SUISSE – Changement à la direction de l’Association suisse des locataires: Natalie Imboden sera la nouvelle secrétaire générale de l’ASLOCA Suisse

Le Comité national a nommé Natalie Imboden nouvelle secrétaire générale de l’ASLOCA Suisse. Natalie Imboden s’appuie sur sa grande implication en faveur du logement et une expérience riche au niveau fédératif. Elle a convaincu par ses motivations pour la cause des locataires.

En séance du 29 janvier dernier, le Comité de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a désigné la Bernoise Natalie Imboden à titre de secrétaire générale de l’organisation nationale dès avril 2018. Il a suivi la proposition de la délégation mandatée à cet effet.

À 47 ans, Natalie Imboden s’appuie sur de longues années d’expérience dans le mouvement syndical. Elle a collaboré pour diverses organisations faîtières et connaît au mieux le travail fédératif. Comme présidente du groupe régional de l’ASLOCA/MV de Berne et environs, elle s’engage en faveur des locataires ; elle a significativement pris part au lancement d’une initiative populaire dans la capitale, approuvée en votation par la suite. Le Comité se réjouit de son implication. Elle-même déclare : «Les locataires comptent sur la voix forte de leur Association. C’est volontiers que je m’engage en leur faveur.»

Ce renouvellement fait suite à la démission de Michael Töngi, actuel titulaire de la fonction, qui entre en mars au Conseil national.

LE MESSAGE DE L’ASLOCA – Lettre aux sénateurs

En ce début de 2018, en matière de droit du bail, tous les yeux se tournent vers le Conseil des Etats! En effet, d’ici au début du printemps, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats examinera l’initiative parlementaire de Hans Egloff, conseiller national UDC, président de l’association suisse alémanique des propriétaires, laquelle vise à réduire le droit des locataires à la contestation du loyer initial. Déjà que seule une infime partie des locataires use de ce droit, l’indécence des milieux immobiliers va jusqu’à vouloir rendre plus difficile l’exercice de la contestation du loyer initial pour ceux qui, avec courage, l’utilisent.

La bataille au Conseil des Etats est importante. En effet, si, depuis le début de la législature fédérale 2015-2019, le lobby immobilier dispose au Conseil national d’une majorité automatique en faveur des intérêts des bailleurs, tel n’est pas le cas au Conseil des Etats. Ce conseil se positionne comme le conseil de la raison. C’est dans ce cénacle, et plus particulièrement au sein de sa Commission des affaires juridiques, que la raison peut prévaloir sur l’approche idéologique et totalement déséquilibrée de la Commission des affaires juridiques du Conseil national.

Ce n’est pas gagné. Et de loin, comme le montre la remise en question du droit du locataire de sous-louer en cours de traitement. Ainsi, si dans un premier temps cette attaque contre les droits des locataires avait été rejetée par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, dans un deuxième temps, suite à l’insistance du Conseil national, elle a cédé, ouvrant une première brèche dans le travail de sape du lobby immobilier contre le droit du bail actuel.

Par chance, les locataires comptent quelques amis au Conseil des Etats. Ces élus, préoccupés du sort des locataires, s’activent aussi. Ainsi, le conseiller aux Etats neuchâtelois Didier Berberat a déposé, lors de la dernière session de décembre 2017, une initiative parlementaire visant à renforcer la lutte contre les abus en facilitant la contestation du loyer initial. Elle va dans le sens diamétralement opposé à celle de Hans Egloff. Le sénateur socialiste neuchâtelois a compris que la contestation du loyer initial par un locataire a un impact pour l’ensemble des locataires. L’objectif constitutionnel de la lutte contre les abus n’en serait que mieux mis en œuvre.

Toutefois, pour maintenir les sénateurs du Conseil des Etats dans le camp de la raison et de la paix du logement, il faut leur dire une chose simple: N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS!

La légalisation des loyers abusifs est bien l’enjeu de l’actuelle bataille parlementaire et des suivantes.

Chaque locataire, dans son canton, dans son agglomération, peut dire haut et fort N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS en signant la lettre ouverte sur le site de l’ASLOCA: http://www.asloca.ch/lettre-ouverte/. Faites circuler cette adresse sur les réseaux sociaux et par mail auprès de vos amis.

Votre engagement et votre détermination seront essentiels pour convaincre le Conseil des Etats et sa Commission des affaires juridiques de nous suivre sur la voie de la raison et de la paix du logement.

Par cette lettre l’ASLOCA fait passer un message aux parlementaires: si vous laissez passer cette réforme, les locataires sont prêts, en ordre de bataille, pour lancer et faire aboutir les référendums nécessaires. Les sénateurs devront ainsi se poser la question s’il se justifie d’entamer une révision du droit du bail qui aboutira à une confrontation sociale et politique dans la rue, sur les réseaux sociaux et dans les urnes quelques mois avant les élections fédérales, et cela pour une revendication favorisant celles et ceux des bailleurs qui veulent simplement lier pieds et mains des locataires en réduisant les possibilités de combattre les loyers abusifs.

Nous comptons sur le Conseil des Etats, mais pour y arriver nous comptons surtout sur nos forces ! C’est-à-dire chacun et chacune d’entre vous.

 

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

DOSSIER: Solidarité entre voisins

Objectif: créer des liens

On a tous un objet chez nous que l’on utilise très rarement ou plus du tout. Pourquoi ne pas le prêter, le donner ou l’échanger avec autre chose? De nouvelles formes de solidarité entre voisins apparaissent, qui sont toutes des occasions de créer des liens entre les habitants d’un quartier ou d’un immeuble.

L’économie sociale et solidaire est en train de changer le concept même de voisin. Mais il ne faut pas la confondre avec économie collaborative et économie du partage, qui se basent toutes deux sur des échanges pécuniaires. Ces termes, encore un peu confus pour la plupart d’entre nous, ne sont pas similaires. Il est essentiel de distinguer des concepts qui n’ont pas les mêmes valeurs: dans ce dossier on parlera de simples échanges entre voisins, système centré sur l’intérêt général et qui a pour ambition de créer du lien social et de rapprocher les membres de la communauté, sans aucun but lucratif. On part ici du principe que les voisins qui nous entourent sont les plus à même de pouvoir nous aider au quotidien. On vit les uns à côté des autres et on a tous quelque chose à offrir, un peu de temps à donner, quelque chose à partager. Internet a permis la création de nombreuses plateformes communautaires, qui encouragent ces partages. Voici un tour d’horizon des différentes sortes d’échanges entre voisins.

Réseaux sociaux de proximité
On s’inscrit sur un site (exemples: Peuplade, PROXiiGEN, Smiile, Nextdoor aux Etats-Unis, etc.) et on y donne son vrai nom et son adresse. Internet n’est plus alors utilisé pour connaître des personnes habitant à l’autre bout du monde, mais, au contraire, pour se mettre en relation avec les gens du quartier, les voisins, les vraies gens qui habitent la porte à côté. Ces applications permettent d’échanger des conseils sur le choix d’un jardinier, d’un médecin, d’une baby-sitter, etc. Certains veulent même encourager l’organisation d’apéros et de rencontres. Il s’agit donc d’une connexion qui offre un véritable échange humain, et donne la possibilité d’une rencontre en chair et en os. Les personnes âgées, en particulier, se servent de ces réseaux comme d’un moteur de convivialité. En Suisse il semblerait que nous sommes trop peu nombreux pour faire vivre de tels réseaux, mais il en existe tout de même. Dans les grandes villes, ils pourraient prendre de l’ampleur ces prochaines années.

Boîte à livres
Une boîte à livres, c’est un lieu d’échange de livres, sous forme d’une caissette à journaux, d’une cabine téléphonique reconvertie ou encore d’une étagère ou de cageots réaménagés. Ces boîtes à livres, qui sont de plus en plus nombreuses en Suisse, fonctionnent grâce à la participation citadine. Les participants se croisent, s’arrêtent, se rencontrant autour d’une étagère de livres en libre accès. Ce sont des lieux de partage. Si la plupart des boîtes sont installées sur le domaine public, certaines se trouvent au pied d’immeubles, dans des écoles, des crèches, des hôpitaux, des gares, des maisons de quartier, etc. Dans les cas d’installation sur un terrain privé, il faut demander l’autorisation au propriétaire ou à son représentant: agence immobilière, régie ou concierge.
De nombreuses boîtes à livres ont été installées un peu partout en Suisse romande ces dernières années. En page 9, le cas de la ville de Lausanne.

Mon appareil à crêpes contre ton service à fondue
Au lieu d’acheter tous les appareils ménagers possibles, genre spiraliseur, trancheuse ou gaufrier, pourquoi ne pas se les prêter entre voisins? Les motivations sont écologiques bien sûr, mais aussi économiques. Et le petit plus, c’est le contact noué avec le voisin avec qui on n’avait peut-être jamais échangé, ne serait-ce que quelques mots. La plupart des sites d’échange du style ont vu le jour récemment. Mais une association suisse, Pumpipumpe, a abordé le problème autrement, en créant des autocollants à apposer sur sa boîte aux lettres (voir page 8). Pas besoin de connexion Internet pour cette version-là des échanges entre voisins. C’est bien là finalement l’objectif de ces réseaux, créer des liens, des rencontres et des échanges, sur le terrain et pas seulement sur la Toile.

Quelques exemples de sites d’échange en Suisse: www.e-syrent.ch; www.sel-suisse.ch; www.keepinuse.ch

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Partager au lieu de posséder

L’association suisse Pumpipumpe veut encourager l’interaction sociale entre voisins par le prêt et l’emprunt d’objets qu’on utilise rarement. Interview de Sabine Hirsig, une des trois personnes à l’origine du projet.

Comment vous est venue l’idée de ces autocollants?
Nous savions qu’il existait des plateformes de partage d’objets aux Etats-Unis. Mais nous voulions qu’il soit possible d’échanger sans passer forcément par Internet. Nous avons eu l’idée des autocollants, qui se voient en passant dans la rue. C’est quelque chose de très local. Cela n’aurait pas tellement de sens d’aller emprunter une tondeuse à gazon à l’autre bout de la ville. Le but est de créer des liens entre les voisins proches. Nous avons donc créé Pumpipumpe il y a cinq ans et nous avons actuellement environ 25 000 personnes qui utilisent nos autocollants.

Est-ce que cela fonctionne bien? Vous recevez des nouvelles des utilisateurs?
Oui, ça marche bien. Certains nous suggèrent d’autres autocollants, nous demandent d’en créer car ils ont du temps à donner ou des services à proposer. Pour l’instant nous en restons au matériel de base à prêter. On aimerait garder l’esprit des échanges gratuits, on ne veut pas passer par l’argent mais rester dans un système basé sur la confiance.

Donc on prête sa débroussailleuse par exemple, à n’importe quelle personne venant sonner chez nous?
Le principe est basé sur la confiance, oui. Mais cela n’empêche pas de demander par exemple une pièce d’identité si on est un peu méfiant, ou même de refuser si on pense qu’il pourrait y avoir un problème. Nous laissons les utilisateurs définir les conditions de prêt et d’emprunt avec leurs voisins. Libres à eux de demander un gage pour plus de sécurité ou de remercier d’une façon ou d’une autre (par exemple en offrant un gâteau en guise de remerciement pour la forme à gâteau empruntée). Sur le fond, nous aimerions encourager le prêt et l’emprunt gratuit d’objets et espérons que tous les participants feront usage respectueux de l’offre généreuse de leurs voisins.

C’est un système qui fonctionne certainement mieux en ville qu’en zone rurale, n’est-ce pas?
Oui, c’est clair. Notre objectif est d’ailleurs de créer des liens entre les voisins, qu’ils apprennent à se connaître et évitent des achats parfois coûteux pour quelques rares utilisations. Ces échanges se font peut-être déjà dans la campagne, où tout le monde se connaît. Mais il ne faut pas oublier que plus il y aura d’utilisateurs, mieux ça fonctionnera. Certaines personnes nous appellent pour nous dire qu’ils n’ont eu encore aucune demande. Les habitudes ne se changent pas du jour au lendemain, il faudra du temps pour faire évoluer les mentalités. Nous avons maintenant créé une carte recensant toutes les adresses des personnes ayant acheté les autocollants. Ce qui permet à chacun de voir où se trouve la prochaine tondeuse à gazon, des cartons à bananes ou encore une grande échelle. Au départ nous pensions qu’apposer les autocollants sur les boîtes suffisait, mais le phénomène est encore trop marginal dans certaines zones.

Plus d’infos sur www.pumpipumpe.ch

Boîte à livres: l’exemple de Lausanne

La commune de Lausanne soutient financièrement une association, La Voie des Arts, pour l’installation de boîtes à livres en ville. Elle veut clairement différencier l’activité de prêt des bibliothèques des actions de partage entre résidents, geste qui doit rester d’initiative privée et de proximité. Quelques questions à Xavier Vasseur, chargé du projet des boîtes à livres à Lausanne.

Qui installe des boîtes à livres à Lausanne? Principalement des associations, la commune, des privés?
Essentiellement notre association. Quelques associations de quartier et privés l’ont fait, mais c’est marginal.

Est-ce que les échanges sont nombreux? Les livres sont-ils régulièrement renouvelés?
Oui, des milliers d’ouvrages sont échangés par année!

Qu’est-ce que cela amène d’après vous? Les gens lisent-ils vraiment plus? Echangent-ils d’autres choses parfois?
Cela permet à des personnes qui n’ont pas l’argent pour s’acheter des livres d’en acquérir (et non de les emprunter à la bibliothèque). Nous avons maints témoignages de gens qui passent par curiosité et repartent avec des livres. Une dame âgée passe chaque semaine prendre cinq romans, un pour elle et quatre pour ses voisines plus âgées qui ne peuvent pas se déplacer mais aiment lire. Et comme les gens font parfois la file devant la cabine, ils échangent. J’ai moi-même discuté avec des gens de tous âges (3-80 ans), de toutes origines (touristes de passage, habitants, visiteurs) et de tous milieux (SDF, handicapés, jeunes cadres, familles, personnes âgées, etc.).

Y a-t-il parfois des déprédations?
Non. Parfois les personnes posent des sacs de livres au sol sans prendre le soin de les ranger. Nous n’avons eu aucune déprédation à regretter depuis le début du projet.

Y a-t-il des boîtes à livres dans les immeubles, réservées finalement au proche voisinage?
Oui, certaines entreprises le font. On nous a également signalé une boîte dans le hall d’un immeuble.

Propos recueillis
par Henriette Schaffter

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Réaction des régies

Il semblerait que les régies ne soient pas vraiment acquises à ces installations et ne les permettent que rarement. Une des régies contactées réagit ainsi: «Bien que nous n’ayons jamais entendu parler de ce procédé, nous vous informons ne pas être favorables à cette installation. Le hall d’un immeuble est réservé aux différentes informations en lien avec la vie de l’immeuble (avis locataires, informations importantes diverses, coordonnées concierges et régie, etc.).». Vaut donc mieux prendre contact avec sa régie avant d’entreprendre les premières démarches d’installation d’une boîte à livres.

 

 

SUISSE – ASSEMBLÉE NATIONALE 2017: l’heure est à la mobilisation!

L’assemblée nationale 2017 de l’ASLOCA a notamment adopté une résolution contre CCle démantèlement de la protection des locataires.

C’est près d’une centaine de délégués qui ont convergé de toute la Suisse à notre assemblée annuelle le 18 novembre dernier. Non pas à Berne comme les années passées, mais à Bienne. Dans les locaux mêmes où en janvier 2015 nous fêtions les 100 ans de la naissance du mouvement des locataires. Toutefois, l’ambiance cette fois n’était pas à la fête, mais studieuse, préoccupée et concentrée sur la nécessaire prochaine mobilisation.
Une présentation du secrétaire général, disponible pour ceux qui la désirent, a montré comment d’une part la détente du marché dont se fait l’écho ces derniers mois la presse reste illusoire pour la majorité des locataires. Les chiffres montrent, d’une part, que dans les villes et agglomérations, là où vit la majorité des locataires, la pénurie de logements et singulièrement de logements à loyer abordable est toujours présente et, d’autre part, que les rendements sur les immeubles locatifs annoncés par les investisseurs restent fixés à des taux élevés, bien en dessus de la limite légale.
Les délégués ont pris connaissance avec préoccupation du détail des attaques au Parlement depuis le début de la législature, mais surtout des trois dernières initiatives parlementaires déposées, qui visent rien de moins que d’abandonner le loyer fondé sur les coûts pour privilégier le loyer fondé sur le marché. Celle de Hans Egloff, UDC zurichois, visant à faciliter l’usage de la méthode des loyers comparatifs du quartier ou de la localité, celle d’Olivier Feller, PLR vaudois, visant à augmenter le taux de rendement admissible et celle de Daniel Faessler, PDC appenzellois, en faveur des loyers du marché.
Par une résolution (ci-contre), les délégués ont clairement indiqué que tout démantèlement du droit du bail fera l’objet d’un référendum de l’ASLOCA. Mais ils ont surtout appelé le Conseil fédéral et le Parlement à œuvrer pour la paix du logement et la justice des locataires. Notre vice-président Balthasar Glättli a, quant à lui, présenté les résultats intermédiaires de notre groupe de travail campagnes politiques en relation avec l’initiative populaire «Davantage de logements abordables», les futurs référendums contre les révisions scandaleuses du droit du bail que le Parlement pourrait produire et l’action envers les parlementaires. Compte tenu de ces échéances politiques, il a été souligné l’importance de disposer de moyens financiers pour mener les diverses campagnes. Au-delà du trésor de guerre que l’ASLOCA Suisse constitue progressivement, vu les coûts des campagnes politiques, il a été rappelé aux sections de l’ASLOCA l’engagement qu’elles avaient pris l’année passée de provisionner dans leurs comptes les frais de campagnes futures.
Un point encore a été abordé avec les délégués. Celui du développement associatif de l’ASLOCA Suisse. La consultation interne a montré la volonté de renforcer progressivement les structures, mais sans rythme effréné. C’est ainsi que déjà en 2018 il y aura mise en place de rencontres d’échange entre responsables de sections et de séminaires thématiques. L’amélioration de la capacité de communiquer au niveau Internet et réseaux sociaux de toutes les régions linguistiques est aussi souhaitée. Cela est en lien avec la capacité de mobiliser autour de nos actions et surtout de nos campagnes. En résumé, l’AG 2017 s’est inscrite dans le processus de mise en ordre de bataille et de mobilisation de l’ASLOCA. Que les adversaires des locataires se le tiennent pour dit!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

VOS DROITS – Contestation du loyer initial

Contestation du loyer initial: mode d’emploi

On ne le répétera jamais assez, le locataire peut contester le loyer de son nouveau logement ou de ses nouveaux locaux commerciaux dans les 30 jours dès réception des clés en s’adressant à la Commission de conciliation.

Dans la plupart des cantons romands (Fribourg, Genève, Vaud et Neuchâtel) et seulement quelques cantons alémaniques (Zurich, Zoug et Niedwald), le bailleur doit remettre au locataire une formule obligatoire lors de la conclusion d’un nouveau bail pour un logement. Contrairement à ce que l’on croit souvent, ce formulaire est obligatoire pour tout nouveau bail et non pas seulement au changement de locataire; en particulier, il est obligatoire même si le logement n’avait jamais été loué jusque-là, parce que occupé par son propriétaire ou que le bâtiment est neuf.
Ce formulaire a pour but d’informer le nouveau locataire de son droit de contester le loyer initial dans un délai de 30 jours. Il doit comprendre les mentions obligatoires comme un formulaire de majoration de loyer, à savoir le montant du loyer du précédent locataire (s’il y a lieu), le montant du nouveau loyer et surtout le motif ayant conduit à la fixation de ce loyer.
Certains cantons, notamment Vaud et Neuchâtel, prévoient qu’il soit indiqué sur ce formulaire le motif de la hausse de loyer: cela est erroné car ce que le locataire conteste en réalité n’est pas la hausse de loyer au changement de locataire mais le loyer lui-même. L’indication de ce motif a pour but que le locataire puisse décider en toute connaissance de cause, s’il veut accepter ou contester le loyer.

Contestation possible même en cas de statu quo ou de baisse de loyer
Comme indiqué plus haut, le formulaire est également obligatoire lorsque le logement n’a jamais été loué de sorte que cela n’a pas de sens de parler de motif précis de la hausse de loyer.
Le nouveau locataire peut par ailleurs également contester le loyer initial même si le loyer n’a pas été augmenté par rapport à celui payé par l’ancien locataire ou même a été baissé.
En effet, le locataire peut contester le loyer initial si l’une des trois conditions alternatives suivantes est remplie:

•Le loyer a été sensiblement majoré par rapport au loyer payé par l’ancien locataire; selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une majoration sensible est d’au moins 10%;

•Le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale: cette condition est remplie dès que le locataire avait de bonnes raisons de changer de logement, sans que l’on puisse attendre de lui qu’il renonce à l’occasion qui s’est présentée;

•Le locataire a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux: il suffit au locataire d’apporter la preuve, qui est souvent notoire, d’une pénurie de logements ou de locaux commerciaux, c’est-à-dire si le taux de vacance est inférieur à 1,5 %; lorsque le canton impose la formule officielle pour la fixation du loyer initial, cette condition est sans autre réalisée.

Une fois que cette condition de recevabilité de la contestation est remplie, il convient de fixer le nouveau loyer. A cet égard, le loyer de l’ancien locataire ne constitue pas un plancher incompressible: le nouveau loyer peut être fixé en dessous de celui-ci.

Loyer abusif ou non?
Lorsque l’immeuble est récent, ou a été acheté récemment, le locataire peut exiger un calcul de rendement au sens de l’art. 269 CO, à savoir que le juge détermine quel est le loyer maximum que le bailleur peut obtenir en fonction des fonds propres investis pour l’achat ou la construction de l’immeuble, toutes ses charges, tant financières (frais hypothécaires) que d’entretien étant couvertes.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le rendement net est excessif s’il dépasse de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence pour les loyers. On le sait, ce taux est actuellement de 1,5%, de sorte que le loyer est abusif s’il permet au bailleur d’obtenir un rendement net des fonds propres investis supérieurs à 2%!
Aucun bailleur ne se contentant d’un rendement aussi faible, on peut sans crainte affirmer que tous les loyers, ou presque, sont abusifs au sens de la loi! Malheureusement, cette démonstration ne peut être faite que dans des cas exceptionnels, notamment lors de la contestation du loyer initial.

Quelques recherches à mener
Il est donc utile que le locataire se renseigne auprès du Registre foncier pour savoir à quelle date l’immeuble ou l’appartement a été construit ou acheté par le bailleur; si cette date est récente, à savoir moins de 40 ans environ, le locataire pourra exiger du bailleur qu’il communique au Tribunal toutes les pièces permettant d’effectuer le calcul de rendement, à savoir notamment l’acte d’achat mentionnant le prix de vente, les justificatifs des coûts de construction, les charges d’exploitation de l’immeuble pour les cinq dernières années ainsi que l’état locatif actuel. A noter qu’à Genève et dans le Jura les inscriptions au Registre foncier doivent contenir le prix d’achat de l’immeuble. Cette information est publique et peut être demandée par le locataire qui souhaite contester le loyer initial car il a un intérêt particulier à connaître cette information.
Lorsque l’immeuble est neuf, il arrive fréquemment que l’on trouve des informations sur les coûts de construction, soit au Service des autorisations de construire communal ou cantonal, soit directement sur le site Internet du bureau d’architectes ayant réalisé l’ouvrage.
En cas d’immeuble nouvellement construit, le loyer est abusif s’il permet au bailleur d’obtenir un rendement brut supérieur au taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 2%; le rendement brut est calculé uniquement sur le coût de construction de l’immeuble, y compris le prix d’achat du terrain.
Oubli du bailleur: délai de 30 jours annulé
A noter que, dans les cantons où le formulaire de fixation du loyer initial est obligatoire, si celui-ci n’a pas été notifié au locataire, le loyer peut être contesté en tout temps, même au-delà du délai de 30 jours, avec effet rétroactif au début du bail! Il arrive très souvent, lorsque le bailleur n’est pas assisté par une régie immobilière, qu’il omette de notifier le formulaire, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bail de sous-location. Cette omission permet donc souvent de rectifier des loyers abusifs bien des années après la conclusion du bail.

Il est donc hautement recommandé au locataire de consulter la section locale de l’ASLOCA avant ou immédiatement après la conclusion d’un nouveau bail et de vérifier si le formulaire obligatoire avait bien été notifié en temps utile. Des économies de milliers de francs par année peuvent être réalisées.

François Zutter

Avocat répondant

ASLOCA Genève

Suisse – Les attaques en cours à la protection des locataires au Parlement suisse

Empêcher la contestation du loyer initial
16.451 Initiative parlementaire Egloff
A l’entrée dans un nouvel appartement, les locataires ne pourront contester un loyer abusif seulement en état de nécessité personnel ou familial. C’est une entrave majeure à leurs droits. Un loyer abusif n’a rien à voir avec la situation individuelle du ou de la locataire.

Rendements encore plus élevés
17.491 Initiative parlementaire Feller
Les rendements qui excèdent un demi-pourcent au-dessus du taux hypothécaire de référence ne seront pas admis. L’initiative veut porter la limite à 2% au-dessus de ce taux. Un loyer moyen augmenterait ainsi de plusieurs centaines de francs par mois en toute légalité.

Affaiblir les locataires
17.492 Initiative parlementaire Fässler
La proposition entend mettre sur un pied d’égalité les loyers calculés sur la base des coûts et ceux du marché. Elle veut par ailleurs restreindre drastiquement les critères des loyers abusifs. Contre une augmentation à la suite d’une rénovation ou d’une hausse du taux hypothécaire, les locataires ne pourraient plus invoquer un rendement exagéré du bailleur.

Augmenter les loyers en fonction du quartier
17.493 Initiative parlementaire Egloff
Les critères des loyers usuels de la localité ou du quartier devront être fortement simplifiés. Des comparaisons plus aisées avec les prix du quartier et des statistiques commerciales permettront d’accroître les loyers plus facilement. Le marché imposera ses prix.

Autoriser les abus quand il n’y a pas de pénurie de logements
17.514 Initiative parlementaire Nantermod
L’initiative autoriserait les rendements excessifs, dès que le taux de logements vacants dépasse 1.5%. Les locataires perdraient dès lors tout moyen de contester des loyers abusifs, qui résultent justement de rendements excessifs selon le droit du bail. La lutte contre les abus, exigée par la Constitution fédérale, serait rendue impossible.

 Anéantir la contestation de loyers initiaux hors pénurie
17.515 Initiative parlementaire Nantermod
Il serait interdit de contester des loyers initiaux abusifs quand il n’y a pas de pénurie de logements. Dans ces conditions, des locataires devraient renoncer à demander une réduction de loyer, après la baisse du taux de référence par exemple. Ils ne seraient plus protégés mais voués à la seule loi de l’offre et de la demande.

Limiter la sous-location
15.455 Initiative parlementaire Egloff
La proposition réduit fortement la possibilité de sous-louer un appartement – pour deux ans au maximum. Le bail pourrait être résilié dans les trente jours, si le locataire n’a pas livré au bailleur des informations détaillées sur le sous-locataire.

Faciliter l’action des régies immobilières
16.459 – Initiative parlementaire Feller
Les gérances n’auraient plus à signer à la main les hausses de loyers et d’autres modifications unilatérales du bail. On faciliterait l’action des régies, sans avantage aucun accordé aux locataires.

Faciliter les loyers échelonnés
16.458 – Initiative parlementaire Vogler
Il n’y aurait plus lieu d’annoncer des augmentations par la formule usuelle, quand le contrat de bail prévoit des loyers échelonnés. Les locataires n’y gagneraient rien mais les gérances verraient leur travail allégé.

De trop nombreuses initiatives parlementaires de milieux immobiliers visent à anéantir les droits des locataires. L’ASLOCA Suisse appelle la commission des affaires juridiques du Parlement à stopper leurs propositions et à préserver l’action contre les loyers abusifs.

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SUISSE – UBS répand la fable de la baisse mais les loyers grimpent toujours!

Selon les pronostics d’UBS, les loyers devraient diminuer les années prochaines. Déjà si souvent annoncées, ces baisses ne correspondent hélas pas à la réalité : les loyers continuent de croître, et les locataires ne profitent pas des taux qui sont au plus bas.

L’étude immobilière d’UBS prévoit une réduction de 10% des loyers offerts sur le marché ces trois prochaines années. On observe cependant des diminutions réelles dans les seules régions périphériques et là où l’on construit beaucoup. Les centres urbains ne connaissent pas une détente perceptible des prix locatifs. Depuis 2000, les loyers publiés ont augmenté de 50%, et même une baisse de 10% n’empêcherait pas cette hausse générale d’excéder très largement le renchérissement.

De surcroît : alors que les propriétaires bénéficient de taux d’intérêts divisés par deux en neuf ans, les locataires versent des montants toujours plus élevés. L’indice des loyers a progressé l’an dernier aussi, malgré huit réductions successives du taux hypothécaire de référence. Les bailleurs accroissent dès lors leurs rendements et obtiennent des milliards de francs supplémentaires. Selon les calculs de la banque Raiffeisen, les loyers devraient être 40% moins chers, pour autant que le droit du bail soit respecté. Les investisseurs institutionnels préfèrent offrir des cadeaux contestables plutôt que de baisser les loyers.

Les coopératives d’habitation révèlent par leurs derniers chiffres le potentiel d’économies: dans les villes, leurs logements sont un quart meilleur marché par mètre-carré que ceux d’autres bailleurs. Car elles renoncent aux profits et s’en tiennent au calcul des coûts effectifs – comme le droit du bail le prescrit.

SUISSE – Pas de détente en vue dans les régions urbaines

Se loger est toujours aussi cher dans les régions urbaines, où vivent trois-quarts de la population du pays. Malgré la détente du marché locatif annoncée, la carte des communes suisses, publiée ce jour par le Tages-Anzeiger, démontre à quel point les familles, les petits et moyens revenus peinent à trouver un appartement qui ne grève pas leur budget.

S’ils disposent de 6000 à 7000 francs par mois, les couples avec enfants cherchent sans doute longtemps un 4 ou 4,5 pièces jusqu’à 1500 francs de loyer mensuel, sans les charges. En Suisse latine, seuls 16.8% de tels logements sont inférieurs à ce montant à Villars-sur-Glâne (FR), 14.3% à Val d’Illiez (VS), 12.3% à Lugano, 11.3% à Gorgier (NE), 3.3% à Lausanne, 1.7% à Genève ou 0.9% à Nyon (VD) ! Des personnes à plus petits revenus ont de plus grands problèmes encore à trouver un toit. Certes la carte interactive montre aussi que la détente du marché concerne seulement les territoires moins peuplés, impliquant souvent des services éloignés et des charges de mobilité importantes.

Les loyers offerts ont poursuivi leur hausse et ont augmenté de moitié depuis 2000. Pour se loger, les ménages à revenus faibles ou moyens consacrent souvent plus du quart voire plus du tiers de leur budget.

L’initiative Davantage de logements abordables veut justement changer la donne. Il s’agit de mettre à disposition un logement d’utilité publique pour dix habitations construites en Suisse. Cantons et communes doivent pouvoir faciliter l’accès des coopératives, de fondations ou de villes aux terrains constructibles par des outils d’aménagement territorial. Le Message du Conseil fédéral concernant l’initiative doit paraître d’ici avril 2018.

Carte interactive en allemand : https://interaktiv.tagesanzeiger.ch/2017/mietpreis-karte/?openincontroller

Logements de 4 ou 4.5 pièces dans les communes avec loyer jusqu’à 1500 francs sans les frais accessoires.
En rouge foncé : moins de 10% de 4 ou 4.5 pièces sont inférieurs à 1500.-.
En rouge : moins de 20% sont inférieurs à ce loyer net.
En rose : moins de 30%.
En rose pâle : moins de 40%.
En ocre : moins de 50%.

SUISSE – Taux hypothécaire de référence : Les propriétaires allégés de 15 milliards – les locataires trinquent

Grâce à un taux moyen des hypothèques descendu à 1.56%, les propriétaires payent cette année 15 milliards de francs en moins, en regard des intérêts qu’ils versaient en 2008. Dans le même temps, les loyers ont pourtant continué d’augmenter de 11% dans le pays. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) invite les locataires à exiger la baisse à laquelle ils ont droit depuis la dernière modification de leur loyer – s’ils ne l’ont pas encore fait.

L’Office fédéral du logement publie ce matin le taux hypothécaire de référence, qui reste à 1.5% depuis le 1er juin 2017. Ce taux était à 3.5% en 2008 : les propriétaires qui payaient ainsi 30 milliards d’intérêts il y a neuf ans en versent moins de 15 milliards en 2017. Les loyers ont poursuivi leur hausse durant la période. Au regard du droit du bail, c’est un détournement de fonds phénoménal au détriment des locataires. Il faut oser demander par écrit la diminution de son loyer pour l’obtenir, tandis que les bailleurs n’attendraient guère pour élever les prix locatifs, si le taux de référence remontait.

Ecrire à son bailleur en vaut la peine : un loyer net de 1500 francs par exemple, inchangé depuis mai 2015 (taux à 2% encore), autorise une réduction du prix mensuel de 84 francs, soit plus de 1000 francs par an. La baisse peut être bien plus importante, si le loyer n’a pas changé depuis plusieurs années. Sur le site www.asloca.ch le calculateur indique automatiquement le loyer qui résulte de la baisse du taux, en fonction du montant actuel et du moment de sa dernière modification. En Suisse, des dizaines de milliers de locataires ont consulté le calculateur depuis juin dernier. Beaucoup ont imprimé la lettre-type, pour demander la diminution à laquelle ils ont droit.

Suisse – Non au démantèlement de la protection des locataires

Résolution de l’Assemblée générale de l’ASLOCA Suisse

Le lobby immobilier attaque frontalement la protection des locataires. Ses représentants parlementaires ont tiré d’abord sur la sous-location, en voulant la restreindre alors qu’elle n’a jamais posé de problèmes. Puis ils ont exigé de limiter considérablement la contestation possible du loyer initial, alors qu’elle est essentielle pour lutter contre les loyers abusifs. Ils s’en prennent désormais au cœur même du droit du bail : ils veulent appliquer les loyers du marché et légaliser des rendements qui sont abusifs au regard du droit actuel.

Les prix des loyers sont au plus haut niveau en Suisse. Les coûts d’habitation chargent les budgets des ménages de manière disproportionnée. Dans les agglomérations, les personnes seules, les familles qui cherchent un toit font face à des hausses insupportables : selon les statistiques immobilières, les prix locatifs ont augmenté de plus de 50% en moyenne depuis 2000, et davantage encore dans certaines régions.

Dans cette situation, abolir ou réduire la protection des locataires actuelle serait socialement irresponsable et fatale au plan économique. Affaiblir le pouvoir d’achat par des loyers élevés frappe la plupart des ménages et creuse les inégalités dans la société. Au nom de tous les locataires de ce pays, l’ASLOCA n’accepte pas un démantèlement de leurs droits.

Si nécessaire, l’Association suisse des locataires lancera le référendum contre les décisions hostiles du Parlement fédéral. L’ASLOCA appelle le Conseil fédéral et le Parlement à œuvrer pour la paix du logement et en faveur de la partie faible au contrat de bail. Elle appelle ainsi tant le Conseil national que le Conseil des Etats à prendre leurs responsabilités sur les points suivants à l’égard de la majorité locataire du pays :
• Réaffirmer le droit complet de contester un loyer initial abusif
• Empêcher de faire bondir les loyers en autorisant des rendements excessifs
• Combattre la primauté des loyers du marché, afin que notre droit du bail continue à se fonder sur le calcul des coûts
• Refuser d’alléger les prescriptions en faveur des bailleurs sans prendre parallèlement des mesures favorables aux locataires
• Maintenir les droits actuels en matière de sous-location.