SUISSE – Taux de logements vacants 2018 : La pénurie persiste dans les grands centres

Les grands centres urbains connaissent toujours une forte pénurie d’habitations en Suisse. Publiés ce jour, les taux de logements vacants illustrent surtout l’écart qui s’accroît entre villes et campagnes. Soumise à l’examen prochain du Parlement, l’initiative Davantage de logements abordables propose des solutions durables de la situation.

Rendus publics par l’Office fédéral de la statistique ce jour, les taux moyens de logements vacants signalent une légère augmentation mais révèlent d’abord une disparité criante entre les possibilités de trouver un appartement en ville ou à la campagne. Plus des deux-tiers de la population du pays vivent dans une agglomération, là où la pénurie persiste largement. Les chiffres des grandes villes montrent le grave manque d’habitations disponibles à Bâle (0.70%), Lausanne (0.68%), Genève (0.62%), Berne (0.44% !) et Zurich (0.20% !).

Taux de logements vacants 2018

Taux de logements vacants 2018

Forte au cours des dernières années, la production d’appartements indique de premiers signes de ralentissement. Quant aux loyers en milieu urbain, ils demeurent très élevés. Ils ne baissent pas de façon significative, malgré les prédictions renouvelées des spécialistes immobiliers.

En suspens au sein de la commission du Conseil national, l’initiative populaire Davantage de logements abordables offre en revanche des solutions éprouvées. Elle favorise l’encouragement des coopératives et des autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Elle facilite particulièrement l’accès aux terrains en vue d’habitations à loyer modéré.

SUISSE – Changement de système prévu pour la valeur locative : Propriétaires favorisés par milliards de francs

Des calculs révèlent que la révision prévue de l’imposition de la propriété conduira à favoriser massivement les propriétaires. Ces derniers verraient leur charge fiscale allégée de 1.3 milliard de francs, selon les chiffres de Wüest Partner. Le privilège n’est pas justifiable. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) exige de clarifier rapidement tous les effets financiers des propositions issues de la commission de l’économie du Conseil des Etats (CER-E) sur la valeur locative.

De nouveaux calculs effectués par le bureau immobilier Wüest Partner indiquent les conséquences financières de l’abolition envisagée de la valeur locative. Ainsi pour l’imposition de leur propre logement, les propriétaires bénéficieraient d’allégements à hauteur de quelque 1.3 milliard de francs à valoir sur leurs revenus nets, au niveau actuel des taux d’intérêts. L’effet est unilatéral : locataires et propriétaires sont tout sauf traités équitablement du point de vue fiscal. La révision prévue de la valeur locative, qu’avait annoncée la commission de l’économie du Conseil des Etats fin août, doit pourtant s’en tenir à la condition initiale que la CER-E avait fixée, soit « que (le projet) n’engendre pas de disparités entre locataires et propriétaires contraires aux prescriptions de droit constitutionnel ».

L’ASLOCA demande au Conseil fédéral de clarifier désormais rapidement les effets concrets des propositions de la commission des Etats. Il faut assurer à long terme l’équité fiscale entre locataires et propriétaires. A fortune et revenus égaux, ceux-ci paient aujourd’hui souvent moins d’impôts que les locataires.

L’ASLOCA réclame une analyse approfondie et les calculs des conséquences de tout changement de système. Il s’agit à cet égard de considérer aussi le niveau cantonal, puisque la commission suggère de préserver des déductions fiscales en faveur des propriétaires dans les cantons.  Une révision est possible pour autant qu’elle n’entraîne pas de péjorations pour les locataires ni ne privilégie encore la situation des propriétaires au total.

DOSSIER – Les plantes dépolluantes

Quand on sait que l’air de nos intérieurs est très pollué et qu’on passe une grande partie de notre vie dans nos appartements, il vaut la peine de faire l’acquisition de quelques plantes, qui peuvent améliorer la qualité de l’air ambiant.

Une étude menée par la NASA en 1989 est revenue sur le devant de la scène ces dernières années. Bien que l’étude date, elle est encore aujourd’hui l’une des références dans le domaine. En effet, il semblerait, selon la NASA, que l’on peut débarrasser efficacement et sainement l’air des logements des agents toxiques liés à la pollution mais aussi aux produits d’entretien, aux peintures, etc.
Nous passons, en moyenne, 80% de notre temps, voire davantage l’hiver, dans des espaces clos. Chaque meuble ou objet que nous achetons dégage des toxiques. Nos activités également polluent notre air (fumée par exemple). Il vaut donc la peine d’acquérir quelques plantes pour vivre dans un environnement plus sain. Concrètement, il faudrait environ une plante dépolluante pour 10 m².

Des substances toxiques partout dans nos intérieurs
Nos habitudes de vie sont la première source de pollution: les produits ménagers que vous choisissez, le matériel de bricolage, la décoration et l’ameublement (on n’achète quasi plus de meubles en bois mais que de l’aggloméré). En fonction de leurs caractéristiques, les plantes dépolluantes peuvent nous débarrasser:
— du trichloréthylène, que l’on trouve dans les cartouches d’encre, les adhésifs, les peintures, les dissolvants. Les symptômes qui y sont associés sont l’excitation, les vertiges, le mal de dents et les nausées.
— du formaldéhyde, rencontré dans les sachets, papiers, nappes de table et plus généralement dans tous les matériaux synthétiques. Les symptômes sont l’irritation nasale, de la bouche et de la gorge.
— du benzène, un cancérogène que l’on trouve parfois dans la fumée de tabac, la peinture, les lubrifiants, les pesticides, les détergents et plus généralement dans les produits ménagers. Symptômes associés: irritation des yeux, somnolences, augmentation du risque cardiaque, mal de dents, confusion.
— de l’ammoniac, présent dans les nettoyants pour vitres, certains détergents pour le sol, les fertilisants, etc. Symptômes associés: toux, gorge irritée.
— du xylène, qu’on trouve dans la fumée de tabac, la peinture, mais aussi dans les vapeurs d’échappement de voiture.

Toutes ces substances sont en cause dans bien des déséquilibres. Elles peuvent notamment engendrer des troubles du sommeil, des vertiges, des irritations, des maux de tête et des nausées. Alors, même si cette étude est parfois critiquée, pourquoi ne pas essayer?

Efficacité totalement avérée
Pour Pierre-Yves Bovigny, maître d’enseignement à l’Hepia (Haute école du paysage, d’ingénierie et d’architecture de Genève), la dépollution par les plantes est totalement avérée, aussi bien à l’extérieur qu’à l’intérieur. «C’est totalement prouvé, de nombreuses études l’attestent. On utilise la dépollution par les plantes partout dans le monde. Dans notre école par exemple, nous avons développé des plantes permettant d’absorber la pollution des bords de route. Et, en ce qui concerne les plantes d’intérieur, on peut faire confiance à l’étude de la NASA», explique le spécialiste. Les plantes d’intérieur sont par contre exclusivement des plantes tropicales, puisque aucune plante indigène ne peut vivre en appartement.

Voici quelques plantes dites dépolluantes:
• le chrysanthème
• le spathiphyllum ou fleur-de-lune
• le dragonnier de Madagascar
• le sansevieria ou langue-de-belle-mère
• le lierre grimpant
• le dracaena massangeana
• le gerbera
• le palmier rustique
• le liriope muscari ou lily turf
• l’anthurium ou langue-de-feu
• le scindapsus aureus ou liane-du-diable
• le chlorophyton ou plante-araignée.
Des listes sont facilement disponibles sur internet.

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

 

Sources: www.plantairpur.fr et www.authentico.fr

 

 

 

DOSSIER – La nature en ville

Les hommes font pousser des plantes grimpantes sur les murs et les façades de leur maison depuis bien longtemps. Cette végétalisation répondait à une époque surtout à des soucis d’ordre esthétique. De nos jours, elle correspond davantage à des préoccupations écologiques et de développement
durable.

Des fameux jardins suspendus et légendaires de Babylone à la pergola italienne, on a beaucoup créé de structures architecturales végétales. En Scandinavie, en Amérique du Nord et dans les pays froids en général, cette végétation, issue de l’environnement immédiat, coiffe les habitations traditionnelles et offre aux habitants un confort thermique particulièrement bienvenu durant la saison froide, tout en protégeant les constructions.
Avec l’apparition des immeubles en béton et de leurs toits plats, l’idée de végétaliser ces grandes surfaces inaccessibles a peu à peu fait son chemin: les réalisations se sont multipliées, les techniques se sont améliorées, notamment grâce à l’impulsion de l’Allemagne et de la Suisse alémanique. Aujourd’hui, de New York à Singapour en passant par Londres,
Paris, Lausanne, Neuchâtel et Genève, la plupart des grandes villes intègrent ou encouragent la végétalisation des toitures dans leurs projets d’urbanisme et d’architecture.
Les toits en tuiles, l’asphalte, les pierres et le béton, le tout agrémenté de voitures, bus et trams sont caractéristiques de beaucoup d’agglomérations. Tous ces matériaux s’échauffent fortement; les agglomérations sont plus chaudes et plus sèches que les verdoyantes campagnes environnantes. Les toits et les façades végétalisés peuvent jouer un rôle essentiel. Les plantes influencent la température et l’humidité de l’air, mais elles captent aussi de nombreuses particules de l’air et donc aussi des polluants, les empêchant de se retrouver dans nos poumons. Finalement, la végétation protège les façades et le toit de l’érosion. Le climat dans la ville et à l’intérieur des maisons s’en trouve influencé positivement. La végétalisation sur l’espace vertical est moins gourmande en surface au sol et compense la perte végétale induite par le bâti. Elle favorise la biodiversité en milieu urbain. Les nouvelles constructions intègrent de plus en plus souvent des toits ou des façades végétalisés et de nombreuses villes encouragent ce genre d’initiatives.

Du changement en vue
Pour Nicole Graber, de la Fondation Nature & Economie, qui fait la promotion des environnements de travail, d’habitat et d’étude qui soient davantage proches du naturel et décerne un label de qualité à des sites exemplaires, le potentiel de surfaces que l’on peut rendre (à nouveau) plus naturelles est énorme. Pour elle, la végétalisation des toitures et façades fait partie de la «palette» des aménagements possibles, mais ne compense pas pour autant les pertes en nature «de pleine terre». Cette végétalisation a toutefois des résultats concrets au niveau de la qualité de vie et du bien-être social, notamment en ce qui concerne les aspects psychologique, esthétique, acoustique et olfactif.

Entretien extensif versus entretien intensif
Nicole Graber insiste également sur le fait qu’un entretien réduit, à savoir extensif, des zones vertes favorise la nature et s’avère à la longue plus économique. Un espace entretenu consciemment de manière extensive ne démontre pas, selon elle, un laisser-aller de la part de la gérance, du propriétaire ou du concierge, mais nécessite au contraire un savoir-faire et de la réflexion. Cela doit être choisi, surtout dans un objectif écologique (moins d’engrais, plus de variétés de plantes, davantage de cachettes pour petits animaux, etc.). Il est lointain le temps des grandes surfaces de gazon tondues et des haies de thuyas ultradroites. La mode est aux haies vives et aux prairies fleuries.

Question de santé
Selon une étude menée en France*, cinq facteurs sont importants pour expliquer le lien entre santé et espaces verts: ils encouragent l’activité physique, ils améliorent la qualité de l’air, ils protègent contre la chaleur, ils réduisent le stress de la vie quotidienne et ils renforcent le sentiment d’appartenance à la communauté. Cette étude fait ressortir que la relation espaces verts et santé est plus forte chez certains groupes de la population, comme les personnes âgées, les femmes au foyer et les individus de classe sociale modeste, ce qui peut s’expliquer partiellement du fait que les ménages modestes ont moins souvent un jardin privatif ou une résidence secondaire que les ménages plus aisés. Ils y voient donc une dimension de promotion d’une certaine équité sociale en matière de santé. L’étude démontre également que les espaces verts sont associés à une moindre prévalence des maladies cardiovasculaires, des troubles musculo-squelettiques, des problèmes respiratoires, des problèmes de santé mentale, des migraines, des vertiges et du diabète. Le lien de corrélation apparaît plus fort chez les personnes aux revenus modestes et chez les enfants. Il faut néanmoins souligner qu’au-delà d’un kilomètre l’effet des espaces verts sur la santé s’estomperait fortement.

Les effets du film «Demain*»
Les citadins sont également de plus en plus nombreux à vouloir se procurer une nourriture durable et d’origine locale. D’innombrables démarches en tout genre voient le jour en Suisse et ailleurs. Les Incroyables Comestibles, par exemple, ont pour objectif de semer, planter, cultiver fruits et légumes comestibles dans des jardins potagers privés ou dans des jardins publics. Puis récolter et partager le fruit de ces plantations avec tous les habitants. Des cours de jardinage, des échanges de graines (création de grainothèques), des livres toujours plus nombreux sur le jardinage voire la sylvothérapie (thérapie par les arbres ou «bain de forêt» au Japon): la nature, c’est tendance.
Les jardins communaux se multiplient également dans les villes, mais l’espace au sol manque cruellement pour répondre à toutes les demandes. Les toits offrent par contre des surfaces immenses qui pourraient être exploitées par des associations de quartier, des écoles, des organismes de réinsertion, etc. pour autant que les contraintes techniques soient surmontables (accès, irrigation, sécurité). Mais, à l’échelle du locataire, qu’est-ce qui est possible? Que peut-on entreprendre de concret pour profiter des vertus de la verdure?

Un potager sur le balcon
Vincent Gigon, maître d’enseignement à l’Hepia (Haute école du paysage, d’ingénierie et d’architecture de Genève), constate que les plantations par les citadins sont à la mode. Il ne conseille pas forcément de prendre un cours de jardinage, même si cela peut être utile afin d’éviter de faire des erreurs grossières et de perdre du temps ou de l’argent. Il faut connaître quelques principes de base. Cela dépend aussi des plantations dans lesquelles on se lance! Il conseille néanmoins d’acheter ses plantes avec mottes avec les plantes au lieu d’essayer les semis, qui sont certes moins coûteux mais qui peuvent donner de moins bons résultats. «Acheter les plants en magasin, ça revient plus cher, mais c’est plus sûr et plus simple pour un débutant», explique Vincent Gigon. Avant la mi-mai, il faut protéger les plantations du gel, qui est encore possible dans nos régions.
Quels sont les problèmes que l’on peut rencontrer dans ces plantations de balcon ou de terrasse? Pour ce spécialiste, les obstacles sont quasi les mêmes que pour la culture au sol: trop d’humidité, terreau de mauvaise qualité, température trop basse ou trop élevée et arrivée de maladies et d’insectes ou pucerons. Le fait que les jardinières soient protégées de la pluie, ce qui est possible sur un balcon, diminue grandement les risques de contamination et de maladie.
Bien sûr, il s’agit pour les locataires d’un hobby et non pas d’une production rentable. On axe avant tout sur le plaisir de cueillir ses propres tomates cerises au lieu d’aller les chercher en magasin, ou de cueillir son basilic, son persil, etc., juste avant de l’utiliser en cuisine. Si on veut installer de grands sacs de jardinage ou de grands pots, il faut veiller à ce que le poids ne dépasse pas ce que le balcon peut supporter. Il faut bien se renseigner, car les plantations peuvent peser très lourd. Si vous voulez en savoir plus sur les possibilités de cultiver vos propres légumes ou plantes aromatiques chez vous, les livres sur le sujet sont très nombreux et les sites également.
La Fête de la nature (www.fetedelanature.ch) a lieu du 25 au 27 mai 2018 et de nombreux évènements auront lieu partout en Suisse romande à cette occasion, dont des initiations pour les futurs jardiniers.

Henriette Schaffter 

Rédactrice en chef

*«Demain», film de Cyril Dion et Mélanie Laurent, sorti en 2015.

Sources:
Toitures végétalisées, publication du Service des parcs et domaines de la Ville de Lausanne.
La végétalisation des façades et des murs, Guide nature en ville, Ville de Neuchâtel
Les espaces verts urbains: lieux de santé publique, vecteurs d’activité économique. Étude Asterès.

VOS DROITS – Une clause de frais accessoires peu claire est nulle et le locataire ne doit rien payer!

Parfois, les locataires ne peuvent pas comprendre quelles prestations leur seront facturées comme frais accessoires, car les clauses utilisées ne sont pas assez précises.

Le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt vaudois limitant les frais accessoires à payer par le locataire aux frais de chauffage et d’eau chaude, alors que le bailleur avait mentionné dans le bail un grand nombre d’autres frais accessoires*. Le loyer mensuel net s’élevait à 1850 fr., auxquels s’ajoutaient un acompte «charges (art. 6)» de 150 fr. et un poste «divers» de 10 francs. L’article 6 est une clause standard utilisée par la régie pour d’autres immeubles, qu’ils soient d’habitation ou commerciaux ; elle a la teneur suivante:

«6. Charges et taxes
Le(s) locataire(s) participe(-nt), avec les autres locataires, au paiement des charges et taxes publiques suivantes:
6.1 Les frais de chauffage et de préparation d’eau chaude, à savoir: les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de l’installation de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau chaude; le combustible et l’énergie consommés; l’énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes; les frais d’exploitation d’énergies de substitution; le nettoyage de l’installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le brûlage et l’huilage de la chaudière, ainsi que l’enlèvement des déchets et des scories; la révision périodique de l’installation de chauffage, réservoirs à mazout y compris; la maintenance; les primes d’assurance qui se rapportent exclusivement à l’installation de chauffage; le détartrage de l’installation d’eau chaude, des chauffe-eau et des conduits; le relevé, le décompte et l’entretien des appareils lorsque les frais de chauffage sont calculés de manière individuelle; en cas de chauffage à distance, le coût total des prestations du fournisseur; les frais de surveillance du chauffage (ou le salaire chauffeur), le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation de chauffage.
6.2 Les frais accessoires suivants: les taxes d’épuration des eaux usées et égouts; les taxes et frais pour l’enlèvement des ordures ménagères, les taxes de fourniture d’eau potable, la fourniture d’eau froide et d’eau chaude, la consommation de courant pour les installations communes, le gaz de cuisson, les frais de conciergerie (salaires, charges sociales, fournitures ou prestations de tiers), les frais de déneigement, les frais de maintenance et d’entretien des installations communes (ascenseurs, portes automatiques, ventilation, climatisation, surveillance, téléalarme, détection, alarme incendie, sprinkler), les frais d’entretien des jardins, pelouses, arbres, haies et arbustes, les frais d’éclairage des chemins d’accès de la propriété aux locataires, le travail administratif qu’occasionne l’établissement du décompte de charges.
6.3 Acompte de charges: un décompte de charges est établi une fois par an, avec les frais effectivement engagés durant la période écoulée.»

Cette liste à la Prévert n’a pas été considérée comme suffisamment claire et précise par le Tribunal fédéral pour justifier l’imputation des frais accessoires aux locataires: «Ceux-ci ne pouvaient comprendre quelles prestations seraient effectivement fournies par la bailleresse, puis mises à leur charge à titre de frais accessoires», mis à part les frais de fourniture de chauffage et d’eau chaude qui sont suffisamment explicites.
A noter qu’on voit encore pire, par exemple des clauses ne mentionnant même pas si les frais accessoires sont prélevés sous la forme de forfait ou d’acomptes.

Relisez vos contrats et vérifiez qu’ils ont été clairement rédigés!Parfois, les locataires ne peuvent pas comprendre quelles prestations leur seront facturées comme frais accessoires, car les clauses utilisées ne sont pas assez précises.
Le fait d’avoir accepté des décomptes pendant plusieurs années ne vous prive pas du droit de faire constater la nullité d’une clause de frais accessoires et de solliciter le remboursement des frais payés. En effet ce droit est prescrit, soit perdu, après une année, mais seulement depuis que le locataire a connaissance de son droit, soit depuis la lecture de cet article!

François Zutter

Avocat répondant 

ASLOCA Genève

SUISSE -Les CFF au coeur de la spéculation

Sur le marché du logement, l’ex-régie fédérale agit comme n’importe quel promoteur, sans considération pour l’intérêt collectif.

Pour la majorité de la population, les CFF sont une entreprise d’Etat qui œuvre pour l’intérêt collectif dans le domaine des transports. Mais depuis le 1er janvier 1999, date de la transformation de la régie fédérale des Chemins de fer fédéraux en société anonyme, le profil des CFF a bien changé. En effet, au-delà de développer et de gérer le réseau ferré et de moderniser les rames de chemin de fer et de les faire circuler, les CFF sont devenus – et la population l’ignore – le deuxième acteur immobilier de Suisse. Ce qui est plus frappant encore, c’est que les CFF, sur le marché du logement, n’agissent pas dans l’intérêt collectif, mais comme n’importe quel promoteur ou même spéculateur privé.

Comment en est-on arrivé là?
La revue d’architecture suisse alémanique «Hochparterre» du 1er août publie un article qui illustre en détail ce parcours et surtout des chiffres ahurissants, que nous reprenons ici.
Il faut se rappeler que, lors de la transformation des CFF en SA, les CFF ont reçu gratuitement de la Confédération tous les terrains affectés au rail. Plus même, les CFF ont négocié avec de nombreuses communes et certains cantons pour obtenir – le plus souvent gratuitement –les terrains propriété publique affectés au rail qui leur échappaient. Or, avec la réorganisation et la modernisation du réseau et la gestion du réseau ferré, tout particulièrement dans les villes, au cœur des centres urbains, progressivement de grandes surfaces en mains des CFF n’ont plus été nécessaires à l’exploitation ferroviaire. Les CFF n’ont jamais pensé à restituer à la Confédération, aux cantons ou aux communes les terrains devenus inutiles à leur activité afin que ces entités publiques les utilisent pour leurs politiques économiques ou de logement. Bien au contraire, les CFF ont exploité au maximum les capacités constructives de ces espaces avec un pur objectif de rendement. C’est ainsi que les CFF sont devenus en catimini un énorme promoteur et gérant immobilier, essentiellement dans la région lémanique, à Bâle et à Zurich.

Aujourd’hui, les CFF gèrent 3500 bâtiments, dont 800 gares. Le secteur immobilier des CFF est d’une telle ampleur que ce sont 800 employés qui travaillent pour ce secteur de l’entreprise. En dix ans, les revenus immobiliers ont augmenté de 50% en raison des nouvelles constructions en des lieux très prisés. Ce sont 4,15 milliards de francs qui ont été encaissés à titre de loyer entre 2007 et 2017. En 2017 seulement, les revenus du parc d’immeubles a atteint la somme de 480 millions de francs. Et les CFF ne s’arrêteront pas en si bon chemin vu les projets en cours et à venir et leur politique quant au niveau des loyers. Actuellement déjà, les 1,02 millions de mètres carrés de surfaces locatives sont valorisés à 449 fr. le mètre carré par an, soit 50% de plus que le rendement de 298 fr. le mètre carré par an réalisé sur ses biens immobiliers par SPS (Swiss Prime Site), le plus important fonds immobilier coté en Bourse.

Des loyers peu sociaux
Quelques exemples illustrent l’approche spéculative des CFF. A Zurich, le long de la gare actuelle, un nouveau quartier rutilant sort de terre et est mis en location ou en vente. C’est la promotion de l’Europaallee. Les CFF y louent des 3,5 pièces à 4,5 pièces, selon les secteurs de la promotion entre 4940 fr. et 5885 fr. par mois et 3350 fr. et 5630 fr. Il est loin le temps où les CFF et la Confédération promouvaient les coopératives d’habitation pour les cheminots!
A Genève, en matière de logement, les lois d’aménagement du territoire, singulièrement la loi générale sur les zones de développement, limitent même pour les CFF les prix de location et de vente en cas de PPE. Mais les CFF se rattrapent avec les promotions de bureaux, comme celle à Pont-Rouge qui a vu les CFF jouer en plein le rôle de promoteur et vendre les tours de bureaux pour près d’un demi-milliard de francs.
En résumé, il apparaît que l’initiative de l’ASLOCA «Davantage de logements abordables» se justifie pleinement lorsque même les opérateurs publics se moquent des besoins des petites gens et de la classe moyenne de notre pays et préfèrent la spéculation immobilière, dans une normalité indécente et silencieuse et le soutien irresponsable du Conseil fédéral.

 

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

MESSAGE – Ils ont osé!

Le vendredi 6 juillet, la Commission des affaires juridiques du Conseil national publiait un communiqué de presse suite à deux jours de séance. Au cours de ces deux jours de travail, divers sujets ont été traités par les élus. Notamment le mariage pour tous, mais aussi six initiatives parlementaires touchant au droit du bail. En mettant en exergue dans le communiqué le thème du mariage pour tous et en évoquant le résultat des travaux sur les initiatives parlementaires sous le titre neutre «Droit du bail: critères concernant les loyers abusifs et la contestation du loyer initial», le président de la commission, l’UDC Pirmin Schwander, occultait de fait l’assentiment de la majorité UDC, PLR et PDC de la commission à la brutale attaque portant contre les locataires de ce pays.

En effet, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a accepté de suivre les propositions suivantes:
– celle du PLR Olivier Feller (VD) qui vise à relever les rendements sur les biens immobiliers en quadruplant la marge de rendement pouvant être répercutée sur les loyers. Conséquence: les loyers abusifs actuels seraient légalisés, alors que ceux qui étaient conformes à la loi pourraient être augmentés sensiblement.
– celle de l’UDC Hans Egloff (ZH) qui vise à contourner une jurisprudence du Tribunal fédéral parfaitement établie depuis des décennies et ainsi à faciliter le recours à la méthode des loyers du marché plutôt qu’à celle des coûts réels et du rendement maximum. Conséquence: les loyers pourront être augmentés plus facilement aussi bien à la conclusion du bail qu’en cours de bail suite à de longues périodes sans modification de loyer, comme c’est le cas maintenant.
– celles du PLR Philippe Nantermod (VS) qui visent à libéraliser les loyers là où il n’y a pas de pénurie. Conséquence: retour à la situation qui prévalait avant l’adoption du nouveau droit du bail entré en vigueur en 1990. Or ce nouveau droit du bail intégrait une protection contre les abus quelle que fût la situation sur le marché du logement, car le locataire est toujours la partie faible au contrat.

La majorité de la commission a donc osé. Elle a osé s’en prendre sans vergogne aucune aux intérêts économiques de la majorité de la population, les locataires, pour favoriser l’augmentation des profits des investisseurs, alors qu’ils sont déjà excessifs. Une agression antisociale d’une véhémence inconnue à ce jour.

L’ASLOCA a fait savoir qu’elle saisirait le référendum si nécessaire. Les locataires ne sont pas prêts à se laisser anéantir financièrement sans réagir!

Le mépris social de l’UDC, du PLR et du PDC s’est exprimé également dans le rejet de l’initiative parlementaire protégeant les aînés contre les résiliations de bail, déposée par votre serviteur. Alors que les résiliations des contrats de bail de nos aînés augmentent sournoisement, les plaçant souvent dans des situations de précarité financière et sociale insoutenables, la majorité a estimé que ces locataires vulnérables n’avaient pas besoin de protection particulière et devaient être traités comme n’importe qui! Quelle attitude indigne!

L’ASLOCA et les locataires de tout le pays portent toutefois à ce stade un peu d’espoir sur la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats. En effet, cette commission sénatoriale se réunit encore en août pour traiter des initiatives approuvées le 6 juillet par la Commission du Conseil national. On ose espérer que les sénateurs feront preuve de plus de bon sens et réaliseront qu’aucune réforme du droit du bail ne peut être menée sans consensus entre les acteurs du marché du logement. Et qu’au surplus les réformes proposées sont non seulement socialement inacceptables, mais aussi une voie sans issue génératrice de perte de temps, d’énergie et d’argent pour tout le Parlement.

 

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

SUISSE – Mesurer les conséquences d’un démontage du droit du bail

La commission du Conseil des Etats veut connaître les effets des cinq initiatives immobilières

La commission des affaires juridiques du Conseil des Etats demande d’analyser les effets de cinq initiatives déposées par les représentants immobiliers au Parlement. Unanime, elle entend notamment connaître les conséquences conjuguées des propositions, en les réalisant de manière combinée. Il s’agit en fait de préserver la lutte contre les abus dans le secteur locatif, au sens de la Constitution (art. 109).

La commission juridique du Conseil des Etats a suspendu le 21 août l’examen de cinq initiatives parlementaires émanant des élus fédéraux responsables de la Fédération romande immobilière (FRI), de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) et de la Fédération suisse des propriétaires fonciers (HEV). Sous des angles différents, ces propositions veulent anéantir les possibilités de contester un loyer initial abusif, faciliter unilatéralement la vie des bailleurs et augmenter les rendements immobiliers sans retenue.

La commission a demandé des renseignements complémentaires sur les effets concrets des initiatives et sur les conséquences de leurs applications conjuguées. C’est une approche judicieuse car ces propositions s’inscrivent en totale contradiction avec l’article 109, alinéa 1 de la Constitution, qui oblige la Confédération à légiférer « afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs. » La commission souhaite également prendre la mesure des fondements historiques du droit du bail, depuis les arrêtés fédéraux dans le secteur locatif jusqu’à la révision majeure de 1990.

Didier Berberat, conseiller aux Etats, proposait pour sa part de consolider la lutte contre les loyers abusifs. L’examen de son initiative parlementaire est également suspendu.

L’ASLOCA espère que les renseignements complémentaires feront comprendre que les initiatives immobilières minent unilatéralement la position des locataires, partie reconnue faible au contrat de bail, et qu’une révision du droit du bail nécessite un consensus entre partenaires sociaux du secteur locatif.

L’ASLOCA regrette que l’examen des initiatives Vogler (loyers échelonnés) et Feller (signature mécanique) portant sur des éléments d’administration n’ait pas été suspendu aussi pour des questions de délai.

SUISSE – Valeur locative : Le système ne sera pas changé sans équité fiscale pour les locataires

Réviser l’imposition de la valeur locative ne sera possible que si le système choisi
n’entraîne aucune péjoration pour les locataires ni nouveaux privilèges pour les
propriétaires. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) examinera en détail
les propositions de la commission de l’économie et des redevances du Conseil des
Etats (CER-E) et prendra position dans le cadre de la consultation prévue.

L’ASLOCA n’est pas fermée à une discussion en vue d’abolir la valeur locative. Le
système actuel offre de nombreuses lacunes fiscales et a subi des modifications
successives à l’avantage des propriétaires. En faveur de ces derniers, l’ASLOCA déplore
notamment les différentes déductions, quel que soit leur objectif, qui permettent des
optimisations fiscales (même dans le cadre de rénovations énergétiques). Bien souvent,
les propriétaires payent moins d’impôt que les locataires, à fortune et revenus égaux. Une
abolition de la valeur locative et un changement de système entrent en ligne de compte
pour autant que toutes les déductions soient supprimées (pur changement de système).

Toute modification doit s’en tenir à la condition que la commission avait elle-même fixée,
soit que le nouveau régime « n’engendre pas de disparités entre locataires et propriétaires
contraires aux prescriptions de droit constitutionnel » (initiative parlementaire 17.400 de la
CER-E). L’ASLOCA étudiera attentivement les propositions de la commission du Conseil
des Etats et répondra à la consultation prévue de manière détaillée.

SUISSE – Tactique de retardement malgré les besoins locatifs avérés

Le traitement parlementaire de l’initiative pour des logements abordables est suspendu.

En jouant la montre avant les élections, la commission du Conseil national chargée d’examiner l’initiative populaire pour des logements abordables a reporté inutilement ses travaux portant sur l’initiative et sur l’alimentation du crédit pour le logement d’utilité publique. Le comité d’initiative regrette ce retard, décidé par la majorité de la commission. Portant sur des besoins locatifs brûlants, le scrutin populaire est ainsi reporté. Les initiants demandent de traiter sans attendre les deux objets, tout en séparant clairement l’initiative et la réalimentation du fonds.

Signée par 104’800 citoyennes et citoyens, l’initiative « Davantage de logements abordables » a été déposée le 18 octobre 2016, et le Conseil national aurait dû en discuter en septembre. Lors de sa séance du 14 août, la commission de l’économie et des redevances (CER) a réclamé des rapports complémentaires au Conseil fédéral et gelé ses travaux. Il s’agit pourtant de promouvoir des habitations à loyer modéré pour répondre aux besoins de larges milieux. Accroître la part des logements d’utilité publique (LUP), comme le demande l’initiative, est une exigence plus actuelle que jamais. Dans le même sens, réalimenter le crédit-cadre est indispensable pour encourager la mise à disposition de LUP.

La majorité de la commission ne reporte pas seulement l’examen de l’initiative. Elle gèle aussi la réalimentation du fonds de roulement et ses prêts remboursables aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Elle met les coopératives d’habitation sous pression et abandonne communes et cantons aux rigueurs du marché locatif.

L’ancien crédit-cadre est épuisé depuis 2017. Les prêts à taux avantageux, tirés du fonds de roulement, apportent une aide financière importante à de jeunes coopératives notamment. Sans réalimentation du crédit-cadre, la moitié voire les deux-tiers des demandes justifiées ne pourront être soutenues. Afin d’atteindre les objectifs des villes et communes en vue d’accroître la part des LUP, il faut augmenter le crédit bien au-delà de la proposition du Conseil fédéral. Avec les cautionnements, le fonds de roulement est le seul instrument fédéral qui remplit le mandat prévu par l’article 108 de la Constitution.

Le Conseil fédéral propose au Parlement de conditionner l’entrée en vigueur du crédit au retrait ou au refus de l’initiative. C’est un chantage. Le gouvernement tente ainsi de se dérober à son devoir constitutionnel. Le comité d’initiative demande de lever la condition posée et souhaite un traitement rapide des deux objets.