prolifération de moisissures sur les murs ou dans le coin d’une paroi, il faut signaler la situation à votre bailleur, sinon vous pourriez être rendu responsable des dommages consécutifs. Le mieux à faire est de décrire et de photographier les dégâts et d’envoyer une lettre recommandée. Dès lors, le gérant ou bailleur est responsable de la suite des investigations et de l’assainissement.

Peut-on prévenir ce genre de désagréments?
Lorsqu’une importante quantité de vapeur se produit en se douchant ou se baignant, il faut actionner les ventilateurs aspirants. Si l’on ne dispose pas de ces ventilateurs, il faut aérer pendant ou immédiatement après. Aussi, il faudrait idéalement aérer les pièces trois fois par jour en créant un courant d’air durant cinq à dix minutes. Laisser les fenêtres en imposte n’est par contre pas une solution pour aérer. Il faudrait aussi enclencher la ventilation après la douche et placer les meubles à une distance minimum de 10 cm des murs froids extérieurs.

Je pourrais peut-être commencer, avant d’informer mon propriétaire, par utiliser un déshumidificateur, non?
Non, il faut d’abord éliminer correctement les moisissures avant d’utiliser ce genre d’appareils.

Devrais-je faire mesurer l’air dans la maison ou faire expertiser l’état des murs?
Non, cela n’est pas nécessaire et ne ferait que confirmer ce que vous avez déjà constaté, à savoir qu’il y a de la moisissure, qu’il faut à tout prix éliminer. De plus, en tant que locataire, avoir signalé la situation à votre propriétaire, à l’aide de photos ou d’une description, suffit.

Les problèmes de moisissures sont-ils courants?
Oui, un ménage sur quatre ou cinq présente des signes d’humidité, comme des vitres souvent embuées, un décollement des tapisseries, des taches ou la prolifération de moisissures visibles. Il faut noter que les moisissures n’apparaissent pas sans humidité.

Y a-t-il des risques pour la santé?
Oui, on peut souffrir d’irritations des yeux, de la peau et des voies respiratoires. Il arrive également que les personnes qui y sont confrontées souffrent d’allergies. Ceux dont le système immunitaire est affaibli doivent faire attention, car ils risqueraient de contracter des infections internes. Les personnes atteintes de fibrose cystique et d’asthme chronique grave doivent également être particulièrement attentives et vigilantes.

Je constate une prolifération de moisissures bien plus importante dans ma chambre à coucher. Que faire?
Vous devez signaler cela à votre bailleur ou gérant, mais, si vous présentez des problèmes de santé qui pourraient y être liés, signalez-les à votre médecin. Les pièces qui présentent d’importantes moisissures devraient être fermées et, à titre préventif, non utilisées. Il faut voir avec votre propriétaire comment venir à bout rapidement de la situation.

Et si je sens une odeur de moisi mais que je ne vois pas de moisissures apparentes?
Quand une odeur de moisi est clairement perceptible, il faut le signaler également, car cela est le signe de moisissures cachées. Il faut donc agir avant que la situation n’empire.

Source: «Moisissures dans les habitations», publié par l’Office fédéral de la santé publique (OFSP).

François Zutter, avocat à l’ASLOCA Genève, confirme que c’est à la régie de mandater une entreprise pour supprimer les moisissures, en faisant des investigations pour en connaître les causes. Si le bailleur ne réagit pas, «le locataire dispose de l’institution de la consignation de loyer pour faire pression», complète-t-il, «cela consiste à donner au bailleur, par l’intermédiaire de la régie et par courrier recommandé, un délai raisonnable pour supprimer le défaut, en lui indiquant que, si la réparation ne se fait pas dans les délais, le loyer sera alors consigné.» A Genève, cela se fait exclusivement auprès de la Caisse du Palais de Justice. Pour les autres cantons, vous pouvez vous renseigner auprès de votre section régionale de l’ASLOCA. Après le versement du premier loyer consigné, le locataire a 30 jours pour déposer une requête à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, demandant que le bailleur soit condamné à faire les travaux nécessaires. François Zutter conseille également, puisque les moisissures peuvent être dommageables pour la santé, de demander l’intervention du service cantonal chargé de la santé publique, qui interviendra directement auprès du propriétaire en lui ordonnant de supprimer ces nuisances. Cette intervention peut s’avérer plus efficace et plus rapide.

DOSSIER – Salles d’eau

En règle générale, les résidents suisses ne sont pas très attentifs aux coûts de l’eau dans le ménage, qui paraissent souvent être une donnée fixe, sur laquelle on n’a que peu d’influence. Mais, dans un appartement suisse moyen, on peut consommer pour un montant allant jusqu’à 1000 francs par an. Ce prix comprend non seulement les frais d’eau douce mais aussi la taxe des eaux usées et la préparation d’eau chaude.

Quelques chiffres
Les frais d’eau douce et d’eaux usées varient selon les communes, entre 1.30 francs et 5.20 francs par m3. Comme 30% de l’eau utilisée est de l’eau chaude, il faut rajouter à ces coûts les frais de production d’eau chaude, qui sont, en moyenne, de 2.67 francs le m3. En moyenne toujours, chaque appartement consomme 105 m3 d’eau par année. Dans les ménages suisses types, composés de deux ou trois personnes, on consomme quotidiennement 160 litres par tête (uniquement l’eau utilisée dans le ménage, ce qui représente les 25% de l’eau totale utilisée par personne en Suisse). Sur ces 160 litres, 32 sont utilisés pour les bains et les douches, et 44 pour la chasse d’eau des toilettes. Le reste est utilisé en majeure partie en cuisine ou dans la buanderie. Il faut noter que la consommation d’eau dans les ménages avait atteint un pic dans les années 80 et 90 et a diminué depuis lors, grâce à une bonne diffusion des mesures d’économie d’eau et de nouvelles installations (robinets, lave-linge, lave-vaisselle, etc.).
Mais cela varie fortement: deux tiers des appartements consomment les 40% de cette eau utilisée et un tiers consomment le reste, jusqu’à 300 m3 voire plus. Recevoir un relevé en fonction de la consommation permettrait donc à certains locataires de réaliser des économies de plusieurs centaines de francs par an.

Décompte individuel = économies
Il s’avère que l’établissement d’un décompte individuel des frais d’eau permet de faire des économies. Si on appliquait ce principe du pollueur-payeur, cela engendrerait en moyenne une réduction de 19% de la consommation d’eau. Y a-t-il une grosse marge de manœuvre pour les locataires? Pour Martial Wicht, de la Société suisse de l’industrie du gaz et des eaux (SSIGE), il faut surtout économiser l’eau chaude. Il explique: «Economiser l’eau potable n’est pas très rentable d’un point de vue économique et pas très intéressant d’un point de vue écologique. Cela ne signifie pas qu’il faut gaspiller. Economiser l’eau chaude a par contre un impact favorable tant économique et qu’écologique. Dans les bâtiments modernes l’eau chaude sanitaire représente en effet une part importante de l’énergie de chauffage.»

Source: Le document «Faits liés à l’eau» publié sur www.neovac.ch

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, explique: «Dans le canton de Vaud, les bâtiments neufs comportant au moins cinq unités locatives doivent en principe être équipés de compteurs individuels. Par contre, dans un immeuble ancien, on ne peut prétendre à ce que les propriétaires installent ce genre d’appareils et établissent des décomptes individuels. Donc on continue à payer l’eau selon le volume de l’appartement occupé et non pas selon la consommation effective.» Il est clair que la majorité des appartements en Suisse romande n’ont pas encore de compteurs d’eau individuels. Ils sont certes obligatoires partout dans les nouveaux immeubles, mais les régies ne sont pas obligées, à part dans les cantons de Vaud et de Genève, d’établir des décomptes individuels et peuvent continuer à facturer selon le volume de l’appartement. Et reste en plus que les appartements récents sont encore en grande minorité…

Et vous, vous êtes plutôt bain ou douche?

Pour économiser l’eau, on recommande en général de prendre une douche au lieu d’un bain. Mais cela dépend du débit et de la durée de la douche!
Un bain nécessite entre 200 et 250 litres d’eau suivant la taille de la baignoire. Il faut également beaucoup d’énergie pour chauffer cette eau: plus d’un litre de mazout par exemple. On peut noter que chauffer de l’eau pour un bain, même petit, en hiver dégage autant de CO2 dans l’atmosphère que parcourir cinq kilomètres en voiture!
Le site energie-environnement.ch donne quelques conseils pour économiser l’eau, ainsi que l’énergie utilisée, dans la salle de bains:
–une baignoire peu remplie nécessitera entre 125 et 150 litres, économisera donc l’eau et l’énergie et ne changera pas énormément le confort du bain;
–une douche éco de cinq minutes, avec un pommeau de douche muni du label energy (les pommeaux classés A sont les plus économes), consommera moins de 12 litres par minute. Une telle douche utilisera donc moins de 60 litres, à savoir le quart de ce que nécessite un bain.
En contre-exemple, une douche de dix minutes peut consommer davantage d’eau qu’un bain.

Consommation d’eau de votre douche
Pour connaître la consommation d’eau de sa douche (en litres par minute), il faut prendre un récipient gradué et mesurer combien de secondes il faut pour le remplir. Puis vous calculez le nombre de litres divisé par le nombre de secondes et multiplier par 60. Cela vous donnera une idée de votre consommation d’eau par minute lorsque vous prenez une douche chez vous.

Autre solution: le réducteur de débit
Pour limiter le débit d’une douche, on peut placer un réducteur entre le robinet et le départ du tuyau. Celui-ci se visse sur le robinet comme un tuyau de douche. On en trouve dans les magasins de bricolage au prix d’environ 10 francs.

Confort de la douche
Pour se motiver à prendre des douches au lieu des bains, on peut prendre les mesures suivantes, toujours selon le site energie-environnement.ch:
–un rideau qui évite d’inonder le sol;
–un tapis antiglisse dans la baignoire, pour la sécurité;
–un robinet mitigeur pour obtenir rapidement le bon réglage de température;
–un pommeau de douche réglable en hauteur et en direction.
On peut aussi placer soi-même un compteur d’eau et d’énergie entre le pommeau et le tuyau (modèle Amphiro, par exemple). Ce genre de compteur fonctionne sans piles et permet de se rendre compte «en direct» de son impact sur l’environnement.

Locataires: votre marge de manœuvre
Vous n’avez pas de douche chez vous? Pas de souci, comme expliqué ci-dessus, vous pouvez prendre vos douches dans la baignoire. Vous désirez installer un pommeau économique ou un compteur d’eau: pas de souci, vous êtes en droit de le faire.

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, explique: «Le locataire peut installer un compteur ou un pommeau économique tant que cela ne laisse pas de traces à son départ de l’appartement. Cependant, cela n’aura aucune influence sur sa facture d’eau si l’immeuble n’est pas équipé de compteurs individuels.»

Notre salle de bains est-elle sûre et sans danger?

Le Bureau de prévention des accidents (bpa) indique que chaque année plus de 16 000 personnes, en moyenne, se blessent dans une salle de bains ou aux toilettes. Environ deux tiers des blessures surviennent suite à une chute. Cette proportion atteint même 80% chez les personnes de 65 ans et plus.
Outre les chutes en sortant ou en entrant dans la baignoire ou la douche ainsi que les glissades sur un sol mouillé, l’accident le plus fréquent est le fait de se taper la tête ou une autre partie du corps à l’angle d’un miroir ou d’un robinet. Des cas de brûlures existent également. L’installation d’un robinet mélangeur pourvu d’un régulateur de température permet d’éviter de graves échaudages, notamment chez les enfants en bas âge.
Pour toute personne ayant besoin d’aménager sa salle de bains différemment pour éviter certains risques, il existe des moyens auxiliaires, destinés en premier lieu aux personnes âgées, handicapées ou en convalescence. Ce matériel est à louer ou à acheter. Pro Senectute et Pro Infirmis ainsi que les services de soins à domicile, notamment, sont actifs dans la consultation pour l’adaptation de logement.

Nicole Tille, juriste à l’ASLOCA Vaud, conseille de demander à la régie l’autorisation avant d’installer une barre ou un autre aménagement fixe qui risque de laisser des traces dans la salle de bains (carrelage, mur, etc.). Un locataire ne peut en outre pas prétendre à des aménagements supplémentaires en raison de son âge ou d’un handicap quelconque. Il accepte l’objet loué tel quel.
Si une installation présente un défaut (lié par exemple à l’électricité dans la salle de bains), le locataire peut demander des travaux, mais leur nécessité s’appréciera au cas par cas. Il est néanmoins toujours difficile d’apprécier s’il y a défaut ou non. S’il s’avère qu’il y a vraiment un défaut et que la gérance refuse d’effectuer les travaux, des procédures peuvent être entamées et on peut avoir recours à l’autorité de conciliation.

Je veux tout changer – par goût, pas par nécessité
Je viens de trouver l’appartement de mes rêves, tout est très bien aménagé, sauf la salle de bains, qui ne me convient pas trop. Il y a une baignoire, mais je préfère nettement prendre des douches. Et j’aimerais également changer le carrelage, qui est vraiment passé de mode. Que puis-je faire?
Le locataire ne peut pas faire des travaux avant d’avoir l’accord écrit de son bailleur. Sinon il s’expose à devoir remettre la pièce dans son état antérieur à son départ. Et il perd aussi tout droit de réclamer une indemnité pour une éventuelle plus-value. Il a également meilleur temps de s’adresser à un professionnel pour réaliser les travaux.
Les coûts de la transformation peuvent être pris en charge par l’un ou l’autre, selon décision des deux parties. Attention, si le bailleur prend les coûts en charge, il peut décider d’une augmentation de loyer par la suite. Le locataire doit également veiller à ne pas endommager la chose louée et à ne pas incommoder le voisinage.
A la Régie de Fribourg SA, on nous indique que ce genre de demandes n’est pas courant, le locataire prenant l’appartement qui lui convient le mieux et acceptant de vivre avec la situation donnée.
Quant à François Zutter, avocat à l’ASLOCA Genève, il déconseille au locataire de faire quoi que ce soit avant d’avoir l’autorisation écrite du bailleur. Il conseille aussi vivement de se mettre d’accord sur la prise en charge des travaux: qui paie quoi? Est-ce le bailleur avec ou sans participation du locataire? Cette participation est-elle unique ou sous forme d’augmentation de loyer? Dans le dernier cas, il faut faire attention à ce que les travaux soient amortis sur une période suffisamment longue, ce qui implique que le bailleur communique au locataire le coût des travaux…

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

VOS DROITS – Un contrat de durée déterminée peut être une fraude à la loi

Ces baux ont souvent comme unique objectif d’empêcher les locataires de faire valoir leurs droits.

Dans un arrêt du 4 décembre 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève a considéré qu’un contrat de bail qui avait été conclu pour une durée déterminée de 12 mois et 9 jours devait être considéré comme un contrat de durée indéterminée, renouvelable d’année en année.
La Cour a considéré que la clause de durée déterminée était nulle car elle constituait une fraude à la loi.

Succès pour les locataires
Cet arrêt constitue une grande victoire pour les locataires dans la mesure où l’on constate malheureusement que de plus en plus de bailleurs recourent, de manière parfaitement abusive, à la forme des contrats de bail de durée déterminée. Ce mode de faire est une catastrophe pour les locataires en période de pénurie de logements; en effet, à peine sont-ils installés dans leur nouvel appartement que les locataires doivent déjà rechercher une solution de relogement pour une année plus tard.
Les bailleurs rétorquent que ce mode de faire n’est pas interdit et est même expressément prévu par le droit du bail. C’est vrai, l’art. 255 du Code des obligations prévoit que le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
Quelle est la vraie raison?

Si l’on peut concevoir qu’un propriétaire d’un unique appartement conclue un bail pour une durée déterminée lorsqu’il sait qu’il aura de nouveau besoin du logement à une date ultérieure (par exemple pour son fils parti faire des études de deux ans à l’étranger), en revanche, on ne comprend pas pourquoi un bailleur qui possède de nombreux logements, voire plusieurs immeubles, procède de la sorte. Ou plutôt on le comprend trop bien, puisque le recours au contrat de durée déterminée n’a d’autre but que de dissuader le locataire de contester le loyer initial dans les 30 jours, comme cela est permis par l’art. 270 CO. Dans le cas tranché par la Cour de justice, la régie était venue expliquer au tribunal qu’elle concluait systématiquement des contrats de durée déterminée pour vérifier que le locataire s’acquitte bien de ses loyers. Si c’était le cas, en règle générale, le contrat de bail était par la suite renouvelé, sauf dans les cas, rares, où le locataire se permettait de contester le loyer initial!
Outre le fait que le motif invoqué est particulièrement stupide, puisque l’art. 257d CO permet au bailleur de résilier facilement le bail (sans attendre la fin de la durée déterminée) si le locataire ne paie pas le loyer, cela démontre qu’il s’agit bien d’empêcher le locataire de faire valoir ses droits, non seulement de contester le loyer initial, mais encore de contester des hausses de loyer ultérieures ou de contester une résiliation abusive. A cela s’ajoute que la régie ne mentionnait même pas dans les annonces qu’elle publiait que le contrat serait conclu pour une durée déterminée; c’est seulement au moment de signer le contrat à la régie que les locataires l’apprenaient! La Cour en a donc conclu que la bailleresse n’optait pour ce système débutant par un bail de durée déterminée «qu’aux seules fins de mettre en échec des règles impératives, telles que les règles contre les loyers abusifs ou contre les congés abusifs». La bailleresse entendait ainsi profiter de la situation de contrainte dans laquelle se trouve l’ensemble des locataires dans le canton de Genève, liée à la forte pénurie des logements, pour imposer une telle pratique, permettant d’exclure toute contestation du loyer initial.

Empêcher les locataires de faire valoir leurs droits
Pour la Cour, ce comportement est constitutif d’un abus de droit et ne doit pas être protégé.Cette jurisprudence est réjouissante puisque le Tribunal fédéral, dans un arrêt de principe concernant la conclusion successive de plusieurs contrats à durée déterminée, avait relevé que la conclusion de tels contrats était licite, sous réserve toutefois d’une fraude à la loi: «commet une telle fraude, le bailleur qui, en soi, a l’intention de s’engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives, telles les règles contre les loyers abusifs ou contre les congés abusifs» (ATF 139 III 145).
On précisera encore que la bailleresse a déposé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt (arrêt ACJC/1565/2017 du 4 décembre 2017, disponible sur le site du Pouvoir judiciaire genevois).
A suivre…

François Zutter, avocat répondant

ASLOCA Genève

DOSSIER – Vernier axe sur le « vivre-ensemble »

Quelques questions à Thierry Apothéloz, conseiller administratif de la ville de Vernier.

Quelles mesures concrètes ont été prises ces dernières années par votre commune?
Même si la politique du logement relève traditionnellement d’une politique cantonale (aménagement du territoire, autorisations de construire, etc.), la politique communale de Vernier est centrée sur trois aspects: une politique immobilière par la construction et l’exploitation de logements via nos fondations communales (env. 250 logements, et 100 supplémentaires dans un proche avenir), une politique foncière d’acquisition et de remise de terrain en faveur du maître d’ouvrage d’utilité publique et une action sociale active auprès d’habitants. Cette dernière se caractérise notamment par un accompagnement social pour les personnes qui connaissent des difficultés en termes de logement (recherche, paiement du loyer, etc.). Nous avons aussi édité, en collaboration avec le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), une brochure d’information aux locataires sur leurs droits et leurs devoirs en matière de droit du bail, une matière relativement complexe à traiter quand on n’est pas juriste. C’était une première à Genève.

Comment encouragez-vous la construction d’immeubles à loyer modéré?
Comme déjà dit, en assurant aux Fondations les meilleures conditions de financement. Nous développons également des structures de démocratie participative depuis de nombreuses années, tels que les «contrats de quartier», qui améliorent considérablement le vivre-ensemble et la cohésion sociale.

Y a-t-il encore un manque de ce genre d’appartements dans votre commune?
La pénurie qui affecte le marché du logement touche certainement toutes les catégories de logement. Il convient cela étant de souligner que Vernier abrite de nombreux logements à loyer bas que ce soit dans ses quartiers du Lignon, des Avanchets ou encore des Libellules. Le logement est une priorité pour la Ville de Vernier. Ma fonction de président de l’Association des communes genevoises m’a amené à créer un Fonds intercommunal du développement urbain (FIDU), qui soutient la construction de logements et d’équipements publics, et qui a été voté à l’unanimité des communes et du Parlement genevois.

Peut-on qualifier votre politique foncière d’active?
Oui, certainement, dans les limites de nos moyens communaux relativement faibles. Mais nous n’avons pas hésité dans le passé à faire usage du droit de préemption conféré par le droit cantonal, y compris pour faire réaliser des logements en mains d’une fondation sans but lucratif en lieu et place de simples logements à loyer modéré subventionné, en mains privées. Il s’agit d’un cas phare qui a fait l’objet d’un arrêt du Tribunal fédéral (ATF du 24 novembre 2008, 1C_30/2008). La Ville vient aussi récemment de proposer à une coopérative de développer un projet sur un terrain lui appartenant.

Arrivez-vous parfois à convaincre des investisseurs de modifier leurs intentions de construction afin que les loyers soient plus adaptés à la population de votre commune?
Les marges de manœuvre des communes sont limitées, les loyers en zone de développement étant contrôlés par l’Etat. Mais nous travaillons aussi beaucoup, en parallèle, à la qualité de vie dans les quartiers, comme ce fut le cas pour le projet Nouvelles Libellules il y a de cela deux ans, et qui a démontré que l’ambiance et l’atmosphère qui règnent dans un quartier sont parfois aussi importantes que le prix effectif des loyers. Les gens accordent en effet une grande importance à leur qualité de vie globale dans leur quartier d’habitation.

Les Nouvelles Libellules sont un projet novateur. Pourriez-vous en dire quelques mots?
Le quartier des Libellules est le quartier le plus précarisé du canton de Genève et depuis longtemps, il subit une mauvaise image, notamment médiatique. Il était primordial pour moi d’y redonner un dynamisme. Ainsi, avec la Fondation propriétaire Emile-Dupont et l’aide de la Confédération, du canton, de la Ville de Vernier et des fonds privés, nous avons
réalisé un programme de transformation du quartier: réhabilitation complète des appartements, création de lieux de rencontre, réaménagement de l’extérieur par la création de terrains de sports, de parcs et de jeux d’enfants. Nous avons déplacé le parking pour pouvoir créer de petites constructions accueillant des activités à destination des habitants. Ce dernier point est fondamental, car il permet de proposer du service public au cœur d’un quartier populaire.

La Confédération en fait-elle assez en matière de politique du logement selon vous?
La politique de la Confédération est notoirement insuffisante en la matière. Elle devrait intervenir par des appuis financiers notamment pour aider au démarrage de projets en aidant les collectivités publiques à acquérir du foncier. La surveillance sur le marché, en particulier dans les régions où sévit la pénurie, n’est pas satisfaisante dans le régime actuel du Code des obligations.

Propos recueillis
par Henriette Schaffter

DOSSIER – Politiques communales

La hausse des coûts du logement ne touche plus seulement les grandes villes comme Genève, Lausanne et Zurich, mais également des communes de taille moyenne. Certaines d’entre elles ont une tradition en matière de logement communal, tandis que d’autres sont totalement dépourvues d’expérience dans ce domaine. Tour d’horizon de quelques communes de Suisse romande.

Les communes de taille moyenne, ayant environ entre 15 000 et 50 000 habitants, sont aujourd’hui confrontées à une hausse des loyers continue. Promouvoir les logements à prix abordable devrait donc être un de leurs objectifs, afin de maintenir l’attrait à long terme de la commune, notamment pour les familles, ainsi que le bon fonctionnement de la vie locale. Elles disposent pour cela de certains outils, mais sont aussi limitées par plusieurs données de base: le droit du bail relève de la Confédération et la législation relative à l’aménagement du territoire et à la construction relève surtout des cantons. Les facteurs influençant les loyers et les prix sont multiples et ne peuvent pas vraiment être maîtrisés à l’échelle de la commune: par exemple pression des investissements, politique fiscale, croissance des revenus, préférences individuelles et croissance démographique. En outre, le marché suisse du logement est très majoritairement en mains privées: la part des pouvoirs publics est de 2% et celle des coopératives d’habitation de 5%. Au niveau de ces dernières, il existe une grande différence entre la Suisse romande, qui affiche un taux de 4% de logements au sein de coopératives et Zurich par exemple, ville dans laquelle celles-ci possèdent 25% des logements.

Outils sous-utilisés
Les cantons et la Confédération gardent donc un rôle important, mais les communes ont aussi leur mot à dire et peuvent intervenir sur le marché du logement avec plusieurs instruments, et non pas uniquement par la propriété immobilière: il existe des outils, parfois même inscrits dans la loi, mais qui ne sont malheureusement pas toujours utilisés. A Zurich, chaque fois que la ville peut acquérir un terrain, elle le cède en droit de superficie aux coopératives, qui sont des partenaires. En Suisse romande, ce n’est pas si évident. Il y a cependant des villes qui ont développé de véritables stratégies à cet égard. A Nyon, sur son propre foncier, la ville octroie des droits de superficie à taux préférentiel à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, à la condition que ceux-ci réalisent essentiellement des logements d’utilité publique, à loyer modéré, abordable et protégé. Les autorités engagent toujours des négociations directes avec les investisseurs et les maîtres d’ouvrage concernés pour y intégrer des exigences complémentaires (aménagements extérieurs, équipements communautaires, etc.). De plus, sur les terrains en mains privées, la commune négocie auprès des promoteurs la mise à disposition de la population de 25%, en moyenne, de logements d’utilité publique, en échange de droits à bâtir supplémentaires. La Municipalité de Nyon a été une des premières en Suisse à fixer des quotas de logements à loyer abordable par quartiers, non seulement pour combattre la grande pénurie, mais également pour promouvoir la mixité socio-économique.

Nyon précurseuse
La LPPPL (loi sur la préservation et la promotion du parc locatif) vaudoise, acceptée par le peuple en février 2017, devrait inciter les villes à favoriser les constructions de logements à loyer abordable, répondant aux besoins aigus de la population, pour mieux lutter contre la pénurie. Tout cela est encore trop récent pour qu’il y ait des effets concrets, mais la balle est désormais dans le camp des communes. Bien avant que la LPPPL les légalise, la Ville de Nyon avait déjà introduit et défini la notion de logements «à loyer abordable» par une directive municipale. La construction par des promoteurs privés d’un quartier de 14 bâtiments sur une grande parcelle située côté Jura de l’hôpital est un des succès de cette politique du logement. D’ici à fin 2018, le quartier Jardins du Couchant, proche de divers équipements publics et commerciaux, peu éloigné du centre-ville et de la gare, sortira de terre. Il accueillera environ 900 habitants et permettra la création d’une centaine d’emplois, de logements à loyer abordable et équipements d’utilité publique. «Bien sûr, pour que le projet voie le jour, les autorités ont dû s’impliquer fortement, en négociant dès la genèse du projet avec les différents promoteurs et propriétaires qui se sont succédé», explique Stéphanie Schmutz, conseillère municipale à Nyon. Les partenaires ont travaillé avec l’objectif premier de satisfaire les besoins des ménages qui s’attendent à trouver dans leur quartier les infrastructures nécessaires à la vie familiale et professionnelle, telles que crèche, commerces et transports publics.

Exemple bullois
Depuis quelques années, Bulle est la ville de Suisse connaissant la plus grande augmentation de population. Le Conseil communal a axé ses efforts sur l’aménagement du territoire et la construction d’écoles et la Ville s’est séparée de bâtiments dont elle avait la propriété afin de financer et de permettre la réalisation d’infrastructures. Bulle a vu se construire énormément de logements ces dernières années, même si elle n’est pas en situation de pénurie. L’offre dépasse largement la demande et la commune n’a donc pas encore senti le besoin d’établir une véritable politique du logement. Elle a néanmoins octroyé des droits de superficie à des coopératives d’habitation afin de favoriser l’existence de logements à loyer modéré.

Sion: pas de politique active
La Ville de Sion n’a jamais mené à proprement parlé de politique active directe du logement. Il y a quelques années, le Conseil général a d’ailleurs refusé un postulat pour une politique du logement active. La Ville fait confiance aux acteurs privés pour répondre aux besoins de la population et elle stimule l’intérêt de ces acteurs privés par la mise à disposition de terrain et l’octroi de droits de superficie. Sion a accordé un droit de superficie sur des terrains à l’est de la ville pour la construction d’un parking, ainsi que de trois barres de logements, qui seront disponibles en 2021. C’est le projet des Roches-Brunes, qui se composera de 66 logements à prix préférentiel (—10% par rapport au prix du marché). Des réflexions sont en cours pour développer deux nouveaux quartiers d’habitation, dont le quartier éco-responsable des Potences, d’une capacité potentielle de quelque 500 appartements. Là aussi, la Ville devrait mettre à disposition des terrains auprès d’investisseurs privés, mais malheureusement pas auprès de coopératives.

Le cas de Bienne
Les autorités de la ville de Bienne et les représentants des coopératives de construction de logements d’utilité publique ont signé une charte en 2014, qui détermine les conditions qui doivent permettre, via un développement à long terme des coopératives d’habitation, d’améliorer l’attractivité de Bienne sur le plan immobilier. Actuellement, 31 coopératives d’habitation biennoises gèrent environ 4500 appartements, en majorité à loyer modéré, soit environ 16% de tout le parc immobilier sur territoire communal. Ces coopératives d’habitation jouent un rôle très important pour proposer des logements abordables à Bienne et le Conseil municipal était donc d’avis que la prolongation des contrats de droit de superficie avec les coopératives d’habitation représentait une chance unique pour Bienne. L’objectif des autorités est même d’atteindre un taux de 20% de coopératives. Bienne a, par contre, très peu de logements qu’elle gère elle-même et c’est souvent uniquement de façon temporaire.
Pour Silvia Steidle, directrice des Finances de la ville, la plupart des coopératives biennoises entretiennent bien leurs bâtiments et sont occupées par des familles de la classe moyenne. Selon elle, il n’y a aujourd’hui pas de pénurie de logements abordables, mais «on ne sait pas ce qui peut arriver à long terme». Elle complète: «Il faut maintenir la mixité des appartements. La chance à Bienne, c’est qu’il reste des terrains libres en mains communales et qu’ils pourront être utilisés. C’est le cas du stade du Gurzelen, situé en pleine ville, sur lequel un projet important devrait voir le jour.» Mais Silvia Steidle craint cependant que les coopératives ne soient davantage prisées par les Biennois suisses alémaniques et que les francophones aient moins «l’esprit coopérative», ce qui pourrait entraîner à terme une germanisation de la population.
En conclusion, toutes les villes ne connaissent actuellement pas les mêmes soucis, mais elles doivent toutes veiller à éviter des situations difficiles pour leurs habitants, en mettant tous les atouts de leur côté pour prévenir une hausse importante des loyers. La situation en Suisse romande est certes disparate, il n’empêche que l’observation du marché du logement ne suffit plus et qu’il faut désormais agir également au niveau communal.

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

VOS DROITS – Plaintes des voisins: pas toujours fondées!

Le Tribunal fédéral confirme* les décisions genevoises ayant constaté la nullité d’un congé en raison de plaintes de voisins pour nuisances.

En date du 5 novembre 2014, la propriétaire avait résilié le bail d’un couple de locataires habitant dans leur appartement depuis 2008. Un courrier de mise en demeure avait été adressé aux locataires en juillet 2014 à la suite de plaintes de voisins à propos de diverses nuisances sonores et tapages nocturnes: disputes, utilisation d’une perceuse, d’un marteau, déplacement de meubles, prises de bains tard dans la nuit. Les locataires ont contesté le congé en expliquant qu’ils étaient accusés à tort. Ainsi, par exemple, des voisins s’étaient plaints de leur bruit alors qu’ils étaient en séjour en Valais. Ils ont proposé une médiation avec le voisin qui les accusait principalement, mais celui-ci a refusé. Il faut préciser que les relations avec lui étaient bonnes jusqu’au décès du frère de celui-ci en 2012.

Des nuisances qui ne justifient pas une résiliation
Le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace, donc nul, le congé par jugement du 29 avril 2016, décision confirmée par la Cour de justice le 14 novembre 2016.
Les juges ont estimé que, si les nuisances sonores et les désagréments causés par les locataires étaient établis, en revanche, en raison d’une surenchère certaine et du rôle particulièrement troublant joué par le voisin, il ne pouvait être retenu qu’ils revêtaient la gravité nécessaire exigée par l’art. 257f al. 3 CO pour rendre le maintien du contrat insupportable et justifier un congé pour justes motifs. Cet article prescrit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer de respect envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, soit moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois pour un bail d’habitation ou commercial.

Selon la jurisprudence, cette résiliation très sévère suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives:
1. une violation du devoir de diligence incombant au locataire;
2. un avertissement écrit préalable du bailleur;
3. la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation;
4. le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur;
5. le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
Si l’une des conditions n’est pas réalisée, le congé est nul, inefficace selon la terminologie du Tribunal fédéral (TF).

En l’espèce, la bailleresse n’a pas réussi à démontrer que certaines nuisances avaient persisté après la mise en demeure. Les autres ne revêtaient pas la gravité nécessaire pour rendre le maintien du bail insupportable. Le recours de la bailleresse au TF a été déclaré irrecevable, dans la mesure où ses griefs n’étaient pas pertinents. Elle a été condamnée à verser 5550.- francs de frais judiciaires et une indemnité de 6500.- francs pour les frais d’avocat des locataires, sans compter les honoraires de son propre avocat! Cela devrait inciter les bailleurs à ne pas résilier à la légère le bail des locataires.

François Zutter, avocat répondant

ASLOCA Genève

* Arrêt du TF du 4 septembre 2017, cause 4A_2/2017

 

SUISSE – Résistance indispensable face au lobby immobilier

La montée en puissance du lobby immobilier au sein du Parlement est frappante.

Si le lobby immobilier s’est montré actif au cours de la législature précédente entre 2011 et 2015, il n’avait pas réussi à trouver une majorité et ainsi à porter atteinte au droit du bail et à mettre sous pression le Conseil fédéral. Les diverses motions et initiatives parlementaires déposées çà et là par les élus UDC et PLR soutenus par les organisations immobilières ont finalement échoué. Mais à chaque fois de peu. Ainsi, la perfide initiative d’Olivier Feller (PLR, VD) qui demandait, en pleine baisse du taux hypothécaire, de découpler le loyer de ce taux hypothécaire, était rejetée en septembre 2015 par le Conseil national par trois petites voix de différence. Quelques mois plus tard, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats refusait d’entrer en matière sur l’initiative de Hans Egloff (UDC, ZH) restreignant la sous-location. Ici avec une voix de différence.

Changement d’attitude
Depuis ces échecs, s’appuyant sur le renforcement du camp bourgeois et nationaliste, le lobby immobilier s’est réorganisé et est devenu beaucoup plus agressif
D’une part, les organisations immobilières suisses allemandes comme romandes travaillent au corps les parlementaires chargés du dossier du droit du bail pour s’assurer de leur vote et d’une majorité. D’autre part, non seulement les propositions de déréglementation du droit du bail se multiplient, mais de plus elles sont coordonnées.
Cette offensive sans précédent vise avant tout à vider de tout son sens la protection des locataires contre les loyers abusifs et ainsi à renforcer les rendements des bailleurs.
Les élections de 2015 ont fait surgir une majorité antilocataire constituée des élus UDC, PLR, nombre d’élus du PDC et des autres petits partis bourgeois. Ainsi, au Conseil national, depuis le début de la législature, toutes les propositions en faveur des bailleurs ont trouvé une majorité en Commission des affaires juridiques.

Encore des batailles à venir
Mais le lobby immobilier n’a pas encore gagné la guerre. Il doit affronter divers obstacles et si nécessaire, en votation populaire, le référendum de l’ASLOCA.
Ce printemps, il y a une bataille importante au Conseil des Etats. Sa Commission des affaires juridiques sera appelée, pour la première fois depuis le début de la législature, à se déterminer sur une proposition de démantèlement du dispositif légal contre les loyers abusifs, à savoir l’initiative parlementaire de Hans Egloff (encore lui!) limitant le droit de contestation du loyer initial.

Pétition largement soutenue
Pour affronter cette bataille, l’ASLOCA a fait signer depuis début février 2018 une pétition en ligne demandant aux sénateurs de ne pas ouvrir les vannes de la dérégulation de la protection contre les loyers abusifs. Les locataires de tout le pays ont ainsi soutenu cette pétition tout en la relayant sur les réseaux sociaux. C’est avec près de 20 000 signatures que la pétition a été remise au Conseil des Etats le 15 mars.
Nous espérons que, par ce geste, les élus au Conseil des Etats feront preuve de raison et surtout d’équité vis-à-vis des locataires.
Si les sénateurs lâchent les locataires cette fois-ci, il est à prévoir que les autres initiatives parlementaires du lobby immobilier passeront la rampe l’une après l’autre. C’est alors par la voix du référendum que nous devrons nous défendre.
A ce jour, tous les référendums que l’ASLOCA a lancés au niveau national, nous les avons gagnés. Un signal aussi aux conseillers aux Etats de ne pas travailler dans le vide. Sans consensus, le droit du bail est irréformable!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Elections: votez locataires

Alors même que les conditions des marchés financiers sont favorables aux locataires puisque les taux sont au niveau historique le plus bas et que les bailleurs devraient baisser massivement et spontanément les loyers, le lobby immobilier mène au Parlement une attaque frontale contre le droit du bail. Le but de cette charge sans précédent envers […]